Jedro

Postopek po ZVEtL ni edina, pač pa dodatna možnost varstva pravic etažnih lastnikov v zvezi z njihovo lastninsko pravico na skupnih delih, med katere sodi tudi zemljišče. Izbira načina pravnega varstva ostaja tožniku, sodišče pa ga nudi upoštevajoč materialno pravo in ustrezne procesne predpise izbranega postopka.

Tožbeni zahtevek je oblikovan v skladu z zahtevo iz 100. člena SPZ, po katerem ima skupni lastnik pravico do tožbe za varstvo lastninske pravice na celi stvari, saj tožnik zahteva ugotovitev skupne lastnine v korist vseh skupnih lastnikov. Za odločitev o tožbenem zahtevku ni pomembno, kaj je v interesu ostalih skupnih lastnikov. Njihove pravice (in obveznosti) skupnih delih (vključno z zemljiščem) so nujen, neločljiv sestavni del njihove lastninske pravice na posameznem delu stavbe.

Za presojo utemeljenosti tožbenega zahtevka, ki ga tožnik uveljavlja zaradi varstva pravic nasproti toženkama, ki zatrjujeta stvarnopravna upravičenja na istih nepremičninah, je relevantno le, da nepremičnine sodijo v kompleks zemljišč, na katerih so pravico uporabe pridobili (in na dan uveljavitve ZLNDL imeli) etažni lastniki in ne tožena stranka. Rešitev tega spora zato ne posega v medsebojna razmerja etažnih lastnikov in teh razmerij tudi ne ureja.

Izrek

Revizija se zavrne.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je v pretežnem delu ugodilo primarnemu tožbenemu zahtevku in razsodilo, da so v I. točki izreka sodbe naštete nepremičnine, vpisane v k. o. ..., skupna last vsakokratnih lastnikov posamičnih etažnih enot večstanovanjskih stavb in objektov s hišnimi številkami K. 1 – 23; ugotovilo je, da je pravni posel, s katerim je prvi toženec v korist drugega toženca ustanovil stavbno pravico na navedenih parcelah, neveljaven in stavbna pravica drugega toženca ne obstaja (II. točka izreka sodbe), ter da je neveljavna vknjižba stavbne pravice na teh nepremičninah (III. točka izreka sodbe). V presežku je tožbeni zahtevek zavrnilo (IV. točka izreka).

2. Zoper sodbo sodišča prve stopnje se je pritožila tožena stranka. Sodišče druge stopnje je (ob prvem sojenju) njeni pritožbi ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je zavrnilo tožbeni zahtevek.

3. Vrhovno sodišče je z odločbo II Ips 71/2011 delno ugodilo reviziji tožnika in sodbo sodišča druge stopnje razveljavilo glede ugotovitve lastninske pravice, ugotovitve ničnosti pogodbe in neobstoja stavbne pravice ter zadevo vrnilo v tem obsegu sodišču druge stopnje v novo sojenje. Sicer je revizijo zavrnilo.

4. Sodišče druge stopnje je (ob ponovnem odločanju) pritožbi tožencev zavrnilo in sodbo prve stopnje v preostalem izpodbijanem delu potrdilo, tj. v točkah I. in II. izreka sodbe prve stopnje.

5. Zoper sodbo, izdano na drugi stopnji, je tožena stranka pravočasno vložila revizijo iz vseh revizijskih razlogov po prvem odstavku 370. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Trdi, da izpodbijana sodba ni obrazložena oziroma je obrazložitev pomanjkljiva ter v nasprotju s podatki v spisu. Tožnik namreč ni izkazal obsega funkcionalnega zemljišča in da je bilo kot tako določeno z zazidalnimi načrti, tožba pa zato ni bila sklepčna. Iz izpovedb prič in strank ne izhaja, da so sporne nepremičnine v uporabi lastnikov stanovanj. Po Zakonu o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (v nadaljevanju ZVEtL) odločba o določitvi gradbene parcele definira obseg pripadajočega zemljišča, za zemljišče izven tega obsega pa bi sodišče moralo navesti razloge. Kljub drugačnemu stališču v odločbi Vrhovnega sodišča II Ips 71/2011 tožena stranka vztraja pri napačni aktivni legitimaciji. Skupni lastniki so nujni sosporniki, zato nihče od njih ne more samostojno vložiti tožbe, ki zadeva pravice vseh etažnih lastnikov. Določba 100. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) je namenjena varstvu solastnine in skupne lastnine, ko ta že obstaja, ne pa ugotovitvi skupne lastnine. Zato ima solastnik ali skupni lastnik pravico, da sam vloži samo negatorno tožbo. Vsak solastnik nepremičnine lahko zahteva, da sodišče v nepravdnem postopku razdeli solastnino na nepremičnini v etažno lastnino. Na drug način etažne lastnine s sodno odločbo ni mogoče vzpostavljati, razen po ZVEtL. S sodbo, izdano na podlagi zahtevka samo enega etažnega lastnika, je sodišče poseglo v pravice vseh etažnih lastnikov v kar 23. stavbah. Ostalim etažnim lastnikom ni bilo omogočeno sodelovanje v postopku. Ugoditev tožbenemu zahtevku ni nujno v interesu vseh, zlasti pa interesi vseh niso enaki. Lastnina prinaša tudi odgovornosti (vzdrževanje) in obveznosti (davčne, odškodninske). Določitev pripadajočega zemljišča je posel, ki presega redno upravljanje, zato je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov. Terjatev skupnega premoženja (tudi ugotovitev skupne lastnine) je kolektivna terjatev, temeljna značilnost kolektivnosti na upniški strani pa je, da sme dolžnik izpolniti samo vsem upnikom skupaj, zato so vsi upniki skupaj samo skupaj legitimirani za vodenje pravde. To pa vodi v položaj nujnega sosporništva. Sodišče navaja, da bi bila v primeru, če se ostali etažni lastniki ne bi odločili za vložitev tožbe, tožniku ta možnost odvzeta. Ravno te primere je rešil ZVEtL, ki daje pravico enemu samemu etažnemu lastniku, da vloži predlog za določitev pripadajočega zemljišča, stranke postopka pa so vsi etažni lastniki. Določitev funkcionalnega zemljišča in gradbene parcele nikoli ni bila lastninski pojem, ni imela stvarnopravnih posledic in ni spreminjala lastninskega stanja. Sodišče bi moralo uporabiti ZVEtL, ustaviti ta pravdni postopek in zadevo odstopiti stvarno pristojnemu sodišču. Brez dokaznega postopka je odločilo, da so vse parcele, ki so predmet postopka, skupna lastnina etažnih lastnikov, ter spregledalo, da so lahko posamezne nepremičnine pripadajoči del samo k posameznim stavbam, druge pa pripadajoči del k več večstanovanjskim stavbam. Sodišče je zavrnilo ogled in postavitev izvedenca, ki bi ugotavljal dejstva, ki jih ZVEtL določa kot podlago za določitev pripadajočega zemljišča. Napačna ugotovitev dejanskega stanja je zato tudi posledica povsem zmotnega materialnopravnega razmišljanja sodišča. Po ustrezno izvedenem dokaznem postopku sodišče ne bi moglo kot zemljišče, potrebno za redno rabo stavbe, določiti npr. neko „grapo, ki je v celoti zaraščena in je ne vzdržujejo“. Tudi za ostale parcele (npr. teniško igrišče) se je ugotovilo, da jih etažni lastniki ne uporabljajo. Na vprašanja, ki jih je tožena stranka izpostavila v pritožbi, višje sodišče ni odgovorilo. Izrek sodbe je nejasen. V njem ni navedeno, katera pogodba je neveljavna (datum, številka). Tožnik bi tožbo lahko vložil najkasneje ob uveljavitvi Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (v nadaljevanju ZLNDL). Ker je imel dolžnost poskrbeti za vpis zatrjevane pravice v zemljiško knjigo, sam nosi posledice opustitve. Tožnik ni zunajknjižni pridobitelj lastninske pravice, saj bi za vknjižbo lahko že zdavnaj poskrbel. Prednost je treba dati načelu zaupanja v zemljiško knjigo. Niti prvi niti drugi toženec nista vedela za nikakršne okoliščine, zaradi katerih bi bila vknjižba lastninske pravice v korist prvega toženca neveljavna. Drugi toženec ni bil dolžan pred sklenitvijo pogodbe preverjati ničesar drugega kot zemljiškoknjižno stanje, zlasti pa ne otvoritvene bilance prve toženke ali pridobiti celo soglasje Agencije RS za prestrukturiranje in privatizacijo. Lastninska pravica, ki se je vpisala v zemljiško knjigo na podlagi ZLNDL, nima manjše ali drugačne vrednosti kot lastninska pravica, vpisana na drugih podlagah. Tožeča stranka tudi ni aktivno legitimirana za tožbo glede neveljavnosti pogodbe. Izpodbijali bi jo lahko samo pogodbeni stranki. Sodišče je v obrazložitvi zapisalo, da je pogodba nična, tega pa v izreku ni, kar je bistvena kršitev določb pravdnega postopka. Tožena stranka ni podala nobenih navedb o pravni koristi. Po pravnomočni zavrnitvi tožbenega zahtevka po izbrisni tožbi, tožeča stranka ne more več uspešno uveljavljati ugotovitvenega zahtevka na neveljavnost (ali ničnost) pogodbe. Sodba prve stopnje o tem nima nobenih razlogov, sodba višjega sodišča pa ni ničesar doprinesla k obrazložitvi. Sodna praksa šteje tožbe na ugotovitev ničnosti ali neveljavnosti pogodb za nesklepčne, če ne vsebujejo izbrisne tožbe. Tožena stranka predlaga, da Vrhovno sodišče njeni reviziji ugodi.

6. Revizija je bila po 375. ZPP vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila.

7. Revizija ni utemeljena.

8. Sodba sodišča druge stopnje je ustrezno obrazložena. V njej so navedeni vsi razlogi o odločilnih dejstvih, med njimi ni nasprotja, odgovorjeno pa je tudi na vse relevantne pritožbene navedbe. Zakaj je izrek sodbe o tem, katera pogodba, ki sta jo sklenila toženca, je neveljavna, jasen, je sodišče druge stopnje pojasnilo in Vrhovno sodišče se njegovemu stališču pridružuje (10. točka obrazložitve sodbe sodišča druge stopnje). Med izrekom in obrazložitvijo ni zatrjevanega nasprotja, ki naj bi bilo po stališču revizije v tem, da je v izreku zapisano, da je pogodba neveljavna, v obrazložitvi pa, da je nična. Pojem neveljavnosti pogodbe zajema tako absolutno neveljavnost (ničnost) kot tudi relativno neveljavnost (izpodbojnost) pogodbe. Gre za dve različni obliki neveljavnosti tako po učinkih kot po načinu uveljavljanja. Medtem, ko prva oblika neveljavnosti učinkuje od samega začetka in sama po sebi (zaradi česar je mogoče le ugotoviti njen obstoj), je drugo treba uveljavljati v za to predvidenih rokih z oblikovalnim (tožbenim) upravičenjem. Uveljavljani tožbeni zahtevek pa ni oblikovalen. Tožnik z njim namreč zahteva ugotovitev neveljavnosti pravnega posla, kar lahko pomeni samo njegovo ničnost. Razlogi izpodbijane in tudi prvostopenjske sodbe zato niso v nasprotju z izrekom. Glede na to so neutemeljena revizijska zatrjevanja o bistveni kršitvi določb pravdnega postopka po 1. točki prvega odstavka 370. člena v zvezi s 14. točko drugega odstavka 339. člena ZPP kot tudi po 2. točki prvega odstavka 370. člena v zvezi s prvim odstavkom 339. člena in prvim odstavkom 360. člena ZPP. Očitek, da je obrazložitev v nasprotju s podatki v spisu, ki ga revizija v nadaljevanju obrazloži s tem, da tožnik ni izkazal obsega funkcionalnega zemljišča in da iz izpovedb prič in strank ne izhaja, da so sporne nepremičnine v uporabi lastnikov stanovanj, pa po vsebini ne predstavlja očitka procesne kršitve,(1) saj tožena stranka ne zatrjuje eventualne napake sodišča pri povzemanju vsebine listin, zapisnikov oziroma prepisov, pač pa nasprotuje v postopku pred sodiščem prve stopnje ugotovljenim dejstvom in pomenu, ki jim ga je sodišče pripisalo. Tako, čeprav prikrito, izpodbijanje dejanskega stanja v revizijskem postopku ni dopustno (tretji odstavek 370. člena ZPP).

9. Tožena stranka ob zavzemanju stališča, da so vsi etažni lastniki v sporu za ugotovitev skupne lastnine na skupnih delih, med katere spada tudi zemljišče, nujni sosporniki, trdi, da je sicer ostalim etažnim lastnikom odvzeta možnost sodelovanja v postopku. To predstavlja uveljavljanje bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP in revizijski razlog po 1. točki prvega odstavka 370. člena ZPP, vendar pa z uveljavljanjem kršitve, ki naj bi bila storjena nasprotni pravdni stranki, tožena stranka z revizijo ne more biti uspešna.

10. Tožnik zahteva sodno varstvo kot (eden od) skupni(h) lastnik(ov). Zahteva ugotovitev, da so v zahtevku navedene nepremičnine skupna last vseh in vsakokratnih lastnikov posameznih etažnih enot v z identifikacijskimi številkami opredeljenimi večstanovanjskih stavbah. Vrhovno sodišče je že ob prejšnjem odločanju v zadevi obširno razložilo, zakaj šteje, da je tožnik (sam) stvarno aktivno legitimiran za zahtevek za ugotovitev skupne lastnine in vztraja pri svojem stališču, da določilo 100. člena SPZ varstva lastninske pravice skupnega lastnika ne omejuje zgolj na negatorno tožbo iz 99. člena SPZ. Zato se sklicuje na vse razloge, podane v 10. in 11. točki obrazložitve odločbe II Ips 71/2011 z dne 6. 6. 2011, kjer je pojasnjeno tudi, zakaj na aktivni strani ni nujnega sosporništva in da je tožnik kot eden od skupnih lastnikov ustrezno oblikoval tožbeni zahtevek za varstvo lastninske pravice na celi stvari. Vse te razloge je ob ponovnem odločanju sprejelo tudi sodišče druge stopnje in jim Vrhovno sodišče v celoti pritrjuje, glede na posamezne revizijske navedbe pa še dodaja: Dejstvo, da je dosedanja sodna praksa večinoma(2) obravnavala negatorne tožbe skupnega lastnika, torej tožbe, ki se tičejo prenehanja vznemirjanja lastninske pravice, ne pomeni, da je to edino varstvo, ki ga ima skupni lastnik po 100. členu SPZ oziroma da drugačnega varstva nima. Prav tako dejstvo, da je odločba II Ips 71/2011 drugačna od dosedanjih, ne kaže, da odstopa od sodne prakse, pač pa jo glede na vsebino spora in v njej obravnavana pravna vprašanja dopolnjuje. Tožena stranka ob sklicevanju na komentar SPZ in poudarjanju, da je tožba lahko samo dajatvena, spregleda, da so vse tožbe, ki jih SPZ predvideva za varstvo lastninske pravice, dajatvene. Kadar lastnik zaradi varstva lastninske pravice vloži dajatveno, kondemnatorno tožbo, se njegova lastninska pravica ugotavlja kot predhodno vprašanje. Tožbe za ugotovitev lastninske pravice zakon pravzaprav ne predvideva, kar pa ne izključuje možnosti, da tožnik vloži tudi tako tožbo, če so za to izpolnjeni pogoji, ki jih zanjo predvideva 181. člen ZPP.(3) V primerih originarne pridobitve lastninske pravice na nepremičninah bo prav ugotovitvena tožba pravzaprav edini način, da lastnik pridobi za vknjižbo svoje pravice v zemljiško knjigo primerno listino (prim. 3. točko prvega odstavka 40. člena Zakona o zemljiški knjigi, v nadaljevanju ZZK-1). Zmotno je tudi stališče revizije, da so določbe (mišljen je 100. člen SPZ) „namenjene varstvu solastnine in skupne lastnine, ko ta že obstaja, ne pa ugotovitvi skupne lastnine.“ Izhaja namreč iz napačne predpostavke, da se (skupna) lastnina pridobi šele s sodbo, ki ugodi ugotovitvenemu tožbenemu zahtevku. Učinek ugotovitvene sodbe pa ni v ustanovitvi, spremembi ali prenehanju pravice ali pravnega razmerja, pač pa, kot pove že ime samo, v ugotovitvi njegovega (sedanjega) obstoja ali neobstoja. Zgolj ugotavljanje pravice ali pravnega razmerja tudi negira pravilnost revizijskih navedb o kolektivnih terjatvah in načinu njihove izpolnitve.

11. Nerelevantne so navedbe o tem, da je sodna odločba o oblikovanju etažne lastnine lahko le sodna odločba, izdana v nepravdnem postopku, bodisi postopku o delitvi solastnine v etažno lastnino bodisi posebnem postopku po ZVEtL. S sodbo, izdano v tem pravdnem postopku, se ne ustanavlja etažna lastnina – ta je v dejanskem pogledu nastala že v letih 1980 – 1984 s prodajo posameznih delov stavb, v pravnem pogledu pa po podatkih spisa v letu 2006, ko so bile stavbe in posamezni deli stavbe vpisani v zemljiško knjigo. O tem, da je tožnik lastnik enega od posameznih delov ene od stavb v K., ni spora in o tem priča tudi v spis predložen zemljiškoknjižni izpisek. Cilj tega pravdnega postopka torej ni oblikovanje etažne lastnine, pač pa ugotovitev (etažnim lastnikom skupne) lastninske pravice na stavbam pripadajočih zemljiščih. Podoben cilj bi bilo sicer mogoče doseči v nepravdnem postopku po ZVEtL z določitvijo pripadajočega zemljišča k stavbam. Vendar pa v času, ko je tožnik vložil tožbo, ZVEtL še ni bil sprejet(4), poleg tega, kot je bilo tudi že pojasnjeno ob prejšnjem odločanju Vrhovnega sodišča, ZVEtL ni ovira za dokončanje začetih pravdnih postopkov etažnih lastnikov v zvezi z njihovo lastninsko pravico na skupnih delih, med katere sodi tudi zemljišče, sicer pa postopek po ZVEtL tudi ni edina (pač pa le dodatna) možnost varstva njegove pravice. Izbira načina pravnega varstva tako ostaja tožniku, sodišče pa ga nudi upoštevajoč materialno pravo in ustrezne procesne predpise izbranega postopka. Ali povedano drugače: Tožnik, ki je varstvo svoje pravice na zemljišču, ki pripada k stavbi, zahteval v pravdnem postopku, lahko to varstvo uspešno doseže le upoštevajoč pravila in dokazne standarde tega postopka. (5)

12. Uveljavljani tožbeni zahtevek je oblikovan v skladu z zahtevo iz 100. člena SPZ, po katerem ima skupni lastnik pravico do tožbe za varstvo lastninske pravice na celi stvari, saj tožnik zahteva ugotovitev skupne lastnine v korist vseh skupnih lastnikov. S tako oblikovanim tožbenim zahtevkom zasleduje varstvo v korist vseh skupnih lastnikov nasproti toženi stranki, ki zatrjuje stvarnopravna upravičenja na istih nepremičninah (prva toženka lastninsko pravico, druga toženka pa stavbno). Že je bil pojasnjen(6) dualistični koncept etažne lastnine, katere bistvo je v neločljivosti lastnine posameznega dela stavbe in solastninske pravice na skupnih delih (prvi in četrti odstavek 105. člena SPZ) ali skupne lastnine na skupnih delih, ki služijo več večstanovanjskim stavbam (23. člen Stanovanjskega zakona, v nadaljevanju SZ-1). Posledica tega koncepta je, da se solastninski pravici ali skupni lastnini na skupnih delih ni mogoče odpovedati (četrti odstavek 105. člena SPZ). Zato je toženkino izražanje dvoma v to, kaj je v interesu ostalih skupnih lastnikov, za odločitev o tožbenem zahtevku nepomembno. Njihove pravice (in obveznosti) na skupnih delih (vključno z zemljiščem) so nujen, neločljiv sestavni del njihove lastninske pravice na posameznem delu stavbe.

Za presojo utemeljenosti tožbenega zahtevka, ki ga tožnik uveljavlja zaradi varstva pravic nasproti toženkama, je relevantno le, da zemljišča, na katerih uveljavlja pravice, sodijo v kompleks zemljišč K., na katerih so pravico uporabe pridobili (in na dan uveljavitve ZLNDL imeli) etažni lastniki in ne tožena stranka. Rešitev tega spora zato ne posega v medsebojna razmerja etažnih lastnikov in teh razmerij tudi ne ureja. To bi presegalo ne le zahtevano sodno varstvo, temveč tudi namen pravdnega postopka, v katerem sodišče odloča v sporih iz civilnopravnih razmerij. Zato za odločitev ni relevantno, ali sporne parcele služijo vsem objektom v K. ali pa morda le nekaterim (prim. 23. člen SZ-1); slednje predstavlja „notranje“ razmerje med etažnimi lastniki, ki se tožene stranke ne tiče, za odločitev o lastninski pravici v razmerju do nje pa ni pomembno. Iz istega razloga in ker ne gre za „posle“, tudi niso pomembna revizijska izvajanja o določitvi pripadajočega zemljišča k stavbi kot poslu, ki presega redno upravljanje stvari v solastnini ali skupni lastnini.

13. Merila za določitev pripadajočega zemljišča k stavbam v nepravdnem postopku res določa ZVEtL. Vendar, kot je bilo že omenjeno, ta postopek ni postopek po ZVEtL. Tožnik je moral v tem pravdnem postopku dokazati, na katerih zemljiščih imajo lastniki posameznih etažnih enot skupno lastninsko pravico oziroma na katerih skupnih prostorih in površinah naselja so s prodajnimi pogodbami pridobili pravico do souporabe, ki se je nato ob uveljavitvi ZLNDL transformirala v lastninsko pravico. Vrhovno sodišče je že v številnih odločbah pojasnilo,(7) da v sistemu družbene lastnine vpis v zemljiško knjigo ni bil konstitutivni pogoj, zaradi česar zemljiška knjiga v veliki meri ni odražala dejanskega stanja. Zato je treba v vsakem primeru ugotoviti, kdo je dejansko imel ob uveljavitvi ZLNDL pravico uporabe na nepremičninah, pri čemer je bil pomemben tudi pojem funkcionalnega zemljišča, ne glede na to da tega pojma sedaj veljavna zakonodaja ne pozna več, pa tudi sedanjemu pojmu gradbene parcele ne pripisuje lastninskih ali drugih stvarnopravnih posledic. Takšno je tudi stališče ustavnosodne prakse,(8) odločbe, na katere se v reviziji sklicuje tožena stranka, pa tudi niso v nasprotju z odločitvijo v tem sporu.(9) Ker je v konkretnem primeru Upravna enota Tolmin 7. 5. 2004 že izdala odločbo o določitvi gradbenih parcel k obstoječim objektom v K., je materialnopravno pravilen zaključek sodišč prve in druge stopnje, da so etažni lastniki posameznih delov stavb v teh objektih pridobili pravico uporabe na tako določenih gradbenih parcelah. Tak zaključek je utemeljen na podlagi Zakona o graditvi objektov (v nadaljevanju ZGO-1). Po določilu prvega odstavka 217. člena ZGO-1 se namreč v primeru stavbe v etažni lastnini z dnem uveljavitve tega zakona šteje, da med skupne dele takšne stavbe spadajo zemljiške parcele ali njihovi deli, na katerih so imeli na dan uveljavitve ZLNDL pravico uporabe etažni lastniki, ne glede na to ali so bile te parcele odmerjene kot funkcionalno zemljišče ali ne. Takšne parcele ali njihovi deli se štejejo kot gradbena parcela takšne stavbe v etažni lastnini in je v solastnini vseh etažnih lastnikov. Tudi kasnejša, že po uveljavitvi ZGO-1 določena gradbena parcela obstoječim objektom, zgrajenim na podlagi dotedanjih predpisov, ima za posledico ustrezen vpis lastništva v zemljiško knjigo (prim. prvi in sedmi odstavek 216. člena ZGO-1). Do enakega rezultata bi pripeljal postopek po ZVEtL, za uporabo določb katerega se zavzema tožena stranka, saj se po tretjem odstavku 30. člena ZVEtL v primeru, če je bila do njegove uveljavitve že izdana pravnomočna odločba o določitvi funkcionalnega zemljišča ali gradbene parcele k posamezni stavbi ali k več stavbam, šteje, da je pripadajoče zemljišče k stavbi oziroma k več stavbam tisto zemljišča, ki je bilo določeno kot funkcionalno zemljišče ali kot gradbena parcela po pravnomočni odločbi o določitvi funkcionalnega zemljišča ali gradbene parcele k posamezni stavbi ali k več stavbam. Glede na to ni točna trditev tožene stranke, da „tožeča stranka ni izkazala, da je bilo zemljišče kot funkcionalno določeno z zazidalnimi načrti“, saj je tožnik predložil odločbo odločitvi gradbenih parcel, kar je bilo enakovredno določitvi (prej) funkcionalnega zemljišča, neutemeljeno pa je nato tudi nadaljnje razlogovanje tožene stranke, da zato „tožba kljub številnim popravkom ni bila sklepčna“.

14. Pomembna dejanska ugotovitev v tem pravdnem postopku je, da so posamezni etažni lastniki s prodajnimi pogodbami poleg posameznega dela stavbe pridobili tudi pravico souporabe na skupnih delih stavbe in skupnih prostorih naselja, stavbišča in funkcionalnega zemljišča ter skupnih površinah naselja, kot so ceste, parkirni prostori, sprehajalne poti, zelenice in rekreacijske površine z igrišči, kar je sodišči prve in druge stopnje vodilo k nadaljnjemu (logičnemu) zaključku, da K.  predstavlja enovit kompleks. V tem kompleksu so bile očitno zajete tudi parcele, ki so presegale zgolj (nujni) obseg zemljišča, na katerem stoji stavba, in zemljišča, ki je potrebno za njeno redno rabo. Tudi na teh pa so etažni lastniki s pogodbami pridobili pravico uporabe. Katere parcele sodijo v kompleks K. , je dejanska ugotovitev, ki je za Vrhovno sodišče zavezujoča in njena pravilnost ne more biti predmet izpodbijanja v revizijskem postopku (tretji odstavek 370. člena ZPP). Mogoče je sicer izpodbijati pravilnost in zakonitost postopka, v katerem sta sodišči prve in druge stopnji prišli do takšnih zaključkov, vendar pa tega tožena stranka opredeljeno v reviziji ni storila. Očitek, da je sodišče „kar brez dokaznega postopka odločilo, da so vse parcele ki so predmet postopka, skupna lastnina etažnih lastnikov“, je pavšalen in netočen, saj je bil dokazni postopek izveden (pregledane številne listine in zaslišane priče), očitek, da je „zavrnilo celo ogled na kraju samem in postavitev izvedenca, ki bi ugotavljal dejstva, ki jih ZVEtL določa kot podlago za določitev pripadajočega zemljišča,“ pa neutemeljen in čeprav se sklicuje na zakon (ZVEtL) vsebinsko usmerjen v izpodbijanje ugotovljenega dejanskega stanja. Sodišče prve stopnje je ustrezno obrazložilo zavrnitev dokazov, sodišče druge stopnje pa (pravilno) navedlo, da tožena stranka konkretnih ugovorov glede posameznih parcel ni dala. Tudi v reviziji omenja le teniško igrišče in neko grapo brez konkretizacije, katere parcele ima s tem v mislih. Dejstvo, da so se etažnim lastnikom prodajale tudi skupne površine naselja, je torej terjalo presojo, ali poleg zemljišč, ki so bila določena kot gradbene parcele, v kompleks K. sodijo še kakšne druge (s tožbenim zahtevkom zajete) parcele. Po dejanskih zaključkih sodišč prve in druge stopnje spadajo v ta kompleks dodatno še tri parcele, kar sta sodišči tudi posebej obrazložili in nasprotne trditve tožene stranke niso točne.

15. Vse navedeno kaže na pravilno materialnopravno odločitev sodišč prve in druge stopnje o prvem delu tožbenega zahtevka, tj. ugotovitvi skupne lastnine na zemljiščih. Ker so bili na dan uveljavitve ZLNDL imetniki pravice uporabe na spornih parcelah etažni lastniki posameznih delov objektov v K., se je njihova pravica uporabe transformirala v lastninsko pravico (prvi odstavek 2. člena ZLNDL). Lastninska pravica, pridobljena po določbah ZLNDL, nima nikakršne drugačne vrednosti kot lastninska pravica, pridobljena na drugih podlagah. Bistvo odločitve pa ni v rangiranju lastninske pravice glede na način njene pridobitve, kot zmotno meni revizija, pač pa v tem, da prva toženka z uveljavitvijo ZLNDL lastninske pravice sploh ni pridobila, ker tedaj ni bila imetnik pravice uporabe spornih nepremičnin.

16. Preostali del tožbenega zahtevka tožnika je prav tako ugotovitven. Tožnik namreč zahteva ugotovitev neveljavnosti pravnega posla in ugotovitev neobstoja stavbne pravice. Ob prvem odločanju v tej zadevi je Vrhovno sodišče obširno razložilo, zakaj neutemeljenost zahtevka, uveljavljanega z izbrisno tožbo, ne pomeni avtomatično neutemeljenosti (in tudi ne nesklepčnosti, kot sedaj v reviziji trdi tožena stranka) t. i. vmesnega ugotovitvenega zahtevka za ugotovitev neveljavnosti (ničnosti) pravnega posla, ki je bil podlaga (materialnopravno neveljavni) vknjižbi.(10) V skladu s tem je sodišče druge stopnje ob ponovnem odločanju moralo presoditi, ali lahko ostane v veljavi (samostojna) odločitev o ugotovitvenem zahtevku za neveljavnost (ničnost) pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice, kar naj bi imelo za posledico neobstoj te pravice. Za (samostojno) ugotovitveno tožbo mora namreč tožnik izkazati pravno korist (drugi odstavek 181. člena ZPP). Sodišče prve stopnje se posebej s pravnim interesom zgolj za ugotovitveno tožbo glede ničnosti pogodbe ni ukvarjalo glede nato, da je pravni interes zanjo tožnik izkazoval z nadaljnjo posledično zahtevo po ugotovitvi neveljavnosti vknjižbe stavbne pravice, opravljene na podlagi tega pravnega posla. Ker je bil zahtevek za neveljavnost vknjižbe (ob delni ugoditvi pritožbi tožene stranke in spremembi sodbe sodišča prve stopnje) zavrnjen šele na drugi stopnji, je moralo obstoj pravnega interesa presojati sodišče druge stopnje. Najbolj na splošno se predpostavka pravnega interesa opredeljuje kot zahteva, da tožnik izkaže, da je njegov pravni položaj ogrožen zaradi negotovosti glede določenega pravnega razmerja, da je ugotovitvena tožba primerno sredstvo za odpravo te negotovosti in da nima možnosti drugega pravnega sredstva, s katerim bi učinkoviteje varoval svoj pravni položaj(11). Ugotovitvena tožba je dopustna, če tožnik izkaže, da njegov pravni interes za ugotovitev pravice ali pravnega razmerja sega preko konkretnega spornega zahtevka in si tako zagotovi pravnomočno odločitev, ki učinkuje tudi v morebitnih prihodnjih sporih iz tega razmerja. Sedanje stanje vpisov (lastninske pravice v korist prve toženke in stavbne pravice v korist druge toženke) izkazuje pravni interes tožnika za ugotovitev ničnosti pravnega posla o ustanovitvi stavbne pravice na parcelah v kompleksu K. in neobstoja tako ustanovljene pravice, saj to predstavlja obremenjevanje in razpolaganje z zemljišči, ki so v skupni lastnini vseh, v zemljiško knjigo še nevpisanih etažnih lastnikov. Nobenega dvoma tudi ni o stvarni legitimaciji tožnika, saj se (v nasprotju z izpodbojnostjo) na ničnost lahko sklicuje vsaka zainteresirana oseba (92. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ).

17. Sodišči prve in druge stopnje sta odločitev o ugotovitvi ničnosti pravnega posla o ustanovitvi stavbne pravice na nepremičninah, ki so skupna lastnina etažnih lastnikov posameznih delov v objektih K., oprli na zaključke, da nobena od toženk glede lastninske pravice na nepremičninah ni bila v dobri veri in da je zato pravni posel v nasprotju z moralo. Tožena stranka v reviziji presoje sodišč prve in druge stopnje o nasprotovanju pravnega posla moralnim načelom, kar je po prvem odstavku 86. člena OZ eden od (samostojnih) razlogov za ničnost pogodbe, ne izpodbija. Ker revizijsko sodišče preizkusi izpodbijano sodbo samo v tistem delu, v katerem se izpodbija z revizijo, in v mejah razlogov, ki so v njej navedeni (prvi odstavek 371. člena ZPP), podrobnejša nadaljnja presoja (ne)utemeljenosti revizije niti ne bi bila potrebna. Ker pa presoja nasprotovanju moralnim načelom temelji na predhodni presoji nedobrovernosti pogodbenih strank oziroma njunemu vedenju za lastninsko pravico tožnika in drugih etažnih lastnikov, revizijsko sodišče odgovarja tudi na grajo te presoje.

18. Tožena stranka poudarja načelo zaupanja v zemljiško knjigo (8. člen ZZK-1). Po tem načelu tisti, ki v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisani v zemljiški knjigi, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic; tisti, ki izpolni pogoje za vpis pravice oziroma pravnega dejstva v zemljiško knjigo v svojo korist in tega vpisa ne predlaga, pa nosi vse škodljive posledice takšne opustitve. Po ustaljeni sodni praksi pa se načelo zaupanja v zemljiško knjigo ne nanaša samo na poznavanje zemljiškoknjižnega stanja, ampak tudi na nepoznavanje izvenknjižnega stanja.(12) Zato se nanj ne more sklicevati tisti, ki je vedel, da se zemljiškoknjižno stanje ne ujema z izvenknjižnim oziroma se lahko nanj sklicuje samo tisti, ki ni vedel, niti (glede na okoliščine) ni mogel vedeti, da se izvenknjižno stanje ne ujema z zemljiškoknjižnim. Zaradi številnih sporov in zapletov v zvezi z lastninjenjem družbene lastnine je bila tudi sicer dobra vera oziroma načelo zaupanja v zemljiško knjigo „relativizirana“ v tem smislu, da se nanaša tudi na dejansko vedenje o uporabi določene nepremičnine in poznavanje predpisov, tudi tistih o lastninjenju.(13) Ker je prva toženka oziroma njena pravna prednica pravico uporabe na parcelah s pogodbami o prodaji posameznih delov stavb prenesla na njihove kupce, se na dobro vero ne more sklicevati: za prenos pravice je morala vedeti, prav tako tudi, da vpis njene pravice na podlagi ZLNDL ni materialnopravno pravilen, saj ob njegovi uveljavitvi ni bila (več) imetnica pravice uporabe. Glede na dejanske ugotovitve (da je šlo za v naravi za ograjen kompleks vasi in posledično torej tudi poznavanje posestnega stanja) pa je nedobrovernost mogoče pripisati tudi drugi toženki. Ker presoja nedobrovernosti druge toženke v izpodbijani sodbi sodišča druge stopnje ne temelji na poznavanju otvoritvene bilance prve toženke niti na soglasju Agencije RS za prestruturiranje in privatizacijo, saj je v njej zapisano, da „morda ni nobenega razloga, da bi morala druga tožena stranka preverjati otvoritveno bilanco prve toženke v postopku lastninjenja“, na revizijske trditve v tej smeri ni treba odgovarjati. Prav tako odgovora ne terjajo navedbe o lastninskem preoblikovanju podjetij in posledicah tega na področju lastnine nepremičnin, saj predpisi o tem niso bili podlaga odločitvi. Posledica ugotovitve nedobrovernosti obeh pogodbenih strank in njunem nemoralnem ravnanju ob sklepanju pogodbe je torej ničnost pogodbe in neobstoj iz nje izvirajočih učinkov in pravic.

19. Revizijsko sodišče je tako ugotovilo, da revizija ni utemeljena, saj niso podani razlogi, zaradi katerih je bila vložena. Na podlagi 378. člena ZPP jo je zato zavrnilo in s tem tudi v njej vsebovano zahtevo po povrnitvi stroškov revizijskega postopka.

Op. št. (1): Po 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP je bistvena kršitev določb pravdnega postopka podana, če je o odločilnih dejstvih nasprotje med tem, kar se navaja v razlogih sodbe o vsebini listin, zapisnikov o izvedbi dokazov ali prepisov zvočnih posnetkov, in med samimi temi listinami, zapisniki oziroma prepisi.

Op. št. (2): Tako npr. že odločbi II Ips 1128/2008 in II Ips 401/2008, ki sta v bazi IUS-INFO uvrščeni pod 100. členom SPZ, obravnavata reivindikacijsko tožbo (92. člen SPZ) in ne negatorno.

Op. št. (3): Tako tudi Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana, 2004, strani 476, 504 in 505. Op. št. (4): Ustrezno sodno varstvo svoje pravice je zato lahko tedaj tožnik zahteval le v pravdnem postopku.

Op. št. (5): Iz Poročevalca Državnega zbora št. 20/2008 izhaja, da je bil temeljni cilj ZVEtL zagotovitev sistemskih možnosti za uskladitev zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim stanjem pri stavbah z več posameznimi deli v do sedaj nerazrešenih primerih, s tem pa zagotoviti pravno varnost in notranjo konsistentnost pravnega reda na področju prometa z nepremičninami. Glede na obstoječo zakonodajo, ki izhaja iz idealizirane predstave o dejanskem stanju na trgu nepremičnin, se po oceni predlagatelja zakona uskladitve neskladij ni dalo doseči na drug bolj učinkovit način. Da se je izognil nepotrebnim zastojem v postopku, se je obseg morebitnih spornih vprašanj v postopku zmanjšal le na najpomembnejša, standard presoje omejil z ustreznimi zakonskimi domnevami, sodišču pa naložila razmeroma široka oficiozna pooblastila glede pridobivanja aktov o določitvi funkcionalnih zemljišč ali gradbenih parcel ter podatkov o opredelitvi teh zemljišč v prostorskih aktih. Zato se morda zdi, da je nepravdni postopek po ZVEtL za dosego vpisa skupne lastnine primernejši in enostavnejši. Vendar to ne izključuje varstva (skupne) lastninske pravice v pravdnem postopku, v katerem mora tožeča stranka v skladu z v tem postopku prevladujočima načelom dispozitivnosti in razpravnim načelom sama zbrati relevantno procesno gradivo, utemeljenost v tožbi uveljavljanega zahtevka pa dokazati z dokaznim standardom, kot velja za pravdni postopek.

Op. št. (6): 10. točka obrazložitve odločbe II Ips 71/2011. Op. št. (7): Npr. odločbe II Ips 634/2007, II Ips 262/2009, II Ips 3/2010. Op. št. (8): Npr. odločba Up-1381/08-13. Op. št. (9): V reviziji naštete odločbe, ki so dostopne v bazi IUS INFO, se namreč tičejo presoje, kdo je upravičeni predlagatelj za določitev funkcionalnega zemljišča po 46. členu Zakona o urejanju naselij in kar je bil imetnik pravice uporabe. Ravno vprašanje, ali je tožnik to bil, pa je bilo ključno tudi za odločitev v konkretni zadevi.

Op. št. (10): 13. točka obrazložitve odločbe II Ips 71/2011. Op. št. (11): Aleš Galič v Pravdni postopek, zakon s komentarjem, 2. knjiga, stran 149. Op. št. (12): Tako npr. odločbe II Ips 320/2003, II Ips 985/2006, II Ips 17/2008. Op. št. (13): Npr. II Ips 259/2006.