Jedro

V primeru, če je ta terjatev zastarala, kot je v obravnavanem primeru že pravnomočno razsojeno, ostaja kupcu edina možnost, da uveljavlja pridobitev lastninske pravice s priposestvovanjem. Če mu te pravice ne bi priznali, bi nastal hibridni pravni položaj. Prodajalec kot zemljiškoknjižni lastnik, ne bi uspel z vindikacijskim zahtevkom zoper kupca, ker bi kupec lahko odklonil izročitev nepremičnine na podlagi sklenjene prodajne pogodbe, ki mu daje pravico do posesti. S tem bi kupec ohranil posest nepremičnine, ne bi pa imel lastninske pravice na nepremičnini, prodajalec, ki pa bi ohranil lastninsko pravico, ne bi pa imel pravice do posesti.

Sodišče prve stopnje je zaradi zastaranja zavrnilo primarni zahtevek tožnika na izstavitev zemljiškoknjižne listine. Zoper ta del sodbe ni bila vložena pritožba, zato se pritožbeno sodišče ne opredeljuje do (ne)utemeljenosti tega dela odločitve, pojasnjuje pa, da bi pogoj sočasne izpolnitve sodišče prve stopnje lahko vključilo v izrek sodbe, če bi ugodilo primarnemu zahtevku. Ker je sodišče prve stopnje tožniku priznalo lastninsko pravico izvorno - na podlagi pripopsestvovanja, je zmotna odločitev v delu, v katerem je tožniku naložilo, da je dolžan ob vpisu lastninske pravice v zemljiško knjigo plačati prvo toženki preostanek kupnine v višini 34.880,00 EUR.

Izrek

I. Pritožbama tožeče stranke in prvo tožene stranke se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se IV. tč. izreka sodbe razveljavi, VI. tč. izreka pa se spremeni tako, da se glasi: „Tožeča stranka in tretje tožena stranka krijeta vsaka svoje stroške tega pravdnega postopka.“

II. V preostalem delu se pritožbi tožeče stranke in prvo tožene stranke zavrneta ter se v izpodbijanem in nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Prvo tožena stranka je dolžna v roku 15 dni od prejema te sodbe povrniti tožeči stranki pritožbene stroške v višini 793,61 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka izpolnitvenega roka dalje do plačila.

IV. Prvo tožena stranka, drugo tožena stranka in tretje tožena stranka krijejo sami vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

_Odločitev sodišča prve stopnje_

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo primarni tožbeni zahtevek, da je prvo toženka dolžna v roku 10 dni izstaviti tožniku za vpis v zemljiško knjigo primerno listino – zemljiškoknjižno dovolilo, na podlagi katerega bo mogoč prenos lastninske pravice na nepremičninah parc. št. 0000 229 in 0000 228/4 do celote, nepremičnini – posamezni del stavbe z ID znakom del stavbe 0000-1614-3, ki bo v zemljiško knjigo vpisan na podlagi sklepa GURS št. 02112-2760/2013-2 z dne 28. 11. 2013 in v naravi predstavlja garažo na naslovu A. 1 (1. etaža) do 1/1 celote in je v katastru stavb označen s št. posameznega dela 3 v stavbi št. 1614 k. o. 0000 k. o. X, s solastniškim idealnim deležem na skupnih delih stavbe z ID znakom stavbe 0000-1614 do 821/2421 celote, ki stoji na nepremični z ID znakom parcela 0000 228/3 na ime tožnika, bremen prosto, da se ugotovi, da je drugo toženec lastnik nepremičnine posameznega dela stavbe z ID znakom dela stavbe 0000-1614-1, ki bo v zemljiško knjigo vpisan na podlagi sklepa GURS št. 02112-2760/2013-2 z dne 28. 11. 2013, in v naravi predstavlja stanovanje na naslovu A. 1 (2. etaža) do 1/1 celote in je v katastru stavbe označen s št. posameznega dela 1 v stavbi št. 1614 k. o. 0000 X, s solastniškim deležem na skupnih delih stavbe z ID znakom stavba 0000-1614 do 800/2421 celote, ki stoji na nepremičnini z ID znakom parcela 0000 228/3, nepremičnine – posameznega dela stavbe z ID znakom del stavbe 0000-1614-4, ki bo v zemljiško knjigo vpisan na podlagi sklepa GURS št. 02112-2760/2013-2 z dne 28. 11. 2013 in v naravi predstavlja podstrešje na naslovu A. 1 (3. etaža) do 1/1 celote in je v katastru stavbe označen s št. posameznega dela 4 v stavbi št. 1614 k. o. 0000 X, s solastniškim idealnim deležem na skupnih delih stavbe z ID znakom stavbe 0000-1614 do 800/2421 celote, ki stoji na nepremičnini z ID znakom parcela 0000 228/3, da so priloženi pravnomočni sklep GURS št. 02112-2760/213-2 z dne 28. 11. 2013 in elaborata mag. B. B. s št. geodet. storitve 2013-0003 in 2013-0001 strokovne podlage za ureditev zemljiškoknjižnega stanja in so del te sodbe (I).

2. Sodišče prve stopnje je ugodilo podrednemu tožbenemu zahtevku, da sta tožnik in drugo toženec lastnika spornih nepremičnin,1 da so priloženi pravnomočni sklep GURS s št. 02112-2760/2013-2 z dne 28. 11. 2013 in eleborata mag. B. B. s št. geodet. storitve 2013-0003 in 2013-0001 strokovne podlage za ureditev zemljiškoknjižnega stanja in so del te sodbe (III), da je tožnik dolžan plačati prvo toženki 34.880,00 EUR ob vpisu svoje lastninske pravice v zemljiško knjigo, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od dneva izdaje te sodbe dalje (IV), da tožnik, prvo toženka in drugo toženec krijejo vsak svoje stroške pravdnega postopka (V), da je tožnik dolžan povrniti tretje toženki njene pravdne stroške v višini 7.104,80 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka paricijskega roka dalje do plačila (VI).

_**Dosedanji potek postopka**_

3. Sodišče prve stopnje je v prvem sojenju s sodbo in sklepom II P 481/2017-II z dne 7. 3. 2019 zavrnilo zahtevek tožnika na priznanje lastninske pravice na podlagi priposestvovanja, ker je ugotovilo, da tožnik v času priposestvovalne dobe ni bil dobroveren, ker je vedel, da je za pridobitev lastninske pravice na nepremičninah potreben vpis v zemljiško knjigo, tožbo, ki se nanaša na podrejeni toženi zahtevek, s katerim je tožnik zahteval od prvo toženke, da mu izstavi za vpis v zemljiško knjigo primerno listino, je zavrglo, ker zemljiškoknjižno stanje nepremičnin ni omogočalo identifikacije posameznih nepremičnin, zato prvo toženka glede na postavljeni tožbeni zahtevek ne more izstaviti zemljiškoknjižnega dovolila, tožnik pa za tak tožbeni zahtevek nima pravnega interesa.

4. Pritožbeno sodišče je s sklepom II Cp 1295/2019 z dne 20. 11. 2019 pritožbi tožnika ugodilo ter sodbo in sklep sodišča prve stopnje z dne 7. 3. 2019 razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Pojasnilo je, da je sodišče prve stopnje materialnopravno zmotno presojalo utemeljenost predpostavk za pridobitev tožnikove lastninske pravice na nepremičninah na podlagi priposestvovanja, ker vedenje tožnika, da ni pridobil lastninske pravice na nepremičninah, ker mu prvo toženka ni izstavila zemljiškoknjižnega dovolila oziroma ker lastninske pravice ni vpisal v zemljiško knjigo, ne izključuje utemeljenosti njegovega pravovarstvenega zahtevka, da je pridobil lastninsko pravico na podlagi priposestvovanja, da je dobra vera glede na okoliščine konkretnega primera lahko izkazana že s sklenitvijo veljavnega zavezovalnega pravnega posla, da bo tožnik kot kupec moral izkazati lastniško posest in potek časa, ki je potreben za priposestvovanje, da prvo toženka zatrjuje, da ima tožnik nelastniško posest na podlagi najemne pogodbe, tožnik pa, da je lastniški posestnik, ker je posest pridobil na podlagi kupoprodajne pogodbe, najemna pogodba pa je bila sklenjena zgolj fiktivno in antidatirana, da prvo toženka zatrjuje, da je tožnikova terjatev na izstavitev zemljiškoknjižne listine zastarala, tožnik pa, da sta se pogodbenika zavezala, da bosta zemljiškoknjižno uredila sporno zadevo, da sta v ta namen sklenila številne dogovore, med drugim tudi sporen dogovor v sodni poravnavi, da so med njima tekli sodni postopki povezani s plačilom kupnine in (ne)veljavnostjo kupoprodajne pogodbe, kar se lahko šteje k0t pretrganje zastaranja terjatve na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, da sta se tožnik in prvo toženka v kupoprodajni pogodbi dogovorila za prodajo nepremičnin, določila sta kupnino, večji del plačila te kupnine pa sta vezalo na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, s tem, da tožnik del kupnine neposredno pred vpisom lastninske pravice na nepremičninah v zemljiško knjigo deponira pri bančni ustanovi, da mora sodišče ugotoviti predpostavke za sočasno izpolnitev obveznosti, glede na trditveno podlago prvo toženke, da bo tožnik kot kupec moral izkazati, da pravnega varstva ne more uveljaviti z zahtevkom na izpolnitev pogodbene obveznosti, da mu prvo toženka kot prodajalka izroči zemljiškoknjižno dovolilo, da bo le v primeru, če taka oblika osnovnega (primarnega) pravnega varstva ne bo mogoča, tožnik kot kupec pridobil upravičenje do pravnega varstva iz naslova pridobitve lastninske pravice na podlagi priposestvovanja, ker če je zavezovalni pravni posel veljaven, mora prodajalec kot dolžnik izpolniti pogodbeno obveznost in kupcu izročiti zemljiškoknjižno dovolilo, kupec pa mora plačati kupnino, da mora tožnik tožbene zahtevke oblikovati tako, da bo v primeru utemeljenosti primarnega ali podrednega zahtevka sodna odločba lahko podlaga za zemljiškoknjižni vpis tožnikove lastninske pravice na nepremičninah.

5. Tožnik je po izdaji sklepa pritožbenega sodišča tožbo spremenil tako, da je s primarnim zahtevkom zahteval od prvo toženke, da mu izstavi za vpis primerno listino, s podrejenim pa, da se ugotovi, da je pridobil lastninsko pravico na podlagi priposestvovanja.

_**Povzetek pritožbenih navedb tožnika**_

6. Tožnik vlaga pritožbo zoper IV., V. in VI. tč. izreka sodbe in predlaga pritožbenemu sodišču, da pritožbi ugodi in IV. tč. izreka sodbe razveljavi, V. in VI. tč. pa spremeni tako, da tožencem naloži, da so dolžni povrniti tožniku pravdne stroške.

7. Prvo toženka v postopku ni zahtevala plačila preostanka kupnine, ni se sklicevala na pravilo sočasne izpolnitve iz prvega odstavka 101. člena Obligacijskega zakonika (OZ), zato je sodišče pogoj sočasne izpolnitve nepravilno vključilo v izrek sodbe. Tožnik ni nasprotoval svoji obveznosti plačila kupnine in temu tudi sedaj ne nasprotuje, sodišče pa je z odločitvijo kršilo 2. člen Zakona o pravdnem postopku (ZPP), ki določa, da sodišče v pravdnem postopku odloča v mejah postavljenih zahtevkov.

8. Tožnik je v postopku podal zgolj navedbe in dokazila o svojem avansnem plačilu ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe, plačilu z dne 19. 5. 2005 in plačevanju obrokov v višini 370,00 EUR mesečno od 28. 10. 2010 do 31. 3. 2021, zato sodišče prve stopnje zmotno ugotavlja, da je obroke plačeval le do 1. 10. 2020. Tožnik bi lahko uveljavljal tudi v pobot nasprotne zahtevke, ki jih ima do prvo toženke. Tožnik je prvo toženki dolžan manj kupnine, kot je to določilo sodišče prve stopnje.

9. Sodišče je zmotno odločilo o stroških postopka. Z odločitvijo se spreminja zemljiškoknjižno stanje lastninskih pravic v korist tožnika in v breme prve in tretje toženke, zato je zmotna ugotovitev sodišča, da je sodba v korist vseh strank postopka. Urejanje zemljiškoknjižnega stanja v tem postopku je posledica neizpolnitve obveznosti prvo toženke iz kupoprodajne pogodbe in sočasnega nasprotovanja drugo toženca in tretje toženke, da se neurejeno zemljiškoknjižno stanje uredi. Prvo toženka bi morala po sklenitvi kupoprodajne pogodbe poskrbeti, da bi se tožnik lahko vpisal v zemljiško knjigo kot lastnik nepremičnin. Drugo toženec in tretje toženka bi tožbeni zahtevek lahko pripoznala, vendar ga nista, tožbenim zahtevkom tožnika sta nasprotovala. Tožnik je v celoti uspel s tožbenim zahtevkom. Tudi ni odločilno, ali je tretje toženka zajeta v zahtevku in izreku odločbe. Tožnik je moral vložiti tožbo zoper tretje toženko, ker je bila tretje toženka vpisana kot lastnica nepremičnin v neurejeni zemljiški knjigi. Če tožbe ne bi vložil zoper tretje toženko, bi bila tožba nesklepčna in bi zato s tožbenim zahtevkom propadel. _**Povzetek pritožbenih navedb prvo toženke**_2

10. Prvo toženka vlaga pritožbo zoper II., III., IV. in V. tč. izreka sodbe iz vseh pritožbenih razlogov in predlaga pritožbenemu sodišču, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne in tožniku naloži, da ji povrne pritožbene stroške.

11. Sodišče prve stopnje se je v nasprotju z drugim odstavkom 43. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ), prvim odstavkom 335. člena OZ, 15., 22. in 33. čl. Ustave RS in sodno prakso Vrhovnega sodišča (II Ips 359/2010, II Ips 426/2011, II Ips 75/2012, II Ips 94/2017 in sklepom VSL I Cp 1194/2016) postavilo na materialnopravno stališče, da kupec nepremičnine v primeru, da je zastaral njegov izpolnitveni zahtevek na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, pridobi upravičenje do pravnega varstva s postavitvijo zahtevka na pridobitev lastninske pravice na podlagi priposestvovanja, za priznanje katerega mu ni treba dokazovati vseh predpostavk, ki jih določa drugi odstavek 43. člena SPZ. Prvi odstavek 335. člena OZ določa, da upnik z zastaranjem izgubi, ne pa pridobi pravno varstvo svoje pravice, iz sodne prakse pa, da mora biti priposestvovalec v opravičljivi zmoti, kar pa ni, kot to velja za tožnika, ki je vseskozi vedel, da ni lastnik nepremičnin. Sodišče je pri odločitvi materialnopravno zmotno sledilo stališčem pritožbenega sodišča iz sklepa II Cp 1295/2019, da je bil tožnik v dobri veri, kar naj bi bilo izkazano s sklenitvijo veljavnega zavezovalnega pravnega posla - kupoprodajne pogodbe z dne 8. 12. 2003 - ter se zato le še ugotavlja, ali je izkazal, da je bila njegov posest lastniška, in ali je potekel potreben čas, ki je potreben za nastop priposestvovanja.

12. Sodišče je ugotovilo, da je bil tožnik v dobri veri, ker je bil sklenjen zavezovalni pravni posel – kupoprodajna pogodba z dne 8. 12. 2003. Sodišče bi moralo upoštevati, da je tožnik ob sklenitvi pogodbe plačal le 8.000,00 EUR od dogovorjene kupnine v višini 104.500,00 EUR, da se je izmikal plačilu celotne kupnine, kot je bila dogovorjena v kupoprodajni pogodbi, da iz razloga, ker tožnik ni plačal večjega dela kupnine, ugotovitev priposestvovanja v konkretnem primeru nasprotuje dobri veri ter načelu vestnosti in poštenja, da davek na promet z nepremičninami ni bil plačan, da prvo toženka podpisa na pogodbi ni overila pri notarju, da se je od leta 2008 upirala in nasprotovala posesti tožnika, da je tožnik nepremičnino uporabljal na podlagi najemne pogodbe, katero sta stranki s sodno poravnavo z dne 18. 10. 2010 ohranili v veljavi, da tožnik s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe ni postal lastnik nepremičnine, da je neuspešno vlagal zemljiškoknjižne predloge, da bi se vpisal v zemljiško knjigo kot lastnik nepremičnin, da je v drugih pravdah zatrjeval, da je prvo toženka lastnica nepremičnin, kar pomeni, da v njegovi duševni sferi ni bilo prepričanja, da je s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe postal lastnik nepremičnine. Za dobro vero je značilno, da tisti, ki trdi, da je v dobri veri, ne ve ali ne more vedeti, da ni lastnik, saj se dobra vera nanaša na mišljenje glede njegove pravice, poleg tega pa mora biti njegova dobra vera tudi opravičljiva, česar sodišče ni presojalo. Iz zadeve II Ips 75/2012 izhaja, da je priposestvovalka pot nemoteno uporabljala in vzdrževala brez nasprotovanja občine in pravnih naslednikov, kar je v njeni duševni sferi utrjevalo prepričanje, da je do posesti upravičena, iz sodbe II Ips 54/2017 pa, da mora pridobitelj v vsakem primeru izkazati, da je bil v opravičljivi zmoti o tem, da je lastnik. Ugotovitev sodišča, da je bil tožnik v dobri veri že s tem, ko je sklenil zavezovalni pravni posel, je v nasprotju s sodno prakso v podobnih primerih. Pravni red dovoljuje protiknjižno priposestvovanje, vendar mora biti priposestvovalec v opravičljivi zmoti o tem, da je lastnik nepremičnine. Tudi Vladimir Horvat v članku Zunajknjižno priposestvovanje lastninske pravice na nepremičninah3 pojasnjuje, da če dopustimo pridobitev lastninske pravice na podlagi zunajknjižnega priposestvovanja, s tem zanikamo predpostavko dobrovernosti priposestvovalca, ki bi moral biti prepričan, da je pridobil lastninsko pravico. Posestnik, ki razpolaga z veljavnim pravnim poslom, pa ni vknjižen kot lastnik, ne more biti dobroveren, saj ve, da mu za pridobitev lastninske pravice manjka še vpis v zemljiško knjigo. Od priposestvovalca moramo zahtevati, da poskrbi za vpis v zemljiško knjigo, če ne drugače, pa po sodni poti. Problem zunajknjižnega priposestvovanja bi moral rešiti zakonodajalec, zgolj moralno pojmovanje dobroverne lastniške posesti pri zunajknjižnem priposestvovanju je neprimerno.

13. Sodišče je ugotovilo, da je sodna poravnava, ki sta jo pravdni stranki sklenili 18. 10. 2010, pomembna zgolj v zvezi s kupnino, da naj bi bila začasna, do pravnomočne odločitve v zadevi Okrožnega sodišča v Ljubljani I P 2097/2009, ki se je vodila zaradi razveze kupoprodajne pogodbe po tožbi prvo toženke. Kljub jasnim določbam iz sodne poravnave, da ostane najemna pogodba v veljavi, da mora tožnik plačevati 370,00 EUR mesečno za uporabo nepremičnin, da je bila med pravdnima strankama sporna terjatev prvo toženke do tožnika na plačilo preostanka kupnine po kupoprodajni pogodbi, da gre pri plačilih tožnika za nadomestilo za uporabo stanovanja, da mora tožnik to nadomestilo plačevati tako dolgo, dokler ne bo plačal kupnine po kupoprodajni pogodbi, da je vsebina obveznosti tožnika določena kot nadomestilo za uporabo nepremičnin, da je beseda kupnina v celotni povedi navedena zgolj v zvezi z dolžino časa trajanja te obveznosti, je sodišče prve stopnje v nasprotju z besedilom sodne poravnave ta plačila štelo kot plačila kupnine, ne pa kot nadomestilo za uporabo nepremičnine.

14. Sodišče je ugotovilo, da je tožnik posest nepremičnin nastopil kot najemnik, zmotna pa je nadaljnja ugotovitev, da se je njegov status s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe spremenil, da od takrat dalje izvršuje lastniško posest. Tožnik je z zavezovalnim pravnim poslom pridobil zgolj terjatev na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. Sodišče ni upoštevalo, da je tožnik posest na nepremičninah izvrševal proti volji prvo toženke. Iz aneksa k najemni pogodbi z dne 30. 3. 2006 izhaja, da bo tožnik prevzel vlogo fizičnega oskrbnika nepremičnine, da si je ob tem izgovoril še nadaljnjo oprostitev plačevanja najemnine. V postopku I P 808/2009 je tožnik priznal lastninsko pravico prvo toženke in nasprotoval razvezi najemnega razmerja, ker najemne pogodbe naj ne bi kršil, zato je z njo sklenil sodno poravnavo, na podlagi katere sta pravdni stranki najemno pogodbo ohranili v veljavi. Sodišče ni pojasnilo, kdaj je najemna pogodba prenehala veljati.

15. Prvo toženka je že pred in po sklenitvi kupoprodajne pogodbe tožniku dala pooblastilo za ureditev zemljiškoknjižnega stanja, da bi lahko uredil vpis lastninske pravice. Nobene ovire ni bilo, da bi tožnik vpisal lastninsko pravico na nepremičninah v zemljiško knjigo.

16. Parcela št. 228/4 je splošni skupni del stavbe, gre za pripadajoče zemljišče k tej stavbi, ki je namenjeno redno rabi stavbe, ki ni samostojno v pravnem prometu. Z odločitvijo je drugo tožencu odvzet dostop do njegovih nepremičnin. Elaborat izvedenca geodetka na katerega se sodišče sklicuje, ne predstavlja podlage za presojo statusa predmetnega zemljišča, saj v postopku vzpostavitve etažne lastnine po ZVEtL to dejstvo presoja sodišče neodvisno od geodetskih elaboratov. Po geodetskem pravilniku elaborat ne predstavlja osnove za ugotavljanje pravnega statusa zemljišča. _**Odgovor na pritožbo tožnika**_ Tožnik v odgovoru na pritožbo prvo toženke predlaga njeno zavrnitev in zahteva, da mu prvo toženka povrne pritožbene stroške.

_**Odgovora na pritožbo toženih strank**_

17. Tožene stranke v odgovorih na pritožbo predlagajo zavrnitev tožnikove pritožbe in zahtevajo, da jim tožnik povrne pritožbene stroške.

_**Odločitev o pritožbah**_

18. Pritožbi sta delno utemeljeni.

_**Presoja pritožbenega sodišča**_

19. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je bila med tožnikom in prvo toženko 8. 12. 2003 sklenjena kupoprodajna pogodba,4 s katero sta se pogodbenika dogovorila, da prvo toženka proda tožniku nepremičnine, da tožnik plača kupnino v višini 104.5500,00, da sta pogodbenika plačilo dela kupnine vezala na vpis tožnikove lastninske pravice na nepremičninah v zemljiško knjigo, da je tožnik izpolnil obveznost delnega plačila kupnine,5 kot je bilo dogovorjeno v kupoprodajni pogodbi in sodni poravnavi P 2097/2009-I,6 da je tožnik po sklenitvi sodne poravnave mesečno plačeval tožnici 370,00 EUR iz naslova plačila kupnine, kot je bilo dogovorjeno v sodni poravnavi, da sta pogodbenika po sklenitvi kupoprodajne pogodbe sklenila najemno pogodbo, ki sta jo antidatirala,7 da je bila najemna pogodba sklenjena le iz razloga, da je tožnik prijavil bivališče, ker se zaradi neurejenega zemljiškoknjižnega stanja ni mogel vpisati kot lastnik nepremičnin po sklenjenem veljavnem zavezovalnem pravnem poslu.

20. Prepričljivi so razlogi sodišča prve stopnje, da pravdni stranki nista sklenili veljavne najemne pogodbe,8 da je tožnik obveznosti iz naslova delnih plačil kupnine, kot je bila določena v pogodbi in sodni poravnavi, izpolnil, da je na podlagi veljavne kupoprodajne pogodbe nastopil lastniško posest, ki jo vse od takrat dejansko izvršuje, da je potekel desetletni rok za priposestvovanje, kot ga določa drugi odstavek 43. člena SPZ.

21. Obstoja najemnega razmerja ne izkazuje Aneks k najemni pogodbi z dne 30. 3. 2006,9 kakor tudi ne vsebina sodne poravnave. Najemno razmerje, kot izhaja iz teh dogovorov bi se vzpostavilo ob predpostavki, da bi prvo toženka uspela v sodnem postopku, kjer je uveljavljala neveljavnost kupoprodajne pogodbe.10 V aneksu k najemni pogodbi je med drugim zapisano, da tožnik ne plačuje najemnine, dokler „pristojno sodišče ne presodi in odloči ter se ves postopek ne uredi.“ Glede sodne poravnave je sodišče prve stopnje pravilno razlagalo sporne določbe, in sicer, da med pogodbenikoma obstaja spor glede veljavnosti kupoprodajne pogodbe, da gre pri obveznostih iz sodne poravnave za začasno ureditev, da je bilo dogovorjeno, da je tožnik dolžan mesečno plačevati prvo toženki nadomestilo za uporabo nepremičnine v višini 370,00 EUR vse do dokončnega plačila kupnine po kupoprodajni pogodbi, če bo v pravdni zadevi P 2097/2009-I pravnomočno odločeno, da ostane kupoprodajna pogodba v veljavi, če pa sodišče pravnomočno odloči, da se pogodba razveljavi, ali da je razdrta, oziroma če bo ugotovljeno, da je nična, pa mora tožnik plačevati prvo toženki mesečno 650,00 EUR od pravnomočnosti sodbe do izteka najemne pogodbe. Prav nobenega dvoma ni, da mesečni zneski v višini 370,00 EUR, ki jih je plačeval tožnik od sklenitve poravnave, predstavljajo plačilo kupnine in ne plačila najemnine. Sodišče prve stopnje je pri vsebinski razlagi spornih določb iz sodne poravnave izhajalo iz skupnega namena tožnika in prvo toženke, pri tem je upoštevalo vse okoliščine konkretnega primera, med drugim tudi, da prvo toženka ni izpolnila pogodbene obveznosti, ker ni zagotovila pogojev, na podlagi katerih bi se tožnik lahko vpisal v zemljiško knjigo kot lastnik nepremičnin.11 Pri tem je treba upoštevati, da je tožnik od sklenitve kupoprodajne pogodbe izvrševal posest na nepremičninah, da sta se pogodbenika v kupoprodajni pogodbi dogovorila, da je tožnik dolžan plačati pretežni del kupnine po izdaji zemljiškoknjižnega sklepa o vpisu njegove lastninske pravice na nepremičninah, zato je obstajal interes prvo toženke, da tožnik mesečno plačuje 370,00 EUR do dokončnega plačila kupnine, ob predpostavki, da bo v sodnem postopku zavrnjen njen zahtevek na neveljavnost kupoprodajne pogodbe, ob tem, da je bil njen zahtevek na plačilo preostanka kupnine s sodbo P 2604/2009 z dne 15. 1. 2010 v višini 81.000,00 EUR pravnomočno zavrnjen,12 ker je bilo ugotovljeno, da obveznost tožnika na plačilo preostanka kupnine po kupoprodajni pogodbi še ni zapadla.

22. Prvo toženka ni navedla dejstev, ki bi potrjevala njeno tezo, da pravdni stranki nista sklenili veljavnega zavezovalnega pravnega posla oziroma novih okoliščin, ki niso bile predmet presoje v pravnomočno končanem postopku, kjer so bili vsi zahtevki prvo toženke na neveljavnost pogodbe zavrnjeni. Prvo toženka v pritožbi znova navaja, da pravni posel ni bil veljavno sklenjen, ker njen podpis na pogodbi ni bil overjen, ker ni bil plačan davek, ker tožnik ni plačal celotne kupnine, te trditve pa ne potrjujejo njene teze, da ni bil sklenjen veljaven zavezovalni posel. V kupoprodajni pogodbi je določno opredeljen predmet pogodbe in cena, določeni so bili roki za plačilo kupnine, s tem, da je bilo plačilo glavnine kupnine vezano na vpis tožnikove lastninske pravice na nepremičninah v zemljiško knjigo, tožnik pa je, kot je bilo že pojasnjeno, na podlagi sodne poravnave mesečno plačeval 370,00 EUR. Zmotna je zato pritožbena teza, da je pogodba neveljavna oziroma smiselno zavzemanje, da je pogodba razvezana po samem zakonu (104. in 105. čl. OZ), ker tožnik ni plačal kupnine. Prvo toženka trdi, da se tožnik izmika plačilu, tega dejstva pa ni dokazala, zato niso izkazane predpostavke za odstop od pogodbe, ker tožnik svoje obveznosti v pogodbenem roku ne bo izpolnil oziroma ne bo mogel izpolniti (106. in 107. člen OZ). V tej zvezi pritožbeno sodišče pojasnjuje, da bi bila drugačna materialnopravna presoja dobrovernosti tožnika, če bi bile te okoliščine izkazane.

23. Pogodbena obveznost prvo toženke je bila, da tožniku izroči nepremičnine v posest in da mu izstavi zemljiškoknjižno dovolilo, na podlagi katerega se bo vpisal kot lastnik nepremičnin v zemljiško knjigo. Posest na nepremičnini je bila na podlagi zavezovalnega pravnega posla prenesena na tožnika ob sklenitvi pogodbe, vknjižba v zemljiško knjigo pa ni bila izvedena. Prvo toženka v pritožbi očita tožniku nedobrovernost, ker je neuspešno vlagal zemljiškoknjižne predloge in poskušal na različne načine vzpostaviti lastninsko pravico na nepremičnini.13 Ta ravnanja tožnika, ki je tudi deponiral kupnino pri notarju, ravnanja toženke, neurejeno zemljiškoknjižno stanje nepremičnin, kažejo, da je tožnik želel realizirati pogodbeno voljo (obeh) pogodbenih strank, da se izpelje pravno veljavni prenos lastninske pravice na nepremičninah, s tem, da se tožnik vpiše v zemljiško knjigo kot lastnik nepremičnin, kar ob veljavnem zavezovalnem poslu ne potrjuje teze pritožbe, da je s tem izkazana tožnikova nedobrovernost. 24. Nobenega dvoma ni, da se je tožnik zavedal, da na nepremičninah ni pridobil lastninske pravice, saj v nobenem trenutku ni izpolnjeval pogojev za pridobitev lastninske pravice. Načeloma velja,14 da je dobroverni lastniški posestnik le tisti, ki je v opravičljivi zmoti o tem, da je lastnik stvari, kar pri pravnoposlovni pridobitvi lastninske pravice na nepremičnini na podlagi kupoprodajne pogodbe pomeni, da se je kupec vpisal v zemljiško knjigo kot lastnik nepremičnine. Pa vendar to ne velja za vse primere. Če je kupec vedel, da je za prenos lastninske pravice potreben vpis v zemljiško knjigo, prodajalec pa mu ni izstavil zemljiškoknjižnega dovolila in zato v zemljiško knjigo ni bila vpisana lastninska pravica na kupca, to dejstvo še ne pomeni, da kupec ni (bil) dobroveren. Takšno je tudi stališče sodne prakse15 in pravne teorije.16 Kupec ima zoper prodajalca na podlagi obligacijskega razmerja izpolnitveni zahtevek na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, vendar za uveljavljanje te terjatve velja desetletni zastaralni rok iz 350. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). V primeru, če je ta terjatev zastarala, kot je v obravnavanem primeru že pravnomočno razsojeno, ostaja kupcu edina možnost, da uveljavlja pridobitev lastninske pravice s priposestvovanjem. Če mu te pravice ne bi priznali, bi nastal hibridni pravni položaj. Prodajalec kot zemljiškoknjižni lastnik ne bi uspel z vindikacijskim zahtevkom zoper kupca, ker bi kupec lahko odklonil izročitev nepremičnine na podlagi sklenjene prodajne pogodbe, ki mu daje pravico do posesti (glej 93. SPZ). S tem bi kupec ohranil posest nepremičnine, ne bi pa imel lastninske pravice na nepremičnini, prodajalec, ki bi ohranil lastninsko pravico, pa ne bi imel pravice do posesti. Iz teh razlogov sodna praksa in teorija dopuščata v razmerju med kupcem in prodajalcem protiknjižno priposestvovanje, ob predpostavki, da kupec izkaže lastniško posest, njegova dobra vera pa temelji na sklenjeni in neizvršeni zavezovalni pogodbi.17 Sodna praksa, katere dele citira pritožba, je izvzeta iz konteksta na način, da bi ustrezala „pričakovanim materialnopravnim stališčem“ prvo toženke.

25. Sodišče prve stopnje je zaradi zastaranja zavrnilo primarni zahtevek tožnika na izstavitev zemljiškoknjižne listine. Zoper ta del sodbe pritožba ni bila vložena, zato se pritožbeno sodišče ne opredeljuje do (ne)utemeljenosti tega dela odločitve, pojasnjuje pa, da bi pogoj sočasne izpolnitve sodišče prve stopnje lahko vključilo v izrek sodbe,18 če bi ugodilo primarnemu zahtevku. Ker je sodišče prve stopnje tožniku priznalo lastninsko pravico izvorno - na podlagi pripopsestvovanja, je zmotna odločitev v delu, v katerem je tožniku naložilo, da je dolžan ob vpisu lastninske pravice v zemljiško knjigo plačati prvo toženki preostanek kupnine v višini 34.880,00 EUR.

26. Sodišče prve stopnje ugotavlja, da je GURS stavbo na naslovu A. 1 v ... s sklepom 28. 11. 2013 vpisal v kataster stavb, da se je izvedla parcelacija parcelne št. 228/1 k. o. X, da je izvedenec geodetske stroke B. B. izdelal elaborat parcelacije nepremičnin v postopku vzpostavitve etažne lastnine,19 da je ta elaborat del sodbe in podlaga za odločitev o priznanju lastninske pravice tožnika in drugo toženca na nepremičninah. Drugo toženec ni vložil pritožbe zoper sodbo, zato so neupoštevane navedbe prvo toženke, da je bilo z odločitvijo o priznanju lastninske pravice na parc. št. 228/4 poseženo v splošne skupne dele, ki pripadajo tožniku in drugo tožencu, in da elaborat izvedenca geodeta ne predstavlja podlage za presojo statusa spornih zemljišč.

_**O stroških postopka pred sodiščem prve stopnje**_

27. Odločitev sodišča prve stopnje, da tožnik, prvo toženka in drugo toženec krijejo vsak svoje stroške, je pravilna, ker je tožnik propadel s primarnim tožbenim zahtevkom, zoper ta del zahtevka ni vložil pritožbe, zgolj dodatno pa so utemeljeni tudi razlogi, ki jih v zvezi z odločitvijo o stroških postopka v tem delu navaja sodišče prve stopnje.

Tretje toženka je nasprotovala tožbenemu zahtevku. Pravilne so pritožbene navedbe tožnika, da bi tretje toženka tožbeni zahtevek lahko pripoznala, ker tega ni storila in se je spustila v spor, je uspela le v delu, s katerim je bil primarni tožbeni zahtevek tožnika zavrnjen, zato iz enakih razlogov, kot so bili pojasnjeni v prejšnji točki te obrazložitve, tožnik in tretje toženka krijeta vsaka svoje stroške postopka.

_**Odločitev pritožbenega sodišča**_

28. Pritožbi tožnika in prvo toženke sta delno utemeljeni, zato jima je pritožbeno sodišče delno ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje v IV. tč. razveljavilo, odločitev o stroških postopka pa spremenilo, kot izhaja iz izreka te sodbe, v ostalem delu pa je pritožbi zavrnilo ter v izpodbijanem in nespremenjenem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

_**Odločitev o pritožbenih stroških**_

29. Tožnik je uspel s pritožbo v delu, v katerem je sodišče prve stopnje tožniku naložilo, da mora plačati prvo toženki preostanek kupnine - ta del odločitve je pritožbeno sodišče razveljavilo. Pritožbeno sodišče je upoštevalo, da je prvo toženka ta del odločitve izpodbijala zgolj v sklopu izpodbijanja odločitve, s katero je sodišče prve stopnje tožniku priznalo lastninsko pravico na nepremičninah na podlagi priposestvovanja. Iz teh razlogov mora prvo toženka plačati tožniku pritožbene stroške. Pritožbeno sodišče je tožniku priznalo za pritožbo 630,00 EUR, za materialne stroške 20,50 EUR, za DDV 143,11 EUR, kar je skupaj 793,61 EUR. Te stroške mora prvo toženka plačati tožniku v roku 15 dni od prejema sodbe pritožbenega sodišča, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka izpolnitvenega roka dalje do plačila.

30. Odgovori na pritožbi tožnika in toženih strank niso bili potrebni, zato morajo pravdne stranke kriti vsaka svoje stroške pritožbenega postopka v zvezi s to vlogo.

1 Ki jih je pritožbeno sodišče z zemljiškoknjižnimi oznakami povzelo v 1. tč. te obrazložitve (v nadaljevanju nepremičnine). 2 Pritožba drugo toženca, ki jo je vložil skupaj s pritožbo prvo toženke, se je štela za umaknjeno na podlagi pravnomočnega sklepa Okrožnega sodišča v Ljubljani P 1650/2019-II z dne 25. 1. 2023. 3 Pravna praksa št. 24/25, l. 2012, stran 26. 4 A2. 5 Podrobneje glede teh plačil glej 25. tč. sodbe sodišča prve stopnje. 6 B11. 7 Na 15. 11. 2003 (B7). 8 Že na podlagi zaslišanja prvo toženke – glej 24. tč. sodbe sodišča prve stopnje. 9 B8. 10 Tožbeni zahtevki prvo toženke na ugotovitev ničnosti pogodbe, da se pogodba razveže, da se ugotovi, da je pogodba razvezana so bili pravnomočno zavrnjeni - 22. 8. 2012 (A 20). 11 Podrobneje glej 25. tč. sodbe sodišča prve stopnje. 12 A19. 13 Npr. v nepravdnem postopku N 426/2011 je vložil predlog za vzpostavitev etažne lastnine po ZVEtL, sodišče prve stopnje je vzpostavilo etažno lastnino na nepremičninah, sodišče druge stopnje pa je s sklepom I Cp 1933/2014 z dne 8. 10. 2014 (A 18) ugodilo pritožbi prvo toženke in sklep sodišča prve stopnje razveljavilo ter predlog tožnika zavrnilo, ker je sledilo pritožbenim navedbam, da ni bil sklenjen pravno veljavni pravni posel. 14 Pritožbeno sodišče v nadaljevanju povzema le del materialnopravnih stališč iz sklepa II Cp 1295/2019 in se na te razloge v izogib ponavljanju sklicuje. 15 Glej npr. VSRS II Ips 75/2012 in II Ips 94/2017. 16 Glej dr. Miha Juhart: Priposestvovanje lastninske pravice na nepremičninah, Dnevi stvarnega in zemljiškoknjižnega prava, str. 11-12. 17 Glej dr. Miha Juhart: Priposestvovanje lastninske pravice na nepremičninah, Dnevi stvarnega in zemljiškoknjižnega prava, str. 11-12. 18 Tak ugovor, kot je pojasnilo pritožbeno sodišče v sklepu II Cp 1295/2019, ne bi predstavljal nasprotne tožbe, ker gre le za ugovor, ki ga, če je utemeljen, sodišče upošteva kot pogoj, pod katerim ugodi tožbenemu zahtevku - dr. Aleš Galič: Pravdni postopek, zakon s komentarjem, 2. knjiga, 14. tč. stran 178. 19 Podrobneje glej 26. tč. sodbe sodišča prve stopnje.