Jedro

Izrek izpodbijane sodbe vsebuje le odločitev glede ugodilnega dela, medtem ko sodišče prve stopnje v preostalem delu ni zavrnilo tožbenega zahtevka. Tožnik bi lahko skladno s 325. členom ZPP predlagal izdajo dopolnilne sodbe, vendar tega ni storil. Namesto tega je vložil pritožbo, v kateri izrecno izpodbija zavrnilni del sodbe, čeprav ta v izreku ni zajet. Ker tožnik izpodbija del sodbe, ki ga ni, hkrati pa se pritožuje zoper obrazložitev sodbe, za kar ne more imeti pravnega interesa, je sodišče druge stopnje pritožbo kot nedovoljeno zavrglo.

Izrek

I. Pritožba tožeče stranke se zavrže. II. Pritožba tožene stranke se zavrne in sodba sodišča prve stopnje potrdi.

III. Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je naložilo toženi stranki v plačilo tožniku znesek 135.752,08 EUR (od zahtevanih 240.000,00 EUR) z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od vložitve te tožbe dalje, to je od 23. 8. 2011 do plačila, vse v roku 15 dni pod izvršbo. Odločilo je še, da je tožena stranka dolžna plačati tožniku njegove pravdne stroške v višini 4.339,15 EUR v roku 15 dni od vročitve te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka 15-dnevnega paricijskega roka dalje do plačila.

2. Zoper navedeno sodbo se pritožujeta obe pravdni stranki. Tožnik izpodbija „zavrnilni del“ izpodbijane sodbe, in sicer le glede zneska 36.302,77 EUR, kolikor znaša razlika med tožniku prisojenim zneskom in s strani izvedenca ugotovljenim tožnikovim vložkom (172. 5485 EUR), in zoper odločitev o stroških. Predlaga, da sodišče druge stopnje pritožbi ugodi in sodbo v izpodbijanem delu spremeni tako, da tožniku prisodi poleg že prisojenega še znesek 36.302,77 EUR. Ne strinja se s tem, da mu je sodišče priznalo amortizirano vrednost njegovega vložka, ne da bi navedlo pravno podlago za tako odločitev. Opozarja na stališče sodišča, da je treba pogodbena določila tolmačiti tako, kot se glasijo, in poudarja, da 3. odstavek 5. člena pogodbe jasno določa, da je toženka dolžna tožniku povrniti sredstva, vložena v poslovni objekt, pri čemer amortizacije ne omenja. Glede stroškov pa poudarja, da bi moralo sodišče upoštevati tako uspeh po temelju, kot tudi po višini, zaradi česar bi bil tožnikov končni uspeh večji.

3. Toženka se v odgovoru na tožnikovo pritožbo strinja s tem, da je treba od vlaganj odšteti amortizacijo in s tem smiselno predlaga zavrnitev tožnikove pritožbe. V svoji pritožbi, s katero izpodbija navedeno sodbo iz vseh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), pa pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, tožniku pa naloži, da ji mora povrniti stroške v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka do plačila oziroma jo razveljavi in zadevo vrne prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje. Sodišče ni ugotavljalo skupnega namena pogodbenih strank z upoštevanjem izpovedb prič, ki jih je predlagala toženka niti z listinami, ki jih je predložila ona, temveč le z izjavo priče, katere zaslišanje je predlagal tožnik, čeprav ta pri sestavi pogodbe ni sodelovala in tudi po letu 1994 ni bila več zaposlena na občini. Sodišče je le prepisalo izvedensko mnenje glede izračuna vloženih sredstev v objekt, ni pa se opredelilo glede upravičenosti in zakonitosti vlaganj. Očita zmotno razlago določil pogodbe tako, kot se glasijo, s tem pa napačno upoštevanje pogodbe kot pravne podlage. Toženka meni, da bi sodišče moralo pogodbo razlagati skladno z drugim odstavkom 82. člena Obligacijskega zakonika (OZ), česar ni storilo. Predloženi dokazi izkazujejo namen toženke, kaj se upošteva pri višini najemnine, katera vlaganja v objekt so dovoljena in pod kakšnimi pogoji so dovoljeni posegi v objekt in prostor, vendar se sodišče do njih ni opredelilo. Poudarja, da je bila določena nizka najemnina, ki je upoštevala vložena sredstva najemnika v rekonstrukcijo in adaptacijo objekta, pri čemer se sklicuje na sklep Izvršnega sveta z dne 16. 12. 1992, izpoved priče P., 6. točko svoje vloge. Vlaganja so predstavljala del cene najema in so bila že povrnjena v celoti, na kar kaže dejstvo, da je bila pogodba sklenjena za določen čas 10 let in da so bila vsa vlaganja izvedena na začetku obdobja. Sodišče v zvezi s tem ni ugotavljalo dejstev, zato je dejansko stanje nepopolno in napačno ugotovljeno. Poudarja, da je tožnik celo priznal, da je bila višina najemnine odvisna od stanja objekta. Z navedenim sklepom je bil tožnik seznanjen z načinom določitve najemnine tako, da se upoštevajo vložena sredstva. Poudarja, da je tožnik lahko prečrtal del besedila kadarkoli, saj ob popravku ni ne datuma ne podpisa toženke, ki bi to spremembo potrdila. Sodišče ni upoštevalo dopisa Sekretariata za varstvo okolja in urejanje prostora z dne 17. 3. 1993, čeprav dokazuje, da je tožnik s strani toženke popravljeno pogodbo prejel najmanj teden dni kasneje, kot to izkazuje podpis na pogodbi. Tožnik je tako sam popravil prvi prejeti izvod pogodbe, kar je storil takoj po sprejetju sklepa Izvršnega sveta dne 9. 3. 1993. Toženka se s popravkom ni nikoli strinjala. Ne glede na to, ali je bil prečrtan ali ne, je bil tožnik k izpolnjevanju te zahteve vezan na podlagi zakona in splošnega akta občine. Poudarja, da se sodišče ni opredelilo do ugovora toženke na izvedensko mnenje in njegovo dopolnitev glede sklicevanja na definicijo točke 10.2., 2. člen Zakona o graditvi objektov (ZGO-1), v sodbi pa se sklicuje nanju brez obrazložitve namena zakona. Nasprotuje razlagi sodišča, da investicije v komunalno opremo, elektriko, sodijo med vzdrževalna dela, saj je možno vzdrževati in obnavljati samo tisto, kar predhodno obstaja, zato je vse, kar je bilo dodano na novo, investicija. Na vrsto del pa ne more vplivati nujnost del za nemoteno opravljanje dejavnosti tožnika. Sodišče spregleda, da se za vzdrževanje objekta ne smatrajo dela, ki spreminjajo namembnost. Ne strinja se z ugotovljenim namenom pogodbenih strank, da tožnik izvaja poslovno dejavnost, in z zaključkom, da je zato imel pravico izvajati vsa dela, potrebna za doseganje tega namena, zaradi česar je sodišče vsa dela obravnavalo kot vzdrževalna dela; namen oddaje prostora je bil, da se čimprej usposobi objekt za uporabo, na stroške najemnika, za kar se zniža najemnina. Sodišče bi moralo ugotavljati, ali je toženka dovolila investicije, ne pa zaključiti, da je toženka vnaprej soglašala z vsemi vlaganji, ki jih bo izvedel najemnik. Noben namen, v konkretnem primeru sprememba namembnosti, ne more izključiti obveznosti tožnika, da ravna skladno z veljavnimi predpisi oziroma z gradbenim dovoljenjem. Graja stališče sodišča, da je možno dogovoriti s pogodbo izvajanje del v nasprotju s prisilnimi predpisi, čeprav to nasprotuje 3. členu OZ. Sodišču očita, da ni sledilo izpovedi priče P., da se z najemom nadaljuje izvajanje osnovnega namena objekta – skladiščenja, čeprav je podprta z vsebino najemne pogodbe. Namen objekta bi se spremenil šele na podlagi sprejetja splošnega akta, najemniki bi takrat dobili predkupno pravico, vložena sredstva pa bi se upoštevala pri kupnini. Vse, kar je bilo več kot osnovno vzdrževanje in obnova za dovoljeni namen, tožnik ni izvajal v skladu s pogodbo. Sodišču očita, da ni upoštevalo veljavnih splošnih aktov občine v letu 1992 o prostorski ureditvi območja, čeprav ti izkazujejo datumske nedoslednosti glede podpisa pogodbe, njeno vsebino in tožnikov namen, ko je enostransko črtal določilo. Poudarja, da je ves čas postopka zatrjevala razlikovanje med vzdrževanjem in investiranjem, vendar sodišče ni pridobilo mnenja o tem, kaj je investiranje. Investicije bi lahko sledile šele, ko bi skladišče postalo poslovni prostor znotraj poslovne cone. Sklene, da je znesek, ki ga je toženka dolžna povrniti tožniku, pretiran med drugim tudi zaradi neupoštevanja vrednosti objekta ob prevzemu leta 1993. 4. Tožnikova pritožba ni dopustna, toženkina pritožba pa ni utemeljena.

O tožnikovi pritožbi

5. Izrek izpodbijane sodbe vsebuje le odločitev glede ugodilnega dela, medtem ko sodišče prve stopnje v preostalem delu (nad 135.752,08 EUR) ni zavrnilo tožbenega zahtevka. Tožnik bi lahko skladno s 325. členom ZPP predlagal izdajo dopolnilne sodbe, vendar tega ni storil. Namesto tega je vložil pritožbo, v kateri izrecno izpodbija zavrnilni del sodbe, čeprav ta v izreku ni zajet. Tožnik se ne pritožuje samo zaradi tega, ker sodišče prve stopnje ni odločilo o celotnem tožbenem zahtevku, temveč tudi navaja razloge, zakaj se ne strinja z odločitvijo sodišča, da se vrednost njegovih vlaganj zmanjša za amortizacijo, pritožuje pa se tudi zoper odločitev o stroških.

6. Dopolnilna sodba je institut, predviden poleg ali namesto pritožbe za odpravo opisane pomanjkljivosti. Le izjemoma se na podlagi 327. člena ZPP lahko šteje pritožba kot predlog za izdajo dopolnilne sodbe, če se pritožuje izključno zaradi pomanjkljivega izreka, vendar v tej zadevi ne gre za tak položaj. Končno ne gre spregledati, da je pritožbo v tožnikovem imenu vložil njegov odvetnik kot kvalificirani pooblaščenec.

7. Tožnik torej izpodbija del sodbe, ki ga ni, hkrati pa se pritožuje zoper obrazložitev sodbe, za kar ne more imeti pravnega interesa.(1) Sodišče druge stopnje je zato pritožbo kot nedovoljeno zavrglo (1. točka 365. člena ZPP).

O toženkini pritožbi

8. Tožnik (najemnik) v tej zadevi zahteva povrnitev sredstev, vloženih v poslovni objekt, ki ga je imel v najemu 18 let. Toženka (občina, najemodajalka) je odpovedala Pogodbo o najemu poslovnih prostorov z dne 12. 3. 1993 (v nadaljevanju pogodba), zato je bila na podlagi tretjega odstavka 5. člena pogodbe zavezana povrniti sredstva, ki jih je tožnik vložil v poslovni objekt. Toženka ugovarja, da tožnik ni upravičen do povrnitve sredstev, saj naj bi bila ta že v celoti povrnjena na račun nižje dogovorjene najemnine oziroma je upravičen le do sredstev za dela, ki so bila vzdrževalna in obnovitvena ter v skladu z načrti in dovoljenji, ne pa do povrnitve investicij.

9. Po presoji pritožbenega sodišča je sodišče prve stopnje napravilo skrbno in prepričljivo dokazno oceno, v kateri se je dosledno opredelilo do izvedenih dokazov in jim dalo ustrezno težo, kot rezultat pa pravilno ugotovilo odločilna dejstva, zato so pritožbeni pomisleki glede tega odveč. Pravilno je tudi uporabilo materialno pravo in ni storilo očitanih kršitev postopka.

10. Sodišče je skladno z namenom pogodbe pravilno odločilo, da je toženka dolžna tožniku povrniti vsa njegova vlaganja v objekt, zmanjšana za amortizacijo, saj so bila vsa potrebna za opravljanje njegove gospodarske dejavnosti. Podlago za odločitev sta predstavljali določili 3. in 4. člena pogodbe, v katerih se je tožnik med drugim zavezal, da bo objekt usposobil in uporabljal izključno za namen opravljanja gospodarske dejavnosti in da bo vsa potrebna vzdrževalna in obnovitvena dela na objektu opravil na svoje stroške. Zanje je, kot pravilno ugotavlja sodišče prve stopnje, občina dala vnaprejšnje soglasje.

11. Zaključek o skupnem namenu pogodbenih strank je pravilno oprlo na 3. člen pogodbe, izpovedbo priče K., poziv za vložitev vlog za dodelitev poslovnih prostorov z dne 3. 4. 1992 (A8) in pregled najemnih razmerij obrtnikov za D. iz aprila 2002 (B19). Argumentacija sodišča, zakaj so ti dokazi pretehtali v primerjavi z izpovedbo priče P., ki je povedala, da je bil namen sklepanja najemnih pogodb ohraniti dotedanjo namembnost prostorov ‒ skladiščenje, je prepričljiva. Zato je neutemeljen pritožbeni očitek, da je zaključek črpalo le iz izpovedbe priče K., dokaze, ki jih je predlagala toženka, pa zanemarilo.

12. Glede na to, da je bilo med strankama sporno, do povrnitve katerih vlaganj je tožnik upravičen, se sodišče ni moglo zadovoljiti z jezikovno razlago pogodbe „vzdrževalna in obnovitvena dela na objektu“ in opreti odločitve le na definicijo vzdrževanja objekta v skladu s točkama 10 in 10.1 drugega člena ZGO-1, temveč je moralo v razlago vključiti tudi potrebnost (upravičenost) del, v zvezi z njo pa namen pogodbenih strank, zaradi katerega je bila pogodba sklenjena (drugi odstavek 99. člena Zakona o obligacijskih razmerjih – ZOR).

13. Sodišče prve stopnje je nadalje pravilno izhajalo iz tega, da vzdrževanje obsega redno vzdrževanje in vzdrževalna dela v javno korist, podvrsta rednega vzdrževanja pa so med drugim tudi investicijsko vzdrževalna dela. Že iz tega razloga ne zdrži pritožbena teza, da je moč vzdrževati in obnavljati samo tisto, kar predhodno obstaja, zato naj bi vse, kar je bilo dodano na novo, predstavljalo investicijo. Strinjati ser je z zavzetim stališčem prvostopenjskega sodišča, da izvedba kanalizacije, centralne in električne napeljave, vodovoda, telefona in TP postaje po naravi predstavljajo vzdrževalna dela in je občina dolžna povrniti tožniku stroške v zvezi z njimi. Pomembna je generalna klavzula, ki opredeljuje vzdrževalna dela kot tista, s katerimi se objekt ohranja v dobrem stanju in omogoča njegovo uporabo, v konkretnem primeru za opravljanje gospodarske dejavnosti, zato je pri vprašanju, do povrnitve katerih del je upravičen tožnik, treba prvenstveno izhajati iz namena oddaje prostorov, čeprav naj bi dela spremenila prejšnjo namembnost prostorov.

14. Pritožbeno sodišče se strinja tudi z razlogovanjem sodišča, da je bil namen občine sprememba namembnosti objektov, zato je soglašala s posegi s strani tožnika, ki so bili skladni s tem, zato se sedaj ne more sklicevati na odlok iz leta 1992, ki je to prepovedal. 15. Odveč so pritožbene navedbe, da je tožnik sam popravil izvod pogodbe tako, da je v 4. členu prečrtal besede „v skladu z načrti in dovoljenji“, saj je sodišče ugotovilo ravno to. Ni pomembno, kdaj je to storil, pač pa je odločilno, da je občina soglašala s popravkom (26. člen ZOR). Zaključek je sodišče utemeljilo z izčrpnimi, jasnimi in prepričljivimi razlogi, ki jih ni treba ponavljati in dopolnjevati. Toženki s pritožbenimi navedbami ne uspe vnesti dvoma o njegovi pravilnosti. Z izvzetjem omenjenega dela pogodbe je pristala na to, da bo tožniku povrnila tudi tista vlaganja, ki ne bodo izvršena v skladu s takratnimi predpisi.

16. Ob jasni zavezi iz tretjega odstavka 5. člena pogodbe, da bo občina v primeru odpovedi pogodbe tožniku povrnila vložena sredstva, in dejstvu, da toženka ni niti trdila, da je o tem obstajalo soglasje volj pogodbenih (pravdnih) strank, je razumljivo, da sodišče prve stopnje ni ugotavljalo okoliščin glede obstoja domnevnega dogovora med strankama o nižji najemnini, v katerem naj bi upoštevali vložena sredstva s strani tožnika v rekonstrukcijo in adaptacijo objekta, zaradi česar naj občina ne bi dolgovala tožniku ničesar več. Vsebina dokazov ne more nadomestiti pomanjkljivih trditev, zato se toženka v pritožbi zaman sklicuje na izpovedbo priče P. Še manj je na mestu pritožbeno sklicevanje na pogodbi predhoden enostranski sklep Izvršnega sveta Skupščine občine z dne 16. 12. 1992 (B1), s katerim je občina seznanila tožnika, da bo pri določanju višine najemnine upoštevala vložena sredstva najemnika v rekonstrukcijo in adaptacijo objekta, saj ta še zdaleč ne pomeni soglasja volj. V zvezi s tem tudi ne drži pritožbena trditev, da je tožnik s tem, ko je navedel, da je bila višina najemnine odvisna od stanja objekta, priznal, da sta se stranki dogovorili, da se bodo vlaganja kompenzirala na račun nižje najemnine. Tožnik je s to navedbo le odgovoril na trditve toženke o tem, da se je občina z družbo K., d. d. pet let kasneje dogovorila za 20-krat višjo najemnino. Splošno znano dejstvo je, da se objekti v boljšem stanju praviloma oddajo za višjo najemnino, da je družba K., d. d. najela objekte v nekoliko boljšem stanju, pa priznava celo toženka sama(2). Ne glede na vse, tožnikov namen zanikanja obstoja takšnega dogovora tudi sicer izhaja iz njegovih ostalih trditev, zato v nobenem primeru ni moč govoriti o priznanem dejstvu (drugi odstavek 214. člena ZPP).

17. Končno je treba zavrniti tudi pritožbeni očitek, da sodišče ni upoštevalo vrednosti objekta ob prevzemu v najem leta 1993. Glede na pogodbeno obveznost toženke tožniku povrniti vložena sredstva je bila odločilna njihova vrednost, zmanjšana za strošek amortizacije, ki predstavlja vrednostno izrabo vloženih sredstev v obdobju od njihove vložitve do vrnitve nepremičnine toženki.

18. Ker niti uveljavljani niti uradoma upoštevni pritožbeni razlogi niso podani, je pritožbeno sodišče pritožbo toženke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

19. V pritožbenem postopku pravdni stranki nista uspeli, zato vsaka krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP).

Op. št. (1): Primerjaj sodbe VS RS II Ips 177/2015 z dne 10. 9. 2015, II Ips 213/2012 z dne 26. 11. 2014 in II Ips 344/2010 z dne 21. 11. 2013 ter odločbe višjih sodišč VSL II Cp 1511/2015 z dne 25. 5. 2015, VSK I Cp 720/2014 z dne 3. 3. 2015 in VSL I Cp 554/2014 z dne 11. 3. 2014. Op. št. (2): Na list. št. 31 spisa.