Jedro

Toženka je dolžna povrniti tožniku vsa njegova vlaganja v objekt, zmanjšana za amortizacijo, glede na določilo Najemne pogodbe, s katerim se je toženka zavezala, da bo v primeru odpovedi pogodbe, tožniku povrnila sredstva, vložena v poslovni objekt. Pravdni stranki sta se z Najemno pogodbo namreč dogovorili, da bo tožnik objekt usposobil in uporabljal izključno za namen opravljanja gospodarske dejavnosti ter da bo vsa potrebna vzdrževalna in obnovitvena dela na objektu opravil na svoje stroške. Ugotovili sta tudi, da so bila vsa izvedena dela potrebna za opravljanje tožnikove gospodarske dejavnosti.

Izrek

I. Revizija se zavrne.

II. Toženka je dolžna v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti tožniku njegove stroške revizijskega postopka v znesku 2.442,44 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

Obrazložitev

**Dosedanji potek postopka**

1. Sodišče prve stopnje je toženki naložilo, da tožniku plača znesek 135.752,08 EUR (od zahtevanih 240.000,00 EUR) z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od vložitve tožbe, to je od 23. 8. 2011, dalje do plačila, vse v roku 15 dni pod izvršbo. Odločilo je, da je toženka dolžna plačati tožniku njegove pravdne stroške v višini 4.339,15 EUR v roku 15 dni od vročitve sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka 15-dnevnega paricijskega roka dalje do plačila.

2. Sodišče druge stopnje je s sodbo1 zavrnilo toženkino pritožbo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje ter odločilo, da vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

**Ugotovljeno dejansko stanje**

3. Sodišči prve in druge stopnje sta ugotovili (v skladu s tretjim odstavkom 370. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP2, je Vrhovno sodišče na te ugotovitve vezano): − Tožnik je s toženkinim pravnim prednikom 21. 4. 1993 sklenil pogodbo o najemu poslovnih prostorov (v nadaljevanju Najemna pogodba), s katero je slednji oddal tožniku v najem poslovne prostore v D. (objekt št. 18 v izmeri 380,89 m2). Pogodba je bila sklenjena za določen čas 10-ih let, z aneksom je bila podaljšana do 21. 4. 2005. Ker je tožnik prostore uporabljal še naprej, je najemno razmerje prešlo v najemno razmerje za nedoločen čas.

− Po 3. členu Najemne pogodbe je tožnik poslovne prostore najel z namenom opravljanja gospodarske dejavnosti. Po 4. členu Najemne pogodbe se je tožnik s pogodbo zavezal: - da bo objekt usposobil in uporabljal izključno za namen, določen s to pogodbo ter da objekta ne bo oddajal v podnajem, - da bo opravil vsa vzdrževalna in obnovitvena dela na objektu na svoje stroške, - da bo redno plačeval najemnino in ostale stroške v zvezi z uporabo objekta ter - da bo v primeru prenehanja pogodbe objekt počistil in izpraznil v 30 dneh.

Tožnik je v drugi alineji 4. člena Najemne pogodbe prečrtal besede “v skladu z načrti in dovoljenji”, toženka se je s tem tožnikovim popravkom strinjala.

− Po tretjemu odstavku 5. člena Najemne pogodbe je bilo dogovorjeno, da se v primeru, da toženka to pogodbo tožniku odpove, toženka zaveže najemniku povrniti sredstva, vložena v poslovni objekt. − Najemno razmerje je bilo tožniku odpovedano s sodbo Pg 97/2008 z dne 18. 3. 2010. 26. 1. 2011 je tožnik poslovne prostore dokončno izročil v neposredno posest toženki.

− Pravdni stranki sta Najemno pogodbo sklenili z namenom, da tožnik v objektu opravlja svojo gospodarsko dejavnost. Vsa dela, ki jih je tožnik izvedel, so bila za izvajanje njegove dejavnosti potrebna, sicer je ne bi mogel opravljati. Dela, ki jih je opravil, da je usposobil objekt za opravljanje svoje dejavnosti, so bila vzdrževalna dela.

− Ni res, da je tožnik dela opravil brez toženkinega soglasja. Pravdni stranki sta že v času sklepanja Najemne pogodbe vedeli, da objekt, ki se oddaja, ni primeren za izvajanje tožnikove dejavnosti in sta zato z dogovorom prenesli najemodajalčevo obveznost na najemnika v 4. členu Najemne pogodbe. Toženka je vse izvršene posege obravnavala kot vzdrževalna dela na objektu in zunanji ureditvi, z deli se je vnaprej strinjala. Njen namen je bil, da tožnik izvede tudi vso potrebno infrastrukturo za izvajanje svoje dejavnosti (kanalizacija, centralna napeljava, vodovodna instalacija, električna napeljava, napeljava vodovoda, telefona in TP postaje), saj toženka sama ni imela denarja. S tožnikovimi posegi na objektu je soglašala, saj je bil njen namen sprememba namembnosti objektov.

− Toženka ni niti trdila niti dokazala dogovora s tožnikom o nižji najemnini, s katerim naj bi bila upoštevana vložena sredstva s strani tožnika v rekonstrukcijo in adaptacijo objekta.

− Vrednost tožnikovih del na dan izročitve objekta toženki z upoštevanjem fizične obrabljenosti (amortizacije) znaša 135.752,08 EUR.

**Bistvo navedb strank v revizijskem postopku**

4. Zoper pravnomočno sodbo sodišča druge stopnje vlaga toženka revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb pravdnega postopka. Predlaga, da Vrhovno sodišče reviziji ugodi in izpodbijani sodbi sodišč nižjih stopenj razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, tožniku pa naloži plačilo vseh stroškov postopka s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi. Med strankama je sporno, ali je tožnikova zahteva za povrnitev sredstev utemeljena na podlagi najemne pogodbe, ki v tretjem odstavku 5. člena jasno določa, da toženka tožniku povrne sredstva, če odpove najemno pogodbo, ki je bila sklenjena za določen čas 10 let (z aneksom podaljšanja za dve leti), kar pomeni, da je tožnikova pravica do povrnitve vloženih sredstev vezana na 12 letno obdobje. Toženka je dokazala, da so bila tožnikova vlaganja že poračunana z nizko določeno najemnino, saj je tožnik v obdobju trajanja najemne pogodbe plačeval 12-krat nižjo najemnino, kot bi jo, če vlaganje sredstev v predmet najema ne bi bilo potrebno. Ker je bila najemna pogodba sklenjena za določen čas, je tožnik moral računati s tem, da ne bo podaljšana oziroma da objekta ne bo mogoče odkupiti. Tožnik pa potem, ko je najemna pogodba za določen čas prešla v pogodbo za nedoločen čas, ni opravil nobenih vlaganj več. Nižji sodišči sta nepravilno razlagali tretji odstavek 5. člena najemne pogodbe, da kljub transformiranju razmerja za določen čas v razmerje za nedoločen čas ostaja tožnikova pravica terjati vračilo vloženih sredstev, če toženka odpove najemno pogodbo. Iz določb celotne najemne pogodbe jasno izhaja nasprotni namen, da je najemnikova pravica, da mu najemodajalec vrne vložena sredstva, vezana na 10 (oziroma 12) letno obdobje. Če bi najemna pogodba s potekom tega časa prenehala tako, da bi tožnik v skladu z 2. členom aneksa dne 21. 4. 2005 predmet najemna predal toženki, tožnik ne bi mogel zahtevati povrnitve vloženih sredstev. Uveljavlja kršitev po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, ker je pritožbeno sodišče nepravilno navedlo, da toženka v postopku na prvi stopnji ni trdila, da sta se pravdni stranki dogovorili za nižjo najemnino na račun potrebne adaptacije predmeta najema. Toženka je v svojih vlogah večkrat smiselno zatrdila, da je o tretjem odstavku 5. člena najemne pogodbe obstajalo soglasje volj med strankama, sodišče prve stopnje pa tega ni presojalo. Zato bi se pritožbeno sodišče moralo opredeliti do toženkih pritožbenih navedb v zvezi s tem. Pritožbeno sodišče je tudi pomanjkljivo obrazložilo svojo odločitev glede prisojene višine tožnikovega zahtevka. Pravdni stranki sta se dogovorili, da je najemnik upravičen do povračila sredstev za vsa potrebna vzdrževalna in obnovitvena dela na predmetu najema, ne pa tudi za investicije. Uveljavlja kršitev 341. člena ZPP, saj bi moralo sodišče prve stopnje uporabiti določbe Zakona o gradnji objektov in samo ugotoviti, katera tožnikova vlaganja predstavljajo vzdrževanje in obnovo ter katera investicije, ne pa da je le nekritično sledilo izvedenskemu mnenju. Nižji sodišči sta zmotno presodili, da je bil namen najemne pogodbe v tem, da bo najemnik objekt usposobil za opravljanje svoje gospodarske dejavnosti. Investicije so bile prepovedane do sprejema ustreznega prostorskega dokumetna. Tiste, ki jih je najemnik izvajal na objektu, je počel na lasten riziko. Do legalizacije teh del nikoli ni prišlo. Tožnik ni specificiral višine tožbenega zahtevka, ampak je le naštel, katera dela naj bi opravil na predmetu najema in navedel končni znesek sredstev ter za te trditve ni predložil nobenih dokazov. S tem ni zadostil trditvenemu in dokaznemu bremenu. Tožnik je šele izvedencu (prepozno) dostavil račune in druga dokazila o vrednosti del, toženka se do teh dokazov ni mogla opredeliti. Sodišče prve stopnje tudi ni obrazložilo, zakaj ni sledilo toženkinim ugovorom glede upoštevanja stroškov vzdrževanja in obnove v nizki ceni najemnine; da je bila infrastruktura grajena v nasprotju s splošnim aktom in zakonom ter da je najemnik spremenil namensko rabo objekta. Izvedensko mnenje je sporno, sodišče prve stopnje se ni opredelilo do toženkinega predloga za dopolnitev mnenja in mu je nekritično sledilo, pritožbeno sodišče pa se do tega ni opredelilo in je napačno presodilo, da je pri višini zahtevka odločilna le vrednost vloženih sredstev, zmanjšanih za amortizacijo (in ni upoštevalo vrednosti objekta ob prevzemu v najem leta 1993). Tožnik je ročno in enostransko popravil besedilo najemne pogodbe, toženka se s popravkom nikoli ni strinjala in ga je štela za nerelevantnega. Tudi sicer pa je takšna določba najemne pogodbe, ki dovoljuje, da tožnik opravi dela mimo načrtov in dovoljenj, nična (3. člen Obligacijskega zakonika - v nadaljevanju OZ). Toženkine navedbe o tem, kakšne pogodbe je sklepala z drugimi najemniki, so pomemben dokaz resnične volje pogodbenih strank.

5. Revizija je bila na podlagi 375. člena ZPP vročena nasprotni stranki, ki je nanjo odgovorila. Tožnik predlaga, da Vrhovno sodišče revizijo zavrne, revidentki pa naloži plačilo njegovih stroškov revizijskega postopka s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi. Navaja, da toženka v reviziji nedopustno izpodbija ugotovljeno dejansko stanje. Ni res, da je tožnik upravičen do vloženih sredstev le v roku 10 oziroma 12 let, te toženkine navedbe pa so nedopustna novota. Višina najemnine, ki jo je toženki plačeval tožnik, nima nobene zveze s tožnikovim zahtevkom. Po Zakonu o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih bi toženka morala tožniku v najem izročiti tak objekt, v katerem bi tožnik lahko opravljal dejavnost, in ga vzdrževati. Toženka se je zavedala, da tožniku izroča objekt, v katerem ni mogoče opravljati nobene dejavnosti. Tožnik pa je dokazal, da je toženka pogojevala sklenitev najemne pogodbe z usposobitvijo objekta za izvajanje tožnikove poslovne dejavnosti (3. člen Najemne pogodbe) in tožnikovo pripravljenostjo, da od nje objekt odkupi. Tožnik je toženko z dopisom z dne 6. 4. 1993 tudi obvestil, da je korigiral 4. člen pogodbe. Sam obseg izvršenih del med strankama niti ni bil sporen, tožnik je navedel, kaj vse je izdelal, vrednost del pa je bila ugotovljena z izvedencem.

**Presoja utemeljenosti revizije**

6. Revizija ni utemeljena.

7. Predmet spora v obravnavani zadevi je vprašanje, ali izvedena dela, v zvezi s katerimi tožnik uveljavlja povrnitev sredstev od toženke, sodijo v okvir vzdrževalnih in obnovitvenih del v skladu z drugo alinejo 4. člena Najemne pogodbe, sklenjene med pravdnima strankama, in ali jih je toženka dolžna povrniti tožniku glede na tretji odstavek 5. člena te pogodbe ter v primeru, da jih je, v kolikšni višini. Toženka je namreč ugovarjala, da tožnik do povrnitve sredstev ni upravičen, ker naj bi bila ta že v celoti povrnjena na račun nižje dogovorjene najemnine oziroma je upravičen le do sredstev za dela, ki so bila vzdrževalna in obnovitvena in v skladu z načrti in dovoljenji, ne pa do povrnitve investicij.

8. Po presoji Vrhovnega sodišča sta nižji sodišči pravilno zaključili, da je toženka dolžna povrniti tožniku vsa njegova vlaganja v objekt, zmanjšana za amortizacijo, glede na tretji odstavek 5. člena Najemne pogodbe, s katerim se je toženka zavezala, da bo v primeru odpovedi pogodbe, tožniku povrnila sredstva, vložena v poslovni objekt. Nižji sodišči sta namreč ugotovili (na te ugotovitve pa je Vrhovno sodišče vezano - tretji odstavek 370. člena ZPP), da sta se pravdni stranki z Najemno pogodbo dogovorili, da bo tožnik objekt usposobil in uporabljal izključno za namen opravljanja gospodarske dejavnosti ter da bo vsa potrebna vzdrževalna in obnovitvena dela na objektu opravil na svoje stroške. Ugotovili sta tudi, da so bila vsa izvedena dela potrebna za opravljanje tožnikove gospodarske dejavnosti. Pravilen je zaključek pritožbenega sodišča o zavrnitvi toženkinega očitka, da sodišče prve stopnje ni upoštevalo vrednosti objekta ob prevzemu v najem leta 1993. Vrhovno sodišče pritrjuje pritožbenemu sodišču, da je pri presoji višine tožbenega zahtevka odločilna vrednost del (zmanjšana za stroške amortizacije), ki predstavlja vrednostno izrabo vloženih sredstev v obdobju od njihove vložitve do vrnitve nepremičnine toženki.

9. Vrhovno sodišče se tudi strinja s stališčem nižjih sodišč, ki sta pri razlagi “vzdrževalnih in obnovitvenih del na objektu” po Najemni pogodbi poleg jezikovne razlage Najemne pogodbe upoštevali tudi ugotovljen skupni namen pogodbenih strank, zaradi katerega je bila pogodba sklenjena (v obravnavanem primeru za opravljanje gospodarske dejavnosti) in potrebnost (upravičenost) del. Prav tako je pravilen zaključek nižjih sodišč, da je toženkino sklicevanje na odlok iz leta 1992 neutemeljeno, ker je (kot sta ugotovili nižji sodišči) toženka soglašala, da tožnik izvede vso potrebno infrastrukturo, saj je bil njem namen spremeniti namembnost objektov, sama pa denarja za izvedbo del ni imela. Ni res, da je tožnik dela izvajal na lasten riziko.

10. Toženkin očitek o ničnosti Najemne pogodbe, ker je tožnik v drugi alineji 4. člena Najemne pogodbe prečrtal besede “v skladu z načrti in dovoljenji”, je neutemeljen. Glede na to, da tožnik pri izvajanju del ni bil nepošten, saj je dela izvajal v skladu s predhodnim dogovorom s toženko, ki je tudi sama imela namen spremeniti namembnost objektov, in je tožnik prav zaradi tega tudi prečrtal besede “v skladu z načrti in dovoljenji”, toženka pa se je s tem popravkom strinjala, se sedaj v revizijskem postopku ne more sklicevati na ničnost Najemne pogodbe. Nasprotno stališče bi bilo namreč v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja (5. člen OZ).

11. Toženka z navideznim konstruiranjem postopkovne kršitve in navedbami o dokazanem poračunu tožnikovih vlaganj z nizko najemnino, o namenu pogodbe, po katerem je najemnikova pravica o povrnitvi vloženih sredstev s strani najemodajalca vezana na 10 (oziroma 12) letno obdobje, o zmotni presoji namena pogodbe s strani sodišč in o toženkinem nestrinjanju s tožnikovim popravkom besedila pogodbe, izpodbija dejansko stanje (zaključka o skupnem namenu pravdnih strank in vsebini Najemne pogodbe), kar na revizijski stopnji ni dovoljeno (tretji odstavek 370. člena ZPP).

12. Uveljavljana kršitev po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP ni podana. Ob jasni toženkini zavezi (po tretjem odstavku 5. člena Najemne pogodbe), da bo občina v primeru odpovedi pogodbe tožniku povrnila vložena sredstva, in dejstvu, da toženka ni niti trdila, da je obstajalo soglasje volj pogodbenih strank glede dogovora o nižji najemnini, v katerem naj bi upoštevali vložena sredstva s strani tožnika v rekonstrukcijo in adaptacijo objekta, je razumljivo, da sodišče prve stopnje okoliščin glede obstoja tega domnevnega dogovora ni ugotavljalo. To je toženki pravilno pojasnilo že pritožbeno sodišče.Res je toženka v prvi pripravljalni vlogi (list. št. 30 spisa) navedla, da iz sklepa Izvršnega sveta toženke izhaja, da se pri določanju višine najemne pogodbe upoštevajo vložena sredstva najemnika v rekonstrukcijo in adaptacijo objekta in da je bila zaradi tega tožniku določena izredno nizka višina mesečne najemnine, vendar pa s tem še ni podala trditev, da sta se s tožnikom dogovorila za nižjo najemnino na račun potrebne adaptacije predmeta najema, kot sedaj navaja v reviziji (natančneje glej 16. točko obrazložitve sodbe pritožbenega sodišča).

13. Neutemeljen je tudi očitek o neobrazloženosti sodbe pritožbenega sodišča glede prisojene višine tožnikovega zahtevka. Tožnik je navedel, katera dela je opravil, med strankama pa sam obseg izvršenih del niti ni bil sporen. Sodišče prve stopnje je vrednost teh del ugotovilo na podlagi izvedenskega mnenja. Na dokazno oceno nižjih sodišč glede podanega izvedenskega mnenja in njegove dopolnitve pa je revizijsko sodišče vezano. Eventualnih pomislekov v dokazno oceno z revizijo ni dopustno uveljavljati. V obravnavani zadevi je sodišče prve stopnje ocenilo, da je izvedensko mnenje z dopolnitvijo strokovno, prepričljivo in argumentirano ter je toženki tudi pojasnilo, zakaj ni imelo razlogov za dvom vanj, pritožbeno sodišče pa se je s tem strinjalo. Tudi po presoji Vrhovnega sodišča je izvedenec v dopolnitvi mnenja korektno odgovoril na vse toženkine pripombe. Glede nadaljnjega toženkinega vztrajanja, da bi bilo treba upoštevati vrednost objekta leta 1993, pa je Vrhovno sodišče že pojasnilo, da ta pri presoji višine tožbenega zahtevka ni bistvena (glej 8. točko obrazložitve te sodbe), prav tako je zavrnilo toženkine očitke o nedopustnosti tožnikovih vlaganj, ker zanje naj bi toženka ne dala soglasja, ker vsa niso vzdrževalna in obnovitvena in ker so bila izvedena brez dovoljenj (glej 9. točko obrazložitve se sodbe).

14. Toženkine navedbe glede tega, da se ni mogla opredeliti do računov in drugih dokazil o vrednosti del, predstavljajo nedopustno revizijsko novoto, saj tega ni uveljavljala v pritožbi. Stranke smejo v reviziji namreč navajati nova dejstva in predlagati nove dokaze samo tedaj, če se nanašajo na bistvene kršitve določb pravdnega postopka, zaradi katerih se lahko vloži revizija (372. člen ZPP).

**Odločitev o reviziji**

15. Ker uveljavljani revizijski razlogi niso podani, je Vrhovno sodišče toženkino revizijo zavrnilo kot neutemeljeno (378. člena ZPP).

**Odločitev o stroških postopka**

16. Če sodišče zavrne pravno sredstvo, odloči tudi o stroških, ki so nastali med postopkom v zvezi z njim (prvi odstavek 165. člena ZPP). V konkretnem primeru toženka do povrnitve revizijskih stroškov ni upravičena, ker z revizijo ni uspela (prvi odstavek 154. člena ZPP), dolžna pa je tožniku (na isti pravni podlagi), ki je argumentirano odgovoril na revizijo, povrniti stroške revizijskega postopka v skupnem znesku 2.442,44 EUR skupaj s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki jih je revizijsko sodišče odmerilo v skladu z Zakonom o odvetniški tarifi, in sicer: strošek nagrade za postopek z revizijo v znesku 1.982,00 EUR (tar. št. 3300 Tarife), pavšalni znesek za plačilo poštnih in telekomunikacijskih storitev v znesku 20,00 EUR (tar. št. 6002 Tarife) in 22 % DDV v znesku 440,44 EUR (tar. št. 6007 Tarife). Toženka je dolžna plačati odmerjene stroške v petnajstdnevnem paricijskem roku, ki prične teči naslednji dan po vročitvi te sodbe (prvi, drugi in tretji odstavek 313. člena ZPP).

1 Pritožbeno sodišče je tožnikovo pritožbo zavrglo s sklepom. Toženka vlaga revizijo samo zoper sodbo. 2 O procesnih vprašanjih je Vrhovno sodišče odločilo na podlagi besedila zakona, ki je veljalo pred uveljavitvijo novele ZPP-E. Postopek, ki se je začel pred začetkom uporabe te novele, se pred sodiščem druge stopnje in pred Vrhovnim sodiščem nadaljuje po določbah noveliranega zakona le, če je odločba, s katero se postopek pred sodiščem prve stopnje konča, izdana po začetku uporabe tega zakona (tretji odstavek 125. člena ZPP-E). Novela je bila uveljavljena 14. 9. 2017, sodišče prve stopnje pa je v konkretnem primeru sodbo izdalo pred tem.