Jedro

Toženci ne izpolnjujejo pogojev za prenos najemnega razmerja po smrti najemnice, ker ob njeni smrti niso bili navedeni v najemni pogodbi kot uporabniki.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se glede prve, tretje, četrte, pete, šeste in osme tožene stranke v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka nosi svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano delno sodbo odločilo, da so dolžni toženci (prvi toženec do vključno osmega toženca) izprazniti trosobno stanovanje s kabinetom št. 6 v tretjem nadstropju s pripadajočo kletjo v stanovanjski stavbi na naslovu M. ter ga izpraznjenega osebnih stvari izročiti tožeči stranki v roku 90 dni (I. točka izreka sodbe). Zavrnilo je tožbeni zahtevek na odpoved najemne pogodbe A. K. (II. točka izreka sodbe). Hkrati je odločilo, da so prva do osma tožena stranka dolžni tožeči stranki povrniti njene pravdne stroške v znesku 719,54 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi (III. točka izreka sodbe).

2. Zoper sodbo so se pritožili prvi toženec, tretji toženec, četrta, peta, šesta in sedma toženka ter osmi toženec iz vseh pritožbenih razlogov prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) in predlagali, da pritožbeno sodišče njihovi pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, podrejeno pa, da jo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje, vse s stroškovno posledico. Poudarja, da so ob vložitvi tožbe opozorili na dejstvo, da tožeča stranka ob vložitvi tožbe ni bila zemljiškoknjižna lastnica sporne nepremičnine in da zato ni podana njena aktivna legitimacija. Predmetni tožbeni zahtevek bi zato moralo sodišče prve stopnje že iz tega razloga (kot preuranjen) zavrniti. Izražajo nestrinjanje s stališčem sodišča prve stopnje, da ni treba, da bi bil zemljiškoknjižni vpis izveden že ob vložitvi tožbe in da za lastnika velja tudi tisti, ki je naveden v predlogu za vpis, glede katerega, kot v konkretnem primeru, zemljiškoknjižni postopek ob vložitvi tožbe še traja. Ob takem stališču bi lahko prišlo do položajev, ko bi s tožbo za izselitev uspel nekdo tretji, za katerega pa bi se kasneje izkazalo, da ni bil lastnik. Neutemeljeno je sodišče prve stopnje zavrnilo tudi ugovor litispendence. V trenutku vložitve predmetne tožbe je bila zemljiškoknjižna lastnica sporne nepremičnine družba P., d.d., ki je tožbo že vložila v zadevi II P 2762/2002. Treba je šteti, da je v trenutku vložitve tožbe, kot zemljiškoknjižna lastnica, nastopala družba P., d.d., in ne družba P., d.o.o. Nepravilno je tudi stališče sodišča prve stopnje, da na odločitev v predmetnem postopku nima vpliva pravda zaradi kršitve predkupne pravice na stanovanju, ki se vodi pred Okrožnim sodiščem v Ljubljani II P 1422/2006 (prej I P 781/2001). Kršitev predkupne pravice za odločanje v predmetnem postopku nedvomno pomeni predhodno vprašanje. Nesporno pomeni predkupna pravica, ki jo je imela pokojna najemnica A. K., oziroma njena uveljavitev okoliščino, zaradi katere je treba zahtevek zavrniti. Predmetna nepremičnina je bila večkrat prodana v času obstoja najemne pogodbe z dne 30.11.1995 in je bila najemnica A. K. upravičena uveljavljati svojo predkupno pravico. Nelogična so zatrjevanja sodišča, da tožena stranka ni trdila, da bi pokojna najemnica odkupila stanovanje, saj je med drugimi dokaznimi predlogi predlagala tudi vpogled v spis II P 1422/2006, v katerem zatrjuje in zahteva, da predkupni zavezanec sklene z njo kupoprodajno pogodbo. Nepravilno je stališče sodišča prve stopnje, da noben izmed tožencev ne izpolnjuje pogojev za prenos najemnega razmerja. Prvi toženec je več kot 45 let bival v spornem stanovanju in imel tam prijavljeno stalno prebivališče in je zato izpolnjeval tako pogoj dejanskega bivanja v spornem stanovanju, kot tudi pogoj prijavljenega stalnega prebivališča. Izpolnjen pa je tudi tretji pogoj, to je navedba v najemni pogodbi. Žal se je sicer neuspešno poskušal sporazumeti za sklenitev aneksa k najemni pogodbi in je bil primoran zoper tožečo stranko vložiti tožbo na sklenitev aneksa. Ne glede na zavrnitev takega tožbenega zahtevka pa vztraja, da izpolnjuje pogoje kot naslednik najemnega razmerja in je zato treba predmetni tožbeni zahtevek zavrniti. Sodišče prve stopnje bi moralo ugotavljati, ali so izpolnjeni pogoji, da toženci, predvsem prvi toženec, vstopijo v pravni položaj najemnice A. K. in ne bi smelo ugoditi zahtevku le s pavšalno obrazložitvijo, da je najemnica umrla in je najemno razmerje prenehalo. Zaradi nezakonitosti sodbe je nepravilna tudi odločitev v stroškovnem delu.

3. Tožnica je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

4. Ugovor litispendence (oziroma res iudicata, glede na to, da je zadeva II P 2762/2002 med predmetnim postopkom postala pravnomočna) je pravilno zavrnilo že sodišče prve stopnje. V zadevi II P 2762/2002 je bil tožnik P., d.d., v predmetni zadevi pa je tožnica P., d.o.o.. Zmotno je stališče pritožnikov, da je treba šteti, da je tudi v predmetni zadevi kot tožnik nastopal P., d.d., ker je bil ob vložitvi tožbe zemljiškoknjižni lastnik (1) s predmetnim stanovanjem. Vprašanje, kdo je zemljiškoknjižni lastnik predmetnega stanovanja, je pomembno le za presojo aktivne legitimacije, ne pa za istovetnost strank. Pravilno je torej stališče sodišča prve stopnje, da v zadevah ne nastopajo iste stranke. Za povrh pa je bila v zadevi II P 2762/2002, kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, drugačna tudi dejstvena podlaga (toženci temu ne nasprotujejo), saj je šlo za odpoved najemne pogodbe zaradi izvedbe centralne napeljave. Sodišče prve stopnje je ugodilo izpraznitvenemu zahtevku zoper prvega do osmega toženca (2). Zahtevek za odpoved najemne pogodbe pa je zavrnilo, tožnica pa se ni pritožila.

5. Nosilni razlog za ugoditev izpraznitvenemu zahtevku je bila ugotovitev sodišča prve stopnje, da je zaradi smrti najemnice (prvotne prve toženke A. K., ki je med postopkom, 7.10.2007, umrla) prenehalo najemno razmerje, toženci pa ne izpolnjujejo pogojev za prenos najemnega razmerja.

6. V primeru najemnikove smrti se lahko najemno razmerje prenese na najemnikovega zakonskega oziroma zunajzakonskega partnerja ali na ožjega družinskega člana, če je v času najemnikove smrti dejansko prebival v stanovanju, imel v njem prijavljeno stalno prebivališče in bil naveden v najemni pogodbi (prvi odstavek 109. člena Stanovanjskega zakona-1; v nadaljevanju SZ-1). Če nobena od oseb, ki je prebivala skupaj z umrlim najemnikom, ne izpolnjuje pogojev za prenos najemnega razmerja oziroma jih izpolnjuje, a ne zahteva prenosa najemne pogodbe v 90 dneh, najemna pogodba preneha z najemnikovo smrtjo.

7. Toženci so že v postopku pred sodiščem prve stopnje tožnici odrekali upravičenje zahtevati izpraznitev stanovanja s trditvijo, da ni lastnica. Tudi v pritožbi vztrajajo, da aktivna legitimacija ni podana, ker tožnica ob vložitvi tožbe ni bila zemljiškoknjižna lastnica predmetnega stanovanja.

8. Po ugotovitvi sodišča prve stopnje je tožnica predmetno stanovanje pridobila s pogodbo o nakupu nepremičnine z dne 27.12.2001 (priloga A5) in je že 8.7.2002 (štiri leta pred vložitvijo tožbe vložene 13.5.2006) predlagala vknjižbo lastninske pravice. Obstoj aktivne legitimacije tožnice sodišče prve stopnje utemeljuje s tem, da je tožnica že štiri leta pred vložitvijo tožbe vložila predlog za vknjižbo lastninske pravice na podlagi pravnega posla, da je lastništvo dokazovala z verigo pravnih poslov in da je ob zaključku glavne obravnave bila vknjižena solastninska pravica v korist tožnice do 72/100 (priloga C10). Po določbi 100. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) ima solastnik pravico do tožbe za varstvo lastninske pravice na celi stvari in je zato upravičen sam proti osebam, ki ga zasedajo brez pravnega naslova, vložiti tožbo na izselitev oziroma izpraznitev.

9. Tožnica je bila torej ob zaključku glavne obravnave solastnica sporne nepremičnine, v kateri je predmetno stanovanje do 72/100, zato sodišču druge stopnje ni treba odgovarjati na sicer hipotetično prikazovanje pravne zmotnosti stališča sodišča prve stopnje, da je tožnica (domnevna) lastnica, ker je ob vložitvi tožbe imela že vložen predlog za vpis lastninske pravice, zemljiškoknjižni postopek pa ob vložitvi tožbe še ni bil končan.

10. Toženci so v postopku pred sodiščem prve stopnje tožnici odrekali aktivno legitimacijo tudi s sklicevanjem na tožbo zaradi kršitve predkupne pravice, ki se vodi v postopku II P 1422/2006. V tem postopku je bila 30.6.2006 sicer res izdana začasna odredba, s katero je bila zadržana že predlagana vknjižba lastninske pravice tožnice (P., d.o.o.) ki bi lahko vplivala na vprašanje aktivne legitimacije v predmetnem postopku, vendar pa je bila slednja s sklepom 9.11.2006 razveljavljena. Sicer se v postopku II P 1422/2006 ne obravnava vprašanja, ki bi predstavljalo predhodno vprašanje za predmetno pravdo in je zmotno drugačno (sicer neobrazloženo) stališče pritožnikov. Odločilno je, kot je bilo že obrazloženo, da je bila tožnica ob zaključku glavne obravnave v predmetnem postopku v zemljiški knjigi vpisana kot (so)lastnica predmetne nepremičnine. Drži sicer, da je (sedaj) pokojna najemnica vložila tožbo zaradi kršitve predkupne pravice in s tožbenim zahtevkom zahtevala, da P., d.d., sklene z njo kupoprodajno pogodbo za sporno stanovanje, kar pa na predmetni postopek ne vpliva.

11. Sodišče prve stopnje je ugotavljalo in obrazložilo, zakaj ne obstojijo pogoji za prenos najemnega razmerja na tožence (15. točka obrazložitve), zato ni razumljivo, na kaj merijo toženci s trditvijo, da bi moralo sodišče tudi v predmetnem postopku „ugotavljati, ali so izpolnjeni pogoji da tožene stranke, predvsem prva tožena stranka, vstopijo v pravni položaj najemnice A. K. in ne bi smelo ugoditi zahtevku s pavšalno obrazložitvijo, da je najemnica umrla in je najemno razmerje prenehalo“. Posledično, smiselno uveljavljana bistvena kršitev določb postopka po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP ni podana.

12. Za odločitev, da toženci (tudi prvi toženec) ne izpolnjujejo pogojev za prenos najemnega razmerja, so odločilne ugotovitve sodišča prve stopnje, (1) da je najemnica A. K. z A. B. in P. B.30.11.1995 sklenila najemno pogodbo za nedoločen čas (priloga A6), (2) da v najemni pogodbi toženci niso navedeni kot osebe, ki lahko poleg najemnice uporabljajo stanovanje, (3) da je bila sklenitev aneksa k najemni pogodbi, po kateri bi bili kot uporabniki navedeni tudi toženci, zavrnjena s pravnomočnimi sodbami IV P 3065/2005 in IV P 1099/2009 (priloge C19 in C15) in (4) da toženca A. K. in V. S. K. s prijavo stalnega prebivališča na naslovu (sedaj pokojne) najemnice nista pridobila pravice za uporabo stanovanja.

13. Pogoji za prenos najemnega razmerja po smrti najemnice so določeni kumulativno, zato zgolj dejansko bivanje in prijava prebivališča, na katera se sklicuje prvi toženec (ocenjuje, da pogoje za prenos najemnega razmerja izpolnjuje vsaj on), ne zadošča. Prizadevanja tožencev, da bi se vpisali kot uporabniki, kot toženci ugotavljajo sami, niso bila uspešna. Dejstvo, da niti s tožbo za sklenitev aneksa niso uspeli, dodatno potrjuje pravilnost odločitve sodišča prve stopnje. Za prenos najemnega razmerja je namreč treba, da so ob smrti najemnika uporabniki že navedeni v najemni pogodbi (v predmetni zadevi toženci niso bili navedeni), uspeli pa niso niti s tožbo, (vloženo še za časa najemničinega življenja), da se jih navede v najemni pogodbi.

14. Ker uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani in ker tudi ni razlogov, na katere mora paziti sodišče druge stopnje po uradni dolžnosti, je pritožbo tožencev zavrnilo kot neutemeljeno in glede njih potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

15. Toženci s pritožbo niso uspeli, zato do povrnitve pritožbenih stroškov niso upravičeni (prvi odstavek 154. člena ZPP). Strošek tožnice z odgovorom na pritožbo, glede na njeno vsebino, ni potreben strošek (155. člen ZPP). Sodišče druge stopnje je zato odločilo, da vsaka stranka nosi svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 165. člena ZPP).

(1) Tožnica P., d.o.o., je po ugotovitvah sodišča prve stopnje že štiri leta pred vložitvijo predmetne tožbe (že 8.7.2002) vložila predlog za vknjižbo lastninske pravice in zemljiškoknjižni postopek (ob vložitvi tožbe) še ni bil zaključen.

(2) Po pojasnilu sodišča prve stopnje je zoper prvih sedem prvotnih tožencev izdalo delno sodbo, ker je bil njih zahtevek zrel za odločitev.