Jedro

Pogodbo o posredovanju je tožnik nesporno sklenil z drugo toženko, družbo, ki se ukvarja s posredovanjem v prometu nepremičnin, ki jo je zastopala prva toženka kot zakonita zastopnica. Ugotovitve sodišča prve stopnje, da ni dokazal, da bi imela prva toženka z drugo toženko sklenjeno pogodbo o zaposlitvi, tožnik ne izpodbija, kot tudi ne ugotovitve, da je v obravnavanem poslu prva toženka sodelovala kot zakonita zastopnica druge toženke. Ker je tako, je pravilna presoja sodišča prve stopnje, da pasivna legitimacija prve toženke ni podana.

Kar se tiče zahtevka za povračilo zneskov provizije in stroškov posredovanja zoper drugo toženko, gre dejansko za vprašanje upravičenosti plačila za opravljeno storitev. Na presojo utemeljenosti zahtevka sama veljavnost kupoprodajne pogodbe ne more vplivati. Posrednik je sicer upravičen do plačila za uspešno opravljeno delo in to pravico načeloma pridobi, ko je sklenjena pogodba, za katero je posredoval (prvi odstavek 846. in prvi odstavek 847. člena OZ), vendar pa v primeru, ko dela v nasprotju s pogodbo oziroma interesi svojega naročitelja, izgubi pravico do posredniškega plačila in do povračila stroškov (850. člen OZ). V tej smeri so bile podane tudi tožnikove trditve.

Če je naročitelju zaradi kršitev nastala še škoda, nepremičninska družba po materialnem pravu za to odgovarja in sicer prav tako ne glede na to, ali je bila kupoprodajna pogodba veljavno sklenjena ali ne. V tem segmentu tožnik ne bo uspešen le v primeru, če bi določen strošek naročitelju nastal v vsakem primeru, neodvisno od očitanih kršitev.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana sodba razveljavi v I. točki izreka, kolikor je odločeno o tožbenem zahtevku zoper drugo toženko ter v II. točki izreka za stroške v znesku 1.100,16 EUR ter se zadeva v tem obsegu vrne v novo sojenje.

II. Sicer se pritožba zavrne in izpodbijana sodba v preostalem delu (kolikor je v I. točki izreka zavrnjen tožbeni zahtevek zoper prvo toženko in v II. točki izreka tožniku naloženo, da prvi toženki plača stroške v znesku 1.100,165 EUR s pripadajočimi obrestmi) potrdi.

III. Tožnik mora prvi toženki plačati še 792,68 EUR nadaljnjih stroškov v 15 dneh od prejema te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po izteku izpolnitvenega roka dalje do plačila.

IV. Odločitev o stroških pritožbenega postopka tožnika in druge toženke se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Gre za spor, ki glede na tožbene navedbe izvira iz pogodbe o posredovanju v zvezi z nakupom nepremičnine parc. št. 5/1 k.o. M. (gre za pogodbo v prilogi B1 spisa, ki so jo stranke poimenovale Pogodba o nakupni ceni). Nesporno je, da je tožnik nepremičnino s posredovanjem kupil (od prodajalcev E.B.,O.B., L.B. in K.B.), ter na njej pridobil lastninsko pravico. Kupoprodajna pogodba je veljavna in v celoti realizirana.

2. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožnik od prve toženke in druge toženke zahteval solidarno plačilo odškodnine 40.793,96 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po izteku izpolnitvenega roka dalje do plačila (I. točka izreka). Tožniku je v II. točki izreka naložilo, da toženkama v petnajstih dneh povrne stroške postopka v znesku 2.200,33 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Sodišče prve stopnje je presodilo, da pasivna legitimacija prve toženke ni podana, ker ni dokazano, da bi bila zaposlena pri drugi toženki in da bi šlo za zatrjevano namerno oškodovanje tožnika z njene strani, pri čemer je v poslu s tožnikom sodelovala kot zakonita zastopnica druge toženke. Kar se tiče druge toženke, je ugotovilo, da ni vzročne zveze med zatrjevano kršitvijo in zatrjevano škodo. Slednja je po ugotovitvi sodišča prve stopnje sestavljena iz stroškov v zvezi s sklenitvijo prodajne pogodbe za nepremičnino in stroškov v zvezi z ureditvijo te nepremičnine, pri čemer prvi stroški niso nastali protipravno, ker je prodajna pogodba veljavna in realizirana, medtem ko je nastanek stroškov za ureditev nepremičnine v neposredni zvezi z načinom izvrševanja pridobljene lastninske pravice. Poleg tega je sodišče prve stopnje presodilo, da je druga toženka izpolnila svoje pogodbene obveznosti.

3. Tožnik se pritožuje iz vseh pritožbenih razlogov, pri čemer najprej graja zavrnitev dokaznih predlogov za zaslišanje prič M. D., K.M., B.V., A.S., M.Z. in P.B., ki jih je predlagal z jasnim dokaznim stavkom o tem, kaj naj bi izpovedale. Sodišče pa jih je zavrnilo z navedbo, da tožnik ni navedel konkretnih dejstev, zakaj se ne strinja s tem, kar so navedene priče že izpovedale v postopku P 517/2012 in ni znano, kaj bi te priče še lahko izpovedale, saj bi tožnik z njimi dokazoval ista dejstva, ki jih je dokazoval že v zadevi P 517/2012. Zgolj branje zapisnikov zaslišanja prič iz drugega postopka ob jasnem predlogu tožnika, da zahteva njihovo zaslišanje, pomeni absolutno bistveno kršitev določb postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), kršeno pa je tudi načelo neposrednosti iz 4. člena ZPP in je zato podana relativna kršitev postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP. Gre za vnaprejšnjo dokazno oceno izpovedi, s katerimi se sodišče ni neposredno seznanilo. Ne sodišče ne stranka ne morejo vnaprej predvideti, kaj vse bi priče lahko izpovedale in kaj bi jih tožnik v zvezi z navedenimi dejstvi lahko izprašal, tožnik pa tudi ni dolžan navajati razlogov, zakaj se z branjem zapisnikov ni strinjal in ni dolžan navajati vprašanj, ki bi jih pričam postavil. Obenem je bila že v pritožbi zoper drugo sodbo izpostavljena po mnenju tožnika napačna dokazna ocena. Sodišče je zavrnilo tudi predloge za zaslišanje prič O.B., L.B. in K.B., z obrazložitvijo, da jih je tožnik predlagal zaradi dokazovanja dejstev, ki med strankama niso bila sporna. Zaslišanje treh prodajalk nepremičnine je tožnik predlagal z namenom, da izpovedo o tem, kakšna cena je bila dogovorjena, kdo jo je določil in kako so pri tem sodelovale same, kar bi neposredno kazalo na naklep P.B. in prve toženke o tem, da dosežejo višjo kupnino od tiste, ki so jo prejele prodajalke. Ne drži, da bi tožnik z njimi dokazoval že priznana dejstva in tudi v zvezi s tem je podana kršitev pravice do izjave. Prva toženka ni priznala dogovarjanja mimo prodajalk, priznala je dejstvo, da z njimi ni neposredno sodelovala. Če bi bile prodajalke zaslišane, bi izpovedale o tem, kaj jim je bilo predočeno s strani P.B. in je bilo njihovo zaslišanje potrebno. Pritožba graja tudi zavrnitev predloga za ogled sporne nepremičnine. Z ogledom bi se sodišče prepričalo, ali je možno, da je prva toženka tožnika zavajala, ko mu je kazala meje nepremičnine ter lego domnevne stavbe, saj sta toženki to ves čas zanikali. Tožnik je ves čas navajal, da je ogled ključen zato, da se sodišče prepriča o stanju nepremičnine v naravi, da dobi predstavo o tem, kje potekajo domnevna naravna mejna znamenja, ni pa ga tožnik predlagal zato, da bi lahko vsaka od strank kazala, kod so hodili, saj se v tem delu strinja s sodiščem, da bi vsaka kazala skladno s svojimi trditvami. Sporno je bilo namreč, ali so bile meje jasne že na podlagi domnevnih naravnih znamenj, ki sta jih zatrjevali toženki. Zaradi neizvedbe dokazov je tudi nepopolno ugotovljeno dejansko stanje. Pritožnik graja tudi zaključek sodišča prve stopnje, da ni podana odškodninska odgovornost prve toženke na podlagi 147. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Tožnik je v zvezi z očitnim naklepnim ravnanjem prve toženke in pooblaščenca prodajalcev opozoril na vlogo z dne 27. 8. 2015, v kateri je jasno navedel dokazni predlog na predložitev listin spisa P 20/2014, kjer prodajalke tožijo pooblaščenca na plačilo preostanka kupnine, kolikor jim pripada, saj razlike do 600.000,00 EUR, kolikor je plačal tožnik, niso prejele. Z vlogo z dne 13. 11. 2015 je predložil tožbo in odgovor na tožbo v navedeni zadevi in iz tožbe je jasno razvidno usklajeno in načrtno delovanje pooblaščenca in prve toženke od avgusta 2011 do prodaje decembra 2011. Razlika v kupnini in višina provizije sta bili ob taki prodaji bistveno večji. Sodbena navedba, da so ostale navedbe tožnika o naklepu le na ravni sklepanja in nepodprte z dokazi, ne drži, saj se sodišče do elektronskih sporočil z dne 23. 8. 2011 in 26. 9. 2011, tožbe in odgovora na tožbo v zadevi P 20/2014 in zaslišanja prodajalk, sploh ni opredelilo. V nadaljevanju pritožnik graja razloge v zvezi z zatrjevano protipravnostjo ravnanja obeh toženk v 17. do 23. točki obrazložitve sodbe. V 17. točki sodišče sprejema zaključke, ki niti niso bili sporni. Tožnik se je ves čas postopka skliceval na to, da mu v naravi stanje nepremičnine ni bilo pravilno prikazano, torej meje celotne nepremičnine in lega zazidljivega zemljišča ter lega postavitve hiše. Nikoli ni trdil, da toženki nista pridobili dokumentacije, ki jo sodišče navaja v 17. točki. Razlogi v zvezi z velikostjo zazidljivega zemljišča v 16. in 19. točki so nasprotujoči. Sodišče bi moralo zaključiti, da prva toženka ni ravnala skrbno, ko pred končno prodajo nepremičnine ni preverila pri arhitektu ali geodetu, kakšna bo površina zazidljivega zemljišča. V 20. do 23. točki obrazložitve sodbe je sodišče ugotovilo, da naj bi toženki tožniku pravilno pokazali meje celotne nepremičnine in pri tem izhajalo iz izpovedi toženke, ki naj bi jih potrjevali elektronski sporočili, ki jih je prva toženka tožniku posredovala po sklenitvi kupoprodajne pogodbe. Da bi tožnik lahko dokazal, da meje v naravi niso jasne, da zgolj z nekaj koraki po parceli in namigi z roko ne more biti razvidno, kje poteka meja, bi moralo sodišče opraviti že omenjeni ogled. Šele potem bi lahko opravilo oceno verodostojnosti izpovedi obeh strank, sploh tožnika, ki je zatrjeval, da je v naravi povsem enostavno razumeti, da sporna parcela zajema še del sosednje nepremičnine, ki je povsem raven in na katerem je toženka kazala, da je mogoče graditi nepremičnino. Pritožnik nato komentira razloge oziroma dokazno oceno izpovedi prič v 22. točki sodbe v zvezi z mejami in navaja, da sodišče ne ugotavlja ključnega dejstva, ali so bile meje tožniku sploh predočene. Tega ni potrdila nobena priča. Sodišče je v 23. točki sodbe ugotavljalo dejstva v zvezi s parcelacijo, ki jih ni zatrjevala nobena od strank in kršilo razpravno načelo. Prva toženka je imela odprte možnosti ureditve meja sporne parcele v imenu prodajalcev oziroma bi to morali storiti sami, če bi toženki želeli izpolniti svoje obveznosti nepremičninskih posrednikov. V kolikor bi bile meje urejene pred prodajo nepremičnine, bi bila točna lega zazidljivega in pozidanega zemljišča znana, posledično pa nepremičnina ne bi imela stvarnih napak, ki jih tožnik nesporno zatrjuje. Katere so lastnosti, ki bi nepremičninskemu posredniku morale biti znane, če ne meje. Sodišče je v 13. točki sodbe ugotavljalo, da stroški, ki jih je tožnik vtoževal kot škodo, niso nastali protipravno. Kakšna je definicija protipravno nastalih stroškov, tožniku ni znano. Sodišče je dolžno presojati, kakšna škoda je tožniku nastala zaradi protipravnega ravnanja toženk. Ob tem pa se ugotavlja zgolj, ali gre za pravno priznano obliko škode. Kaj tožnik vtožuje kot nastalo škodo, pa je odločitev tožnika, naloga sodišča je, da ugotovi, ali je podana vzročna zveza med nastalo škodo in protipravnim ravnanjem. Tožnik je svojo navadno škodo tudi jasno specificiral, zato odločitev sodišča v 13. točki sodbe materialno pravno ni pravilna. Nesporno je, da je vzročna zveza podana, saj v primeru pravilnega ravnanja toženk sploh ne bi prišlo do sklenitve pogodbe.

4. Toženki v odgovoru na pritožbo predlagata zavrnitev pritožbe in prerekata navedbe v njej kot neutemeljene ter pritrjujeta razlogom sodbe.

5. Pritožbeno sodišče je o pritožbi enkrat že odločalo in jo s sodbo I Cp 601/2016 z dne 10. 5. 2017 zavrnilo ter potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

6. Tožnik je zoper tako določitev vložil revizijo, ki ji je Vrhovno sodišče Republike Slovenije s sklepom z dne 6.12.2018 ugodilo, sodbo sodišča druge stopnje razveljavilo ter zadevo vrnilo v novo sojenje. Navedlo je, da je presoja o nesklepčnosti tožbe napačna, ker veljavnost prodajne pogodbe ni odločilna okoliščina za presojo utemeljenosti zahtevka, da ima po materialnem pravu nepremičninska družba poleg glavne izpolnitvene obveznosti (najti tretjo osebo ) tudi druge obveznosti, ki jih mora spoštovati (če je z njimi seznanjena oziroma če izhajajo iz splošne ureditve nepremičninskega posredovanja) in izpolniti z namenom varovanja oziroma uresničitve naročiteljevih interesov, da morajo biti slednji ne le vodilo njenega delovanja, temveč hkrati tudi merilo, ali je bila storitev pravilno opravljena ter da tedaj, ko pri posredovanju sledi lastnemu interesu oziroma omogoči uresničitev interesa drugemu (na škodo naročitelja), za tako nepravilno izpolnitev ni upravičena do posredniškega plačila in stroškov (850. člen OZ), prav tako pa naročitelju odgovarja za škodo, ki mu zaradi takšne kršitve nastane. Glede na to je odločitev, da tožnik ni upravičen do provizije in stroškov, najmanj preuranjena, pri čemer gre pri tem delu zahtevka dejansko za vprašanje upravičenosti plačila za opravljeno storitev. Glede preostale škode je treba za vsakega od uveljavljanih izdatkov presoditi, ali je nastal kot posledica zatrjevanega nespoštovanja tožnikovih interesov ali neodvisno od tega. Šele od tega je odvisna presoja o tem, ali je relevantna vzročna zveza podana ali ne.

7. Po ponovnem preizkusu je pritožbeno sodišče presodilo, da je pritožba delno utemeljena.

V zvezi z očitano kršitvijo načela neposrednosti in kršitvijo pravice do izjave zaradi zavrnitve predloga za zaslišanje prič:

8. Pritožbeno sodišče kot neutemeljene zavrača pritožbene očitke, da je sodišče prve stopnje tožniku kršilo pravico do izjave in načelo neposrednosti, ker ni posebej v tem postopku zaslišalo prič M.D., K.M., B.V., A.S., M.Z. in P.B.. Sodišče prve stopnje je v sodbi razumljivo pojasnilo, da so bili vsi navedeni v zvezi z relevantnimi dejstvi že zaslišani v pravdi P 517/2012,1 da tožnik, ki je bil pri njihovem zaslišanju navzoč, ni ponudil nobenih tehtnih razlogov, ki bi utemeljevali ponovno zaslišanje oziroma ni bilo navedb v smeri, da bi o odločilnih dejstvih izpovedovali kaj drugega, kot so že izpovedali. Tožnik ne prereka sodbene ugotovitve, da je bil pri zaslišanju navedenih prič v pravdi P 517/2012 osebno navzoč (v tej pravdi je sicer predlagal tudi branje zapisnikov o zaslišanju teh prič iz spisa P 517/2012, zapisnika tudi predložil, sodišče pa je ta dokaza v prilogah A26 in A29 spisa tudi izvedlo). Neutemeljeno očita kršitev načela neposrednosti (da se sodišče ni neposredno seznanilo z izpovedbami prič), saj iz spisovnih podatkov izhaja, da je obravnavajoča sodnica v obeh zadevah ista. Pritožba sicer ne vsebuje konkretnih navedb o tem, zakaj in v zvezi s katerimi pravno pomembnimi dejstvi oziroma posameznimi okoliščinami bi bilo treba glede na navedeno priče dodatno zaslišati. Kolikor to povezuje s presojo verodostojnosti njihovih izpovedb, je na ravni nejasnih oziroma pavšalnih trditev. Tudi ko v nadaljevanju pritožbe smiselno graja verodostojnost K.M., ne navaja nič tehtnega, kar bi utemeljilo ponovno zaslišanje te priče. 9. Načelo neposrednosti iz istih razlogov, kot je navedeno zgoraj, ni bilo kršeno niti, ker sodišče prve stopnje ni ponovno zaslišalo prič O.B., L.B. in K.B. (v zvezi s potrebo po njihovem zaslišanju še v nadaljevanju).

Posebej glede odločitve zoper prvo toženko:

10. Pogodbo o posredovanju je tožnik nesporno sklenil z drugo toženko, družbo, ki se ukvarja s posredovanjem v prometu nepremičnin, ki jo je zastopala prva toženka kot zakonita zastopnica (gre za pogodbo v prilogi B1 spisa, ki po sodbenih ugotovitvah vsebuje vse bistvene elemente pogodbe o posredovanju, vključno z višino plačila drugi toženki za posredovanje). Ugotovitve sodišča prve stopnje, da ni dokazal, da bi imela prva toženka z drugo toženko sklenjeno pogodbo o zaposlitvi, tožnik ne izpodbija, kot tudi ne ugotovitve, da je v obravnavanem poslu prva toženka sodelovala kot zakonita zastopnica druge toženke.

11. Ker je tako, je pravilna presoja sodišča prve stopnje, da pasivna legitimacija prve toženke ni podana. V sodbi je pravilno pojasnjeno, da (1) odgovornost za škodo, nastalo naročitelju s kršitvijo pogodbe o posredovanju v primeru z nepremičninami bremeni nepremičninsko družbo, s katero je naročitelj sklenil pogodbo, (2) da za osebno odgovornost zakonite zastopnice družbe napram tožniku kot tretjemu ni podlage niti v določbah Zakona o gospodarskih družbah ter (3) da glede na zgornje neizpodbijane ugotovitve za neposreden zahtevek zoper prvo toženko niso izpolnjene niti predpostavke iz drugega odstavka 147. člena OZ, ki določa, da sme povrnitev namenoma povzročene škode oškodovanec zahtevati (tudi) neposredno od delavca.2 Glede na neizpodbijano dejstvo, da ni podan pogoj "razmerje delavec-delodajalec" v smislu citirane določbe, se sodišču prve stopnje ni bilo treba ukvarjati z vprašanjem namerne povzročitve škode s strani prve toženke. Tožnik sicer kot škodo uveljavlja tudi vračilo provizije in stroškov, ki predstavljata plačilo v zvezi s samimi storitvami posredovanja, vendar je glede na pogodbeni odnos z drugo toženko jasno, da je pasivno legitimirana za vračilo teh zneskov druga toženka in ne prva toženka kot zakonita zastopnica.

12. Glede na navedeno tožnik s pritožbenimi navedbami, s katerimi graja sodbeno presojo, da prva toženka ni ravnala naklepno, ni izpodbil odločitve o zavrnitvi tožbenega zahtevka zoper prvo toženko.3 V tem obsegu je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo (353. člen ZPP).

Glede odločitve zoper drugo toženko:

13. Iz konteksta tožnikovih pravočasnih navedb v postopku na prvi stopnji izhaja, da drugi toženki očita, da ni ravnala s potrebno skrbnostjo, saj ga ni seznanila z vsemi okoliščinami, ki so bile pomembne za njegovo odločitev o nakupu in sicer: - mu ni predstavila tržnih razmer, ki so pomembne za določitev cene v pogodbi v prometu z nepremičninami, saj je razpolagala s cenitvijo S.P. (A2), ki je vrednost ocenil na bistveno manj (138.372,48 EUR), kot je znašala pogodbena cena; - ni ustrezno preverila namembnosti zemljišča in ga ni seznanila z dejanskim stanjem nepremičnine, saj parcela nima 1800 m² zazidljivega zemljišča, kolikor mu je bilo predočeno s strani druge toženke, temveč bistveno manj, pri čemer mu niso bile jasno in razumljivo predstavljene meje parcele oziroma lega zazidljivega območja oziroma del parcele, na katerem je mogoče graditi. Konkretno je trdil še, da mu je bilo pokazano, da naj bi bila del kupljene parcele tudi sosednja nepremičnina in da bo lahko gradil na ravnem delu (tudi) te sosednje nepremičnine. Ob vsem tem je očital, da druga toženka ni varovala njegovih interesov, temveč je zastopala interese prodajalca P.B. oziroma lastne interese (protipravno je, če zato, da bi dosegla višji zaslužek, določi višjo ceno) in s tem grobo kršila načelo nepristranosti nepremičninskega posrednika, načelo vestnosti in poštenja. Trdil je, da če bi bil seznanjen z vsemi bistvenimi okoliščinami glede parcele oziroma če toženka ne bi kršila svojih pogodbenih obveznosti in bi ravnala s skrbnostjo dobrega strokovnjaka, kupoprodajne pogodbe ne bi sklenil in mu posledično tudi ne bi nastali stroški, ki jih je imel v zvezi s sklenitvijo pogodbe in ostali zatrjevani stroški v skupni višini 40.793,96 EUR.

14. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da se zgoraj navedeni znesek nanaša na: a) stroške v zvezi s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe – plačano provizijo v višini 12.000,00 EUR, zneska 260,00 EUR in 1.000,00 EUR, ki jih je izročil prvi toženki za stroške, 550,80 EUR stroškov notarja, 10.000,00 EUR stroškov odvetnice T.V., 5.000,00 EUR stroškov odvetnice D.R.V. v Š. in stroške prihodov iz Švice v Slovenijo za urejanje vseh zadev v zvezi s tem poslom v znesku 3.592,00 EUR; b) stroške v zvezi z ureditvijo nepremičnine, konkretno stroške čiščenja terena v znesku 5.416,80 EUR in stroške izdelave elaborata, pridobitev lokacijske informacije in drugih informacij o parceli v znesku 2.974,36 EUR.

15. Pritožbeno sodišče ob ponovnem preizkusu, upoštevaje argumente in napotke Vrhovnega sodišča, ne sprejema razlogov, s katerimi je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek. Kar se tiče zneskov provizije in stroškov posredovanja, je (ne glede na to, da je tožnik ti postavki opredelil kot škodo) treba upoštevati, da gre dejansko za vprašanje upravičenosti plačila za opravljeno storitev. Na presojo utemeljenosti zahtevka sama veljavnost kupoprodajne pogodbe ne more vplivati. Posrednik je sicer upravičen do plačila za uspešno opravljeno delo in to pravico načeloma pridobi, ko je sklenjena pogodba, za katero je posredoval (prvi odstavek 846. in prvi odstavek 847. člena OZ4), vendar pa v primeru, ko dela v nasprotju s pogodbo oziroma interesi svojega naročitelja, izgubi pravico do posredniškega plačila in do povračila stroškov (850. člen OZ). V tej smeri so bile podane tudi tožnikove trditve, ki je trdil, da je plačal provizijo in stroške posredovanja nepremičninske družbe, ki je očitno kršila pogodbo in posredovala v njegovo škodo ter pri tem sledila lastnemu interesu oziroma interesom P.B., ni pa spoštovala tožnikovih interesov. Če je naročitelju zaradi kršitev nastala še škoda, nepremičninska družba po materialnem pravu za to odgovarja in sicer prav tako ne glede na to, ali je bila kupoprodajna pogodba veljavno sklenjena ali ne. V tem segmentu tožnik ne bo uspešen le v primeru, če bi določen strošek naročitelju nastal v vsakem primeru, neodvisno od očitanih kršitev. Sodišče prve stopnje bi moralo zato za vsak zatrjevani znesek škode (ki ga je uveljavljal poleg provizije in stroškov posredovanja) ugotavljati vzročno zvezo, vendar izpodbijana sodba o tem ne vsebuje ustreznih argumentov oziroma konkretne analize posameznih zatrjevanih stroškov. Pri tem za zaključek o odsotnosti vzročne zveze ne zadošča niti sodbena navedba, da so stroški v zvezi z ureditvijo parcele - za čiščenje terena, izdelavo elaborata in za pridobitev lokacijske informacije ter drugih informacij o parceli - nastali v zvezi z neposrednim načinom izvrševanja pridobljene lastninske pravice, ker vsak skrben lastnik uredi meje svoje parcele in pridobi podatke o namenski rabi. Gre za posplošeno trditev, ne da bi bile pojasnjene konkretne okoliščine glede teh stroškov. Zato se s sodbenimi razlogi o odsotnosti vzročne zveze pritožbeno sodišče ne strinja.

16. Sodišče prve stopnje se je ukvarjalo tudi z očitanimi kršitvami drugi toženki, vendar s svojimi razlogi in zaključkom, da toženka ni kršila obveznosti, ki so ji nastale s sklenitvijo konkretne pogodbe o posredovanju, ne prepriča. 17. Iz konteksta sodbenih razlogov izhaja ugotovitev, da je bilo med strankama dogovorjeno, da bo imela kupljena parcela najmanj 1800 m² zazidljivega zemljišča in da bo na njej možno zgraditi hišo z bazenom v površini med 400-500 m², v velikosti 10 m x 14 m. Dejstva, da je druga toženka pridobila lokacijsko informacijo in druge listine, ki so navedene v pogodbi, na občini preverila namembnost zemljišča, ki je določena s prostorskimi ureditvenimi akti, ter da je tožniku predočila, da je zazidljivega zemljišča približno 1800 m² zgoraj, ostalo pa kmetijsko (kar je nenazadnje dokumentirano v Pogodbi o nakupni ceni in predhodnim elektronskim sporočilom z dne 18. 8. 2011), niso sporna.

18. Vendar pa to samo zase za presojo pravilnosti njenega izpolnitvenega ravnanja še ne zadošča. Gre za to, ali je bila ta dokumentacija tožniku ustrezno, jasno in razumljivo predstavljena oziroma ali so bili predstavljeni podatki pravilni. Sodišče prve stopnje se je glede na tožnikove očitke zato utemeljeno ukvarjalo z ugotavljanjem, ali je nepremičnina tedaj res imela omenjeno kvadraturo zazidljivega zemljišča in ali je bila lega sporne nepremičnine (predvsem zazidljivega zemljišča) tožniku v naravi pravilno predstavljena in v tej zvezi tudi, ali so bile pravilno predstavljene meje nepremičnine, ki je bila predmet nakupa. Kar se kvadrature zazidljivega zemljišča tiče, pa glede na to, da je druga toženka tožniku zagotavljala, da ga je približno 1.800 m², ni jasno, kaj je sodišče hotelo povedati z ugotovitvijo, da točnega podatka o velikosti zazidljivega zemljišča toženka tožniku ni mogla podati, ker se dokončne mere tega območja lahko določi na podlagi dokumentov geometra, o čimer naj bi tožnika seznanil K.M. po sklenitvi kupoprodajne pogodbe 19. 2. 2012 ter z navedbo, da je K.M. pritrdil, da je bila po enih izračunih površina zazidljivega zemljišča 1800 m², po drugih pa 1300 m². S tem ni dalo odgovora na očitek, da se ni uresničilo to, kar naj bi druga toženka zagotavljala. Še več, izpoved K.M. je v smeri razhajanja podatkov o kvadraturi za 500 m², sodišče pa ni ponudilo niti prepričljivih argumentov o pomenu tako velikega razhajanja za presojo toženkinih obveznosti. Navedba, da točnega podatka druga toženka ni mogla podati, ne zadošča, sploh glede na to, da je bila njena dolžnost tožniku predstaviti vse relevantne podatke o nepremičnini. V tej zvezi logično ne more imeti teže pojasnilo, ki ga je tožniku dal K.M. po sklenitvi pogodbe z dne 19. 2. 2012 (relevantno bi bilo kvečjemu, če bi tako pojasnilo dala tožniku toženka pred sklenitvijo pogodbe). Pritožba utemeljeno graja tudi razloge sodišča prve stopnje v zvezi z očitki, da tožniku meje parcele niso bile jasno in razumljivo predstavljene. Presodilo je, da dokazi ne potrjujejo ugotovitve, da bi toženka tožniku na ogledu kazala možnost postavitve hiše na sosednji parceli, da je prva toženka poskrbela za to, da je geometer označil meje v naravi (25. 10. 2011), da je vidnost oznak parcelne meje konec novembra 2011 potrdil K.M. (drugačnim navedbam tožnika ni sledilo), da do uradne določitve meje ni moglo priti preden je tožnik pridobil lastninsko pravico, ker določitev meje lahko zahteva samo lastnik in da zato ne more iti v breme toženke, ker za točen potek meje ni vedela. Na podlagi tega je je prišlo do zaključka, da je toženka tožnika z okvirnim potekom meje seznanila pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe. Drži očitek, da je zaključek izpeljan iz ugotovitev o tem, kdo in kdaj je označeval meje v naravi, ni pa konkretnih ugotovitev o tem, kdaj in kako je druga toženka (po prvi toženki) tožniku v naravi pokazala in je že zato zaključek nepreverljiv. Stališče, da ne more iti v breme toženke, če za točen potek meje, ki očitno glede na razloge sodbe v relevantnem času še ni bila urejena, ni vedela, je nerazumljiv. Izhajajoč iz trditvene podlage strank bi moralo sodišče jasno definirati, kakšna je bila dolžnost druge toženke v zvezi s predstavitvijo meje in odgovoriti, ali je to dolžnost izpolnila.

19. Ob vsem tem ugotovitev, da je je bila možna zidava hiše z bazenom v velikosti 10 m x 14 m in s površino 400-500 m² bruto tam, kjer je na izrisu iz prostorskega akta (C1) vrisan pravokotnik roza barve, sama po sebi za celovito presojo ravnanja druge toženke ne zadošča. Sicer pa pritožnik neutemeljeno zatrjuje, da je bila dolžnost toženk poskrbeti, da se meje nepremičnine pred prodajo tožniku uredijo, saj trditev o taki obveznosti ni podal in gre za neupoštevne pritožbene novote (prvi odstavek 337. člena ZPP). Prav tako ne more uspeti, kolikor očita nepopolno ugotovljeno dejansko stanje, ker sodišče ni opravilo ogleda nepremičnine. Sodišče je v 21. točki obrazložitve sodbe logično in sprejemljivo pojasnilo, zakaj ni ugodilo predlogu za ogled. Pritožbeno sodišče nenazadnje pripominja, da je tožnik izpovedal, da je stanje na terenu leta 2014 spremenjeno (čiščenje oziroma sekanje na parceli). Pritožnik sodbenih razlogov v tem delu z vsebino svoje pritožbe in zlasti s sklicevanjem na to, da bi bil ogled potreben zaradi presoje verodostojnosti strank in ugotavljanja poteka nekih (nekonkretiziranih) naravnih mejnih znamenj, ni ovrgel. 20. Pritožbeno sodišče je zaradi ugotovljene zmotne uporabe materialnega prava (glej 14. točko te obrazložitve), vsled katere je dejansko stanje zmotno in nepopolno ugotovljeno ter zaradi v nadaljevanju ugotovljenih postopkovnih kršitev, ki onemogočajo preizkus pravilnosti (vsaj) dela sodbe o zahtevku za provizijo in posrednikove stroške, odločitev o glavni stvari zoper drugo toženko razveljavilo in zadevo v tem obsegu vrnilo v novo sojenje (358. člen ZPP in 14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP). Glede na naravo kršitev pomanjkljivosti ne more samo sanirati, ne da bi pri tem nedopustno poseglo v pravico strank do pravnega sredstva. Upoštevaje obseg že izvedenega dokaznega postopka pred sodiščem prve stopnje razveljavitev tudi ne bo povzročila kršitve pravice strank do sojenja brez nepotrebnega odlašanja.

21. V novem sojenju bo moralo sodišče prve stopnje upoštevati zgornje razloge in pri tem materialno pravna izhodišča, da je presoja o morebitni kršitvi pogodbe o nepremičninskem posredovanju odvisna od ugotovitev, ali je druga toženka upoštevala naročiteljeve interese in pričakovanja (glej 17. in 23. člen ZNPosr), ravnala nepristrano (20. člen ZNPosr) ter mu na ustrezen način posredovala vse potrebne informacije. Upoštevati bo moralo tudi, da nepremičninska družba ne sme spodbujati ali priporočati sklenitve določene pogodbe samo zato, da bi pridobila pravico do plačila za posredovanje (drugi odstavek 14. člena ZNPosr).

O stroških postopka:

22. V II. točki izreka izpodbijane sodbe je odločeno o skupnih stroških toženk, ki ju je v pravdi zastopal isti pooblaščenec. Nedvomno gre za deljivo obveznost5 in ker tožnik s pritožbo ni izpodbil zavrnilne sodbe zoper prvo toženko, je ta glede na svoj uspeh v pravdi upravičena do polovice zneska stroškov, ki so bili priznani obema toženkama skupaj, torej do 1.100,16 EUR. V tem obsegu je zato sodišče prve stopnje pritožbo tudi zavrnilo in potrdilo stroškovno odločitev. Odločitev o plačilu preostale polovice zneska, ki bi v primeru potrditve sodbe pripadel drugi toženki, pa je moralo pritožbeno sodišče razveljaviti glede na razveljavitev odločitve o glavnem tožbenem zahtevku zoper njo, saj je ta odločitev odvisna od končnega uspeha.

23. Pravdni postopek zoper prvo toženko je pravnomočno končan. Glede na izid pritožbenega postopka bi bila upravičena tudi do povrnitve polovice stroškov, ki so ji nastali v pritožbenem in revizijskem postopku. Zahtevanih stroškov v zvezi s sestavo odgovora na pritožbo ji pritožbeno sodišče kljub temu ni priznalo, ker jih ni ustrezno opredelila v skladu s prej veljavnim Zakonom o odvetniški tarifi (Uradni list RS, št. 67/08, 35/09 – ZOdvT-C), čeprav bi morala, glede na to, da ga je potrebno uporabiti v tej zadevi glede na začetek teka tega pravdnega postopka (glej drugi odstavek 20. člena sedaj veljavne Odvetniške tarife, Uradni list RS, št. 2/2015). Pripada pa ji polovica od (skupno za obe toženki) zahtevanih stroškov revizijskega postopka, v katerem sta toženki vložili odgovor na revizijo, kar je 792,68 EUR (skupno stroški znašajo 1.585,36 EUR in predstavljajo nagrado po tarifni št. 3300 ZOdvT, z 2 % izdatki in 22 % DDV). Ta znesek mora tožnik prvi toženki plačati v 15 dneh od prejema te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po izteku izpolnitvenega roka dalje do plačila.

24. Odločitev o stroških pritožbenega postopka tožnika in druge toženke se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

1 Ta postopek se je sicer začel s tožbo v zadevi P 517/2012, vendar je sodišče dne 17. 6. 2015 zadevo razdružilo in se je nato odškodninski zahtevek zoper sedanjo prvo in drugo toženko obravnaval ločeno od zahtevkov, ki jih je tožnik z isto tožbo uperil zoper prodajalce nepremičnine. 2 To materialno pravno podlago je izpostavil tožnik. 3 Pritožbeno sodišče sicer v zvezi z grajo, da bi zaradi dokazovanja naklepa prve toženke moralo sodišče zaslišati prodajalke, pripominja, da iz spisovnih podatkov ne izhaja, da bi tožnik predlagal zaslišanje prodajalk O.B., K.B. in L.B. o čem drugem, kot o tem, kdo je določil ceno parcele, kdo se je dogovoril s tožnikom in kako so same sodelovale pri sklenitvi posla. Pri tem je po podatkih spisa tožnik sam trdil, da je bila (prva) toženka tista, ki je določila prodajno ceno 600.000,00 EUR (to je tudi ugotovljeno v sodbi), sam pa v pritožbi tudi navaja, da je bil nesporno s prvo toženko edini v kontaktu pooblaščenec prodajalk P.B.. Zato je prepričljiv (v tej smeri obrazložen) odgovor sodišča prve stopnje v 5. točki obrazložitve sodbe, da njihovo zaslišanje o teh okoliščinah ni potrebno. Sodišče je sicer ugodilo predlogu tožnika za branje zapisnika o zaslišanju prvih dveh zgoraj navedenih prodajalk v prilogi A29 spisa. Da bi tožnik zaradi dokazovanja zatrjevanega naklepa predlagal branje elektronskih sporočil z dne 23. 8. 2011 (sporočila s tem datumom med listinskimi dokazi niti ni) in z dne 26. 9. 2011, pa spisovni podatki ne potrjujejo. 4 Glede na drugi odstavek 13. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju (v nadaljevanju ZNPosr) za pravno razmerje med nepremičninsko družbo in naročiteljem veljajo splošna pravila o pogodbi o posredovanju, če v ZNPosr ni drugače določeno. 5 Analogija s prvim odstavkom 161. člena ZPP in tretji odstavek 393. člena OZ, glej tudi odločbe v zadevah I Cp 1816/2016, I Cp 1489/2014, I Cp 2290/2013, II Cp 1826/2016.