Jedro

Navkljub izpolnitvi pogodbenih obveznosti upoštevanje spremenjenih okoliščin izjemoma pride v poštev, še zlasti, če gre za primer, ko ena pogodbena stranka zatrjuje, da se ne da doseči namena pogodbe. Takšen izjemen primer predstavlja prodaja nepremičnine, na kateri se v prihodnosti pričakuje možnost gradnje.

Pri pogodbi o prodaji nepremičnine, na kateri se v prihodnosti pričakuje možnost gradnje, je treba upoštevati, da takšna pogodba običajno vsebuje element negotovosti, ki je v tem, da ob njeni sklenitvi praviloma še ni znano, ali oziroma kdaj bo zemljišče zazidljivo oziroma ali bo gradnja mogoča. V takšnem primeru spremenjene okoliščine niso nekaj nepričakovanega; zato bi jih morala pogodbena stranka, ki nosi riziko njihovega nastanka, upoštevati že ob sklenitvi pogodbe in se ustrezno zaščititi. Gre namreč za riziko, ki predstavlja običajno tveganje pri nepremičninskih poslih.

Glede na to, da riziko nameravane uporabe praviloma nosi kupec, zgolj omemba kupčevega namena ne zadošča za prenos rizika na prodajalca, temveč bi moralo iz prodajne pogodbe izhajati, da v določenem konkretnem primeru riziko nameravane uporabe izjemoma nosi prodajalec.

Izrek

Revizija zoper odločitev iz petega odstavka izreka odločbe sodišča druge stopnje se zavrže. V preostalem delu se revizija zavrne.

Tožeča stranka mora v 15 dneh od vročitve te odločbe povrniti prvi do deseti toženki in dvanajsti toženki njihove revizijske stroške v znesku 83.904,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka.

Obrazložitev

Dosedanji potek postopka

1. Tožeča stranka je tožbeni zahtevek za razvezo pogodbe o prodaji nepremičnine z dne 14. 4. 2008 (v nadaljevanju tudi prodajne pogodbe), vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja in vračilo kupnine utemeljevala z navedbami, da je od prve toženke kupila nepremičnino, ki v naravi predstavlja barjanski travnik, z izključnim namenom gradnje stanovanj, kar naj bi bilo izrecno navedeno v tretji alineji prvega odstavka 1. člena prodajne pogodbe, ter da je bila po sklenitvi prodajne pogodbe, vendar pred iztekom skrajnega roka za plačilo kupnine v Ur. l. RS, št. 43/2008 z dne 5. 5. 2008, objavljena Uredba o dopolnitvah Uredbe o posebnih varstvenih območjih (območjih ...) (v nadaljevanju Uredba), ki je območje varstva razširila tudi na nepremičnino, ki je bila predmet prodajne pogodbe. Slednje naj bi pomenilo, da gradnja na kupljeni nepremičnini, kot je bila predvidena z osnutkom občinskega podrobnega prostorskega načrta (OPPN), ni mogoča oziroma da namena pogodbe ni mogoče doseči. Glede na to naj bi bilo nepravično prodajno pogodbo ohraniti v veljavi.

2. Tožena stranka je tožbeni zahtevek prerekala. Med drugim je navedla, da naj bi pogodbeni stranki v drugem odstavku 1. člena prodajne pogodbe kot odložni pogoj določili skrben pregled predmeta pogodbe („Pogodbeni stranki sklepata to pogodbo pod odložnim pogojem, da ima kupec možnost razveze te pogodbe brez pravnih posledic, v kolikor bi v roku 15 dni od podpisa te pogodbe pri skrbnem pregledu nepremičnine ugotovil odstopanje dejanskega stanja nepremičnine od določenega v tej pogodbi.“), da naj bi tožeča stranka prvi obrok kupnine plačala 14. 5. 2008, medtem ko naj bi svojo plačilno obveznost po pogodbi dne 24. 7. 2008 tudi v celoti izpolnila, ter da naj bi bila na podlagi vloge tožeče stranke z dne 14. 5. 2008 slednja na kupljeni nepremičnini vknjižena v zemljiško knjigo.

3. Sodišče prve stopnje je v delu, pomembnem za odločitev o reviziji, zavrnilo tožbeni zahtevek za razvezo pogodbe o prodaji nepremičnine z dne 14. 4. 2008, sklenjene med pravdnima strankama za nakup parcel št. 2662/1 in 2662/2, obe k. o. V., za kupnino 8,222.400,00 EUR, in za vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja, kakršno je bilo pred prenosom te nepremičnine na ime in v last tožeče stranke (1. točka izreka). Zavrnilo je tudi tožbeni zahtevek tožeče stranke za vračilo kupnine – plačilo 8,222.400,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi (2. točka izreka).

4. Sodišče druge stopnje je v delu, pomembnem za odločitev o reviziji, pritožbo tožeče stranke zoper odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka v 1. in 2. točki izreka zavrnilo in v tem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (prvi odstavek izreka). Odločilo je tudi, da tožena stranka sama nosi stroške za pritožbo zoper sklep sodišča prve stopnje v zvezi z zavarovanjem (peti odstavek izreka).

5. Sodišče druge stopnje je pritrdilo presoji sodišča prve stopnje. Obrazložilo je, da je določbo 112. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) mogoče uporabiti le za primere, v katerih do celotne izpolnitve obveznosti strank še ni prišlo, torej za pogodbe, ki še niso bile v celoti realizirane. Nadalje je obrazložilo, da poslovni riziki spremembe prostorskih aktov in namembnosti zemljišč ter izdaja dovoljenj, vezanih na taka zemljišča, sodijo v poslovno sfero tveganja kupca in ne prodajalca nepremičnine, zaradi česar jih mora kupec ob sklepanju prodajne pogodbe upoštevati in se ob nastopu spremenjenih okoliščin nanje ne more sklicevati. Pojasnilo je, da je imela tožeča stranka pred izpolnitvijo svoje obveznosti po pogodbi možnost opraviti skrben pregled; glede na takrat veljavne prostorske akte je bilo sicer utemeljeno pričakovati, da bo gradnja na nepremičnini mogoča, vendar pa tožena stranka tožeči stranki ni dala nobenih jamstev, da se bo to res zgodilo.

6. Zoper prvi in peti odstavek sodbe in sklepa sodišča druge stopnje je tožeča stranka vložila revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 370. člena Zakona o pravdnem postopku; v nadaljevanju ZPP).

7. Sodišče je revizijo vročilo dvanajstim toženkam, in sicer prvi toženki kot prodajalki po pogodbi z dne 14. 4. 2008 ter preostalim toženkam, ki so kasneje nastale na podlagi statusnih sprememb na strani prve toženke (oddelitve z ustanovitvijo novih družb), upoštevaje njihove nadaljnje statusne spremembe. Prva do deseta toženka in dvanajsta toženka so v (dveh) odgovorih na revizijo predlagale njeno zavrnitev.

Revizijske navedbe

8. Tožeča stranka v reviziji navaja, da naj bi bila materialnopravno zmotna argumentacija sodišča druge stopnje, da z izpolnitvijo pogodbe in posledičnim prenehanjem pogodbenih obveznosti ni več mogoče odstopiti od pogodbe niti zahtevati njene razveze. Če bi bila argumentacija pritožbenega sodišča pravilna, ne bi bil dopusten in mogoč noben sodni poseg v pogodbeno razmerje, v katerem so bile pogodbene obveznosti strank že v celoti izpolnjene (na primer zaradi grožnje, bistvene zmote, prevare, kršitve predkupne pravice). Argumentacija bi bila kvečjemu primerna za situacijo, ko se razveza zahteva zaradi spremenjenih okoliščin, ki otežujejo izpolnitev ene stranke, medtem ko se ta zadeva nanaša na primer, ko se zaradi spremenjenih okoliščin ne da doseči namena pogodbe. Pravni položaj tožeče stranke bi bil bistveno boljši v primeru, če bi kršila svoje pogodbene obveznosti, kot pa je v konkretnem primeru, ko je svojo pogodbeno obveznost plačila v celoti izpolnila.

9. Glede razlogovanja sodišča druge stopnje o tem, da določeni riziki sodijo v poslovno sfero kupca, tožeča stranka navaja, da sprejetje Uredbe, ne glede na to, v čigavo sfero sodi, ne more predstavljati okoliščine, ki bi jo tožeča stranka lahko upoštevala ob sklenitvi pogodbe. Pritožbeno sodišče naj bi določbo drugega odstavka 112. člena OZ razlagalo napačno, saj domet „negativnega pogoja (da bi stranka morala upoštevati spremenjene okoliščine ali pa bi se jim lahko izognila oz. bi njihove posledice lahko odklonila)“ ni v tem, v čigavo poslovno sfero sodi posamezen rizik, temveč v tem, ali je stranka, ki se sklicuje na spremenjene okoliščine, ravnala skrbno ali ne.

Ugotovljeno dejansko stanje

10. Sodišči prve in druge stopnje sta svojo odločitev oprli na naslednja pravno odločilna dejstva: - Tožeča stranka kot kupka in prva toženka kot prodajalka sta sklenili pogodbo o prodaji nepremičnine z dne 14. 4. 2008. - Tožeča stranka je imela pred izpolnitvijo svoje obveznosti po prodajni pogodbi možnost opraviti skrben pregled. Kupnino po pogodbi je pravočasno v celoti plačala.

- Tožena stranka tožeči stranki ni dala nobenih jamstev, da bo gradnja na kupljeni nepremičnini mogoča. Razlogi za delno zavrženje revizije

11. Tožeča stranka z revizijo med drugim (neobrazloženo) izpodbija odločitev o stroških tožene stranke za pritožbo zoper sklep sodišča prve stopnje v zvezi z zavarovanjem (peti odstavek izreka). Ker sklep o stroških ni sklep, s katerim se postopek pravnomočno konča (prvi odstavek 384. člena ZPP), je Vrhovno sodišče revizijo tožeče stranke v tem delu kot nedovoljeno zavrglo (377. člen ZPP v zvezi s četrtim odstavkom 384. člena ZPP) – I. točka izreka.

Presoja utemeljenosti revizije v preostalem (dovoljenem) delu

12. Revizija ni utemeljena.

13. Zakonske določbe o razvezi pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin (112. – 115. člen OZ) izrecno ne urejajo vprašanja, kako izpolnitev oziroma izpolnjevanje pogodbenih obveznosti vpliva na odločitev sodišča o zahtevku za razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin. Vrhovno sodišče pritrjuje zaključku sodišča druge stopnje v toliko, da uporaba 112. člena OZ praviloma ne pride v poštev v primeru, ko sta pogodbeni stranki pogodbene obveznosti že v celoti izpolnili. V takšnem primeru namreč praviloma ni mogoče zaključiti, da pogodba očitno ne ustreza več pričakovanjem pogodbenih strank in da bi bilo po splošnem mnenju nepravično ohraniti jo v veljavi takšno, kakršna je (prvi odstavek 112. člena OZ).

14. Navkljub izpolnitvi pogodbenih obveznosti pa upoštevanje spremenjenih okoliščin izjemoma pride v poštev, še zlasti, če gre za primer, ko ena pogodbena stranka zatrjuje, da se ne da doseči namena pogodbe. Takšen izjemen primer predstavlja prodaja nepremičnine, na kateri se v prihodnosti pričakuje možnost gradnje. V takšnih primerih gre namreč za pričakovanje, ki se nanaša na čas po izpolnitvi pogodbenih obveznosti, zaradi česar uporabe zakonskih določb o spremenjenih okoliščinah zgolj zaradi izpolnitve pogodbenih obveznosti ni mogoče izključiti.

15. Tožeča stranka nima prav, ko v reviziji zatrjuje, da ni pomembno, v čigavo poslovno sfero sodi posamezen riziko. Sodišče namreč pri odločanju o zahtevi za razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin upošteva številne okoliščine, zlasti tudi tveganja, ki so za pogodbene stranke v poslovnem prometu običajna pri izpolnjevanju pogodb iste vrste (114. člen OZ). Upoštevaje zakonsko ureditev pri prodajni pogodbi pa praviloma kupec nosi riziko, ali bo lahko (brez napake izročeno) stvar uporabljal tako, kot je nameraval. Pri pogodbi o prodaji nepremičnine, na kateri se v prihodnosti pričakuje možnost gradnje, je treba upoštevati, da takšna pogodba običajno vsebuje element negotovosti, ki je v tem, da ob njeni sklenitvi praviloma še ni znano, ali oziroma kdaj bo zemljišče zazidljivo oziroma ali bo gradnja mogoča. V takšnem primeru spremenjene okoliščine niso nekaj nepričakovanega; zato bi jih morala pogodbena stranka, ki nosi riziko njihovega nastanka, upoštevati že ob sklenitvi pogodbe in se ustrezno zaščititi (drugi odstavek 112. člena OZ). Gre namreč za riziko, ki predstavlja običajno tveganje pri nepremičninskih poslih (114. člen OZ). Tožeča stranka se je v reviziji sklicevala na Uredbo kot na tisto spremenjeno okoliščino, ki naj bi narekovala razvezo prodajne pogodbe. Vendar pa Uredba sodi med okoliščine, povezane z rizikom zazidljivosti oziroma možnosti gradnje na prodani nepremični, ki bi ga morala tožeča stranka v tej zadevi upoštevati že ob sklenitvi prodajne pogodbe.

16. Skrben kupec se lahko zaščiti pred rizikom nezazidljivosti oziroma nemožnosti gradnje na prodani nepremičnini na različne načine: na primer tako, da si izpogaja ceno, ki je nižja v primerjavi z že zazidljivimi zemljišči; da plačilo (dela) kupnine veže na pogoj oziroma da si izgovori pravico odstopiti od pogodbe za primer, da se njegova pričakovanja ne uresničijo(1) (česar pa tožeča stranka niti ni zatrjevala). Če kupcu na tak ali drugačen način rizika ne uspe prenesti na prodajalca oziroma se mu to ne zdi potrebno, potem riziko ostane pri kupcu in pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin praviloma ni mogoče razvezati.

17. Navedba kupčevega namena uporabe stvari v pogodbi sama zase ne pomeni, da je z njo riziko nameravane uporabe izročene stvari brez napake prenesen na prodajalca. Nasprotno revizijsko stališče tožeče stranke je napačno. Glede na to, da riziko nameravane uporabe praviloma nosi kupec, zgolj omemba kupčevega namena ne zadošča za prenos rizika na prodajalca, temveč bi moralo iz prodajne pogodbe izhajati, da v določenem konkretnem primeru riziko nameravane uporabe izjemoma nosi prodajalec. Ob ugotovitvi sodišča druge stopnje, da tožena stranka tožeči stranki ni dala nobenih jamstev v zvezi z zazidljivostjo oziroma možnostjo gradnje, tako ni mogoče zaključiti, da v tej zadevi riziko nameravane uporabe izjemoma nosi tožena stranka. Revizijski očitek tožeče stranke, da naj bi sodišče druge stopnje v tem delu podalo interpretacijo v povezavi z institutom pravnih napak pri prodajni pogodbi, ne drži. 18. V zvezi z revizijskimi navedbami tožeče stranke, da je treba namen pogodbe obravnavati kot del izpolnitve, Vrhovno sodišče načeloma pritrjuje stališču sodišča druge stopnje, da zakon izpolnitve namena ne šteje v okvir izpolnitve pogodbene obveznosti ter tako ločuje med uresničitvijo namena pogodbe in izpolnitvijo pogodbene obveznosti. Glede na to revizijski očitki niso utemeljeni.

19. Sicer pa Vrhovno sodišče dodaja, da niso utemeljene revizijske navedbe tožeče stranke o tem, da naj bi zavrnitev tožbenega zahtevka pomenila odklonitev sodnega varstva s strani sodišč prve in druge stopnje. Sodišči nižjih stopenj sta namreč tožbeni zahtevek oziroma pritožbo vsebinsko obravnavali in navedli razloge za svojo odločitev.

20. Prav tako tožeča stranka ne more uspeti z očitki, da naj bi sodišče prve stopnje in posledično sodišče druge stopnje prekoračilo trditveno in dokazno podlago pravdnih strank (ter zato zmotno uporabilo materialno pravo), saj tožeča stranka te relativne bistvene kršitve določb 7. člena ZPP ni uveljavljala že v pritožbi (prvi odstavek 286.b člena ZPP).

21. Tožeča stranka v reviziji nadalje uveljavlja, da bi moralo sodišče druge stopnje na podlagi načela iura novit curia njen tožbeni zahtevek presojati tudi z vidika, da je zaradi Uredbe odpadla kavza pogodbe. Vendar pa očitek tožeče stranke ni utemeljen. Okoliščina, da namena pogodbe (na primer nakupa nepremičnine zaradi gradnje stanovanj) ni mogoče doseči, namreč še ne pomeni, da pogodbena obveznost nima (več) kavze. Sodna praksa, na katero se tožeča stranka v zvezi z odpadlo kavzo sklicuje v reviziji (sklep VS RS II Ips 425/1993 z dne 11. 5. 1994 in sodba VS RS II Ips 286/1997 z dne 23. 7. 1998), pa se nanaša na drugačne primere od obravnavanega, in sicer na neodplačne pravne posle, glede katerih velja izjema od splošnega pravila, da kasnejša neuresničitev namena ne vpliva na veljavnost pravnega posla.

Odločitev o reviziji

22. S tem je Vrhovno sodišče odgovorilo na revizijske navedbe tožeče stranke, ki so bile bistvene za odločitev.

23. Ker niso podani razlogi, zaradi katerih je bila vložena, je Vrhovno sodišče revizijo v preostalem (dovoljenem) delu kot neutemeljeno zavrnilo (378. člen ZPP) – II. točka izreka.

24. Na podlagi določbe prvega odstavka 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP tožeča stranka sama nosi svoje revizijske stroške; prvi do deseti toženki in dvanajsti toženki pa mora, upoštevaje Zakon o odvetniški tarifi (ZOdvT), povrniti nagrado za postopek z izrednimi pravnimi sredstvi (Tar. št. 3300, 34.950,00 EUR), povečano za zastopanje več oseb (Tar. št. 1200, 34.950,00 EUR), ter pavšal za pošto in telekomunikacije (Tar. št. 6002, 20 EUR), vse povečano za davek na dodano vrednost (20 %, 13.984,00 EUR) – III. točka izreka. Priglašenih stroškov sodne takse Vrhovno sodišče ni priznalo, ker po Zakonu o sodnih taksah (ZST-1) (njegovem 39. členu) odgovor na revizijo ni več taksiran. Prav tako ni priznalo stroškov drugega odvetnika, saj so potrebni stroški le stroški enega (prvi odstavek 155. člena ZPP).

Op. št. (1): Primerjaj sodbo VS RS III Ips 70/2011 z dne 10. 9. 2013, 7. točko obrazložitve.