Jedro

OZ v 507. členu predpisuje, da mora prodajalec obvestiti predkupnega upravičenca o nameravani prodaji in mu ponuditi sklenitev prodajne pogodbe pod enakimi pogoji, ne določa pa, na kakšen način mora to storiti, zato je prva toženka s tem, ko je tožniku poslala sporno ponudbo priporočeno po pošti s povratnico, s čimer je uporabila najbolj strog oziroma zanesljiv načina vročanja pošiljk, ki je na voljo posameznikom v Republiki Sloveniji, svojo obveznost obveščanja predkupnega upravičenca izpolnila, kljub temu da se tožnik, ker pošiljke na pošti ni prevzel, s ponudbo (po lastni volji) ni (dejansko) seznanil.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožnik in prvi trije toženci sami krijejo svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z uvodoma navedeno sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek za razveljavitev prodajne pogodbe, sklenjene med prvo toženko ter drugim in tretjo toženko, z dne 10. 6. 2010 za solastni delež do 2/20 nepremičnin parc. št. 141/2, 141/3, 141/4, vse k. o. X., s katero sta za kupnino 54.000,00 EUR drugi in tretja toženka kupila navedeni solastni delež prve toženke, zahtevek, da je prva toženka dolžna v roku 15 dni svoj delež 2/20 zgoraj navedenih nepremičnin prodati tožniku za enako kupnino in mu v istem roku izročiti zemljiškoknjižno dovolilo za vpis lastninske pravice, tožnik pa v 15 dneh prvi toženki plačati kupnino na njen račun pri NLB, ter zahtevek na ugotovitev, da je vknjižba lastninske pravice drugega in tretje toženke pri nepremičninah parc. št. 141/2, 141/3, 141/4, vse k. o. X., za vsakega do 1/20, ter vknjižba hipoteke četrte tožene stranke za znesek 54.000,00 EUR s pripadki in vknjižba neposredne izvršljivosti notarskega zapisa, neveljavna, in se ti vpisi izbrišejo ter se vzpostavi prejšnje lastninsko stanje in lastninska pravica, bremen prosta, za prvo toženko. Zavrnilo je tudi tožnikovo zahtevo za povračilo pravdnih stroškov.

2. Tožnik v pravočasni pritožbi uveljavlja vse pritožbene razloge. Navaja, da je sodišče zmotno ugotovilo okoliščine druge ponudbe za nepremičnino, ki jo je prva toženka prodala drugemu in tretji toženki. Tožnik ni prejel ponudbe prve toženke z dne 29. 4. 2010, zato se o njej ni mogel v roku izjasniti. Tožnik ni prejel niti obvestila pošte o priporočeni pošiljki, kar izhaja iz izvedenih dokazov. Sodišče je povsem prezrlo način štetja roka za primer prevzema priporočene pošiljke in vrsto obvestila, ki je ob priporočeni pošiljki naslovniku puščena. V primeru, ko je naslovniku puščeno v nabiralniku obvestilo o priporočeni pošti, naslovniku tedaj v nabiralniku ni puščena tudi pošiljka. Naslovnik ima v takem primeru 15 dni časa, da pošiljko dvigne na pošti. To pa pomeni, da, če bi bilo tožniku puščeno sporno obvestilo 30. 4. 2010, pa ni bilo, bi se njegov rok za prevzem iztekel 15. 5. 2010, rok za uveljavitev predkupne pravice pa 14. 6. 2010, torej v času po sklenitvi sporne prodajne pogodbe z dne 10. 6. 2010. Stališče sodišča, da prve toženke 30. 5. 2010 ni več vezala ponudba, je tako napačno. Dejstva, da je tožnik prejel ponudbo prve toženke, toženci niso niti zatrjevali, pri čemer okoliščino, da tožnik ponudbe ni prejel, potrjuje tudi vrnjena poštna pošiljka. Sklicevanje sodišča na načelo vestnosti in poštenja ni utemeljeno, saj tožnik ni preprečil prvi toženki izpolnitve njene obveznosti, da mu pošlje ponudbo, ob dejstvu, da tožnik ni prejel obvestila o priporočeni pošiljki. O kakršnemkoli aktivnem ravnanju tožnika usmerjenem v preprečitev sprejema ponudbe tako ni moč govoriti. Tudi sicer pa, ker tožnik ni prejel v nabiralnik ponudbe, je očitek o odsotnosti vestnosti in poštenja lahko na mestu le za prvo toženko. Če bi toženka uporabila vročanje na način, da bi poslala tožniku svojo ponudbo v kuverti, ki ji je pripeto obvestilo, bi bil tožnik s ponudbo seznanjen, vendar temu ni bilo tako. Ker prva toženka po poteku 15 dnevnega roka ni poskrbela, da bi bila ponudba v tožnikovem poštnem nabiralniku, tožniku vsebina ponudbe ni mogla biti znana. Odločitev o zahtevku zoper prvo toženko je tako napačna. Odločitev zoper ostale tožence je povsem neobrazložena, s čimer je sodišče zagrešilo bistveno kršitev določb ZPP.

3. Prvi trije toženci so na pritožbo pravočasno odgovorili in predlagali njeno zavrnitev ter naložitev plačila stroškov odgovorov na pritožbo tožniku.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pravna podlaga tožbenih zahtevkov je v tretjem odstavku 66. člena SPZ, po katerem je solastnik nepremičnine pri razpolaganju s svojim idealnim deležem omejen s predkupno pravico drugih solastnikov, ter v 512. členu OZ, ki določa upravičenja predkupnega upravičenca (sankcije) v primeru kršitve predkupne pravice.

6. Tožnik je v tej pravdni zadevi zatrjeval, da je solastnik nepremičnin parc. št. 141/2, 141/3, 141/4, vse k. o. X., ter da mu je prva toženka kršila predkupno pravico, saj mu ni omogočila nakupa njenega solastnega deleža do 2/20 na spornih nepremičninah pod enakimi pogoji, kot ga je prodala drugemu in tretji toženki 10. 6. 2010. Trdil je, da ponudbe prve toženke z dne 29. 4. 2010 za nakup solastnega deleža spornih nepremičnin ni prejel. Po presoji pritožbenega sodišča je sodišče prve stopnje po izvedenem dokaznem postopku pravilno zaključilo, da je prva toženka s tem, ko je tožniku 29. 4. 2010 oziroma 30. 4. 2010 (tj. datum, ko je bilo tožniku puščeno obvestilo o prispeli pošti v nabiralniku) posredovala priporočeno po pošti ponudbo za nakup solastnega deleža na spornih nepremičninah, izpolnila svojo obveznost iz 507. člena OZ, po katerem mora prodajalec obvestiti predkupnega upravičenca o nameravani prodaji stvari določeni osebi ter o pogojih te prodaje in mu ponuditi, naj jo on kupi pod enakimi pogoji, zato zatrjevana kršitev predkupne pravice tožnika s strani prve toženke ni podana.

7. Pritožbeno sodišče ne sprejema pritožbene trditve, da tožnik ni prejel obvestila o prispelem pismu v svoj poštni nabiralnik. Sodišče prve stopnje je namreč na podlagi prepričljive izpovedbe priče B. (poštarja), ki je (med drugim) izpovedal, da je prepričan, da je tožniku pustil sporno obvestilo o prispeli pisemski pošiljki v njegovem poštnem predalčniku 30. 4. 2010, utemeljeno štelo za dokazano, da je bil tožnik o prispelem pismu obveščen 30. 4. 2010. 8. Nadalje ni moč pritrditi navedbam pritožnika, da prva toženka svoje obveznosti ni izpolnila, saj tožnik ponudbe ni prejel, kar je dokazano z vrnjeno poštno pošiljko. OZ v 507. členu predpisuje, da mora prodajalec obvestiti predkupnega upravičenca o nameravani prodaji in mu ponuditi sklenitev prodajne pogodbe pod enakimi pogoji, ne določa pa, na kakšen način mora to storiti, zato je prva toženka s tem, ko je tožniku poslala sporno ponudbo priporočeno po pošti s povratnico, s čimer je uporabila najbolj strog oziroma zanesljiv načina vročanja pošiljk, ki je na voljo posameznikom v Republiki Sloveniji, svojo obveznost obveščanja predkupnega upravičenca izpolnila, kljub temu da se tožnik, ker pošiljke na pošti ni prevzel, s ponudbo (po lastni volji) ni (dejansko) seznanil. Zgolj v primeru, da bi tožnik dokazal, da pošiljke na pošti iz utemeljenega razloga ni dvignil, bi lahko bilo vprašljivo konkretno obveščanje s strani prve toženke, a tožnik takšnega utemeljena razloga ni ne zatrjeval, še manj dokazal. Zaključek sodišča prve stopnje, da prva toženka zato ne more nositi posledic opustitve dviga poštne pošiljke, je tako pravilen. Ob tem velja dodati, da je sodišče prve stopnje sicer napačno ocenilo, da je tožnik ravnal v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja s tem, ko ni dvignil sporne pošiljke, ob dejstvu, da ni dokazano, da je vedel, kakšna je njena vsebina, a ta ocena ni vplivala na pravilnost in zakonitost izpodbijane odločitve, saj za zaključek, da je prva toženka izpolnila svojo obveznost po 507. členu OZ, kot je bilo obrazloženo, zadoščata že ugotovitvi, da je prva toženka uporabila primeren načina vročanja ter da tožnik ni dokazal, da pošiljke ni mogel prevzeti.

9. Določila ZPP in ZUP o vročanju sodnih in drugih pošiljk, na katera se sklicuje tožnik, v konkretnem primeru niso uporabljiva, saj posameznik drugemu posamezniku ne more vročati poštnih pošiljk ne po ZPP ne po ZUP. To je tudi razlog, da fikcija vročitve ne bi mogla biti vzpostavljena, četudi bi prva toženka kupila ovojnico, ki jo sodišča/upravni organi uporabljajo za osebne vročitve.

10. Prav zato, ker v konkretnem primeru ni mogoče uporabiti določb ZUP oziroma ZPP o vročanju oziroma ker OZ ne določa načina obveščanja predkupnega upravičenca s strani prodajalca, tožnik ne more uspešno izpodbiti zaključka sodišča prve stopnje, da je prva toženka izpolnila svojo obveznost po 507. členu OZ že 30. 4. 2010, ko je bilo tožniku puščeno v poštnem nabiralniku obvestilo o prispeli poštni pošiljki, in da jo tako dana ponudba ni več zavezovala po 30. 5. 2010, z navedbami, da je tožnik imel petnajst dni za prevzem poštne pošiljke, zaradi česar naj bi se rok za uveljavitev njegove predkupne pravice iztekel 14. 6. 2010, kar je po sklenitvi sporne prodajne pogodbe. Četudi bi držalo, da je bila sporna prodajna pogodba sklenjena pred iztekom roka za uveljavitev predkupne pravice tožnika, to ob dejstvu, da tožnik ni sprejel ponudbe niti do 14. 6. 2010, kar niti ni bilo sporno, ne bi bilo pravno odločilno.

11. Nenazadnje pa je neutemeljen tudi pritožbeni očitek, da je odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka zoper preostale tožence neobrazložena. Že zaključek sodišča prve stopnje, da prva toženka ni kršila predkupne pravice tožnika in je zato utemeljeno sklenila prodajno pogodbo z drugim toženem in tretjo toženko, ki sta kupljeni idealni delež na spornih nepremičninah obremenila s hipoteko v korist četrte tožene stranke, namreč v obravnavanem primeru, ko je tožnik tožbo gradil prav na dejstvu, da mu je bila kršena predkupna pravica, predstavlja zadosten razlog za zavrnitev zahtevka za razveljavitev prodajne pogodbe z dne 10. 6. 2010 ter posledično zahtevkov za sklenitev nove prodajne pogodbe s tožnikom, za izročitev zemljiškoknjižnega dovolila in za vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja.

12. Na podlagi obrazloženega je pritožbeno sodišče v skladu s 353. členom ZPP pritožbo tožnika zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

13. Ker pritožnik s pritožbo ni uspel, odgovora na pritožbo drugega toženca in tretje toženke ter četrte tožene stranke pa nista pripomogla k razjasnitvi zadeve, krije vsaka stranka svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. in prvim odstavkom 155. členom ZPP).