Jedro

Pravna podlaga je del tožbenih navedb in praviloma ne sodi v obvezno sestavino tožbenega zahtevka, vendar pa sta v skladu z ZPSPP pogoja za izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora tako sodna odpoved najemne pogodbe s strani najemodajalca, kot tudi zahteva za izpraznitev poslovnega prostora.

Obrazložitev

Pritožbi tožene stranke se ugodi in se 2. točka izreka sodbe sodišča prve stopnje spremeni tako, da se zavrne tudi podredni tožbeni zahtevek tožeče stranke, ki se glasi: Tožena stranka V. R. je dolžna v roku 15 dni izprazniti poslovni objekt ...... s pripadajočim funkcionalnim zemljiščem parc. št. 1160/2 k.o. K. in ga prostega oseb in predmetov, vključno z drobnim inventarjem in opremo, ki jo je vgradil najemnik, to je družba S. d.o.o., za nemoteno opravljanje dejavnosti in je last tožene stranke, izročiti v posest tožeči stranki, pod izvršbo.

V stroškovnem delu (3. točka izreka) se sodba sodišča prve stopnje spremni tako, da je tožeča stranka dolžna toženi stranki povrniti pravdne stroške na prvi stopnji v znesku 1.486,18 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od naslednjega dne po poteku 15 dnevnega roka do plačila.

Pritožba tožeče stranke se zavrne in se v izpodbijanem, a nespremenjenem delu (1. točka izreka) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka.

O b r a z l o ž i t e v : Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da se nalog za izpraznitev poslovnih prostorov opr. št. Pl 5/2007 z dne 15.12.2007 v delu, ki se glasi, da je tožena stranka dolžna v roku enega leta po prejemu naloga izprazniti poslovni objekt ............ s pripadajočim funkcionalnim zemljiščem parc. št. 1106/2 k.o. K. in jih prostih oseb in predmetov izročiti v posest tožeči stranki, pod izvršbo ter tožeči stranki povrniti v roku 8 dni stroške izpraznitvenega naloga skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, razveljavi in tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrne. Ugodilo pa je podrednemu tožbenemu zahtevku tožeče stranke, da je tožena stranka dolžna v roku 15 dni izprazniti poslovni objekt ................ s pripadajočim funkcionalnim zemljiščem parc. št. 1160/2 k.o. K. in ga prostega oseb in predmetov izročiti v posest tožeči stranki. Glede pravdnih stroškov je odločilo, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki povrniti pravdne stroške v znesku 2.267,91 EUR v roku 15 dni, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva poteka roka za prostovoljno izpolnitev, do dne plačila.

Zoper sodbo se pritožujeta obe pravdni stranki. Tožeča stranka pritožbo vlaga za primer, da bi pritožbeno sodišče po vloženi pritožbi tožene stranke slednji ugodilo in razveljavilo ali spremenilo sodbeni izrek pod točko 2 in 3 napadene sodbe. Pritožuje se zoper 1. točko izreka sodbe, iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku. Navaja, da, glede obstoja najemne pogodbe med pravdnima strankama in odpovedi najemne pogodbe, za odločitev o tem, ali izpraznitveni nalog obdržati v veljavi ali ne, ni pomembno, da se odpoveduje najemna pogodba, saj ima izpraznitveni nalog lahko več pravnih podlag. V konkretnem primeru je šlo za sklenitev najemne pogodbe za določen čas in tožeča stranka je v izpraznitvenem nalogu predlagala, da se opravi izpraznitev v najem vzetih prostorov na temelju odpovedi najemne pogodbe. Odpoved ni obligatorni del postavljenega zahtevka v izpraznitvenem nalogu, temveč gre za tožbene navedbe, ki predstavljajo pravno podlago. Prišlo je do situacije, ko je pritožbeno sodišče potrdilo sodbeni izrek pod točko 2 in na prvi pogled, ker je sodbeni izrek pod točko 2 postal pravnomočen, tožeča stranka ne bi več mogla odpovedati najemne pogodbe in na tem temelju vztrajati na izpraznitvenem nalogu. Vendar je podlag za izpraznitev lahko več. Primarni zahtevek je še vedno živ in je bilo o njem potrebno odločiti. Sodišče prve stopnje se ni spuščalo v meritorno odločitev o primarnem tožbenem zahtevku in je štelo, da s tem, ko je postal sodbeni izrek pod točko 2 sodbe iz prvega sojenja pravnomočen, ni druge možnosti, kot da tožbeni zahtevek pod točko 1 kot primarni zahtevek zavrne in izpraznitveni nalog v celoti razveljavi. Tožena stranka je, glede na univerzalno nasledstvo, prišla v enako situacijo, kot bi bil njen pravni prednik. Sodišče bi torej moralo meritorno odločiti o postavljenem primarnem tožbenem zahtevku, ne pa, da je iz formalnih razlogov nalog razveljavilo in tožbeni zahtevek v tej posledici zavrnilo. Odpoved najemne pogodbe je bila navedena zgolj kot pravna podlaga, kar ni nujen in obligatoren sestavni del zahtevka (izreka sodbe). Iz izreka bi bilo treba izpustiti pravno podlago in plačilni nalog, izdan s strani sodišča prve stopnje, s postavljenim zahtevkom obdržati v veljavi oziroma zahtevku tožeče stranke ugoditi. Tožeča stranka se sklicuje na 29. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih za izpraznitvene naloge, kjer se napotuje na smiselno uporabo določb ZPP, ki se nanašajo na plačilni nalog. V 437. členu ZPP je jasno zapisano, da sodišče v primeru, da ugotovi, da ni zakonskih pogojev za izdajo plačilnega naloga, slednjega v celoti razveljavi in po pravnomočnosti sklepa prične z obravnavanjem glavne stvari, kar pomeni, da mora sodišče o zahtevku, ki je vsebovan v plačilnem nalogu, odločiti kot o tožbi. To možnost je imelo tudi pritožbeno sodišče, enaka možnost je bila dana sodišču prve stopnje. Sodišče bi torej ravnalo pravilno tako, da bi izpraznitveni nalog razveljavilo in o zahtevku odločilo kot po tožbi, tedaj tudi po vsebini. V zadevi so bili izvedeni vsi dokazi, ki sta jih predlagali pravdni stranki, zato lahko pritožbeno sodišče, v kolikor oceni, da dokazov ni potrebno izvajati, da pa je bilo napačno uporabljeno materialno pravo in storjene kršitve ZPP, te napake samo odpravi in napadeno sodbo spremeni tako, kot to predlaga tožeča stranka.

Tožena stranka pa se pritožuje zaradi zmotne ugotovitve dejanskega stanja, zmotne uporabe materialnega prava ter zaradi kršitev določb postopka, pritožbo vlaga zoper 2. in 3. točko izpodbijane sodbe. Navaja, da je sodišče zmotno uporabilo materialno pravo, ko se sklicuje na določbe 28. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih in celo samo povzema te zakonske določbe, saj v konkretnem primeru ni bil podan noben opomin. Tudi če bi držalo, kar je sodišče ugotovilo, bi morala tožeča stranka pisno opomniti najemnika, v čem krši določila pogodbe, iz vse spisovne dokumentacije, zaslišanja strank pa kaj takega ne izhaja in tožeča stranka v spis ni predložila nobenega dokaza, da bi toženo stranko opomnila na konkretno neizvrševanje najemne pogodbe. Dejanja oziroma opomin, na katerega se sklicuje sodišče prve stopnje, izhajajo iz druge sfere, saj je organ za prekrške opomnil toženo stranko, vendar ne v smislu kršitve najemne pogodbe. Sodišče se je pri svoji odločitvi oprlo tudi na odločbo, s katero se toženi stranki prepoveduje opravljanje gostinske dejavnosti, nesporno med strankami pa je, da je tožena stranka ves čas najema opravljala gostinsko dejavnost. Sodišče očita toženi stranki, da ni opravljala gostinske dejavnosti in nudila prenočišč ter da ni priklopila vode na objekt, samo za takšne kršitve bi lahko po poprejšnjem posebnem pisnem opominu tožeča stranka toženi stranki odpovedala poslovni najem. Nato pojasnjuje stanje glede napeljave vodovoda in navaja, da domnevne kršitve, ki jih sodišče obrazlaga kot tiste, na katere naj bi bila tožena stranka opozorjena, nimajo zveze s poslovnim najemom. Sodišče prve stopnje poenostavljeno zaključuje, da je iz dopisa pooblaščenke tožeče stranke toženi stranki razvidno, da zamuja s predložitvijo poročil o izvedenih delih, da ne plačuje stroškov in da prihaja do pritožb občanov, kar naj bi predstavljajo opomin, vendar so ti očitki pavšalni. Poleg tega nepredložitev poročila o izvedenih delih ne pomeni takšne kršitve pogodbenega določila, da bi bil to razlog za prenehanje najemnega razmerja, ker je to v interesu samega najemnika. Tožeča stranka ni izkazala z nobenim dokumentom, niti tega sodišča ni obrazložilo, kaj pomeni neredno plačevanje stroškov, saj je tožena stranka plačevala vse stroške sproti, tudi glede očitka v zvezi z izvajanjem gostinske dejavnosti in drugih aktivnosti je tožena stranka zelo jasno izpričala, da so se pritožbe občanov nanašale predvsem na to, da niso dopuščali uporabe WC in gostinskih prostorov za tiste, ki niso bili gostje. Očitek, da tožena stranka še nima prenočišč v svoji dejavnosti je tudi preuranjen, saj je bila najemna pogodba sklenjena za 20 let, ko bi tožena stranka imela napeljan že vodovod in uspešno poslovala nekaj let. Sodba sodišča prve stopnje je iz vseh teh razlogov nezakonita.

Pritožba tožeče stranke ni utemeljena, pritožba tožene stranke pa je utemeljena.

Posebej glede pritožbe tožeče stranke: Neutemeljena je pritožbena navedba, da je Višje sodišče v Ljubljani s sklepom, opr. št. II Cp 4193/2008, v točki 2. izreka sodbo sodišča prve stopnje potrdilo. O navedenem delu namreč sodišče druge stopnje ni odločalo, ker zoper ta del sodbe pritožba ni bila vložena in je zato 2. točka izreka sodbe sodišča prve stopnje postala pravnomočna. Pritožba je bila namreč vložena le zoper 1. in 3. točko izreka, v 2. točko izreka pa sodišče druge stopnje ni smelo posegati (1. odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku, Ur. l. RS, št. 26/99 in spremembe, ZPP), saj se je zoper sodbo pritožila le tožena stranka.

Utemeljena je pritožbena navedba, da ima izpraznitveni nalog lahko več pravdnih podlag. V konkretnem primeru je šlo za sklenitev najemne pogodbe za določen čas, tožeča stranka pa je predlagala, da se izpraznitveni nalog (po katerem je tožena stranka dolžna izprazniti poslovni objekt) izda na podlagi odpovedi najemne pogodbe v skladu s 5. členom najemne pogodbe. Res je pravna podlaga del tožbenih navedb in praviloma ne sodi v obvezno sestavino tožbenega zahtevka, vendar pa sta v skladu z Zakonom o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. l. SRS; št. 18/74 in spremembe, ZPSPP) pogoja za izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora tako sodna odpoved najemne pogodbe s strani najemodajalca, kot tudi zahteva za izpraznitev poslovnega prostora.

Sodišče prve stopnje je primarni tožbeni zahtevek (pravilno) zavrnilo zato, ker upoštevajoč pravno podlago, na katero se sklicuje tožeča stranka v svojem primarnem tožbenem zahtevku, ni mogoče zahtevati od toženke, da izprazni poslovni objekt .............. in ga prostega izroči v posest tožeči stranki, saj je bilo o zavrnitvi tožbenega zahtevka, s katerim se toženki odpoveduje najemno razmerje v skladu s 5. členom najemne pogodbe že pravnomočno odločeno. Tožeča stranka je izpraznitev poslovnega prostora po primarnem zahtevku utemeljevala s odpovedjo najemnega razmerja na podlagi 4. odstavka 5. člena najemne pogodbe, to je na podlagi dogovora strank o predčasni odpovedi najemnega razmerja, sklenjenega za določen čas, torej pred potekom časa, za katerega je bila pogodba sklenjena. Gre za razlog oziroma pravico do predčasne odpovedi, ki sta ga stranki uredili drugače, kot je siceršnja ureditev v ZPSPP, zato ob pravnomočni odločitvi o zavrnitvi tožbenega zahtevka tožeče stranke na odpoved najemne pogodbe (po prej navedenem določilu), sodišče v zvezi s tem ni moglo sprejeti drugačnih zaključkov in zahtevku na izpraznitev poslovnih prostorov na navedeni podlagi ni bilo mogoče ugoditi (oziroma je bilo potrebno, zaradi neutemeljenosti zahtevka, nalog za izpraznitev razveljaviti in tožbeni zahtevek zavrniti).

Posebej glede pritožbe tožene stranke: Sodišče prve stopnje je glede odločitve o podrednemu tožbenemu zahtevku tožeče stranke, da je tožena stranka dolžna izprazniti poslovni objekt ........... in ga prostega oseb in predmetov izročiti v posest tožeči stranki iz krivdnih razlogov, pravilno navedlo, da pravno podlago predstavlja 28. člen ZPSPP. Ta določa, da lahko najemodajalec odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema, med drugim, če najemnik tudi po njegovem opominu uporablja poslovno stavbo oziroma poslovni prostor v nasprotju s pogodbo ali jih uporablja brez potrebne skrbnosti, tako da se dela občutnejša škoda.

Tožena stranka v pritožbi utemeljeno navaja, da bi morala tožeča stranka toženo stranko najprej opomniti, v čem je kršila določila pogodbe, da bi lahko zahtevala izpraznitev poslovnih prostorov v skladu z 2. alinejo 28. člena ZPSPP. Utemeljeno navaja, da opomin organa za prekrške ni bil opomin v smislu kršitve najemne pogodbe oziroma opomin po 2. alineji 28. člena ZPSPP. Pri tem pa tožeča stranka opomina v postopku tudi ni zatrjevala. Odločilnega dejstva po navedeni 2 alineji 28. člena ZPSPP torej v postopku sploh ni zatrjevala, zaradi zmotnega stališča, da za večino kršitev pogodbe, ki jih je navajala, razen za uporabo objektov v nasprotju s pogodbo ali brez potrebne skrbnosti, pred odstopom ni potreben niti opomin (glej list. št. 21 spisa). Sodišče prve stopnje je pri tem v izpodbijani sodbi navedlo, da iz dopisa pooblaščenke tožeče stranke toženki V. R. izhaja, da je bila toženka seznanjena s tem, da zamuja s predložitvijo poročila o izvedenih delih, predložitvijo projektne dokumentacije, nerednim plačevanjem stroškov, da v zvezi z izvajanjem gostinske dejavnosti in drugih aktivnosti prihaja do številnih pritožb občanov, da vodovod na ..... še vedno ni napeljan in da prenočišč tožena stranka še vedno nima v svoji ponudbi, kar vse izhaja iz dopisa toženi stranki z dne 3.9.2007 (A 9). Vendar navedenega dopisa tudi ni mogoče šteti kot ustrezen opomin, saj je šlo za dopis, s katerim je Občina K. zaradi zatrjevanih kršitev že obvestila toženo stranko, da od najemne pogodbe odstopa, ni pa šlo za opomin pred odstopom od pogodbe. Pritožba utemeljeno opozarja, da tožeča stranka v zvezi s tem v postopku ustreznih trditev sploh ni postavila. Tožbeni zahtevek na izpraznitev poslovnih prostorov iz krivdnih razlogov je zato nesklepčen in že kot takšen neutemeljen. Tožeča stranka, kot že navedeno, ustreznega opomina ni zatrjevala, sodišče prve stopnje pa izrecno obstoja ustreznega opomina tudi ni ugotovilo. Ugotovilo je sicer, da je bila toženka seznanjena s kršitvami (vendar je bilo to že ob odstopu od pogodbe-A9) ter, da je bila tožena stranka opozorjena s strani prekrškovnega organa, oboje pa materialnopravno ne ustreza pojmu opomina po 2 alineji 28. člena ZPSPP in je zato sodišče prve stopnje, ki je zaključilo, da je tožeča stranka upravičena zahtevati izpraznitev poslovnih prostorov v smislu 28. člena ZPSPP (ter 5. člena sklenjene najemne pogodbe), zmotno uporabilo materialno pravo. Brez ustreznega opomina (kogentnost 2. alineje 28. člena ZPSPP) namreč zahtevek za izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora iz krivdnega razloga po 2. alineji 28. člena ZPSPP ni utemeljen.

Glede na navedeno in ker sodišče druge stopnje ob preizkusu izpodbijane sodbe tudi ni ugotovilo kršitev določb postopka, na katere pazi po uradni dolžnosti, je sodbo sodišča prve stopnje v 2. točki izreka v skladu z 358. členom ZPP spremenilo tako, da je tudi podredni tožbeni zahtevek tožeče stranke na izpraznitev poslovnega prostora zoper toženo stranko zavrnilo. Glede na že navedeno, pa je zavrnilo pritožbo tožeče stranke zoper 1. točko izreka sodbe sodišča prve stopnje in v izpodbijanem, a nespremenjenem delu sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

Zaradi spremembe sodbe sodišča prve stopnje je bilo potrebno na novo odločiti o stroških celotnega postopka (2. točka 165. člena ZPP). Po spremembi sodbe je tožena stranka v postopku v celoti uspela, zato ji je tožeča stranka dolžna povrniti vse njene pravdne stroške na prvi stopnji. Ti stroški prestavljajo stroške za zastopanje po odvetniku in sicer sestavo ugovora, pritožbe, udeležbo na narokih, trajanje in odsotnost iz pisarne ter končno poročilo stranki, skupaj 2580 odvetniških točk, kar ob upoštevanju vrednosti odvetniške točke (0,459 EUR) znaša 1.184,22 EUR. Poleg tega predstavljajo potrebne stroške tožene stranke še 20 % DDV v višini 236,84 EUR in 65,12 EUR stroškov za kilometrino odvetnika. Vsi potrebni stroški tožene stranke na prvi stopnji, ki jih je dolžna povrniti tožeča stranka tako znašajo 1.486,18 EUR, tožeča stranka jih je dolžna povrniti v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Stroški so odmerjeni v skladu z Odvetniško tarifo, točna specifikacija pa je razvidna iz stroškovnika v spisu (l. št. 98).

Stroškov pritožbenega postopka tožena stranka ni priglasila, tožeča stranka pa je v pritožbenem postopku propadla, zato sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka (165. člen ZPP v zvezi s 154. členom ZPP).