Jedro

Ker je toženka s pogodbo z dne 18.11.1991 ponudila tožniku znotraj 30 dnevnega roka (iz petega odstavka 117. člena SZ) prodajo spornega stanovanja celo pod ugodnejšimi pogoji (za 334.504,00 SIT od ocenjene vrednosti 836.261,00 SIT) kot pa jih je iztožil tožnik po spremenjenem tožbenem zahtevku (ki mu je bilo ugodeno s sodbo sodišča prve stopnje 4.5.1994 in po katerih je znašala kupnina 362.430,00 SIT od ocenjene vrednosti stanovanja 906.075,00 SIT), toženka ni bila v zamudi s svojo izpolnitvijo (kot sta pravno zmotno presodili sodišči druge in prve stopnje). Tožnik je namreč novembra 1991 neutemeljeno odklonil toženkino pravilno izpolnitev. Tožnik kot upnik oziroma upravičenec do nakupa je prišel zaradi svojega ravnanja v zamudo (325. člen ZOR). Zato tožnika zadenejo posledice zamude, ki so po učinku obratne kot pa v primeru, ko je v zamudi lastnik stanovanja s tem, da ne sklene pogodbe najpozneje v 30. dneh po vloženi zahtevi (v smislu petega odstavka 117. člena SZ). Sodna praksa se je izrekla, da v primerih, ko lastnik stanovanja ne sklene kupoprodajne pogodbe najpozneje v 30. dneh po vložitvi zahteve, imetnik stanovanjske pravice zaradi tega ne sme biti prikrajšan, če je to svojo pravico uspel pozneje iztožiti s tožbo. Prikrajšan pa ni mogel biti le na ta način, da se mu je zagotovilo, da kupi stanovanje pod pogoji, ki bi jih imel, če lastnik z izpolnitvijo svoje zakonske obveznosti ne bi odlašal. Zato mora lastnik prodati stanovanje za kupnino, ki vsebuje vrednost točke na 30. dan od vložene zahteve.

Kadar pa so razlogi za nesklenitev prodajne pogodbe po 117. členu SZ na strani imetnika stanovanjske pravice, ker je terjal nižjo pogodbeno ceno (kupnino) kot pa je veljala na 30. dan od vložitve njegove zahteve, v poznejši pravdi pa se to (da je neutemeljeno terjal nižjo kupnino) potrdi, sme lastnik zahtevati za prodano stanovanje kupnino, ki vsebuje vrednost točke na dan odločitve sodišča. Namreč elementi kupne pogodbe se v takem primeru ugotovijo (določijo) šele s sodno odločbo sodišča prve stopnje, do česar pa je prišlo zaradi ravnanj tožnika.

Izrek

Reviziji se ugodi ter se zato sodba sodišča druge stopnje spremeni tako, da se pritožbi toženke ugodi in sodba sodišča prve stopnje spremeni a) v točki II. pogodbe, navedene v izreku tako, da se vrednost stanovanja določi z množenjem točk, velikostjo stanovanja in korekcijskim faktorjem po cenitvenem poročilu izvedenca prof. dr. M. P. z dne 11.2.1994 in po vrednosti točke na dan 4.5.1994, znesek vrednosti stanovanja v točki II. in znesek kupnine v točki III. pa izpustita iz izreka sodbe sodišča prve stopnje; b) v odločbi o stroških postopka pa tako, da je tožeča stranka dolžna plačati toženi stranki stroške postopka prve stopnje 25.946,00 SIT in stroške postopka druge stopnje 13.140,00 SIT, vse z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 5.12.1996 dalje, vse v 15 dneh.

Kar je tožnik zahteval drugače, se zavrne.

Tožeča stranka je dolžna plačati toženi stranki stroške revizijskega postopka 21.400,00 SIT v 15 dneh.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je odločilo, da mora toženka prodati tožniku dvoinpolsobno stanovanje po pogodbi, s katero so bili v točki II. določeni elementi za izračun vrednosti stanovanja, po katerih je znašala vrednost stanovanja 906.075,00 SIT, kupnina od te vrednosti, določena v točki III. pogodbe, pa 362.430,00 SIT. Toženkino pritožbo, s katero je zahtevala določitev kupnine po vrednosti točke na dan izdaje sodbe sodišča prve stopnje, ker je bila sama že pred pravdo pripravljena prodati stanovanje po sporni ceni, je sodišče druge stopnje zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Zoper sodbo sodišča druge stopnje je vložila revizijo tožena stranka iz revizijskega razloga zmotne uporabe materialnega prava ter predlagala, da naj se sodbi sodišč prve in druge stopnje spremenita v delu, ki se nanaša na odločitev o vrednosti stanovanja in kupnine ter določi vrednost na dan izdaje sodbe. V reviziji opozarja, da je priznavala tožniku pravico do odkupa spornega stanovanja in da do sklenitve kupoprodajne pogodbe pred vložitvijo tožbe ni prišlo zaradi tega, ker se tožnik ni strinjal s cenitvijo vrednosti stanovanja. Med postopkom se je na podlagi izvedenskega mnenja profesorja dr. Mirka Pšundra z dne 26.1.1993 ugotovilo, da je znašala vrednost spornega stanovanja na dan, ko bi morala biti sklenjena kupoprodajna pogodba, 906.075,00 SIT, kar je celo več kot pa je toženka pred tem navedla v tožniku ponudeni kupoprodajni pogodbi, po kateri je znašala ta vrednost 836.261,00 SIT. Tožnik je s spremenjenim tožbenim zahtevkom tako ocenil vrednost stanovanja na višjo vsoto kot pa se je ta glasila v toženkini ponudbi in tudi na višjo kupnino kot pa jo je ona določila v prvi pogodbi. Zato se postavlja vprašanje tožnikovega pravnega interesa na sporu, vsekakor pa krivda za nesklenitev pogodbe ni bila na strani toženke ampak na strani tožnika. Ob takem stanju bi sodišče moralo določiti vrednost stanovanja na dan izdaje sodne odločbe.

V odgovoru na revizijo predlaga tožnik, da naj se revizija zavrne. Toženka je po pravnomočnosti sodbe že sklenila kupoprodajno pogodbo po določilih sodbe in zato sploh nima pravnega interesa do revizije. Državno tožilstvo Republike Slovenije pa se o vročeni reviziji ni izjavilo (tretji odstavek 390. člena zakona o pravdnem postopku, ZPP).

Revizija je utemeljena.

Po revizijskih izvajanjih je sporna pravna presoja na prvi in drugi stopnji ugotovljenega dejanskega stanja. Iz dejanskega stanja, ugotovljenega v postopkih pred sodiščema nižjih stopenj, izhaja naslednje: tožnik je 12.11.1991 naslovil na toženko zahtevo, da mu proda sporno stanovanje. Toženka je 18.11.1991 dostavila tožniku v podpis sestavljeno pogodbo, s katero je bila ocenjena vrednost spornega stanovanja na 836.261,00 SIT, kupnina pa določena s 60 % popustom na 334.504,00 SIT. Tožnik pogodbe ni podpisal, ker je izhajala iz cenitve cenilca B.P. nižja vrednost spornega stanovanja in sicer 537.207,80 SIT, kupnina pa 214.883,12 SIT. Tožnikovo zahtevo za odkup stanovanja po pogojih navedene cenitve je toženka 4.12.1991 zavrnila. Med pravdnim postopkom postavljeni izvedenec prof. dr. M. P. je ocenil vrednost stanovanja na 906.075,00 SIT (glede na vrednost točke na dan 12.12.1991) in kupnino s 60 % popustom na 362.430,00 SIT. Tožnik je nato na zadnjem naroku 4.5.1994 zahteval prodajo spornega stanovanja na podlagi elementov, ki jih je ugotovil zadnji izvedenec.

Spredaj povzete pravno relevantne okoliščine, ki predstavljajo dejansko podlago spora, je treba presoditi po določbah stanovanjskega zakona (naprej SZ), ki urejajo privatizacijo stanovanj in stanovanjskih hiš, ki je specialni predpis v razmerju do zakona o obligacijskih razmerjih (naprej ZOR), katerega splošna obligacijskopravna pravila se uporabijo za ureditev tistih vprašanj, ki jih prvi to je stanovanjski zakon s področja kupoprodajnih razmerij ni posebej uredil (člen 23 ZOR).

Po določilu prvega odstavka 117. člena SZ je lastnik dolžan prodati stanovanje imetniku stanovanjske pravice na njegovo zahtevo. Po določilu petega odstavka istega člena je lastnik dolžan skleniti kupoprodajno pogodbo najpozneje v 30 dneh po vloženi zahtevi. V nadaljnjih členih je predpisano, kako se ugotavlja vrednost stanovanj in do kolikšnega popusta ima kupec pravico. Kupec ima tako po 119. členu SZ pravico do popusta v višini 60 % od vrednosti stanovanja, če kupnino plača v 60 dneh po sklenitvi kupoprodajne pogodbe. Ugotavljanje vrednosti stanovanj pa ureja 121. člen SZ. Po določilu prvega odstavka tega člena se za določitev vrednosti privatiziranih stanovanj uporabljajo elementi za izračun vrednosti stanovanja, ki jih določa pravilnik o merilih in načinu za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter sistem točkovanja. Če meni imetnik stanovanjske pravice, da tako ugotovljena vrednost stanovanja ne ustreza dejanskemu stanju, se cenitev gradbene vrednosti stanovanja opravi na podlagi pravilnika o enotni metodologiji za izračun prometne vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš in drugih nepremičnin (četrti odstavek 121. člena SZ).

Navedena pravna podlaga pripelje glede na ugotovljeno dejansko stanje do sledečih zaključkov: ker je toženka s pogodbo z dne 18.11.1991 ponudila tožniku znotraj 30 dnevnega roka (iz petega odstavka 117. člena SZ) prodajo spornega stanovanja celo pod ugodnejšimi pogoji (za 334.504,00 SIT od ocenjene vrednosti 836.261,00 SIT) kot pa jih je iztožil tožnik po spremenjenem tožbenem zahtevku (ki mu je bilo ugodeno s sodbo sodišča prve stopnje 4.5.1994 in po katerih je znašala kupnina 362.430,00 SIT od ocenjene vrednosti stanovanja 906.075,00 SIT), toženka ni bila v zamudi s svojo izpolnitvijo (kot sta pravno zmotno presodili sodišči druge in prve stopnje). Tožnik je namreč novembra 1991 neutemeljeno odklonil toženkino pravilno izpolnitev. Tožnik kot upnik oziroma upravičenec do nakupa je prišel zaradi svojega ravnanja v zamudo (325. člen ZOR). Zato tožnika zadenejo posledice zamude, ki so po učinku obratne kot pa v primeru, ko je v zamudi lastnik stanovanja s tem, da ne sklene pogodbe najpozneje v 30. dneh po vloženi zahtevi (v smislu petega odstavka 117. člena SZ). Sodna praksa se je izrekla, da v primerih, ko lastnik stanovanja ne sklene kupoprodajne pogodbe najpozneje v 30. dneh po vložitvi zahteve, imetnik stanovanjske pravice zaradi tega ne sme biti prikrajšan, če je to svojo pravico uspel pozneje iztožiti s tožbo. Prikrajšan pa ni mogel biti le na ta način, da se mu je zagotovilo, da kupi stanovanje pod pogoji, ki bi jih imel, če lastnik z izpolnitvijo svoje zakonske obveznosti ne bi odlašal. Zato mora lastnik prodati stanovanje za kupnino, ki vsebuje vrednost točke na 30. dan od vložene zahteve.

Kadar pa so razlogi za nesklenitev prodajne pogodbe po 117. členu SZ na strani imetnika stanovanjske pravice, ker je terjal nižjo pogodbeno ceno (kupnino) kot pa je veljala na 30. dan od vložitve njegove zahteve, v poznejši pravdi pa se to (da je neutemeljeno terjal nižjo kupnino) potrdi, sme lastnik zahtevati za prodano stanovanje kupnino, ki vsebuje vrednost točke na dan odločitve sodišča. Namreč elementi kupne pogodbe se v takem primeru ugotovijo (določijo) šele s sodno odločbo sodišča prve stopnje, do česar pa je prišlo zaradi ravnanj tožnika.

V skladu z zgoraj navedenimi razlogi je revizijsko sodišče na podlagi prvega odstavka 395. člena ZPP sodbo sodišča druge stopnje spremenilo v pobijanem delu tako, da je ugodilo pritožbi toženke in spremenilo sodbo sodišča prve stopnje v II. in III. točki pogodbe, ki je navedena v njenem izreku. Izrek v spremenjenem delu je dovolj določen, ker vsebuje vse elemente za izračun kupnine oziroma tožnikove obveznosti do toženke.

Ker je spremenjena odločba o glavni stvari, je revizijsko sodišče moralo spremeniti tudi stroškovni odločbi nižjih sodišč. Do pravde je prišlo iz razlogov na strani tožnika, zato mora ta povrniti stroške postopka toženi stranki in sicer tako na prvi kot na drugi stopnji. Stroški so odmerjeni v skladu z odvetniško in taksno tarifo. Toženka je uspela tudi v revizijskem postopku, zaradi česar mora tožnik povrniti toženki tudi te stroške. Stroškovne odločitve temeljijo na določilih drugega odstavka 166. in prvega odstavka 154. člena ZPP.