Jedro

1. Predmetna pogodba predstavlja veljaven pravni naslov za prenos lastnine, ki pa se mora na podlagi razpolagalnega posla (zemljiškoknjižnega dovolila) opraviti z vpisom v zemljiško knjigo. Razpolagalni pravni posel je bil izveden s pogodbo, overjeno 3.1.2003. Ta pogodba pomeni torej samo dokončno realizacijo obveznosti iz že obstoječega pogodbenega razmerja med strankama.

2. Zakonita predkupna pravica po 66. členu SPZ se lahko uveljavlja samo pri prodajah, ki se izvršijo po 1.1.2003. V obravnavanem primeru je bila prodaja dejansko opravljena že v letu 1991, zato je za omejitve v pravnem prometu potrebno uporabiti predpise, veljavne v letu 1991. Takrat zakonite predkupne pravice tožeče stranke še ni bilo.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je Okrožno sodišče v Kopru zavrnilo tožbeni zahtevek na ugotovitev, da je kupoprodajna pogodba, sklenjena med toženima strankama, nična in na sklenitev kupoprodajne pogodbe med tožečo in prvotoženo stranko. Zavrnilo je tudi podrejeni zahtevek na razveljavitev kupoprodajne pogodbe, sklenjene med toženima strankama, in na sklenitev kupoprodajne pogodbe med tožečo in prvotoženo stranko. Ugotovilo je, da je bila kupoprodajna pogodba med toženima strankama dejansko sklenjena že pred uveljavitvijo Stvarnopravnega zakonika (SPZ), zato tožeča stranka ni imela predkupne pravice. Odločilo je še, da mora tožeča stranka toženi povrniti 1.443,95 EUR pravdnih stroškov.

Zoper sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje tožeča stranka. V pritožbi navaja, da je sodišče v prvi vrsti zmotno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje o tem, kdaj je bila sklenjena pogodba med toženima strankama. S pogodbo z datumom 25.1.1985 je prvi toženec drugi toženki prodal sobo z WC-jem v pritličju hiše, hkrati pa je bilo izrecno dogovorjeno, da prvi toženec dovoljuje drugi tožnici souporabo garaže in parcele in da daje predkupno pravico tega objekta. O kleti in podstrešju, ki sta prav tako predmet izpodbijane pogodbe, takrat ni bilo govora. Ne drži ugotovitev sodišča, da je predmet izpodbijane pogodbe samo garaža. Napačna je ugotovitev sodišča, da sta toženi stranki v letu 1991 sklenili kupoprodajno pogodbo še za solastniški delež na nepremičnini, ki obsega tudi garažo. Potrdilo o plačilu 20.000 DEM tega ne dokazuje, v pogodbi iz leta 2003 pa stranki nista navajali, da sta pogodbo sklenili že v letu 1991. Januarja 1991, ko naj bi bila sklenjena pogodba, so poleg tega veljale določbe Zakona o prometu z nepremičninami, ki so zahtevale pisnost pogodbe in določale sankcijo ničnosti. Ker toženi stranki pisne pogodbe nista sklenili, drugotožena stranka takrat ni mogla pridobiti lastninske pravice na nepremičnini. Sama pogodba pa je bila nična, na kar mora sodišče paziti po uradni dolžnosti. Zahteva po pisni obliki pogodbe je namenjena predvsem varnosti pravnega prometa, zato ni mogoče uporabiti določbe 58. člena Obligacijskega zakonika. V zvezi z realizacijo pogodbe je sodišče napačno ugotovilo dejansko stanje. Protispisna je ugotovitev sodišča, da tožeča stranka dejstva, da je drugotožena stranka kupnino plačala, ni prerekala. Zato je podana tudi kršitev postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Ne drži ugotovitev sodišča, da je bilo zemljiškoknjižno stanje ovira za izvedbo pogodbe, saj sta toženi stranki pogodbo sklenili v letu 1991, do vzpostavitve nove zemljiške knjige pa je prišlo šele leta 1994. Sodišče je, ne da bi o tem izvedlo kakršenkoli dokaz, brez podlage ugotovilo, da znesek, zapisan v pogodbi iz leta 2003, ustreza 20.000 DEM, plačanih v letu 1991. Sodbe se v tem delu ne da preizkusiti in tudi to predstavlja kršitev postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Pritožnica še opozarja, da sodišče prve stopnje govori samo o garaži, klet in podstrešje pa zanemarja, čeprav sta bila predmet izpodbijane pogodbe. Zato ne drži ugotovitev, da je prvi toženec izpolnil pretežni del obveznosti, ker naj bi drugo toženi stranki omogočil posest garaže. V objektu sta tudi klet in podstrešje, zato garaža ne predstavlja večjega dela objekta. Ker je prvi toženec souporabo garaže drugotoženi stranki omogočil že v letu 1985, to dejstvo sodišču ne more služiti v oporo, ko skuša prikazati, da je toženec s prepustitvijo v posest izpolnil pretežni del svojih obveznosti. Sicer pa se sodišče sploh ne ukvarja z vprašanjem, kdaj je bila sklenjena pogodba, ki je predmet tega postopka. Tožeča stranka je namreč zatrjevala, da je bilo to šele 3.1.2003. Pogodba res nosi datum 26.12.2002, pri notarju pa je bila overjena šele 3.1.2003. Takrat pa je že veljal SPZ, zato bi moral prvi toženec nepremičnino najprej ponuditi v odkup tožeči stranki.

V odgovoru na pritožbo tožena stranka prereka pritožbene navedbe in predlaga zavrnitev pritožbe. Vztraja pri svojih trditvah o tem, da je bila kupoprodajna pogodba med tožencema dejansko sklenjena že v letu 1991, da je bila takrat realizirana in da je tožnica takrat celo izpraznila prostore. Poleg tega je bila tudi izpodbijana pogodba sklenjena 27.12.2002, torej pred uveljavitvijo SPZ. Predkupna pravica mora biti upoštevana v času sklepanja pogodbe, ne pa v času overitve.

Pritožba ni utemeljena.

Prvostopno sodišče je pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje v zadevi, na tako dejansko stanje uporabilo pravilno materialno pravo, v postopku pa ni zagrešilo niti s pritožbo uveljavljanih kršitev niti kršitev, na katere mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP).

Sankcija za kršitev predkupne pravice je pravica predkupnega upravičenca, da zahteva razveljavitev kupoprodajne pogodbe. Že iz tega razloga (in ker drugih navedb o ničnosti pogodbe, ki je predmet zahtevka, ni), je odločitev sodišča prve stopnje o zavrnitvi primarnega zahtevka pravilna.

Sodišče prve stopnje je v postopku ugotavljalo, ali je bila ustna pogodba za sporne nepremičnine sklenjena v letu 1991, zato so navedbe o vsebini pogodbe med toženima strankama iz leta 1985 za ta postopek nerelevantne, posebej še, ker sodišče svoje odločitve ni utemeljevalo na predkupni pravici drugotožene stranke na podlagi pogodbe iz leta 1985, niti niso bile take trditve tožene stranke. Z ugotovitvijo, da sta toženi stranki za sporne nepremičnine sklenili ustno kupoprodajno pogodbo v letu 1991, se pritožbeno sodišče strinja. Zgolj dejstvo, da v pogodbi, ki je predmet tožbenega zahtevka, ta dogovor ni omenjen, zaključkov sodišča prve stopnje ob izpovedih toženih strank (o sklenitvi dogovora in o tem, zakaj nista prenosa uredili že takrat) in ob jasnem tekstu potrdila z dne 28.1.1991 ne more omajati. Dodati je še, da pritožba neutemeljeno navaja, da naj bi obstajale ovire za vpis pogodbe med toženima strankama v zemljiško knjigo šele od leta 1994. Iz podatkov spisa namreč izhaja, da se je na nepremičninah, ki bi morale biti last prvega toženca, vpisal mož tožnice že v letih 1988 in 1989, izbris napačnega vpisa pa je bil izveden šele na podlagi poravnave, sklenjene v letu 2001. Ves ta čas torej toženi stranki, tudi če bi sklenili pogodbo v pravilni obliki, vpisa v zemljiški knjigi na drugotoženo stranko ne bi mogli izvesti.

Pravilen je tudi nadaljnji zaključek sodišča prve stopnje, da je bila ta pogodba realizirana. V zvezi s potrdilom iz razlogov sodbe izhaja, da sodišče nima pomislekov glede plačila 20.000 DEM in da tudi tožnica tega ne prereka. Tožeča stranka je na naroku 5.12.2006 res pavšalno prerekala nove navedbe tožene stranke, vendar je izrecno navedla le, da ni storila nobene goljufije in da tožbene navedbe nimajo zveze s tožbo, ki se tiče samo sporne kupoprodajne pogodbe in predkupne pravice. Očitno je torej, da tožnica plačila 20.000 DEM ni izrecno prerekala, zato ni sodišče prve stopnje storilo nobene kršitve po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, ko je to ugotovilo v sodbi. Zaključek, da 20.000 DEM ustreza 3.200.000,00 SIT v tej zadevi ni odločilen, spadajo pa menjalniški tečaji med splošno znana dejstva in sodišču kakšnih posebnih dokazov s tem v zvezi ni bilo treba izvajati. Navedbe o tem, da naj drugotožena stranka ne bi nastopila posesti tudi podstrešja in kleti, so pritožbena novota in jih v zvezi s 337. členom ZPP ni mogoče upoštevati (pritožnica ni zatrjevala, da teh navedb prej brez svoje krivde ni mogla podati v postopku do izdaje sodbe).

Ker je bila ustna pogodba realizirana, je smiselno pravilna tudi uporaba 58. člena OZ (sodišče bi sicer na podlagi 1060. člena OZ moralo uporabiti po vsebini praktično enako določbo 73. člena Zakona o obligacijskih razmerjih - ZOR). Po določbi 73. člena ZOR je pogodba, za katero se zahteva pisna oblika, veljavna, čeprav ni bila sklenjena v tej obliki, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale, razen če iz namena, zaradi katerega je oblika predpisana, ne izhaja kaj drugega. Namen oblike pri sklepanju kupoprodajnih pogodb o nepremičninah je predvsem v varovanju strank pred nepremišljenostjo in šele nato v varnosti pravnega prometa in v pravni varnosti (to je v evidenci in uskladitvi pravnega položaja z dejanskim). Konvalidacije neoblične pogodbe ni mogoče odreči le zaradi varstva enega od družbenih interesov, zaradi katerih je predpisana oblika, če ta interes ni bil tudi dejansko prizadet. Zgolj pavšalne navedbe tožeče stranke zato ne zadoščajo, posebej še, ker na sporni nepremičnini v letu 1991 ni obstajala nobena predkupna pravica ali kakšna drugačna omejitev pravnega prometa in ni na prvi pogled očitno, kako naj bi bila kršena varnost pravnega prometa. Odločitev sodišča prve stopnje, da je ustna kupoprodajna pogodba iz leta 1991 veljavna, je tako pravilna. Povedano pomeni, da ta pogodba predstavlja veljaven pravni naslov za prenos lastnine, ki pa se mora na podlagi razpolagalnega posla (zemljiškoknjižnega dovolila) opraviti z vpisom v zemljiško knjigo. Razpolagalni pravni posel je bil izveden s pogodbo, overjeno 3.1.2003. Ta pogodba pomeni torej samo dokončno realizacijo obveznosti iz že obstoječega pogodbenega razmerja med strankama.

Zakonita predkupna pravica po 66. členu SPZ se lahko uveljavlja samo pri prodajah, ki se izvršijo po 1.1.2003. V obravnavanem primeru je bila prodaja dejansko opravljena že v letu 1991, zato je za omejitve v pravnem prometu potrebno uporabiti predpise, veljavne v letu 1991. Takrat zakonite predkupne pravice tožeče stranke še ni bilo, kar pomeni, da ni obstajala obveznost prvotožene stranke, da ponudi nepremičnino tožnici v odkup in je kupoprodajna pogodba iz leta 1991 veljavna tudi iz tega razloga, zahtevek tožeče stranke na njeno razveljavitev pa neutemeljen. Ker je bil pravni promet z nepremičnino izvršen že v letu 1991, se sodišču prve stopnje ni bilo treba ukvarjati z datumom sklenitve pogodbe, ki je predmet zahtevka.

Pritožbeno sodišče je zato na podlagi vsega povedanega pritožbo tožeče stranke kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo (353. člen ZPP).

Tožeča stranka s pritožbi ni uspela, zato mora sama kriti svoje stroške pritožbenega postopka. Enako velja na podlagi določbe 155. člena ZPP za toženo stranko, ki z odgovorom na pritožbo ni prispevala k razjasnitvi stvari.