Jedro

Naknadna izločitev dela soseske in njeno nadaljnje samostojno načrtovanje ne pomeni nujno vsakršno zanikanje pravic etažnih lastnikov dotlej že zgrajenih stavb na načrtovanih skupnih funkcionalnih zemljiščih, ki so bila kasneje obenem z izločenim delom soseske tudi dejansko zgrajena; zlasti ne upoštevajoč ugotovitve izvedenca, da so se površine teh funkcionalnih zemljišč nepravilno upoštevale dvakrat. Območje se je urejalo z namenom zagotovitve funkcionalnih površin načrtovanih sosesk, kar izključuje javno dobro in uporabo površin s strani vseh in vsakogar. Ni odločilna sedanja raba, ampak pretekla raba do lastninjenja, vztrajanje pri ohranitvi sedanjega stanja in načina uporabe pa tudi ni jamstvo, da bo v interesu stanovalcev, etažnih lastnikov in drugih uporabnikov tako ostalo tudi vnaprej.

Sodišče druge stopnje je pravilno uporabilo določbo 3. točke prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1 in presodilo, da je pretekla redna raba zemljišča utemeljena tudi v primeru, če se ni izvrševala od izgradnje stavbe dalje. Ob upoštevanju dinamičnega načela so namreč pri ugotavljanju pripadajočega zemljišča poleg sprememb na normativni ravni relevantne tudi vse naknadne spremembe v naravi, vključno s spremembo rabe zaradi naknadne umestitve skupnih funkcionalnih površin v sosesko.

Izrek

I. Reviziji se ugodi, sklep sodišča druge stopnje stopnje se razveljavi in se zadeva vrne temu sodišču v novo odločanje.

II. Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

**Oris zadeve v obsegu, relevantnem za revizijski postopek**

1. Predlagatelji so nekateri od etažnih lastnikov stanovanj v treh stavbah na naslovu ulica A. 6-8-10-12, 16-18-20-22 in 26-28-30-32. Predlagali so, naj sodišče ugotovi skupno pripadajoče zemljišče k tem stavbam. Predlog se je nanašal na parcele 924/1 (v naravi dovozna pot), 924/37 (parkirišče, zaprto z zapornico, ki ga uporabljajo le stanovalci ulice A.), 942/1 (park s pešpotmi, na katerega južnem delu je dovozna pot), 942/7 (parkirišče, odprto za vse uporabnike), 950/3 (zelena površina) in 1812/5 (park), vse k. o. ...1 V revizijskem postopku se izpodbija odločitev glede parcele 942/7 in dela parcele 942/1, na katerem je dovozna pot. Lastninska pravica na parcelah je na podlagi predpisov o lastninjenju vpisana na nasprotno udeleženko, postopka pa se poleg skupnosti vsakokratnih etažnih lastnikov stavb na navedenih naslovih ulice A. udeležuje tudi skupnost vsakokratnih etažnih lastnikov stavbe na naslovih ulica B. 13 in 15, Ljubljana. Parcele 942/1, 942/7 in 950/3 so namreč v neposredni bližini te stavbe in naj bi bile namenjene za dovozno pot in potrebe parkiranja etažnih lastnikov te stavbe.

**Dosedanji tek postopka**

2. Sodišče prve stopnje je odločilo, da so parcele 924/48 (pretežni del parcele 924/37), 924/50 (del parcele 924/1) in 924/7 k. o. ... skupno pripadajoče zemljišče k stavbam na naslovih ulica A. 6-8-10-12, 16-18-20-22 in 26-28-30-32 in so v skupni lastnini vsakokratnih lastnikov posameznih delov teh treh stavb ter se po uradni dolžnosti vpišejo v zemljiški knjigi kot splošni skupni deli stavb. Predlog za ugotovitev skupnega pripadajočega zemljišča k tem stavbam tudi glede parcel 942/1, 950/3, 1812/5, 924/49 (manjši del parcele 924/37, ki je namenjen poslovnim prostorom) in 924/51 (del parcele 924/1) je zavrnilo.

3. Zoper sklep so se glede odločitve o delu parcele 942/1 pritožili predlagatelji, glede odločitve o parceli 942/7 pa skupnost vsakokratnih etažnih lastnikov stavbe ulica B. 13 in 15. Sodišče druge stopnje je pritožbo predlagateljev zavrnilo, pritožbi udeleženke pa ugodilo in sklep prve stopnje spremenilo tako, da je zavrnilo predlog glede ugotovitve, da je parcela 942/7 skupno pripadajoče zemljišče stavb na ulici A. 4. S sklepom II DoR 155/2021 z dne 5. 1. 2021 je Vrhovno sodišče na predlog predlagateljev dopustilo revizijo glede vprašanj: - ali je pravilno materialnopravno stališče sodišča druge stopnje, ki določbo 3. točke prvega odstavka 43. člena Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in ugotavljanju pripadajočega zemljišča (v nadaljevanju ZVEtL-1) interpretira na način, da je pretekla redna raba zemljišča utemeljena tudi v primeru, če se ni izvrševala od izgradnje stavbe dalje; - ali sta sodišči prve in druge stopnje pravilno uporabili določbo prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1 pri ugotavljanju skupnega pripadajočega zemljišča na delu parcele št. 942/1, ki v naravi predstavlja dovoz do parkirišča na parceli št. 942/7. 5. Zoper sklep, izdan na drugi stopnji, so nato predlagatelji pravočasno vložili revizijo iz razlogov po prvem odstavku 370. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Osredotočajo se na celotno parcelo 942/7 in na del parcele 942/1, ki predstavlja dostopno pot do parcele 942/7. Predlagajo, naj Vrhovno sodišče izpodbijani sklep spremeni tako, da pritožbo udeleženca zavrne, pritožbi predlagateljev pa ugodi in sklep prve stopnje spremeni tako, da predlogu za ugotovitev skupnega pripadajočega zemljišča ugodi še za del parcele 942/1; podrejeno, naj zavrne pritožbo udeleženca, pritožbi predlagateljev pa ugodi in sklep prve stopnje razveljavi in zadevo vrne v nov postopek; in še podrejeno, naj izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču druge stopnje v nov postopek.

6. Revizija je bila po 375. ZPP v zvezi s 37. členom Zakona o nepravdnem postopku (v nadaljevanju ZNP2) vročena nasprotni udeleženki in udeležencem. Nanjo je odgovorila skupnost vsakokratnih etažnih lastnikov stavbe B. 13 in 15 in predlagala, naj Vrhovno sodišče revizijo zavrne.

**Relevantno dejansko stanje**

7. Stavbe na ulici A. so bile zgrajene v letu 1988 in zanje niso bile izdane odločbe o določitvi funkcionalnega zemljišča ali gradbene parcele. Območje, zlasti parcela 942/7, je bila najprej v prvem, v začetku 70-ih let izdelanem zazidalnem načrtu, vključeno v sosesko D., in sicer kot „center“, vključno s stanovanjskim delom ter z (tudi na tej parceli) načrtovanimi parkirišči. Tudi v kasnejši modifikaciji zazidalnega načrta za D. iz leta 1972 je bila zazidava na območju ulice A., vključno s parkiriščem, del celotne urbanistične ureditve soseske D. 8. Ko je bila soseska D. v stanovanjskem delu zgrajena, se je pričelo načrtovanje območja centra E. in se je zato ločilo iz območja D. Sprememba zazidalnega načrta soseske D. modifikacija II iz februarja 1985 je pomenila ločeno in samostojno načrtovanje centralnega območja E. v vseh nadaljnjih fazah njegovega načrtovanja in izgradnje. Takrat sta bili načrtovani parkirna hiša E., ki je bila dejansko zgrajena, in parkirna hiša na sedanji parceli 942/7, ki ni bila nikoli zgrajena. Prostorski akt, na podlagi katerega so bili zgrajeni stanovanjski bloki na ulici A., je bil zazidalni načrt ureditvenega območja BO 2/4 E. iz januarja 1986. Večji družbeni center s servisi in lokali je bil predviden tudi v ločenem objektu, a se ta del zazidalnega načrta ni realiziral in je bil kasneje tu urejen park (parcela 942/1). Zazidalni načrt je tudi v delu bliže cesti F., kjer je bil načrtovan poslovni objekt, doživel spremembe in je bil tam zgrajen hotel (... Hotel). V južnem pasu te zazidave so bila načrtovana in realizirana parkirišča za potrebe stanovalcev. V lokacijskem dovoljenju iz leta 1988 je bilo predvideno, da je parkiranje in garažiranje poleg v parkirni hiši E. za potrebe stanovalcev mogoče še na južnem delu območja na prostem zemljišču. Prostorski akt, na podlagi katerega so bile stavbe zgrajene, vključuje tudi parkirišče na parceli 942/7. Enako je ponovljeno v gradbenem dovoljenju, ki je bilo izdano 5. 8. 1988. 9. Zazidalni načrt za območje urejanja BO 2/4 – E. (del) iz januarja 1992 je odpravil določila zazidalnega načrta v delih, kjer nove stavbe in ureditve niso bile izvedene. Določil je oblikovanje javnega parka in odpravil tudi načrtovano garažno hišo južno ob parku. Predvideno je bilo 125 parkirnih mest na celotnem južnem delu.

10. V veljavnem prostorskem aktu je med drugim navedena parcela 942/1 kot zelena površina – park, v bivalno (stanovanjsko) okolje pa sta vključeni tudi parkirišči na parcelah 924/37-del in 942/7. **Nosilni razlogi sodišč prve in druge stopnje**

11. Sodišče prve stopnje je zaključilo, da je s spremembami prostorskih aktov in izdajo upravnih dovoljenj po izgradnji stanovanjskega dela soseske D. prišlo do bistvene spremembe in je bila (tudi) parcela 942/7 namenjena parkiranju stanovalcev stavb na ulici A. Obe parkirišči (na parcelah 924/37 in 942/7) nista bili določeni kot javni, ampak kot parkirišči, vključeni v bivalno (stanovanjsko) okolje. Tudi parcela 942/7 je bila namenjena izključno stanovalcem teh blokov. Morebitnega pomanjkanja parkirnih mest v sosednji soseski D. ni mogoče reševati v okviru tega postopka. Ugotovljeno pripadajoče zemljišče k stavbam na ulici A. pomeni enovito zaključeno celoto in ne služi potrebam lastnikov sosednjih zemljišč. Tako je odločilo upoštevajoč kriterije iz 43. člena ZVEtL-1, in sicer načrtovano zemljišče v prostorskem aktu in zemljišče določeno v upravnih dovoljenjih, na podlagi katerih so bile zgrajene stavbe (1. točka prvega odstavka tega zakonskega določila), merila in pogoje iz prostorskih aktov, ki so veljali od izgradnje stavb do pridobitve lastninske pravice lastnikov stavb v letu 1997 (4. točka prvega odstavka), da zemljišče pomeni v razmerju do stavb dostope, dovozno pot ter parkirna mesta (2. točka prvega odstavka) in tudi preteklo rabo zemljišč, pri čemer je ugotovilo, da je glede parkirišča na parceli 942/7 prišlo pred leti do spora in so ga začeli uporabljati vsi, ker je do njega prost dostop. Gre za zemljišča, ki so nujna za potrebno in normalno funkcioniranje oziroma redno rabo izključno samo stavb na ulici A. in ne pripadajo kot pripadajoča zemljišča kaki drugi stavbi oziroma (vsem) stavbam v sosednji soseski D. in tudi ne javni rabi v korist tretjih oseb. Iz pripadajočega zemljišča je izločilo vse javne površine (tudi 942/1).

12. Sodišče druge stopnje je ob obravnavanju pritožb poudarilo, da so vsi kriteriji iz 43. člena ZVEtL-1 enakovredni. Ocenilo je, da je sodišče prve stopnje preveliko težo poklonilo dejstvu, da je bila parcela 942/7 v zazidalnih načrtih in drugih aktih v zvezi z izgradnjo in ureditvijo centra E. predvidena kot parkirišče v okviru kompleksa E., kamor spadajo tudi bloki na ulici A., premalo pa je upoštevalo starejšo urbanistično dokumentacijo v zvezi z izgradnjo soseske D., kjer je bila ta parcela predvidena kot parkirišče, namenjeno za sosesko D. Premalo teže je dalo ugotovitvam izvedenca, da na parkirišču parkirajo tudi stanovalci soseske D. in uporabniki ter zaposleni v lokalih centra ... in E., verjetno pa tudi uporabniki vrtca. Dejanske ugotovitve izvedenca glede uporabe parcele 942/7 je ocenilo za bistvene. Odražajo dejansko rabo, ki je brez dvoma v navadi že daljši čas. Dejstvo, da naj bi parkirišča do izgradnje A. ne uporabljal nihče, kaže, da niti etažni lastniki A. niti etažni lastniki B. ne izkazujejo daljše oziroma obširnejše rabe. Tako stanje pa nakazuje rešitev, da sporno parkirišče ostane javna površina, dostopna stanovalcem konkurirajočih si ulic kot tudi tretjim osebam. Kogentna akcesornost pravic na zemljišču pravicam na stavbi je bila predpisana z namenom, da naj ima vsakokratni lastnik stavbe pravico uporabe na tistem obsegu družbenega zemljišča, ki zagotavlja normalno rabo in funkcioniranje stavbe in v tem duhu je načelo, naj se „redke dobrine“ (v tem primeru parkirišča) čim bolj pravično razdelijo oziroma naj se dostop do njih omogoči pod enakimi pogoji čim širšemu krogu ljudi. Pritožbeno sodišče je izrecno poudarilo, da pri tem ne odloča po kriteriju pravičnosti, temveč (upoštevaje merila, ki so veljala v času, ko je nastajala soseska) ugotavlja, kakšna in katera so bila v skladu s tedanjimi kriteriji funkcionalna zemljišča. Stanovalci B. so z nakupom stanovanj verjetno pridobili tudi sporno parcelo kot del funkcionalnega zemljišča, enako kot kasneje stanovalci A. Glede na to in upoštevaje dejstvo, da isto zemljišče dva prostorska akta določata kot parkirišče za dve različni ulici, ter ugotovitve izvedenca o izrazito mešani oziroma večplastni rabi sporne parcele, je pritožbeno sodišče za zmoten ocenilo materialnopravni zaključek sodišča prve stopnje, da naj bi šlo za pripadajoče zemljišče, namenjeno zgolj za redno rabo stavb na A. S tem ni izpolnjen že osnovni kriterij za (skupno ali posamično) pripadajoče zemljišče iz 42. člena ZVEtL-1, saj ne gre za zemljišče, ki bi bilo namenjeno za rabo zgolj ene stavbe/ali kompleksa stavb, temveč je namenjeno in tudi dejansko služi uporabi več krogov ljudi. Edini pravilen zaključek torej je, da parcela 942/7 ne more biti pripadajoče zemljišče zgolj stavbam na A. Ker je zavrnilo predlog, da se parcela 942/7 določi kot pripadajoče zemljišče k stavbam na A., se za neutemeljene izkažejo pritožbene navedbe predlagateljev, da je del parcele 942/1 nujno potreben del pripadajočega zemljišča, ker gre za dovozno pot oziroma dostop do parcele 942/7. Obe parceli sta v lasti MOL in gre za javne površine, dostopne vsem.

**Navedbe strank v revizijskem postopku**

13. Predlagatelji v reviziji navajajo, da je bilo parkirišče na parceli 942/7 zgrajeno šele skupaj s stavbami na A. ulici v letu 1988, soseska D. pa je bila zgrajena v letu 1973. Stanovalci B. ulice torej od izgradnje njihovih večstanovanjskih stavb vsaj 15 let spornega parkirišča niso mogli uporabljati, ker ga takrat še ni bilo. Kriterij pretekle rabe zemljišča iz 3. točke prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1 se mora v skladu z ustaljeno sodno prakso upoštevati od izgradnje stavbe dalje.3 Sodišče druge stopnje je napačno uporabilo materialno pravo, ko je navedlo, da naj bi stanovalci B. že daljši čas uporabljali sporno parkirišče. Na parkirišču niso pridobili nikakršnih pravic prav iz razloga, ker ga od izgradnje stavb na B. niso uporabljali. Iz 12. točke obrazložitve sklepa sodišča druge stopnje je mogoče razumeti, da je sodišče za odločilno štelo okoliščino v zvezi z zazidalnim načrtom za sosesko D., po katerem je bila parcela 942/7 vključena v to sosesko kot parkirišče, a v povsem drugačni obliki. Merila iz prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1 so enakovredna in se medsebojno dopolnjujejo ter vodijo do zaključka, da stanovalci B. niso pridobili nobenih pravic. Sodišče druge stopnje ni uporabilo dinamičnega načela, ki služi kot korektiv pri uporabi kriterija iz 1. točke prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1. Zaključki sodišča druge stopnje v točkah 17-21 so zmotni. Ni jasno, na kakšen način je sodišče druge stopnje uporabilo materialno pravo, saj v zaključku 17. točke navede, da je upoštevalo merila, ki so veljala v času, ko je nastajala sporna soseska, pri čemer ni jasno, o kateri soseski govori. Nadalje navede, da so kriteriji iz 43. člena ZVEtL-1 enakovredni, a kriterijev iz 2., 3. in 4. točke tega člena sploh ni uporabilo. Ni upoštevalo, da parcela 942/7 ob izgradnji soseske D. v razmerju do stavbe na B. ni pomenila dostopne poti, dovoza, parkirnih prostorov, prostorov za smetnjake, prostorov za igro in počitek, zelenice, zemljišča pod atriji in podobno (2. točka prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1), prav tako ni obstajala pretekla redna raba zemljišča (3. točka prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1), saj je bil na parceli gramoz. Ni upoštevalo meril in pogojev iz prostorskih aktov, ki so veljali od izgradnje stavbe do pridobitve lastninske pravice lastnika stavbe na pripadajočem zemljišču (4. točka prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1), saj bi moralo upoštevati zazidalni načrt ureditvenega območja BO 2/4 E. Odločitev sodišča druge stopnje, da parkirišče ostane v lasti nasprotne udeleženke kot javno parkirišče, je tudi nepoštena. Stanovalci A. so v času nakupa stanovanj v tej soseski stanovanja kupovali prav iz razloga, ker so stanovanja vključevala tudi parkirna mesta, natančno eno parkirno mesto na stanovanje. Izgradnja parkirnih mest je bila del komunalne ureditve stavb na A. in ta komunalna ureditev je bila vključena v ceno stanovanj. Tako izpolnjujejo vse kriterije iz prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1, saj je bilo sporno parkirišče neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe, načrtovano v prostorskih aktih in določeno v upravnih dovoljenjih, na podlagi katerih so bile stavbe na A. zgrajene, sporno parkirišče je v razmerju do stavb na A. v povsem enaki načrtovani obliki predstavljalo parkirne prostore. Sporno parkirišče stanovalci A. od izgradnje dalje redno uporabljajo v načrtovani obliki, od načrtovane izgradnje spornega parkirišča pa ni prišlo do sprejema nobenih prostorskih aktov, ki bi status parkirišča kakorkoli spreminjali.

14. Predlagatelji izpodbijajo odločitev sodišč tudi v delu, v katerem sta zavrnili določitev pripadajočega zemljišča v korist stanovalcev A. na jugozahodnem delu parcele 942/1, ki v naravi pomeni dostopno pot in manipulativno površino za parkirišče na parceli 942/7. Sodišče prve stopnje za zavrnitev predloga predlagateljev v tem delu ni navedlo nobenih razlogov, obrazložitev sodišča druge stopnje pa temelji le na okoliščini, da je parcela 942/7 v lasti nasprotne udeleženke. Skopa obrazložitev pomeni absolutno bistveno kršitev določb postopka, saj se sodišče druge stopnje ni opredelilo do bistvenih pritožbenih navedb. Velikost parka ni povsem skladna z velikostjo parcele 942/1. Asfaltiran dovoz je bil zgrajen skupaj s parkiriščem in sestavlja celoto skupaj z njim in ni javna pot, kot povsem napačno zaključuje sodišče druge stopnje. Tudi občinski prostorski načrt MOL vključuje parkirišče v bivalno (stanovanjsko) okolje. Zemljišča, potrebna za redno rabo stavbe, je treba ločiti od zemljišča, ki je bilo v prostorskih aktih predvideno kot javna površina, zato so sodišče prve stopnje tudi izrecno opozorili na potrebo po parcelaciji tudi parcele 942/1. 15. Druga udeleženka (skupnost vsakokratnih etažnih lastnikov B. 13 in 15) v odgovoru na revizijo opozarja, da je Vrhovno sodišče dopustilo le dve od štirih predlaganih vprašanj in da vložena revizija presega okvir, v katerem je bila dopuščena. V reviziji predlagatelji v resnici nasprotujejo ugotovljenemu dejanskemu stanju. Odgovor na prvo vprašanje ne more vplivati na spremembo odločitve sodišča druge stopnje, saj ni bilo ugotovljeno, da etažni lastniki B. 13 in 15 niso zemljišča uporabljali od izgradnje dalje. Ravno obratno, nepremičnino 942/7 so uporabljali že od izgradnje njihovega objekta. Dejstvo, da je bila parcela asfaltirana šele po letu 1988, ne pomeni, da parkirišča tam ni bilo in še manj, da ga stanovalci B. niso uporabljali. Od leta 1972 je bila parcela najprej makadamsko parkirišče, ki so ga uporabljali stanovalci objekta B. 13 in 15 in ostali v soseski D. To je bil namreč edini prostor za parkiranje in najbližji stavbi druge udeleženke. Če bi bila odločitev sodišča prve stopnje potrjena, bi stavba druge udeleženke ne imela niti enega parkirnega mesta, kar bi bilo v nasprotju z zakonom in gradbenim dovoljenjem, saj je splošno znano, da stavbe v tem obdobju niso mogle imeti gradbenega dovoljenja, ne da bi imele določena tudi parkirišča. Za objekt je bilo edino možno parkirišče na parceli 942/7 in stanovalci drugega parkirišča niso imeli na voljo. Zavrnitev predloga predlagateljev je zato utemeljena tako na podlagi urbanističnih načrtov kot na podlagi pretekle rabe. Iz zazidalnega načrta za sosesko D. izhaja, da je bila parcela predvidena za celotno sosesko in se je tako tudi uporabljala. Kasnejša sprememba ni predstavljala spremembe namenske vezanosti nepremičnine. Odločitev sodišča druge stopnje je tudi poštena, saj bi sicer imeli stanovalci A. več kot eno parkirno mesto na stanovanje, objekt na B. 13 in 15 pa niti enega. Pri navedbah predlagateljev, da naj bi kupovali stanovanja prav iz razloga, ker so vključevala tudi parkirna mesta, pa gre za potvarjanje dejanskega sanja, sicer pa isto velja tudi za stanovalce B. Opozarjajo še, da pred Okrajnim sodiščem v Ljubljani teče postopek III N 519/2018, v katerem bo sodišče odločilo, h kateri izmed stavb soseske D. bo parkirišče pripadlo in enako velja tudi glede parcelacije parcele 942/1. **Odločitev Vrhovnega sodišča**

16. Revizija je utemeljena.

17. Druga udeleženka zmotno meni, da revizija presega dopuščeni revizijski vprašanji4 in da se tiče dejanskega stanja.5 Čeprav se zdi, da prvo vprašanje zadeva le parkirišča na parceli 942/7, drugo vprašanje pa le dovozne poti na delu parcele 942/1, je vprašanji zaradi neločljivosti dejanskega substrata mogoče obravnavati le skupno za obe parceli. Parkirišče in dovozna pot nanj lahko delita le enako dejansko in pravno presojo. Izhodišče za presojo Vrhovnega sodišča torej je, da del parcele 942/1 predstavlja dovozno pot. Take so namreč ugotovitve izvedenca (po katerih na skrajnem južnem delu celo parkirajo avtomobili) in sodišča prve stopnje (ki govori o dovozni poti, na tej parceli), medtem ko sodišče druge stopnje ravno zaradi te povezanosti in zavrnitve predloga za parcelo 942/7, pritožbe glede dela parcele 942/1 niti ni vsebinsko obravnavalo. Nenazadnje sporni površini tudi vsi udeleženci tega postopka obravnavajo medsebojno povezano. Dopuščeni revizijski vprašanji pravilne uporabe kriterija pretekle rabe iz 3. točke prvega odstavka in pravilne uporabe vseh kriterijev iz prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1, kot sta natančno navedeni v 4. točki te obrazložitve, se tako v resnici nanašata na obe sporni zemljišči. Gre za pravni in ne dejanski vprašanji.

**Kriteriji po prvem odstavku 43. člena ZVEtL-1**

18. ZVEtL-1 kot pripadajoče zemljišče opredeljuje tisto zemljišče, ki je bilo neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe in je postalo last lastnika stavbe na podlagi predpisov, veljavnih pred 1. januarjem 2003, kot so zlasti predpisi o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini ali predpisi, ki so urejali pravila o posledicah gradnje na tujem svetu, pravila etažne lastnine in pravila o vezanosti pravic na zemljišču na pravice na stavbi; kot skupno pripadajoče zemljišče pa tisto zemljišče, ki je bilo neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo več stavb hkrati in je na podlagi navedenih predpisov postalo last lastnikov teh stavb (prvi in drugi odstavek 42. člena ZVEtL-1). Kriterije za ugotovitev obsega pripadajočega zemljišča in smiselno tudi skupnega pripadajočega zemljišča (tretji odstavek 42. člen ZVEtL-1) nato določa v 43. členu. Kriteriji so določeni enakovredno in primeroma. Čeprav sta obe sodišči navedli, da sta jih uporabili tako, sta njuni odločitvi različni in tudi udeleženci postopka ob zavzemanju za pravilno uporabo kriterijev prihajajo do različnih rezultatov.

19. Obravnavani primer je specifičen. Posebnost se kaže v dvojni uporabi iste površine (sedanjega parkirišča 942/7) v prostorskih aktih za izračun parkirnih kapacitet, kar je izvedenec označil kot veliko urbanistično napako.6 Ker so se iste parkirne površine upoštevale najprej za stanovalce soseske D., nato pa še za stanovalce iz te soseske izločenega ožjega območja E., si jih zato kot pripadajoča zemljišča „lastijo“ stanovalci obeh, kasneje ločenih predelov, tj. etažni lastniki stavb ob ulicah, ki neposredno mejijo na parkirišče in ki jih sodišče druge stopnje označuje kot „konkurirajoči si strani“.7 Oboji namreč zatrjujejo, da parkirišča pomenijo (skupno) pripadajoče zemljišče k njihovim stavbam.

20. Kot je bilo že poudarjeno, so kriteriji iz prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1 medsebojno enakovredni. Glavni razlog za to je v tem, da so življenjske situacije raznovrstne, vnaprej v celoti nepredvidljive in je zato sodišču in sodni praksi prepuščeno, da v vsakem posameznem primeru presodi pomen vseh v poštev prihajajočih relevantnih okoliščin in jih medsebojno uravnoteži. V obravnavanem primeru so take okoliščine vsekakor naknadna umestitev ožjega dela (območja E.) v prvotno širše zasnovano sosesko (D.), nerealizirana gradnja garažne hiše8, naknadne spremembe oblike, površine in namembnosti posameznih parcel ter prilagajanje prostorskih aktov spremenjenim razmeram v prostoru. Že zakonodajalec je poudaril, da uporaba posameznega merila ne izključuje sočasne uporabe kakšnega drugega merila, temveč se omogoča in priporoča sočasna uporaba vseh meril hkrati, kar bo nedvomno pripomoglo k pravilnejši ugotovitvi obsega pripadajočega zemljišča v konkretnih primerih.9

21. Čeprav se zdi prvi v zakonu navedeni kriterij10 eden najpomembnejših, lahko prav ta pogosto pripelje do neživljenjskih in nepravičnih rešitev. V konkretnem primeru ga je – kot je pravilno opozorilo sodišče druge stopnje – sodišče prve stopnje upoštevalo v preveliki meri. Ta kriterij namreč pokaže, da sta bili sedanji parceli prvotno res namenjeni za parkiranje stanovalcev soseske D., kasneje pa izločeni iz te soseske. V nadaljevanju sta bili načrtovani v sklopu novega (iz)ločenega območja E., a ves čas namenjeni za parkiranje stanovalcev. Čeprav sta spreminjali obliko in površino, je bila njuna namembnost ves čas enaka. Ker je bila soseska D. zgrajena (zgolj) v stanovanjskem delu, načrtovane površine za parkiranje pa so umeščene na mejo stanovanjskega dela soseske D. in izločenega območja E., ni izključeno, da je bil s tem ohranjen tudi prvotni namen iz starejše urbanistične dokumentacije, torej zagotovitev parkirnih mest (tudi) za stanovalce že prej zgrajenega stanovanjskega kompleksa soseske D. Vrhovno sodišče zato pritrjuje argumentaciji sodišča druge stopnje, da ni povsem zanemarljiva tudi starejša urbanistična dokumentacija, ki je celotno območje obravnavala kot enotno sosesko z načrtovanimi skupnimi površinami (konkretno parkirišči in dovoznimi potmi), torej površinami, ki naj bi bile namenjene več stavbam hkrati. Ali povedano drugače: naknadna izločitev dela soseske in njeno nadaljnje samostojno načrtovanje ne pomeni nujno vsakršno zanikanje pravic etažnih lastnikov dotlej že zgrajenih stavb na načrtovanih skupnih funkcionalnih zemljiščih, ki so bila kasneje obenem z izločenim delom soseske tudi dejansko zgrajena; zlasti ne upoštevajoč stališče izvedenca, da so se površine teh funkcionalnih zemljišč nepravilno upoštevale dvakrat. 22. Drugi kriterij11 odkazuje na upoštevanje dejanske ureditve v naravi. V naravi sta sporni površini dovozna pot in (po opustitvi gradnje garažne hiše) zunanja površina za parkiranje stanovalcev, sporno ostaja, katere od konkurirajočih si strani – ali pa, kot je odločilo sodišče druge stopnje, gre za javno površino v lasti nasprotne udeleženke. Slednje po prepričanju Vrhovnega sodišča izključujejo že prej obrazloženi kriterij iz 1. točke prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1 in ugotovitve sodišč, da so bila parkirišča ves čas vključena v prostorske akte obenem z izgradnjo in za potrebe stavb (prvotno v D., kasneje pa na A.) in da tudi veljavni prostorski akt parkirišča vključuje v bivalno (stanovanjsko) okolje. Revidenti utemeljeno opozarjajo, da se je območje urejalo z namenom zagotovitve funkcionalnih površin načrtovanih sosesk, kar izključuje javno dobro in uporabo površin s strani vseh in vsakogar. Ni odločilna sedanja raba, ampak (kar bo še posebej obrazloženo) pretekla raba do lastninjenja, vztrajanje pri ohranitvi sedanjega stanja in načina uporabe12 pa tudi ni jamstvo, da bo v interesu stanovalcev, etažnih lastnikov in drugih uporabnikov tako ostalo tudi vnaprej.13

23. Zadnji primeroma našteti kriterij14 po stališču zakonodajalca15 praviloma ne bo samostojna podlaga za določitev obsega pripadajočega zemljišča, omogoča pa prožnost pri določanju obsega pripadajočega zemljišča z upoštevanjem zlasti urbanističnih vidikov in bo v kombinaciji z 2. in 3. točko lahko ovrglo rezultat, pridobljen z merili iz 1. točke prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1. Kot primer se v zakonodajnem gradivu navaja stavba, zgrajena v času pred množično uporabo avtomobilov, ki ob izgradnji ni imela parkirišč, poznejši prostorski akt pa je glede na spremembe dejanskega stanja predvidel izgradnjo parkirišča tudi za to stavbo. Če je bil tak poseg tudi dejansko izveden, je tudi takšno parkirišče treba šteti za pripadajoče zemljišče stavbe. „Urbanistični standardi, torej merila in pogoji iz prostorskih aktov nasploh (za katere ni nujno, da se nanašajo na obravnavano nepremičnino), pa bodo upoštevani kot dopolnilno merilo, zlasti pri odpravi nejasnosti ali neskladij v konkretnih prostorskih aktih, ki se nanašajo na konkretno stavbo, ali pri dvomljivih rezultatih, pridobljenih z uporabo meril iz 2. in 3. točke.“16

24. Revidenti grajajo uporabo tega kriterija. Po njihovem stališču bi moralo sodišče druge stopnje upoštevati zazidalni načrt za območje BO 2/4 E.. V povzetku relevantnih dejanskih ugotovitev sodišč prve in druge stopnje je bilo navedeno (8. in 9. točka te obrazložitve), da gre za dokumenta iz januarja 1986 (ki je predvideval družbeni center, ob južnem delu parkirišča na prostem in garažno hišo) in iz januarja 1992 (ki je določil oblikovanje javnega parka in odpravil načrtovano gradnjo garažne hiše južno ob parku ter tu predvidel parkirna mesta). Tudi zazidalni načrt tako potrjuje, da gre za primer kasneje na drugačen način realiziranega prvotnega načrtovanja za parkiranje namenjenih površin (prvotno kot garažnih hiš za stanovalce širšega območja soseske, kasneje pa odprto parkirišče) ter naknadnih v naravi že realiziranih sprememb oblike in površine pripadajočega zemljišča stavbam v skladu z merili in pogoji prostorskih aktov oziroma urbanističnih standardov.

25. Glede na odprtost določila prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1 je sodišče druge stopnje kot kriterij za odločitev upoštevalo tudi pravično porazdelitev „redkih dobrin“ (konkretno parkirišč). Čeprav se zdi rešitev na prvi pogled res pravična v korist obeh konkurirajočih si strani, ta odločitev ni nujno pravilna, dolgoročno pa tudi ne nujno pravična, kot je bilo že pojasnjeno v zaključku 22. točke te obrazložitve.

**Posebej o kriteriju pretekle redne rabe17**

26. Zakonodajalec je ta kriterij določil kot dodatni spoznavni vir. „To določilo bo praviloma subsidiarno in bo zlasti pomembno za razjasnitev nejasnosti o tem, ali je bilo določeno zemljišče namenjeno eni ali več stavbam ali morebiti splošni rabi kot javno dobro. Neredko so namreč prostorski akti glede tega nejasni, le na podlagi individualnih gradbenih dovoljenj za posamezne stavbe pa ni mogoče ugotoviti, kakšen obseg morebitnega skupnega funkcionalnega zemljišča je bil predviden v soseski in/ali kakšna je razmejitev med funkcionalnimi zemljišči posameznih stavb in/ali javnim dobrom. Navedena določba bo tako lahko odločilnega pomena npr. pri ugovoru, da je pravica uporabe po predtranzicijskih pravilih prešla z enega subjekta na drugega le na temelju dolgoletne uporabe, kar bo pomembno zlasti pri poslovnih stavbah ali stavbah, ki so bile v upravljanju družbenih pravnih oseb.“18 Zakonodajalec je torej dopustil tudi možnost, da gre za odločilen kriterij in za takega ga je štelo tudi sodišče druge stopnje.

27. Parkirišče na parceli 942/7 in dovozna pot do njega na delu parcele 942/1 iz ulice C. sta bila dokončno urejena obenem z območjem E. in izgradnjo blokov na A. Kot je pojasnilo sodišče druge stopnje, pred tem parkirišča v sedanji obliki ni mogel uporabljati nihče,19 od tedaj dalje pa nobena od konkurirajočih si strani ne izkazuje daljše oziroma obširnejše rabe.20 Predlagatelji v reviziji menijo, da bi morali stanovalci B. parkirišče, da bi sploh lahko na njem pridobili kakršnekoli pravice, uporabljati vse od izgradnje njihovih stavb dalje.

28. Takšni argumentaciji ni mogoče pritrditi. Kriterij pretekle redne rabe resda zajema časovno obdobje od izgradnje stavbe, h kateri se določa pripadajoče zemljišče, do lastninjenja. Vendar pa ni odločilno le stanje ob izgradnji stavbe, saj je tudi tu treba upoštevati dinamično pravilo. To pomeni, da so naknadne spremembe ne le na normativni ravni (spremembe prostorskih aktov) ampak tudi v naravi (dejanska raba, sprememba rabe, novogradnje, rušenja ipd.) lahko vplivale na spremembo obsega funkcionalnega zemljišča stavbe. Za takšen primer gre ravno pri naknadnih ureditvah (skupnih) funkcionalnih površin, ki so bile pred tem neurejena zemljišča, gradbišče ali pa morda stare stavbe, ki so se ob izgradnji soseske porušile. Izgradnja takih površine ne le, da ni bila nujno namenjena samo istočasno s funkcionalnimi površinami zgrajenim stavbam,21 ampak je omogočila njihovo dejansko uporabo tudi stanovalcem drugih v soseski že prej zgrajenih stavb. Preneseno na konkreten primer in upoštevajoč ugotovitve sodišč prve in druge stopnje, da stanovalci B. uporabljajo parkirišče in dovozno pot od njune izgradnje v letu 1988 dalje, to vodi k zaključku, da takšna pretekla raba pomeni upošteven kriterij za določitev pripadajočega zemljišča.22 Glede na to, da je po podatkih spisa in tudi po navedbah revidentov do sporov v zvezi s parkiranjem parceli 942/7 prišlo v letu 1995, namreč ni mogoče sklepati, da so stanovalci B. začeli parkirišče uporabljati šele tedaj in protipravno.23 **Sklepna presoja**

29. Doslej povedano je z istočasno presojo utemeljenosti revizije in odgovorom na dopuščena revizijska vprašanja mogoče strniti takole: Sodišče druge stopnje je pravilno uporabilo določbo 3. točke prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1 in presodilo, da je pretekla redna raba zemljišča utemeljena tudi v primeru, če se ni izvrševala od izgradnje stavbe dalje. Ob upoštevanju dinamičnega načela so namreč pri ugotavljanju pripadajočega zemljišča poleg sprememb na normativni ravni relevantne tudi vse naknadne spremembe v naravi, vključno s spremembo rabe zaradi naknadne umestitve skupnih funkcionalnih površin v sosesko. V tem delu predlagatelji sodišču druge stopnje neutemeljeno očitajo zmotno uporabo materialnega prava.

30. Utemeljena pa je revizija predlagateljev v delu, v katerem sodišču druge stopnje očitajo, da je pri odločitvi, da sporni parceli ostajata v lasti nasprotne udeleženke, napačno uporabilo zlasti kriterija iz 1. in 2. točke prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1. Dejanski zaključki o načrtovanju teh zemljišč v prostorskih aktih in druga spremljajoča dokumentacija kažejo, da sta bili parceli ves čas umeščeni v bivalno okolje sosesk (sprva soseske D., nato območje E.) in sta bili namenjeni za potrebe stanovalcev. Dejanska ureditev v naravi (parkirišče z dovozno potjo) to potrjuje. Sodišče druge stopnje je očitno dalo prevelik pomen sedanji uporabi, ki jo je ugotovil izvedenec, tj. da poleg stanovalcev površini sedaj uporabljajo tudi zaposleni v lokalih, obiskovalci, starši, ki vozijo otroke v vrtec ipd. Toda sedanja raba ni odločilna, ampak pretekla raba do lastninjenja.24 Število uporabnikov parkirišča je glede na veliko število stanovanj v bližini (pre)veliko, parkirišč na tem območju očitno primanjkuje oziroma so „redke dobrine“, kar pa še ne pomeni, da ni služilo rabi le določenih stavb v neposredni bližini. Upoštevati je namreč treba, da so bila družbenolastninska upravičenja praviloma navzven neprepoznavna in nevidna ter bistveno manj izključujoča od zasebnolastninskih.

31. Vrhovno sodišče je zato reviziji ugodilo, sklep sodišča druge stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo temu sodišču v novo odločanje (drugi odstavek 380. člena v zvezi z četrtim odstavkom 384. člena ZPP in 37. členom ZNP).

**Izhodišča za nadaljnji postopek**

32. Vrhovno sodišče je tako odločilo, ker je presodilo, da nima podlage za spremembo odločitve na revizijski stopnji. Pred ponovno odločitvijo bo moralo sodišče druge stopnje upoštevati prej navedena materialnopravna izhodišča, ki – upoštevajoč uvodoma povzeto relevantno dejansko stanje – nakazujejo tudi možnost, da sta sporni površini skupno pripadajoče zemljišče k stavbam obeh konkurirajočih si strani. Iz 18. točke obrazložitve izpodbijanega sklepa, da so tudi stanovalci B. z nakupom stanovanj pridobili sporno parkirišče kot del funkcionalnega zemljišča, zapisov o pravični razdelitvi „redkih dobrin“, „da parcela 942/7 ne more biti pripadajoče zemljišče zgolj stavbam na A.“ ipd., je mogoče sklepati, da je imelo sodišče druge stopnje pred očmi tudi to možnost, a razlogov, zakaj se zanjo ni odločilo, ni navedlo. Pri nadaljnjem postopanju bo moralo zaradi pravilne materialnopravne odločitve presoditi tudi to. Nepravdni postopek po ZVEtL-1 namreč daje sodišču in sodniku aktivno vlogo s številnimi inkvizatornimi pooblastili. Sodišče v postopku ni vezano na predlog predlagatelja in lahko sporno razmerje uredi tudi drugače, kot predlaga predlagatelj. Široka pooblastila ima sodišče tudi v primeru, ko meni, da bi lahko bilo zemljišče, ki je predmet postopka, skupno pripadajoče zemljišče ali pripadajoče zemljišče druge stavbe, katere zemljiškoknjižni lastnik še ni udeleženec zemljiškoknjižnega postopka (prim. drugi odstavek 48. člena ZVEtL-1). V obravnavanem primeru je skupnost vsakokratnih etažnih lastnikov stavbe B. 13 in 15 že udeleženka postopka, nekateri etažni lastniki B. 13 pa so tudi sami vložili predlog za določitev spornih parcel kot pripadajočih zemljišč k stavbi B 13.25 Pritožba druge udeleženke, njene navedbe v odgovoru na pritožbo predlagateljev, da sporno parkirišče pripada tudi stanovalcem B., in narava nepravdnega postopka za ugotovitev pripadajočega zemljišča k stavbam tako sodišču druge stopnje narekujejo tudi presojo, ali nemara ne gre za skupno pripadajoče zemljišče vsem stavbam. Pri tej presoja bo treba izhajati iz dosedanjih stališč zakonodajalca,26 teorije27 in sodne prakse28, da je treba skupna pripadajoča zemljišča obravnavati kot izjemo in se v primeru, če tega ne bo mogoče zanesljivo ugotoviti, odločiti za razdelitev spornega prostora po prostem preudarku v skladu s tretjim odstavkom 43. člena ZVEtL-1. Navedbe druge udeleženke o nepravdnem postopku za določitev pripadajočih zemljišč k posameznim stavbam v soseski D., v okviru katerega naj bi se odločalo tudi o tu spornem parkirišču z dovozno potjo, niso bile predmet revizijske presoje, v nadaljevanju tega postopka pa bo treba paziti tudi na to, ali se o pripadnosti istih parcel odloča v različnih nepravdnih postopkih.

33. Odločitev o revizijskih stroških temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP.

34. Vrhovno sodišče je odločalo v senatu, navedenem v uvodu odločbe. Odločbo je sprejelo soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP).

1 Oznaka katastrske občine je v nadaljevanju obrazložitve izpuščena. 2 Po prehodni določbi sedaj veljavnega prvega odstavka 216. člena ZNP-1 se namreč v tem postopku še vedno uporabljajo do sedaj veljavni predpisi. 3 Pri tem se predlagatelji sklicujejo na odločbe Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 475/2019, II Cp 1994/2020, I Cp 1808/2020, I Cp 1580/2020, I Cp 360/2019, I Cp 2129/2019, I Cp 1218/2020 in Predlog ZVEtL-1. 4 Po določilu 371. člena ZPP revizijsko sodišče preizkusi izpodbijano sodbo samo v tistem delu in glede istih konkretnih vprašanj, glede katerih je bila revizija dopuščena. 5 Po drugem odstavku 370. člena ZPP iz tega razloga revizije ni mogoče vložiti. 6 Vloga izvedenca z dne 11. 3. 2019, v kateri je odgovarjal na pripombe udeležencev. 7 Uporabljeni izraz revidenti sicer grajajo, a v resnici z njim ni nič narobe. Označuje le različne in nasprotujoče si interese etažnih lastnikov, na katere nenazadnje opozarjajo tudi sami z opisovanjem sporov ob postavitvi zapornice pred parkirišče. 8 Ta bi lahko rešila potrebe stanovalcev obeh konkurirajočih si strani. 9 Predlog zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča, ZVEtL-1, redni postopek, EPA 1926-VII (v nadaljevanju Predlog ZVEtL-1). 10 Po tem kriteriju se upošteva, katero zemljišče je bilo kot neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe načrtovano v prostorskih aktih ali določeno v upravnih dovoljenjih, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena, ali opredeljeno v posamičnih pravnih aktih, na podlagi katerih je potekal pravni promet s stavbo ali njenimi deli, skupaj s spremljajočo dokumentacijo, kot na primer projektne rešitve, investicijska dokumentacija, obračuni pogodbene cene, zapisniki o ugotovitvi vrednosti stanovanj in podobno (1. točka prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1). 11 Po tem kriteriju se upošteva, katero zemljišče je v razmerju do stavbe predstavljalo dostopne poti, dovoze, parkirne prostore, prostore za smetnjake, prostore za igro in počitek, zelenice, zemljišče pod atriji in podobno (2. točka prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1). 12 Za kar se je v svojem strokovnem mnenju zavzemal tudi izvedenec za urbanizem. 13 Znano je, da je so bila zemljišča v soseski D. že predmet (tudi nedovoljenih) razpolaganj zaradi nameravanih gradenj garažnih hiš, v zvezi s katerimi so pred sodišči tekli številni postopki. 14 Po tem kriteriju se upošteva merila in pogoje iz prostorskih aktov, ki so veljali od izgradnje stavbe pa do pridobitve lastninske pravice lastnika stavbe na pripadajočem zemljišču (4. točka prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1). 15 Predlog ZVEtL-1. 16 Prav tam. 17 Kriterij je določen v 3. točki prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1. 18 Predlog ZVEtL-1. 19 Točka 16. obrazložitve sklepa. 20 Druga udeleženka v odgovoru na revizijo sicer trdi, da so stanovalci B. (tedaj makadamsko) parkirišče dejansko uporabljali od izgradnje njihove stavbe, po ureditvi pa ga uporabljajo v sedanjem stanju in obliki. Vendar pa sklepa prve in druge stopnje nimata dejanskih ugotovitev o rabi parcele 942/7 pred ureditvijo. 21 O tem v 21. točki te obrazložitve. 22 Odločbe višjih sodišč, na katere se sklicujejo predlagatelji v reviziji, s tem niso v nasprotju, saj le na splošno obravnavajo preteklo redno rabo zemljišč od izgradnje stavb dalje in se ne opredeljujejo do tu obravnavanega vprašanja. 23 Prim. tudi 18. točko obrazložitve sklepa druge stopnje. 24 Zemljišča so se lastninila na podlagi Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini, ki je začel veljati 25. 7. 1997. 25 Vloga z dne 3. 11. 2014 na straneh 172-181 spisa. 26 Predlog ZVEtL-1. 27 Mateja Tamara Fajs in Jure Debevec, Reševanje nekaterih odprtih vprašanj glede pripadajočih zemljišč po ZVEtL-1, Odvetnik št. 4/2017, stran 13. 28 Npr. II Ips 48/2019.