Jedro

OZ določa, da je pogodba sklenjena, ko se pogodbeni stranki sporazumeta o njenih bistvenih sestavinah (15. člen), to je takrat, ko se izjavi volje skleniti pravni posel določene vsebine in z določenimi pravnimi posledicami, ujemata. Časovno se sklenitev pogodbe ujema s trenutkom, ko ponudnik prejme od naslovnika izjavo, da ta ponudbo sprejema (prvi odstavek 21. člena).

Izrek

Revizija zoper odločitev o tožbenem zahtevku iz tožbe (izdaja zemljiškoknjižnega dovolila) se zavrne.

Revizija zoper odločitev o tožbenem zahtevku iz nasprotne tožbe (razveljavitev pogodbe) se zavrže. J. G. in F. G. sta dolžna A. M. in B. M. povrniti 1.652,40 EUR stroškov revizijskega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku tožnikov in razsodilo, da sta jima toženca dolžna izstaviti zemljiškoknjižno listino, na podlagi katere se bosta pri parceli št. 1050, vpisani v vložek št. 1560 k.o. ..., vpisala kot solastnika, vsak do ½, ker bo sicer takšno listino nadomestila pravnomočna sodba; tožnika je zavezalo, da morata hkrati tožencema plačati 570.000 EUR kupnine, zavrnilo pa je njun zahtevek v delu, da sta dolžna tožencema plačati le 558.600 EUR kupnine. Zavrnilo je tudi tožbeni zahtevek, naj prodajno pogodbo z dne 17. 8. 2006 razveljavi, ki sta ga toženca uveljavljala z nasprotno tožbo.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožencev zavrnilo in sodbo prvostopenjskega sodišča potrdilo.

3. Sodbo pritožbenega sodišča v celoti toženca izpodbijata z revizijo iz revizijskih razlogov zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev procesnih pravil ter predlagata njeno razveljavitev in razveljavitev sodbe sodišča prve stopnje ter vrnitev zadeve slednjemu v ponovno odločanje. V zvezi z odločitvijo o zahtevku za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila(1) uveljavljata le revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava v zvezi s presojo nižjih sodišč, da je bila prodajna pogodba sklenjena. Po njunem prepričanju temu ni bilo tako in sicer zato, ker ni bilo doseženo soglasje volj pogodbenih strank; toženca sta bila namreč prepričana, da bosta prodano nepremičnino lahko uporabljala do smrti in ne le dve leti, kot je zapisano v sporni pogodbi, nadalje sploh nista vedela, da ju podpis na pogodbi zavezuje in sta bila prepričana, da je za sklenitev pogodbe potrebna notarska oblika. Ob podpisu pogodbe svojega soglasja k sklenitvi v njej zapisanega pravnega posla nista podala. Pomena are kot laika nista razumela in je nasprotno sklepanje prvostopenjskega sodišča nerazumljivo. Prave volje sodišče prve stopnje sploh ni ugotavljalo, pač pa se je ukvarjalo le z vprašanjem, ali sploh sta in katero pogodbo sta toženca podpisala. Ostale revizijske navedbe se nanašajo na odločitev o zahtevku iz nasprotne tožbe. Tako toženca navajata okoliščine, ki po njunem prepričanju utemeljujejo presojo o obstoju subjektivnega in objektivnega elementa oderuštva (119. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ) in sicer glede prvega lahkomiselnost tožencev, ki sta nepremičnino velike vrednosti prodajala brez pomoči nepremičninskega ali pravnega strokovnjaka in njuno stisko, v kateri sta se znašla zaradi izgube edine hčere in zaradi lastnih hudih zdravstvenih težav; objektivni element oderuštva izvira iz okoliščine, da sta tožnika na podlagi pogodbe upravičena do nesorazmerne premoženjske koristi, saj je bila sporna nepremičnina prodana za ceno, nižjo od v postopku ugotovljene vrednosti, pa še ta ni bila ugotovljena pravilno ter je sodišče prve stopnje kršilo procesna pravila, ko ni ugodilo predlogu tožencev in postavilo novega izvedenca, ki bi potrdil njune trditve o višji vrednosti nepremičnine. Obširno pojasnjujeta napake v mnenju sodnega izvedenca gradbene stroke I. Z., na katerega se je sodišče prve stopnje oprlo. Procesna pravila so bila kršena tudi zato, ker se sodišče druge stopnje ni opredelilo do pritožbenih navedb, da bi moralo prvostopenjsko sodišče glede na okoliščine konkretnega primera v prvi vrsti presojati, ali sta bila toženca sploh poslovno sposobna; toženca sta predlagala postavitev izvedenca ustrezne stroke, vendar njunemu predlogu sodišče ni ugodilo, pač pa je to strokovno vprašanje, za katerega ni usposobljeno, presojalo samo.

4. Revizija je bila vročena tožeči stranki, ki je nanjo odgovorila in revizijskemu sodišču predlagala, naj jo glede zahtevka iz tožbe zavrne, glede zahtevka iz nasprotne tožbe pa zavrže. 5. Revizija zoper odločitev o primarnem tožbenem zahtevku ni utemeljena.

6. Izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila tožnikoma, k čemur toženca zavezuje pravnomočna sodba, je razpolagalni pravni posel in predstavlja enega od temeljnih pogojev (poleg obstoja veljavnega zavezovalnega pravnega posla, odsvojiteljeve razpolagalne sposobnosti in obstoja morebitnih drugih, z zakonom določenih pogojev), ki morajo biti izpolnjeni, da pride do učinkovitega prenosa lastninske pravice. Odnos med zavezovalnim pravnim poslom, katerega bistvena vsebina je obveznost prenesti lastninsko pravico in razpolagalnim pravnim poslom, katerega najpomembnejša značilnost je, da učinkuje neposredno na obstoječo pravico (jo obremeni ali omeji z novo pravico, ali obstoječo pravico prenese iz premoženja ene v premoženje druge osebe) je kavzalen: pogoj za veljavnost razpolagalnega pravnega posla je veljavnost (in s tem nujno obstoj) razpolagalnega pravnega posla. Če zavezovalni pravni posel ne nastane, ni podlage za zahtevek za sklenitev razpolagalnega pravnega posla. Prav to pravno vprašanje predstavlja srž spora v zvezi z zahtevkom iz tožbe, saj sta tožnika zahtevala izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila (razpolagalnega pravnega posla) na podlagi prodajne pogodbe z dne 17. 8. 2006 (zavezovalnega pravnega posla), toženca pa sta se branila, da do sklenitve pogodbe sploh ni prišlo. Presoja sodišč prve in druge stopnje o slednjem je bila drugačna. Toženca ji materialnopravno zmotnost očitata neutemeljeno. Obligacijski zakonik (OZ) določa, da je pogodba sklenjena, ko se pogodbeni stranki sporazumeta o njenih bistvenih sestavinah (15. člen), to je takrat, ko se izjavi volje skleniti pravni posel določene vsebine in z določenimi pravnimi posledicami, ujemata. Časovno se sklenitev pogodbe ujema s trenutkom, ko ponudnik prejme od naslovnika izjavo, da ta ponudbo sprejema (prvi odstavek 21. člena). V zvezi s tem je sodišče prve stopnje ugotovilo, da sta toženca nepremičnino, v naravi hišo z dvoriščem in vrtom, ponujala v prodajo preko več nepremičninskih posrednikov že nekaj let prej, preden sta prišla v stik s tožnikoma in sicer sprva za 950.000 DEM, kar je ustrezalo vrednosti 480.000 evrov, nazadnje, to je v času, ko sta za njuno ponudbo zvedela tožnika, pa za 550.000 evrov. Hišo sta prodajala zato, da bi s kupnino kupila drugo nepremičnino v Nemčiji oziroma v Mariboru. Tožnika sta bila s tem seznanjena, toženca, ki sta tožnika štela za resna in zanesljiva kupca, pa sta pristala na njun predlog, da se prodaja odloži za šest mesecev. Toženca sta že pred potekom tega časa našla ustrezno nepremičnino v Nemčiji, za katero bi morala kupnino plačati do 15. 9. 2006, pri čemer je bilo znano, da še nekaj mesecev za tem ne bo vseljiva. Toženca sta o nastalem položaju, ki je predstavljal razlog za prodajo hiše, obvestila tožnika ter uspela izpogajati za 20.000 evrov višjo kupnino od prvotno zahtevane ter si zagotoviti najprej pravico uporabe stanovanja v prvem nadstropju hiše, garaže in dela vrta, naknadno pa še garsonjere nad garažo za dobo dveh let. To ponudbo sta tožnika sprejela, dala pripraviti pisno prodajno pogodbo, skladno izidu pogajanj, toženca pa sta jo podpisala potem, ko sta jo prebrala najprej vsak sam, nato pa jima jo je glasno prebral še prvi tožnik. Toženca sta vedela, da je bila s podpisom pogodbe hiša prodana. Na te dejanske ugotovitve je revizijsko sodišče zaradi prepovedi vložitve revizije zaradi zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja (tretji odstavek 370. člena ZPP) vezano. Rdeča nit teh ugotovitev je, da sta obe stranki želeli isto: toženca tožnikoma prodati nepremičnino pod pogoji, navedenimi v pisni pogodbi z dne 17. 8. 2006, tožnika pa od tožencev pod istimi pogoji hišo kupiti. Izjavi volje prodajalcev na eni strani in kupcev na drugi strani sta se torej ujemali, pravna posledica prekrivanja izjav volje pa je nastanek dvostranskega obligacijskega razmerja z vsebino, navedeno v sporni prodajni pogodbi. Ta tožnika zavezuje k plačilu kupnine, toženca pa k izstavitvi zemljiškoknjižnega dovolila.

7. Skupni imenovalec revizijskih trditev, da sta bila toženca prepričana, da bosta del hiše lahko uporabljala do smrti in ne le dve leti, da nista vedela, da ju podpis na pogodbi zavezuje in sta bila prepričana, da je za sklenitev pogodbe potrebna notarska oblika, da nista razumela pomena are in podobno, predstavlja vprašanje, ali izjava volje za sklenitev pogodbe, realizirana z podpisom le-te, ustreza njuni resnični volji, ki je za odločitev o zahtevku tožnikov nerelevantno: morebitna ugotovitev, da njuna izjava ni bila odraz resnične volje prodajalcev, ne pomeni, da pogodba ni nastala, kot zmotno meni revizija, pač pa (lahko pod določenimi pogoji) predstavlja razlog za neveljavnost pogodbe. In toženca sta razveljavitev pogodbe z nasprotno tožbo tudi zahtevala. Če bi z zahtevkom uspela, bi moralo sodišče zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila zavrniti. Toda z zahtevkom sta propadla.

8. Revizija zoper odločitev o zahtevku iz tožbe je torej neutemeljena in jo je revizijsko sodišče zavrnilo (378. člen ZPP).

9. Revizija zoper odločitev o zahtevku iz nasprotne tožbe ni dovoljena.

10. Po določbah drugega in tretjega odstavka 367. člena ZPP je revizija dovoljena, če vrednost izpodbijanega dela pravnomočne sodbe presega 40.000 evrov (dovoljena revizija); če skladno z navedenim revizija ni dovoljena, je dovoljena le, če jo v skladu s 367.a členom istega zakona dopusti sodišče (dopuščena revizija).

11. Vrednost spora v zvezi z zahtevkom iz nasprotne tožbe sta toženca ob vložitvi tožbe označila z zneskom 19.000 evrov in tekom postopka ni bila korigirana. To pomeni, da revizijski prag za dovoljeno revizijo (40.000 evrov) ni dosežen, prav tako pa je Vrhovno sodišče ni dopustilo.

12. Revizija zoper sodbo, zoper katero je po zakonu ni mogoče vložiti oziroma če v primeru, ko ni bila dovoljena že po samem zakonu, tudi ni bila dopuščena (tretji odstavek 367. člena ZPP), je nedovoljena (drugi odstavek 374. člena ZPP). Nedovoljeno revizijo revizijsko sodišče zavrže, če ni storil tega v mejah svojih pravic že sodnik sodišča prve stopnje (377. člen ZPP). Tako je moralo ravnati tudi v konkretnem primeru.

13. Ker so revizijske trditve v delu, ki se nanaša na odločitev o zahtevku iz nasprotne tožbe, zreducirane na kritiko o izostanku presoje, da je bila sporna prodajna pogodba oderuška in na argumentacijo te kritike, revizijsko sodišče vendarle pojasnjuje, da je oderuška pogodba po določbi prvega odstavka 119. člena OZ nična, toženca pa sta zahtevala le njeno razveljavitev, ne pa tudi ugotovitve, da je nična. Sodišču prve stopnje, ki sodi v mejah postavljenih zahtevkov (prvi odstavek 2. člena ZPP) se zato s tem sploh ne bi bilo potrebno ukvarjati.

14. Izrek o stroških postopka, odmerjenih skladno z odvetniško in taksno tarifo, temelji na določbi prvega odstavka 165. člena v zvezi z določbo prvega odstavka 154. člena ZPP.

Op. št. (1): Na to odločitev se nanaša le prvi odstavek 2. točke na drugi strani revizije.