Jedro

Napačno je razumevanje toženke, da v primeru, ko izročitev nepremičnine ni opravljena v skladu z 18. členom ZVKSES, kupec lahko odkloni plačilo preostanka kupnine (tudi če je preostanek kupnine bistveno višji od manjvrednosti nepremičnine zaradi pravne napake) ne glede na določbe OZ, ki urejajo sankcije za pravne napake. Napačno je tudi razumevanje sodišča druge stopnje, da je to vprašanje urejeno v 15. členu ZVKSES. Ta daje kupcu le možnost, da zadrži 10% oziroma 5% kupnine, potem pa mora v skladu z določbami OZ uveljavljati jamčevalne zahtevke in ko se ugotovi, kakšna je višina stroškov za odpravo napak oziroma višina znižanja kupnine zaradi neodpravljenih napak, se po četrtem odstavku 20. člena ZVKSES obveznosti pobotata.

OZ v 494. členu določa, da prodajalec odgovarja tudi za posebne omejitve javnopravne narave, ki kupcu niso bile znane, če je on vedel zanje ali če je vedel, da jih je mogoče pričakovati, pa jih kupcu ni sporočil. Vrhovno sodišče je v zadevi II Ips 161/2015 že odločilo, da ima pomanjkanje uporabnega dovoljenja za prodano nepremičnino lahko značilnost pravne napake iz 494. člena OZ. Kupec je dolžan prodajalca obvestiti o pravni napaki, razen, če mu je to že znano, in zahtevati od njega, da stvar v primernem roku oprosti take pravice ali zahteve (489. člen OZ). Če je kupčeva pravica omejena ali zmanjšana, sme kupec po svoji izbiri odstopiti od pogodbe ali zahtevati sorazmerno znižanje kupnine. Po prvem odstavku 495. člena OZ kupčeva pravica iz pravnih napak ugasne po enem letu od dneva, ko je zvedel za pravico tretjega. Ta enoletni rok pa za kupca ne velja kadar prodajalec po poteku tega roka zahteva plačilo preostanka kupnine. V tem primeru se lahko kupec ne glede na enoletni rok iz prvega odstavka 495. člena OZ brani z ugovorom za znižanje kupnine. Prav takšen pobotni ugovor je toženka podala, sodišče prve stopnje pa ga je zavrnilo, ker je zmotno sledilo ugovoru tožnika (ki ga ta ponavlja tudi v odgovoru na revizijo) in odločilo, da je bila toženka z ugovorom prekludirana.

Izrek

I. Reviziji se ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje se razveljavita glede ugotovitve obstoja terjatve tožnika v višini 19.400,00 EUR in neugotovitve obstoja terjatve toženke v višini 29.000,00 EUR, odločitve, da je toženka dolžna tožniku plačati 19.400,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi in glede odločitve o stroških postopka in se v tem obsegu zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

**Postopek pred sodišče prve in druge stopnje**

1. Tožnik zoper toženko uveljavlja zahtevek za plačilo preostanka kupnine za enosobno stanovanje ..., na podlagi dne 12. 1. 2018 sklenjene prodajne pogodbe med prodajalko A. A. in toženko. Tožnik navaja, da je terjatev z odplačnim odstopom pridobil od prodajalke stanovanja. Terjatev je najprej uveljavljal v izvršilnem postopku, po ugovoru toženke, pa se postopek nadaljuje v pravdi. Toženka je v postopku podala pobotni ugovor za znižanje kupnine za najmanj 48.000,00 EUR, ker prodajalka, ki je bila tudi investitorka, ni pridobila uporabnega dovoljenja.

2. Sodišče prve stopnje je s sodbo ugotovilo, da obstaja terjatev tožnika proti toženki v znesku 29.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi za čas od 26. 4. 2008 do plačila (I. točka izreka), da ne obstaja terjatev toženke proti tožniku v znesku 29.000,00 EUR (II. točka izreka). Sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 6402/2011 z dne 20. 1. 2011 je tako ohranilo v celoti v veljavi v 1. in 3. točki izreka (III. točka izreka) in toženki naložilo povrnitev pravdnih stroškov.

3. Najprej je odločilo, da po Zakonu o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES) kupec ni dolžan plačati nobenega obroka kupnine le v primeru, če prodajalec ne izpolni nobenega od pogojev iz prvega odstavka 12. člena tega zakona. V obravnavani zadevi pa je prodajalec en pogoj izpolnil, saj je bila etažna lastnina na stanovanju, ki je bilo predmet kupoprodajne pogodbe, v zemljiški knjigi vknjižena na ime toženke. Zato je presojalo še, ali je utemeljen pobotni ugovor toženke za znižanje kupnine, ker ji prodajalka ni izročila uporabnega dovoljenja. Ta ugovor je sodišče zavrnilo zato, ker je ugotovilo, da toženka zahtevka za znižanje kupnine ni uveljavljala v enoletnem prekluzivnem roku (prvi odstavek 495. člena Obligacijskega zakonika (OZ) v povezavi s prvim odstavkom 490. člena OZ).

4. Sodišče druge stopnje je pritožbi toženke delno ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je sklep o izvršbi razveljavilo tudi v prvem in tretjem odstavku izreka. V nadaljevanju je ugotovilo, da obstaja terjatev tožnika proti toženki (le) v višini 19.400,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 26. 4. 2008 do plačila (I. točka izreka) in da terjatev toženke proti tožniku v višini 29.000,00 EUR ne obstaja (II. točka izreka). Višji tožbeni zahtevek (za plačilo 9.600,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 26. 4. 2008 do plačila) je zavrnilo (IV. točka izreka) in ustrezno spremenilo odločitev o stroških.

5. Odločilo je, da je napačno stališče sodišča prve stopnje, da toženki kupnine ne bi bilo treba plačati le, če nista izpolnjena oba pogoja iz 12. člena ZVKSES. Vendar je ocenilo, da je v obravnavani zadevi glede na okoliščine primera primernejša uporaba prvega odstavka 15. člena ZVKSES, po kateri lahko kupec zadrži 10% kupnine, dokler mu prodajalec ne omogoči, da preveri, ali je sposoben izročiti nepremičnino z lastnostmi, določenimi v prodajni pogodbi (prvi odstavek 6. člena ZVKSES) in na način določen v 18. členu tega zakona. Z ugovorom tožnika, da je toženka zamudila roke za uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov, se drugostopenjsko sodišče ni ukvarjalo.

**Revizija**

6. S sklepom II DoR 264/2018 z dne 11. oktobra 2018 je Vrhovno sodišče na predlog toženke dopustilo revizijo glede vprašanja, kdaj je kupec upravičen, da ne plača nobenega obroka, če niso izpolnjeni pogoji po prvem odstavku 12. člena ZVKSES in kdaj ima le pravico zadržati 10% kupnine na podlagi prvega odstavka 15. člena ZVKSES?

7. Na podlagi tega sklepa je toženka zoper ugodilni del sodbe sodišča druge stopnje vložila revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Vrhovnemu sodišču predlaga, naj reviziji ugodi in sodbo sodišča druge stopnje spremeni tako, da v celoti ugodi njeni pritožbi in tožbeni zahtevek zavrne. Navaja, da se je sodišče prve stopnje strinjalo, da prevzem stanovanja ni bil opravljen v skladu z določili ZVKSES, ker ji prodajalka ni izročila uporabnega dovoljenja, vendar pa je nato odločilo, da toženka ni upravičena zadržati dela kupnine, ker ji je bila omogočena vknjižba lastninske pravice. Po mnenju prvostopenjskega sodišča morata biti oba pogoja iz 12. člena ZVKSES izpolnjena kumulativno, sicer kupec nima pravice zadržati kupnine. To pomeni, da ne bi bila dolžna plačati nobenega obroka kupnine le v primeru, če ne bi bili izpolnjeni niti pogoji za vknjižbo. Toženka meni, da je to stališče napačno. Meni tudi, da je napačno drugačno stališče sodišča druge stopnje, ki je odločilo, da je toženka upravičena le do zadržanja zadnjih desetih odstotkov kupnine v skladu z določbami 15. člena ZVKSES. Toženka navaja, da se pravica do zadržanja 10% kupnine na podlagi prvega odstavka 15. člena ZVKSES nanaša le na izjemo od pravice kupca do zadržanja kupnine po prvem odstavku 12. člena ZVKSES. Ta izjema pa je urejena v 13. členu zakona, ki določa, da se prodajalec in kupec lahko dogovorita, da mora kupec kupnino oziroma posamezne obroke kupnine plačati še preden so izpolnjeni pogoji iz prvega odstavka 12. člena, če prodajalec zagotovi ustrezno zavarovanje kupca pred tveganji iz drugega odstavka 1. člena tega zakona. Z dogovorom iz prvega odstavka 13. člena ZVKSES pa ni mogoče izključiti kupčevih pravic do zadržanja dela kupnine iz 15. člena tega zakona. Za uporabo izjeme po 13. in 15. členu ZVKSES torej ni nobene podlage, saj prodajalka ni zagotovila nobenih zavarovanj, zato se lahko za presojo toženkinih upravičenj uporablja le 12. člen ZVKSES.

8. Toženka v reviziji opozarja, da je sodišče druge stopnje s takšno razlago izničilo pravico kupca, da ne plača nobenega dela kupnine v skladu z 12. členom ZVKSES, saj ni več jasno, kdaj potem ta pravica sploh še pride v poštev. Po tej razlagi so kupci upravičeni zadržati le 10% kupnine, ne da bi jim prodajalec zagotovil ustrezna zavarovanja v skladu s 13. členom. Toženka navaja, da sodna praksa glede dopuščenega revizijskega vprašanja že obstaja ter se glede tega opredeljuje enotno. Sklicuje se na sodbo Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 1469/2009, v kateri sodišče ugotavlja, da 12. člen ZVKSES določa sočasnost izpolnitve in da zakon pod pogoji zavarovanja dopušča tudi možnost dogovora o predčasnem plačilu kupnine v skladu z določbami 13. člena ZVKSES. Navaja tudi sodbo Vrhovnega sodišča II Ips 478/2009, v kateri je na podlagi dejstva, da toženka tožniku ni izročila uporabnega dovoljenja in etažnega načrta štelo, da ni izpolnila obveznosti po 18. členu in zato tožnik glede na pravilo iz prvega odstavka 12. člena ZVKSES kupnine ni dolžan plačati. Opozarja, da je Vrhovno sodišče tudi v sklepu II Ips 416/2010 ugotovilo, da prodajalec ni v celoti izpolnil obveznosti do kupcev ter zaključilo: „Upoštevajoč pravilo o sočasnosti izpolnitve, ki ga ZVKSES predpisuje kot kogentno pravilo v 12. členu, in odsotnost zavarovanja kupca pred tveganji iz 13. člena ZVKSES, tožnika nista bila v zamudi s plačilom in toženec izročitve stanovanja ne bi smel pogojevati s plačilom celotne kupnine. Kot zadnjega navaja še sklep Vrhovnega sodišča II DoR 265/2013. Toženka tako opozarja, da sta sodišči prve in druge stopnje na podlagi enakih nespornih dejstev zavzeli različni, vendar napačni stališči, iz česar je mogoče zaključiti, da sodna praksa o spornem vprašanju ni primerno utrjena. Meni, da gre za pomembno pravno vprašanje glede pravnega varstva kupcev stanovanj.

**Odgovor na revizijo**

9. Sodišče je revizijo vročilo tožniku, ki je nanjo odgovoril. Opozarja, da sodne odločbe, na katere se sklicuje revidentka, ne obravnavajo enakega dejanskega stanja. Tožnik meni, da morata biti za primere, ko kupec noče plačati nobenega obroka kupnine, oba pogoja iz 12. člen ZVKSES izpolnjena kumulativno, saj bi v nasprotnem primeru zakonodajalec namesto besede „in“ uporabil besedo „ali“. Takšno razlago po njegovem mnenju potrjuje tudi vsebina 13. člena ZVKSES, ki določa, da se prodajalec in kupec lahko dogovorita, da mora kupec kupnino oziroma posamezne obroke kupnine plačati še preden so izpolnjeni pogoji iz prvega odstavka 12. člena tega zakona, pri čemer govori o „pogojih“, torej o obeh pogojih. Navaja, da se navedeni člen nanaša na primere, če ni izpolnjen noben pogoj iz prvega odstavka 12. člena, stranki pa se dogovorita za predčasno plačilo, saj je logično, da je v takem primeru treba pravni položaj kupca še posebej zavarovati. Tožnik meni, da se 15. člen ZVKSES ne nanaša na pravico zadržanja kupnine samo v povezavi s 13. členom zakona, temveč tudi tedaj, ko je izpolnjen samo eden od pogojev iz 12. člena zakona. Če to ne bi držalo, bi bila določila 15. člena sestavni del 13. člena, kar potrjuje tretji odstavek 13. člena. V preostanku odgovora na revizijo pojasnjuje ozadje sprejemanja ZVKSES in opozarja, da razlaga, ki jo zagovarja revidentka, vodi v drugo skrajnost, po kateri se kupec lahko vknjiži v zemljiško knjigo, ima stanovanje v posesti, ga obremeni in z njim tudi razpolaga, vendar pa mu ni treba plačati nič, če mu prodajalec ne izroči uporabnega dovoljenja. Meni, da je toženka upravičena kvečjemu do zadržanja 10% kupnine, kot je odločilo drugostopenjsko sodišče. 10. Tožnik v odgovoru na revizijo še opozarja, da neustrezno gradbeno dovoljenje, zaradi katerega nato ni izdano uporabno dovoljenje, po ustaljeni sodni praksi predstavlja pravno napako v smislu 494. člena Obligacijskega zakonika (OZ). Zato tudi, če bi izhajali iz stališča, da je toženka upravičena do višjega znižanja kupnine, to za obravnavano zadevo ni relevantno, saj prvi odstavek 495. člena OZ določa, da kupčeva pravica iz naslova pravnih napak ugasne po enem letu od dneva, ko je izvedel za pravico tretjega. Tudi v primeru pravnih napak iz naslova omejitev javnopravne narave, je v skladu s sodno prakso (npr. VSL I Cp 1623/2016) pravočasno obvestilo o napaki predpostavka za uveljavljanje te odgovornosti. Toženka pa je neustreznost gradbenega dovoljenja kot pravno napako izpostavila šele dne 19. 4. 2011, torej več kot leto dni po tem, ko je že vedela, da gradbeno dovoljenje ni bilo ustrezno, šele skoraj štiri leta pozneje pa je v sodnem postopku podala ugovor znižanja kupnine. Zahtevek za znižanje kupnine je bil tako podan prepozno tudi v primeru, če notifikacijske dolžnosti ne bi bilo, revizija pa je zato neutemeljena.

**O utemeljenosti revizije**

11. Revizija je utemeljena.

12. Sodišče prve stopnje je ugotovilo naslednja pravno pomembna dejstva: – toženka in prodajalka A. A., ki je bila tudi investitorka v smislu določb ZVKSES, sta dne 12. 1. 2008 sklenili kupoprodajno pogodbo za enosobno stanovanje ... z dogovorjeno kupnino v znesku 96.000,00 EUR od katere toženka ni plačala zneska 29.000,00 EUR; – prodajalka toženki ni izročila uporabnega dovoljenja, saj to na podlagi gradbenega dovoljenja št. 351-40/2007 z dne 9. 3. 2007 sploh ni bilo izdano. Prodajalki je bila namreč dovoljena rekonstrukcija stanovanjsko-poslovnega objekta na parc. št. 102, k.o. ... z zamenjavo obstoječe strehe z dvokapno s čopom, s tem, da bodo na cestno stran strehe narejene tri nove frčade ter obnova fasade. Po gradbenem dovoljenju se je rekonstrukcija nanašala na objekt, v katerem je bil v pritličju poslovni del in del stanovanja, v nadstropju stanovanje, enako tudi v drugem nadstropju, mansarda pa je bila neizkoriščena. Dela, opredeljena v gradbenem dovoljenju, so bila izvedena, poleg tega pa je bila spremenjena še notranjost objekta. V prvotni stanovanjski hiši s poslovnim prostorom (trgovinskim lokalom) v pritličju, je nastala večstanovanjska hiša z 10 stanovanji z namenom prodaje. Tudi stanovanje toženke je tako bilo zgrajeno v nasprotju z gradbenim dovoljenjem in brez uporabnega dovoljenja; – toženka se je v stanovanje vselila avgusta 2008 in je v zemljiški knjigi vpisana kot etažna lastnica; – toženka je za neskladnost gradnje in nezmožnost pridobitve uporabnega dovoljenja izvedela v letu 2009; – toženka je bila dne 29. 10. 2010 obveščena o odstopu terjatve prodajalke v višini 29.000,00 EUR tožniku; – s pozivoma z dne 19. 4. 2011 in z dne 1. 6. 2011 je toženka pozvala prodajalko na predložitev pravnomočnega gradbenega dovoljenja in uporabnega dovoljenja oziroma obvestila, ali je bila legalizacija stavbe uspešno opravljena; – zahtevek za znižanje kupnine je toženka s podrejenim ugovorom zaradi pobotanja uveljavljala v vlogi, ki je bila sodišču posredovana dne 29. 1. 2015. 13. ZVKSES je bil sprejet z namenom zavarovati kupce, ki imajo položaj potrošnikov, pri nakupu stanovanj in enostanovanjskih stavb pred neizpolnitvijo obveznosti s strani investitorjev. Ta zaščita je pomembna zlasti v primerih, ko si investitorji, ki gradijo za trg (torej ki gradijo stanovanjske oziroma poslovne stavbe z namenom nadaljnje prodaje) del finančnih virov za financiranje gradnje zagotovijo tako, da sklepajo pogodbe o prodaji posameznih delov (posameznih stanovanj oziroma poslovnih prostorov) še pred končanjem gradnje. V takem primeru je kupec izpostavljen precej večjemu obsegu tveganj, povezanih z neizpolnitvijo druge pogodbene stranke (investitorja - prodajalca) kot v primeru nakupa stavbe oziroma posameznega dela stavbe, ki je že zgrajena.1

14. Zato je v 12. členu ZVKSES sprejeto načelno izhodišče, da pri potrošniški prodaji enostanovanjskih stavb in stanovanj ni mogoče izključiti pravila o sočasnosti izpolnitve. ZVKSES v prvem odstavku 12. člena tako določa, da kupec ni dolžan plačati nobenega obroka kupnine: dokler niso izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice na enostanovanjski stavbi oziroma za vknjižbo etažne lastnine na posameznem delu stavbe z več posameznimi deli v korist kupca in dokler prodajalec ni sposoben izročiti kupcu nepremičnine z lastnostmi, določenimi v prodajni pogodbi, in na način, določen v 18. členu tega zakona. Prvi odstavek 18. člena ZVKSES pa določa, da prodajalec izroči nepremičnino kupcu tako, da mu: 1. omogoči posest nepremičnine; 2. izroči kopijo uporabnega dovoljenja za stavbo in če je predmet prodaje posamezen del stavbe: tudi etažni načrt tega posameznega dela; 3. izroči predpisane certifikate, garancijske liste in izjave o skladnosti za opremo in naprave in; 4. projekte izvedenih del. Kupec torej ni dolžan plačati ničesar, dokler prodajalec ne izpolni obeh pogojev iz prvega odstavka 12. člena.

15. Drugačen dogovor – to je dogovor o predčasnem plačilu kupnine - pa je po 13. členu ZVKSES dopusten le, če prodajalec zagotovi ustrezen instrument za zaščito pred tveganji.2 To je lahko bančna garancija oziroma poroštvo zavarovalnice z enako vsebino ali pravice po pogodbi o oblikovanju skrbniškega računa. Poleg teh garancij pa daje ZVKSES v 15. členu kupcu še možnost, da v primeru, ko ima izpolnitev prodajalca napake, zadrži tudi del kupnine. Položaj, da bo kupec uveljavljal zadržanje dela kupnine po 15. členu ZVKSES tako lahko nastopi samo takrat, kadar sta se prodajalec in kupec v skladu s prvim odstavkom 13. člena ZVKSES dogovorila za predčasno plačilo (največkrat pretežnega dela) kupnine. Do takšne situacije ob vzajemni obojestranski izpolnitvi obveznosti, ki jo predvideva 12. člen ZVKSES, praviloma ne more priti. Zaradi jasnega razmerja med ureditvijo v 13. in 15. členu predlaganega zakona, tretji odstavek 13. člena predlaganega zakona določa, da pravic kupca do zadržanja dela kupnine dogovor o predčasnem plačilu kupnine ne izključuje. Povedano drugače, glede plačila zadnjih petnajst (5 + 5 + 5) odstotkov kupnine, tudi v primeru dogovora o predčasnem plačilu kupnine velja pravilo o sočasnosti plačila.3

16. Nobena od navedenih določb pa ne ureja sankcij za napake kot zmotno meni toženka in tudi sodišče druge stopnje. Napačno je razumevanje toženke, da v primeru, ko izročitev ni opravljena v skladu z 18. členom ZVKSES, kupec lahko odkloni plačilo preostanka kupnine (tudi če je preostanek kupnine bistveno višji od manjvrednosti nepremičnine zaradi pravne napake) ne glede na določbe OZ, ki urejajo sankcije za pravne napake. Napačno je tudi razumevanje sodišča druge stopnje, da je to vprašanje urejeno v 15. členu ZVKSES. Ta daje kupcu le možnost, da zadrži 10% oziroma 5% kupnine, potem pa mora v skladu z določbami OZ uveljavljati jamčevalne zahtevke in ko se ugotovi, kakšna je višina stroškov za odpravo napak oziroma višina znižanja kupnine zaradi neodpravljenih napak, se po četrtem odstavku 20. člena ZVKSES obveznosti pobotata.4

17. OZ v 494. členu določa, da prodajalec odgovarja tudi za posebne omejitve javnopravne narave, ki kupcu niso bile znane, če je on vedel zanje ali če je vedel, da jih je mogoče pričakovati, pa jih kupcu ni sporočil. Vrhovno sodišče je v zadevi II Ips 161/2015 že odločilo, da ima pomanjkanje uporabnega dovoljenja za prodano nepremičnino lahko značilnost pravne napake iz 494. člena OZ.5 Kupec je dolžan prodajalca obvestiti o pravni napaki, razen, če mu je to že znano, in zahtevati od njega, da stvar v primernem roku oprosti take pravice ali zahteve (489. člen OZ). Če je kupčeva pravica omejena ali zmanjšana, sme kupec po svoji izbiri odstopiti od pogodbe ali zahtevati sorazmerno znižanje kupnine. Po prvem odstavku 495. člena OZ kupčeva pravica iz pravnih napak ugasne po enem letu od dneva, ko je zvedel za pravico tretjega. Ta enoletni rok pa za kupca ne velja kadar prodajalec po poteku tega roka zahteva plačilo preostanka kupnine. V tem primeru se lahko kupec ne glede na enoletni rok iz prvega odstavka 495. člena OZ brani z ugovorom za znižanje kupnine.6 Prav takšen pobotni ugovor je toženka podala, sodišče prve stopnje pa ga je zavrnilo, ker je zmotno sledilo ugovoru tožnika (ki ga ta ponavlja tudi v odgovoru na revizijo) in odločilo, da je bila toženka z ugovorom prekludirana.

18. Ker je bil v pravdnem postopku, ki je sledil izvršbi, uveljavljen pobotni ugovor, je sodišče druge stopnje ravnalo prav, ko je sklep o izvršbi razveljavilo še v prvem in tretjem odstavku izreka, zato Vrhovno sodišče v I. točko izreka sodišča druge stopnje ni posegalo. Vrhovno sodišče je pri določitvi moralo upoštevati, da je zavrnilni del odločitve za 9.600,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi postal pravnomočen in se vanj ne sme posegati. Tako je na podlagi drugega odstavka 380. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP)7 reviziji toženke ugodilo in sodbi obeh sodišč razveljavilo le v ugodilnem delu ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje, da bo to ob ponovnem sojenju vsebinsko obravnavalo pobotni ugovor toženke za znižanje kupnine zaradi neodpravljene pravne napake. Vrhovno sodišče še opozarja, da pri pobotnem ugovoru sodišče vselej najprej ugotovi višino terjatve tožeče stranke, nato pa obstoj ali neobstoj terjatve tožene stranke največ do višine terjatve tožnika (tudi zaradi prekluzije toženka višje terjatve ne more več uveljavljati). Vrhovno sodišče je razveljavilo tudi odločitev sodišča druge stopnje o delni zavrnitvi pritožbe toženke (II/4. točka izreka) in odločitvi obeh sodišč o stroških postopka.

19. Če sodišče razveljavi odločbo, zoper katero je bilo vloženo pravno sredstvo, in zadevo vrne v novo sojenje, pridrži odločitev o stroških postopka v zvezi s pravnim sredstvom za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

1 Razlogi za sprejem zakona v Predlogu Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, Poročevalec Državnega zbora RS, št. 93/2003 str. 94. 2 13. člen ZVKSES določa:(1) Prodajalec in kupec se lahko dogovorita, da mora kupec kupnino oziroma posamezne obroke kupnine plačati še preden so izpolnjeni pogoji iz prvega odstavka 12. člena tega zakona, če prodajalec zagotovi ustrezno zavarovanje kupca pred tveganji iz drugega odstavka 1. člena tega zakona.(2) Šteje se, da je prodajalec zagotovil ustrezno zavarovanje pred tveganji iz drugega odstavka 1. člena tega zakona, če v korist kupca zagotovi:1.bodisi bančno garancijo na način in z vsebino, urejeno v 37. členu tega zakona,2. bodisi skrbniške storitve na podlagi pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa v skladu z določbami razdelka 2.8. tega zakona,3.bodisi poroštvo zavarovalnice, ki po zakonu, ki ureja zavarovalništvo, lahko opravlja zavarovalne posle v Republiki Sloveniji, z enako vsebino kot bančna garancija iz 1. točke tega odstavka.(3) Z dogovorom iz prvega odstavka tega člena ni mogoče izključiti kupčevih pravic do zadržanja dela kupnine iz 15. člena tega zakona.(4) Prodajalec lahko kupcu zagotovi tudi ustrezno kombinacijo zavarovanj iz drugega odstavka tega člena. 3 Tako je zapisano v obrazložitvi predloga ZVKSES, Poročevalec Državnega zbora RS, št. 93/2003, str. 151. Tako tudi N. Plavšak, Uvodna pojasnila k ZVKSES, GV založba, 2004, str. 61. 4 ZVKSES v tretjem in četrtem odstavku 20. člena določa: (3) Če kupec uveljavi pravico iz 2. oziroma 3. točke prejšnjega odstavka tega člena ni dolžan plačati dela kupnine, ki ga je zadržal po drugem odstavku 15. člena tega zakona, dokler ni dokončno ugotovljena višina stroškov, potrebnih za odpravo napak, oziroma dokler se pogodbeni stranki ne dogovorita za višino znižanja kupnine zaradi neodpravljenih napak.(4) Ko po prejšnjem odstavku dospe kupčeva obveznost plačati zadržani del kupnine, se šteje ta obveznost za pobotano s kupčevim zahtevkom za povrnitev ugotovljenih stroškov, potrebnih za odpravo napak, oziroma z zahtevkom za vrnitev znižanega dela kupnine. Morebitni višji znesek obveznosti, ki zaradi pobota po prejšnjem stavku ne preneha, mora pogodbena stranka plačati drugi pogodbeni stranki v nadaljnjih petih delovnih dneh. Glej tudi J. Hojnik, Pravno varstvo kupca zadržati pet odstotkov kupnine po ZVKSES, Pravna praksa št. 17/2011, str. 8 in 9. 5 V zadevi II Ips 161/2015 je Vrhovno sodišče obravnavalo primer, ko je prodajalec pridobil dopolnilno gradbeno in uporabno dovoljenje za ureditev pivovarne in dveh stanovanj v objektu. Naknadno se je odločil, da iz pivovarne uredi več stanovanj, ki jih je nato tudi prodal, a pri tem ni pridobil ustreznih dovoljenj. Vrhovno sodišče je poudarilo, „da sporno stanovanje, ki se je pred prodajo že uporabljalo za bivanje, že zaradi tega, ker zanj ne ob prodaji niti kasneje uporabnega dovoljenja ni bilo mogoče dobiti, ni imelo pravnih lastnosti, ki se za stanovanja običajno pričakujejo v pravnem prometu (…) Zato je na mestu odgovornost tožencev za pravne napake“. 6 S. Cigoj, Komentar obligacijskih razmerij, veliki komentar Zakona o obligacijskih razmerjih, III. Knjiga, ČZ Uradni list SRS, Ljubljana 1985, str. 1507 in N. Plavšak v N. Plavšak in ostali Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del), 3. knjiga, GV založba, Ljubljana 2004, str. 199. 7 Po prehodni določbi tretjega odstavka 125. člena novele ZPP-E se postopek, ki se je začel pred začetkom uporabe novele, pred sodiščem druge stopnje in pred vrhovnim sodiščem nadaljuje po določbah noveliranega zakona, če je odločba, s katero se postopek pred sodiščem prve stopnje konča, izdana po začetku uporabe tega zakona. Sodišče prve stopnje je sodbo izdalo pred uveljavitvijo novele dne 14. 9. 2017, zato je Vrhovno sodišče uporabilo določbe ZPP, kakršne so veljale pred novelo ZPP-E.