Jedro

Ker prodajalka toženki ni izročila uporabnega dovoljenja in ga tudi ni sposobna, ker (nesporno) sploh ni bilo izdano, toženka lahko zadrži 10% kupnine, dokler ji prodajalka ne bo omogočila, da preveri, ali je sposobna pravilno izročiti nepremičnino oziroma izročiti kopijo uporabnega dovoljenja. Takšna razlaga relevantnih zakonskih določb po mnenju pritožbenega sodišča ustrezno upošteva položaj in interese obeh strank.

Izrek

I. Sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 6402/2011 z dne 20. 1. 2011 se razveljavi tudi v prvem in tretjem odstavku izreka.

II. Pritožbi se delno ugodi tako, da se izpodbijana sodba po spremembi glasi: „1. Ugotovi se, da obstoji terjatev tožeče stranke proti toženi stranki v višini 19.400 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 26. 4. 2008 do plačila.

2. Ugotovi se, da terjatev tožene stranke proti tožeči stranki v višini 29.000 EUR ne obstoji.

3. Tožena stranka mora v 15 dneh plačati tožeči stranki 19.400 EUR z zakonskimi zamudni obrestmi od 26. 4. 2008 do plačila.

4. Višji tožbeni zahtevek (za plačilo 9.600 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 26. 4. 2008 do plačila) se zavrne.

5. Tožena stranka mora tožeči stranki v 15 dneh povrniti 1.239,95 EUR stroškov postopka pred sodiščem prve stopnje, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti do plačila.“

III. Sicer se pritožba zavrne.

IV. Tožeča stranka mora toženi stranki v 15 dneh povrniti 548,37 EUR stroškov pritožbenega postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugotovilo obstoj terjatve tožeče stranke proti toženi stranki v znesku 29.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi za čas od 26. 4. 2008 do plačila (I. točka izreka), ugotovilo, da terjatev tožene stranke proti tožeči stranki v znesku 29.000,00 EUR ne obstoji (II. točka izreka), sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 6402/2011 z dne 20. 1. 2011 ohranilo v celoti v veljavi v 1. in 3. točki izreka (III. točka izreka) in toženi stranki naložilo, da mora tožeči stranki povrniti nadaljnje pravdne stroške v znesku 2.312,40 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od 16. dne do plačila (IV. točka izreka).

2. Proti navedeni sodbi se je pravočasno pritožila toženka, ki uvodoma pojasnjuje, da je v postopku uveljavljala ugovor v skladu z 12. členom Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES). Ker ni prejela uporabnega dovoljenja ter listin, navedenih v 3. in 4. točki prvega odstavka 18. člena istega zakona, ni dolžna plačati kupnine. Materialnopravno napačno je stališče sodišča prve stopnje, da morata biti oba pogoja iz 12. člena ZVKSES izpolnjena kumulativno, sicer kupec nima pravice zadrževati kupnine. Pogoja iz prvega odstavka 12. člena ZVKSES sta samostojna pogoja, ki vsak zase omogočata kupcu, da ne plača kupnine. Besedilo zakona ne daje nobene opore za razlago, da morata biti izpolnjena kumulativno, da lahko kupec zadržuje kupnino, ampak ravno nasprotno, oba morata biti izpolnjena, da lahko terjata kupnino. V zvezi s tem se toženka sklicuje na sodbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 478/2009. Navedeno je razvidno tudi iz prvega odstavka 13. člena ZVKSES, ki ureja možnost plačila pred izpolnitvijo pogojev. Besedilo se lahko razlaga le na en način, in sicer dokler pogoji niso izpolnjeni, kupec ni dolžan plačati ničesar. Ureditev, da morata biti izpolnjena oba pogoja, je razumljiva, saj sta pogoja namenjena varovanju različnih pravic kupca po kupni pogodbi in izpolnitev enega pogoja ne more nadomestiti neizpolnitve drugega pogoja. Toženka nadalje trdi, da tožnik ni aktivno legitimiran za zahtevek v predmetnem postopku. Svojo aktivno legitimacijo tožnik utemeljuje s pogodbo o odplačnem odstopu terjatve z dne 26. 10. 2010, sklenjeno z M. M. kot odstopnico. S pogodbo naj bi mu odstopnica odstopila terjatev do toženke na podlagi posojilne pogodbe s 25. 1. 2008. Pogodba med drugim določa, da bo prevzemnik odstopniku poravnaval kupnino (25.400,00 EUR) obročno glede na plačila s strani dolžnika. Na plačilo navedene skupine je v četrtem členu pogodbe vezan prehod pravic iz odstopljene terjatve. Ker ni sporno, da toženka na podlagi posojilne pogodbe z dne 25. 1. 2008 tožniku ni plačala ničesar, tožnik ni aktivno legitimiran. Sodišče je na podlagi potrdila o plačilu celotne kupnine in izpovedbe tožnika zaključilo, da je plačilo izkazano. Pri tem je bistveno kršilo določbe pravdnega postopka in napačno ugotovilo dejansko stanje. V trditvah toženke in izvedenih dokazih mrgoli nelogičnosti in nasprotij, do katerih se sodišče ne opredeli. Že sam zapis pogodbe o odstopu je protisloven. Zakaj naj bi tožnik plačal za odstopljeno terjatev, če ni dobil nobenega plačila? Tožnik se je pri svojem pričanju zapletel v pojasnilih in navajal nova dejstva. Sodišče pooblaščencu toženke ni dovolilo nekaterih vprašanj. Toženka je trdila, da terjatev ni prešla na tožnika, ker ta ni plačal kupnine zanjo. Vprašanje plačila kupnine je ključno za aktivno legitimacijo tožnika, ki pa ni znal prepričljivo pojasniti okoliščin plačila in virov, iz katerih so izvirala njegova sredstva. Težko je razumeti, zakaj naj bi tožnik plačal prodajalki celotno kupnino za terjatev, in sicer 25.400,00 EUR, pri tem pa pričakoval zaslužek zgolj 600,00 EUR, kot je sam pojasnil. 3. Tožnik v odgovoru na pritožbo prereka navedbe toženke in predlaga zavrnitev njene pritožbe.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. Uvodoma pritožbeno sodišče pojasnjuje, da je v I. točki izreka razveljavilo sklep o izvršbi na podlagi verodostojne listine Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 6402/2011 z dne 20. 1. 2011 še v prvem in tretjem odstavku izreka1 tudi zaradi boljše preglednosti izreka po spremembi odločitve, predvsem pa zato, ker meni, da po pobotnem ugovoru2 o terjatvi v sodbi ni več mogoče odločati z „ohranjanjem“ sklepa o izvršbi v veljavi.

6. Najprej je treba kot neutemeljene zavrniti pritožbene navedbe glede (ne)obstoja aktivne legitimacije tožnika. Pogodba o odstopu terjatve3 res veže prehod terjatve na plačilo kupnine, vendar je tožnik predložil potrdilo odstopnice (M. M.), v katerem je slednja potrdila, da ji je tožnik v celoti poravnal kupnino iz naslova pogodbe o odplačnem odstopu terjatve. Da je bila kupnina res poravnana, sta v svoji izpovedi potrdila tako tožnik kot M. M. Tudi po presoji pritožbenega sodišča ti dokazi zadoščajo za zaključek, da je tožnik kupnino poravnal in je terjatev v resnici prešla nanj. Pritožbene navedbe o nelogičnosti in neprepričljivosti izpovedbe tožnika ne morejo vzbuditi dvoma v pravilnost dokazne ocene sodišča glede tega spornega vprašanja.

7. Sodišče prve stopnje je v tej pravdi ugotovilo naslednja odločilna dejstva, ki med strankama niso sporna: – M. M. kot prodajalka in toženka kot kupovalka sta dne 12. 1. 2008 sklenili kupoprodajno pogodbo za nepremičnino 3.E, ki v naravi predstavlja enosobno stanovanje številka 3 v prvem nadstropju stanovanjske stavbe na naslovu ... s pripadajočo kletjo ter solastninsko pravico s pravico souporabe skupnih delov stavbe; - kupnina je bila dogovorjena v znesku 96.000 EUR, znesek 29.000 EUR ni plačan; - prodajalka toženki ni izročila uporabnega dovoljenja, uporabno dovoljenje po gradbenem dovoljenju št. 351-40/2007 z dne 9. 3. 2007 sploh ni bilo izdano; - na stanovanju, ki je predmet pogodbe, je kot (etažna) lastnica vpisana toženka.

8. Toženka trdi, da ni dolžna plačati preostalega dela kupnine (29.000 EUR), ker ni prejela kopije uporabnega dovoljenja za stavbo, v kateri je stanovanje. Sklicuje se na določbo 2. točke prvega odstavka 18. člena ZVKSES4, po kateri je prodajalec dolžan kupcu stanovanje izročiti tako, da mu med drugim izroči kopijo uporabnega dovoljenja za stavbo.

9. Čeprav je sodišče ugotovilo, da prevzem stanovanja ni bil opravljen v skladu z določili ZVKSES5 oziroma, da prodajalka toženki ni izročila uporabnega dovoljenja, je odločilo, da mora toženka plačati celotno neplačano kupnino v višini 29.000 EUR.

10. Odločitev je oprlo na določbo prvega odstavka 12. člena ZVKSES, ki se glasi: “Kupec ni dolžan plačati nobenega obroka kupnine, dokler niso izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice oziroma etažne lastnine v njegovo korist in dokler prodajalec ni sposoben kupcu izročiti nepremičnine z lastnostmi, določenimi v prodajni pogodbi in na način, določen v 18. členu ZVKSES.“ V skladu z 18. členom ZVKSES prodajalec izroči nepremičnino kupcu tako, da mu: (1) omogoči posest nepremičnine, (2) izroči kopijo uporabnega dovoljenja za stavbo in če je predmet prodaje posamezen del stavbe tudi etažni načrt tega posameznega dela (3) izroči predpisane certifikate, garancijske liste in izjave o skladnosti za opremo in naprave in (4) projekte izvedenih del. 11. Sodišče prve stopnje je na podlagi navedenih določb zavzelo stališče, da kupcu ni treba plačati nobenega obroka kupnine le, če sta izpolnjena oba pogoja iz prvega odstavka 12. člena ZVKSES. Povedano drugače, po mnenju sodišča toženki ne bi bilo treba plačati (nobenega obroka) kupnine le, če ne bi bili izpolnjeni pogoji niti za vknjižbo lastninske pravice niti za izročitev uporabnega dovoljenja. Ker je v konkretnem primeru toženka nesporno že vknjižena kot lastnica stanovanja, ki je predmet pogodbe, (nesporno), mora plačati 29.000 EUR, čeprav ji prodajalka ni izročila uporabnega dovoljenja.

12. Po presoji pritožbenega sodišča je tako stališče zmotno. Tudi pritožbeno stališče, da sta pogoja iz prvega odstavka 12. člena samostojna pogoja, ki vsak zase omogočata kupcu, da ne plača nobenega obroka kupnine, kar bi pomenilo, da tudi že vknjiženemu kupcu ni treba plačati nobenega obroka kupnine, pritožbenega sodišča ne prepriča. Pritožnica skuša to stališče podkrepiti s sklicevanjem na sodbo Vrhovnega sodišča II Ips 478/2009, ki pa obravnava drugačno situacijo6. 13. Po presoji pritožbenega sodišča se ugotovljenemu dejanskemu stanju prilega določba prvega odstavka 15. člena ZVKSES, ki kupcu omogoča, da zadrži zadnjih 10 % kupnine, dokler mu prodajalec ne omogoči, da preveri, ali je prodajalec sposoben izročiti nepremičnino z lastnostmi določenimi v prodajni pogodbi (prvi odstavek 6. člena) in na način, določen v 18. členu ZVKSES7. Ker prodajalka toženki ni izročila uporabnega dovoljenja in ga tudi ni sposobna, ker (nesporno) sploh ni bilo izdano, toženka lahko zadrži 10% kupnine, dokler ji prodajalka ne bo omogočila, da preveri, ali je sposobna pravilno izročiti nepremičnino oziroma izročiti kopijo uporabnega dovoljenja. Takšna razlaga relevantnih zakonskih določb po mnenju pritožbenega sodišča ustrezno upošteva položaj in interese obeh strank. Toženka lahko torej zadrži 9.600 EUR (10% kupnine), tožniku pa mora plačati 19.400 EUR.

14. Zaradi navedenega je sodišče pritožbi toženke delno ugodilo in sodbo delno spremenilo (358. člen ZPP) tako, da mora toženka tožniku plačati 19.400 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 26. 4. 2008 do plačila, v preostalem delu pa pritožbo zavrnilo (353. člen ZPP).

15. Spremenjen uspeh pravdnih strank (tožnik je uspel s 67% zahtevka8) je terjal tudi spremembo odločitve o stroških postopka. Glede stroškov tožnika je pritožbeno sodišče izhajalo iz njemu že odmerjenih stroškov, ki jih pritožnica ne izpodbija, stroške toženke pa je odmerilo sámo. Tožnikovi stroški izvršilnega in pravdnega postopka znašajo 2.685,88 EUR (263,49 EUR stroškov, odmerjenih v sklepu o izvršbi, in 2.312,40 EUR nadaljnjih pravdnih stroškov), toženkini stroški nadaljnjega pravdnega postopka (stroškovnik na list. št. 158 in 207) pa 1.640,90 EUR, kar predstavlja nagrado za postopek 640,90 EUR, nagrado za narok 591,06 EUR, 20,00 EUR materialnih stroškov (pavšal) in potne stroške pooblaščenca na naroke (5x kilometrina ... po 50 km) v višini 92,50 EUR, kar skupaj znaša 1.345 EUR, povečano za 22% DDV pa 1.640,90 EUR. Upoštevajoč uspeh pravdnih strank, mora toženka tožnici povrniti 67% stroškov, to je 1.781,45 EUR, tožnik pa toženki 33% njenih stroškov, kar znaša 541,50 EUR. Po pobotu mora toženka tožniku povrniti 1.239,95 EUR stroškov postopka pred sodiščem prve stopnje, v primeru zamude tudi z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

16. Po načelu uspeha je pritožbeno sodišče odločilo tudi o stroških pritožbenega postopka (165. člen ZPP v zvezi s 154. členom ZPP). Toženkin uspeh s pritožbo je 33%, zato ji mora tožnik povrniti ustrezen del pritožbenih stroškov. Pritožnica je priglasila 788,80 EUR nagrade za postopek, 20,00 EUR materialnih stroškov, 675 EUR za takso za pritožbo in 22% DDV, kar skupaj znaša 1.661,74 EUR, ustrezen del pa 548,37 EUR. Stroški odgovora na pritožbo niso bili potrebni (prvi odstavek 155. člena ZPP) za rešitev zadeve na pritožbeni stopnji.

1 Tak način oblikovanja izreka (razveljavitev celotnega sklepa o izvršbi) se je že uveljavil v sodni praksi in je po zadnjih novelah sedaj tudi izrecno predviden v ZPP in ZIZ (prim. drugi odstavek 62. člena ZIZ in drugi odstavek 436. člena ZPP). 2 Glede na učinke procesnega pobota. 3 Tožnik kot prevzemnik je vtoževano terjatev pridobil na podlagi pogodbe o odplačnem odstopu terjatve, ki jo je z M. M. kot odstopnico sklenil dne 26. 10. 2016. 4 V sodbi je ugotovljeno (v pritožbi pa ne izpodbijano), da ima toženka položaj končnega kupca, prodajalka pa položaj investitorja, zato pride v poštev uporaba določb po ZVKSES. 5 Zapisnik o izročitvi in prevzemu stanovanja mora obsegati tudi izjavo kupca o prevzemu listin, med katere spada tudi uporabno dovoljenje (3. točka tretjega odstavka 19. člena ZVKSES). 6 Odstop od pogodbe zaradi neizpolnitve in vrnitev dvojne are. 7 Ki vključuje tudi izročitev uporabnega dovoljenja. 8 Drugi odstavek 154. člena ZPP.