Jedro

Sodna praksa priznava, t. i. dejanskim etažnim lastnikom sodno varstvo, saj razmerja, ki so nastala v preteklosti, ni mogoče reševati s sedaj jasno opredeljenimi instituti in pravili stvarnega prava v smislu klasičnega civilnega prava, pač pa je treba upoštevati ureditev v času nastanka pravic, njihovo tranzicijo v nov sistem stvarnega prava in stanje (ne)urejenosti zemljiškoknjižno vpisanih pravic z dejanskim.

Tožnica je postala lastnica pritličnega stanovanja na podlagi sklenjene kupne pogodbe iz 118. člena SZ brez vpisa v zemljiško knjigo. Kot dejanski etažni lastnici ji gre predkupna pravica po 124. členu SPZ. Pred pravdo sklenjeni sporazum o razveljavitvi kupne pogodbe za stanovanje v prvem nadstropju je le navidezen in zato ne učinkuje.

Izrek

Revizija se zavrne.

Toženec mora v petnajstih dneh povrniti tožnici 504,00 EUR revizijskih stroškov.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je v drugem sojenju razveljavilo prodajno pogodbo, ki sta jo 24. 5. 2006 sklenila prvotni prvi toženec A. k.d. kot prodajalec in sedaj edini toženec A. A. kot kupec za stanovanje v izmeri 105,71 m² v prvem nadstropju dvostanovanjske hiše v I. Tožencu je naložilo, da mora s tožnico za isto stanovanje skleniti prodajno pogodbo, ki bo vsebovala tudi zemljiškoknjižno dovolilo za vknjižbo tožničine lastninske pravice na stanovanju in sorazmernem delu skupnih prostorov, delov, objektov in naprav te stavbe, in sicer za kupnino 116.824 EUR s plačilnimi pogoji, kot so podrobno opredeljeni v sodbenem izreku. Višji tožbeni zahtevek je zavrnilo in še odločilo o pravdnih stroških.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbi obeh pravdnih strank zavrnilo in potrdilo prvostopenjsko sodbo.

3. Vrhovno sodišče je toženčevemu predlogu za dopustitev revizije delno ugodilo tako, da je s sklepom II DoR 57/2012 s 15. 3. 2012 revizijo dopustilo glede dveh vprašanj: ali je pravilna odločitev sodišča, da ima tožnica predkupno pravico in ali je pravilna odločitev sodišča, da zaradi navideznosti sporazumne razveze prodajne pogodbe ni prišlo do prenehanja pravice predkupnega upravičenca zahtevati sklenitev prodajne pogodbe.

4. Toženec v dopuščeni reviziji dobesedno prepisuje vse svoje trditve iz predloga za dopustitev revizije, tudi tiste, glede katerih revizija ni bila dopuščena in zato nanje ne bo dobil odgovora. Glede prvega dopuščenega vprašanja opozarja na ureditev predkupne pravice iz 124. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) in na način nastanka etažne lastnine iz 107. člena SPZ. Predkupno pravico ima etažni lastnik, tožnica pa ni vpisana v zemljiški knjigi kot lastnica stanovanja, saj je to za celo stavbo še vedno Občina ..., pa tudi etažna lastnina ni bila ustanovljena. Za njen nastanek sta potrebna pravni posel ali odločba sodišča in vpis v zemljiško knjigo. Originarni način pridobitve etažne lastnine v zakonu ni predviden. Poleg tega pred uveljavitvijo SPZ etažna lastnina ni bila urejena. Sodišči sta z odločitvijo, da tožnici pripada predkupna pravica iz 124. člena SPZ, zmotno uporabili materialno pravo. V nadaljevanju toženec opozarja, da tudi sam ni pridobil lastninske pravice na spornem stanovanju. Odločitev sodišča je zato v nasprotju z odločbo II Ips 858/2008, po kateri kršitve predkupne pravice ni, če stvar ni bila prodana in prenos lastninske pravice ni bil opravljen. Prodaja in prenos lastninske pravice morata biti učinkovita v času odločanja sodišča. Zato toženec v tem delu izpodbija tudi odločitev, da je bila sporazumna razveljavitev prodajne pogodbe le navidezna in brez pravnega učinka. Razlog sporazuma s 24. 8. 2010 o razveljavitvi pogodbe je bil, da prodajna pogodba še po štirih letih ni bila realizirana, saj kupec ni pridobil lastninske pravice z vpisom v zemljiško knjigo. Zato toženec graja posamezne razloge obeh sodišč, ki so pripeljali do drugačne presoje (o nevračilu kupnine, o enakem stanju pred in po sporazumni razveljavitvi). Vztraja, da je bilo z razveljavitvijo vzpostavljeno prejšnje stanje kot pred sklenitvijo pogodbe, hkrati pa poudarja, da je stanje ves čas enako. Trdi, da je sodišče z razlogi o navideznosti sporazuma strankama v celoti odvzelo pravico, da po svoji volji sporazumno razveljavita pogodbo. Zato predlaga spremembo izpodbijane sodbe, podrejeno pa razveljavitev sodb obeh sodišč in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje.

5. Revizija je bila vročena tožnici, ki v odgovoru obrazloženo predlaga njeno zavrnitev. Meni, da toženec zmotno opira svoja stališča izključno na določbe SPZ, prezre pa določbe Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ) in Zakona o pravicah na delih stavb. Prepričana je, da gre za etažno lastnino. Glede navideznosti sporazuma o razveljavitvi prodajne pogodbe opozarja na vsebinski in časovni okvir tega sporazuma in tudi na druge okoliščine.

6. Revizija ni utemeljena.

7. Iz odločilnih dejanskih ugotovitev obeh sodišč izhaja, da se sporno stanovanje nahaja v dvostanovanjski stavbi v I. Pritlično stanovanje je na podlagi določb SZ kot bivša imetnica stanovanjske pravice kupila tožnica, sporno stanovanje v prvem nadstropju pa na podlagi določb istega zakona B. B. Ta ga je v letu 1999 prodala prvotno prvi toženi stranki A. k.d., s kupoprodajno pogodbo s 24. 5. 2006 pa ga je kupil sedanji edini toženec A. A. Prva toženka je bila s sklepom s 13. 7. 2007 izbrisana iz sodnega registra, prekinjeni postopek pa se je nadaljeval s tožencem, ki je bil pravni naslednik izbrisane družbe. Po izdaji sodbe iz prvega sojenja je sodišče prve stopnje 27. 8. 2009 tožencu z začasno odredbo prepovedalo odtujitev in obremenitev spornega stanovanja. Po zavrnitvi ugovora in izteku pritožbenega roka je ta sklep postal pravnomočen. V drugem sojenju, ko je sodišče odločalo še o podrejenem tožbenem zahtevku, je toženec tik pred prvim narokom v novem sojenju 25. 8. 2010 s pripravljalnim spisom sporočil, da je bila 24. 8. 2010 sporna prodajna pogodba s sporazumom razveljavljena, s čimer je bilo vzpostavljeno prejšnje stanje. O sodni praksi v taki situaciji je priložil odločbo VSL II Cp 4079/2007, na kateri je bilo označeno, da je bila natisnjena štiri dni pred sporazumom, to je 20. 8. 2010. Sporazum o razveljavitvi sporne pogodbe so sklenili toženec kot kupec in namesto izbrisanega prodajalca toženec kot nekdanji komplementar in nato pravni naslednik ter njegov sin kot komanditist prodajalca. V sporazumu je poleg navedbe razloga, da je zaradi nevpisa v zemljiško knjigo pogodba nerealizirana, tudi določilo, da bo kupec (toženec) vrnil stanovanje A. SA (tožencu), ta pa je dolžan vrniti kupcu kupnino.

8. Pogoji za obstoj predkupne pravice po 124. členu SPZ so, da ima nepremičnina dva ali več etažnih lastnikov in nima več kot pet posameznih delov. Če gre za tako stavbo, imajo pri prodaji posameznega dela v etažni lastnini drugi etažni lastniki predkupno pravico. Za toženca je sporno, ali je v obravnavani nepremičnini sploh nastala etažna lastnina, saj niso podani pogoji iz 107. člena SPZ za njen nastanek, pred uveljavitvijo tega zakona pa naj etažna lastnina ne bi bila urejena, pa tudi, ali je tožnica glede na podatke zemljiške knjige res lastnica pritličnega stanovanja. Revizijsko sodišče pritrjuje razlogom obeh sodišč, da je odgovor na obe vprašanji pritrdilen. Bivši imetniki stanovanjske pravice, ki so na podlagi določb SZ kupili stanovanje, so na podlagi 118. člena navedenega zakona že s sklenitvijo kupne pogodbe prevzeli pravice in obveznosti, ki jih imajo lastniki stanovanj, če ni bilo v tem zakonu drugače določeno. Zato se je v sodni praksi in v literaturi uveljavilo stališče, da gre za originarno pridobitev lastninske pravice, saj za te nakupe vpis v zemljiški knjigi ni bil konstitutivne narave. Taka zakonska ureditev je bila posledica zatečenega stanja ob prehodu iz družbene v zasebno lastnino z lastninjenjem in privatizacijo stanovanj, saj je imelo prejšnje favoriziranje družbene lastnine za posledico neurejeno zemljiškoknjižno stanje, ki mnogokrat ni odražalo pravega dejanskega stanja. Kljub temu pa je pravni promet s stanovanji potekal v bistvu brez zadržkov.

9. Pravkar obrazloženo velja tudi za vprašanje nastanka etažne lastnine na stanovanjih. Etažna lastnina je lastnina posameznega dela zgradbe, ki predstavlja samostojno in funkcionalno celoto (stanovanje, poslovni prostor,...) in solastnina skupnih delov. Res je, da je po sedanji ureditvi za njen nastanek potreben pravni posel ali sodna odločba in vpis v zemljiško knjigo (prvi odstavek 107. člena SPZ), vendar je taka ureditev sprejeta zaradi uveljavitve klasičnega koncepta stvarnega prava. Zatečenega stanja glede etažne lastnine novi zakon ni ukinil(1), pač pa je zahteval, da se omogoči pravna ureditev že obstoječih razmerij glede etažne lastnine. Tako na primer v 270. členu SPZ govori o dolžnostih etažnih lastnikov, ki so pridobili etažno lastnino do uveljavitve tega zakona. Revizijsko sodišče ugotavlja, da je zakonodajalec že z več zakoni skušal urediti zemljiškoknjižno stanje in evidenco glede etažne lastnine, vendar gre za zahtevne in dolgotrajne postopke, ki mnogokje še sedaj niso izpeljani. Zmotno je torej toženčevo stališče, da je v obravnavani zadevi glede nastanka etažne lastnine uporabiti le 107. člen SPZ ali celo, da pred tem etažna lastnina ni bila urejena. To materijo sta v prejšnji ureditvi urejala Zakon o pravicah na delih stavb (U. L. SRS, št. 19/76) in Zakon o prometu z nepremičninami (U. L. SRS 19/76, 42/86), kasneje pa je etažna lastnina nastajala zgolj na podlagi dejstva, da v stanovanjski stavbi obstaja več samostojnih funkcionalnih enot in z njihovo prodajo kupcem. Vendar tem prodajam večinoma ni sledila zemljiškoknjižna izvedba oziroma nastavitev E-knjige(2). Za tako, sicer brez pravne podlage nastalo etažno lastnino, se je uveljavil izraz dejanska etažna lastnina. Tako kot se je nudilo sodno varstvo kupcem stanovanj, ki svoje lastninske pravice niso uspeli vpisati v zemljiško knjigo, je sodna praksa sodno varstvo priznavala tudi razmerjem glede dejansko nastale (neformalne, nevknjižene) etažne lastnine. Razlog za tako sodno prakso je, da razmerij, ki so nastala v preteklosti, ni mogoče reševati s sedaj jasno opredeljenimi instituti in pravili stvarnega prava v smislu klasičnega civilnega prava, pač pa je treba upoštevati ureditev v času nastanka pravic, njihovo tranzicijo v nov sistem stvarnega prava in stanje (ne)urejenosti zemljiškoknjižno vpisanih pravic z dejanskim(3).

10. Za obravnavano zadevo povedano pomeni, da je treba šteti tožnico za etažno lastnico, čeprav etažna lastnina za to stavbo v zemljiški knjigi še ni izvedena. V sodni praksi so številni primeri, ko se je ne glede na v zemljiški knjigi neizvedeno etažno lastnino upoštevalo dejansko stanje in nudilo sodno varstvo. V že navedenih odločbah je bila upoštevana dejanska etažna lastnina, ko je šlo za nezakonito odtujitev funkcionalnih zemljišč in skupnih prostorov, ob v zemljiški knjigi neizvedeni etažni lastnini so se upoštevala stvarnopravna upravičenja kupcev več poslovnih prostorov itd. Za sedaj obravnavno zadevo pa je zanimiv primer, v katerem je bilo zavzeto stališče, da predkupne pravice iz 176. člena sedanjega Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1), ki gre prejšnjemu imetniku stanovanjske pravice oziroma sedanjemu najemniku, ni moč pogojevati z vzpostavljeno (oziroma vknjiženo) etažno lastnino(4). Če v zemljiški knjigi vzpostavljena etažna lastnina ni pogoj za predkupno pravico najemnika po 176. členu SZ-1, ni videti nobenega utemeljenega razloga, da bi veljala strožja zahteva za dejanskega etažnega lastnika pri njegovi predkupni pravici iz 124. člena SPZ za nakup drugega stanovanja v isti stavbi. Zato revizijsko sodišče ne sprejema sicer le pogojno nakazanega drugačnega stališča v literaturi, ki se sklicuje samo na argument, da SPZ ureja formalno (pravno vzpostavljeno) etažno lastnino(5).

11. Glede na obrazloženo tožnica ima predkupno pravico po 124. členu SPZ. Zato je treba odgovoriti tudi na drugo dopuščeno vprašanje o pravilnosti odločitve, da je sporazumna razveljavitev prodajne pogodbe s 24. 8. 2010 le navidezna, zaradi česar tožnica še vedno lahko utemeljeno vztraja pri tožbenem zahtevku. V sodni praksi je že sprejeto stališče(6), da mora biti kršitev predkupne pravice podana še v času odločanja, zaradi česar lahko sporazumna razveza sporne prodajne pogodbe pomeni, da je bila kršitev odpravljena in je tožbeni zahtevek po stanju v času odločanja neutemeljen. Najprej revizijsko sodišče pojasnjuje, da stališče izpodbijanih sodb v tej zadevi ni v nasprotju z razlogi sodbe II Ips 858/2008, da kršitve predkupne pravice ni, če stvar ni bila prodana in prenos lastninske pravice ni bil opravljen, kot zatrjuje revizija. V obeh zadevah gre namreč za v bistvenih okoliščinah različni situaciji. V primerjani zadevi je šlo za predkupno pravico solastnika po 66. členu SPZ, katerega solastninska pravica je bila vpisana v zemljiški knjigi. V sedaj obravnavani zadevi gre za predkupno pravico etažnega lastnika po 124. členu SPZ, pri čemer etažna lastnina (še) ni vpisana v zemljiški knjigi, poleg tega pa je ugotovljeno, da sporazum o razveljavitvi sporne pogodbe zaradi svoje navideznosti nima pravnega učinka. Revizijsko sodišče še dodaja, da je tudi sicer predkupna pravica pravica obligacijskega prava, zaradi česar za tožbo predkupnega upravičenca ni potreben prenos lastninske pravice v zemljiško knjigo, saj predkupni upravičenec varstvo potrebuje in uživa že ob sami sklenitvi izpodbijane pogodbe(7).

12. Razlika s primerjano zadevo je tudi v tem, da je v njej tožeča stranka šele na zadnjem naroku navedla, da je sporazumna razveza pogodbe le navidezna, vendar njene trditve niso bile dovolj substancirane, da bi omogočale presojo veljavnosti sporazumne razveze. V sedaj obravnavani zadevi je drugače, tožnica je takoj po prejemu toženčeve vloge s 24. 8. 2010 navedla obširne razloge za svoj ugovor o pravni neučinkovitosti zaradi simuliranega sporazuma, ki sta jih sodišči v dokaznem postopku lahko preverili in ocenili. Ali je konkretna pogodba navidezna, zaradi česar po 50. členu Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) nima učinka, je materialnopravno vprašanje, katerega podlago tvorijo dejanske ugotovitve obeh sodišč. Vanje zaradi prepovedi iz tretjega odstavka 370. člena ZPP ni mogoče posegati, zato so nanje v sedanji fazi postopka vezani revizijsko sodišče in stranke. Ne samo na podlagi vsebine sporazumne razveljavitve in časovnega okvira tega sporazuma, ki sta podrobneje pojasnjena v točki 7 te sodbe, temveč tudi na podlagi ocene izpovedi toženca in njegovega sina, ki nista znala pojasniti logičnih in sprejemljivih razlogov za sporazumno razvezo, je bilo ugotovljeno, da v sporazumu navedeni razlog za prenehanje pogodbe ne drži, da je za toženca stanje enako kot prej in da je bil dejanski namen le tožnici preprečiti uveljavitev predkupne pravice, zaradi česar gre za navidezno pogodbo. Poudarjeno je bilo še, da je bil zapis tega sporazuma v nasprotju s pravnomočno začasno odredbo, ki je tožencu prepovedovala odtujitev in obremenitev spornega stanovanja. Ob takih dejanskih ugotovitvah je tudi po presoji revizijskega sodišča pravilen materialnopravni sklep, da je bila sporazumna razveljavitev prodajne pogodbe le navidezna in zato brez učinka. Ker je bila volja strank sporazumne razveljavitve drugačna od zapisane, ni mogoče pritrditi revizijski tezi, da stališče obeh sodišč razvrednoti institut sporazuma razveljavitve po volji strank oziroma jima odvzema to pravico.

13. Revizijsko sodišče je zato na podlagi 378. člena ZPP zavrnilo toženčevo neutemeljeno revizijo skupaj z njegovimi revizijskimi stroški, o revizijskih stroških tožnice pa je odločilo na podlagi prvega odstavka 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena Zakona o pravdnem postopku in Odvetniške tarife.

Op. št. (1): II Ips 390/2009 Op. št. (2): II Ips 262/2009, II Ips 420/2011, II Ips 83/2009 Op. št. (3): Kot v opombi pod 2 Op. št. (4): II Ips 34/2010 Op. št. (5): Tratar M. in Vrenčur R.: Omejitve lastninske pravice in posebni pravni režimi na nepremičninah, GV založba, Ljubljana 2009, stran 191 Op. št. (6): II Ips 858/2008, II Ips 371/2010 Op. št. (7): II Ips 41/2008