Jedro

Institut predkupne pravice je namenjen usmerjanju prometa s kmetijskimi zemljišči tako, da ostanejo v primarni pridelovalni funkciji v obsegu, ki je potreben za zagotovitev prehranske varnosti prebivalcev Slovenije. Tak cilj je ne le ustavno dopusten, ampak tudi zaželen. Določitev predkupne pravice subjektov, navedenih v prvem odstavku 23. člena ZKZ je primerno sredstvo za dosego zasledovanega cilja, tj. ohranitve pridelovalne funkcije kmetijskih zemljišč, njegova teža pa sorazmerna vrednosti tega cilja. Uzakonitev predkupne pravice sama po sebi ne odvzema razpolagalnega upravičenja kot enega od bistvenih sestavnih delov ustavno zagotovljene lastninske pravice. Določena je le za prodajo kmetijskega zemljišča in se ne dotika drugih oblik razpolaganj. Tudi odločitev o tem, ali in kdaj ter pod kakšnimi pogoji bo prodal svoje zemljišče, ostaja v celoti v lastnikovi sferi. Omejitev posega le v njegovo pravico izbire nasprotne pogodbene stranke. Na tak način urejena predkupna pravica v najmanjši možni meri, potrebni za dosego zasledovanega cilja, omejuje lastninsko pravico lastnikov kmetijskih zemljišč.

Pogodba je sklenjena s trenutkom, ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe pod odložnim pogojem odobritve.

Soglasje pristojne upravne enote je dodaten pogoj k predpostavkam za veljaven nastanek zavezovalnega pravnega posla, ki ga sodišče ne more nadomestiti tako, da bi o tem odločalo kot o predhodnem vprašanju. Kupec pridobi zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila šele potem, ko prodajna pogodba postane veljavna, torej šele po dokončnosti odločbe o odobritvi pravnega posla.

Kupec tako ne more od prodajalca zahtevati ponovne sklenitve prodajne pogodbe (zavezovalnega pravnega posla), ampak lahko le z vmesnim ugotovitvenim zahtevkom zahteva od sodišča, naj ugotovi, da je bila med njima sklenjena pogodba z vsebino, kot izhaja iz ponudbe in sprejema ponudbe.

V primeru zavrnitve zahtevka tožnik zaradi poteka 60 dnevnega roka ne bi mogel več zahtevati odobritve pravnega posla. Zato je revizijsko sodišče zaradi zagotovitve pravne varnosti v tem vmesnem obdobju na podlagi prvega odstavka 380. člena ZPP reviziji ugodilo.

Izrek

Reviziji se delno ugodi in se sodba sodišča druge stopnje spremeni tako, da se po spremembi prvi stavek izreka nadomesti z besedilom: „Pritožbi tožene stranke se delno ugodi in se v I. točki izreka sodbe sodišča prve stopnje doda besedilo: „Prenos lastninske pravice se v zemljiški knjigi na podlagi te sodbe opravi šele potem, ko sklenjeno prodajno pogodbo odobri pristojna upravna enota.“ Sicer se pritožba tožene stranke zavrne in se v izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.“ Sicer se revizija zavrne.

Tožena stranka mora v 15 dneh, od vročitve te sodbe, povrniti tožeči stranki njene revizijske stroške v znesku 1367,64 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila, svoje stroške odgovora na revizijo pa krije sama.

Obrazložitev

1. Tožnik je s tožbo z dne 12. 7. 2007 od sodišča zahteval, naj razsodi, da je toženka dolžna z njim skleniti prodajno pogodbo za kmetijski zemljišči parc. št. 336/4 in 336/5 k.o. ..., plačati davek na promet nepremičnin in mu izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo. Toženkin brat F. R. pa je kot glavni intervenient s tožbo od sodišča primarno zahteval, naj ugotovi, da je s toženko že 25.6.1996 sklenil prodajno pogodbo za sporni nepremičnini, da ju je priposestvoval in mu je toženka dolžna izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo. Podrejeno je zahteval od sodišča, naj ugotovi, da tožnik nima predkupne pravice, da je toženka dolžna skleniti prodajno pogodbo z njim in mu tudi na tej podlagi izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo. Ker je F. R. umrl, so namesto njega v pravdo vstopili njegovi dediči. 2. Sodišče prve stopnje je tožbenemu zahtevku po tožbi ugodilo. Ugotovilo je, da sta parc. št. 336/4 in 336/5 k.o. ... kmetijski zemljišči, da je tožnica dne 16.4.2007 v skladu z določbami Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) na pristojni upravni enoti oddala ponudbo za prodajo teh zemljišč za kupnino 16.750 EUR, da je bila ponudba na upravni enoti objavljena od 16. 4. do 16. 5. 2007, da je tožnik dne 12. 5. 2007 pri upravni enoti podal izjavo o sprejemu ponudbe in je uveljavljal predkupno pravico kot drug kmet, da pa je ponudbo sprejel tudi toženkin brat, ki po ZKZ nima predkupne pravice. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da so bili o sprejemih ponudbe obveščeni vsi trije, da je 21. 6. 2007 tožnik toženko pozval k sklenitvi pogodbe, da toženka pogodbe ni hotela skleniti in je tožnik zato 12. 7. 2007 vložil tožbo. Sodišče prve stopnje je odločilo, da ponudba tožnico veže (1. odstavek 25. člena Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ) in je tožbenemu zahtevku ugodilo. Ker se je toženka sklicevala na to, da je že leta 1996 sklenila prodajno pogodbo za sporni zemljišči z bratom in da je hotela le pravno veljavno urediti to prodajo, je sodišče prve stopnje obrazložilo, da je bila ta prodaja opravljena v nasprotju s kogentnimi določbami ZKZ in je zato nična. Sodišče prve stopnje je tožbo iz intervencijske pravde glede primarnega zahtevka zavrglo, podrejeni zahtevek pa je zavrnilo.

3. Sodišče druge stopnje je pritožbi toženke ugodilo glede odločitve o zahtevku po tožbi in je sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je zahtevek v celoti zavrnilo. Obrazložilo je, da je prodajna pogodba sklenjena že takrat, ko ponudnik prejme obvestilo o sprejemu ponudbe s strani kupca z najboljšim vrstnim redom in da sprejema ponudbe tudi ni mogoče umakniti potem, ko je ponudnik izjavo o sprejemu ponudbe že prejel. Navedlo je, da je pogodba sklenjena pod odložnim pogojem naknadne odobritve s strani pristojne upravne enote, da pa tožnik v prekluzivnem 60-dnevnem roku ni zahteval odobritve. Odločilo je, da tožba ne nadomešča odobritve, da zato pogodba še ni bila veljavno sklenjena in še ni nastala obveznost tožene stranke izstaviti z.k. dovolilo, saj bi bila toženka dolžna zemljiškoknjižno dovolilo izstaviti šele potem, ko bi bil plačan prometni davek (37. člen ZZK-1), izstavljena odobritev upravne enote (38. člen ZZK-1) in plačana kupnina. Pritožbo toženke zoper odločitev o tožbenih zahtevkih iz intervencijske tožbe je višje sodišče zavrglo, pritožbo glavnega intervenienta pa je zavrnilo in je potrdilo odločitev sodišča prve stopnje o zahtevkih iz intervencijske tožbe.

Dopustitev revizije

4. Zoper takšno odločitev sodišča druge stopnje je tožnik vložil predlog za dopustitev revizije in Vrhovno sodišče je s sklepom II DoR 275/2009 revizijo dopustilo v smeri preizkusa materialnopravne pravilnosti stališča sodišča druge stopnje o vprašanju, kdaj je sklenjena pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča s predkupnim upravičencem in posledično o upravičenjih in dolžnostih predkupnega upravičenca po izteku roka za sprejem ponudbe v primeru, ko si prodajalec med postopkom za prodajo kmetijskega zemljišča premisli in z edinim predkupnim upravičencem noče sodelovati v postopku odobritve pravnega posla.

Revizija

5. Na podlagi sklepa o dopustitvi revizije je tožnik zoper odločitev sodišča druge stopnje vložil revizijo. V njej navaja tudi, da je sodišče druge stopnje zagrešilo bistvene kršitve določb pravdnega postopka, ker pa revizija v tem delu ni bila dopuščena, revizijsko sodišče na te ugovore ne odgovarja.

6. Sicer pa tožnik navaja, da ZKZ v 22. členu res govori o tem, da vlogo za odobritev pravnega posla poda kupec, vendar ji je treba priložiti pisno pogodbo, česar pa ni mogoče storiti, če prodajalec takšne pogodbe noče skleniti. Poudarja, da mora biti tudi po 52. členu OZ pogodba sklenjena v pisni obliki in da se po ustaljeni sodni praksi določbe ZKZ razlagajo tako, da mora kupec, ki je pravočasno prejel ponudbo, s prodajalcem v roku 60 dni po izteku roka za sprejem ponudbe skleniti pogodbo in v tem roku pisno pogodbo predložiti upravni enoti v odobritev. Tako sklenjena pogodba je sklenjena pod odložnim pogojem. Če upravna enota posel odobri, je ta sklenjen od trenutka njunega podpisa dalje. Meni, da stališče višjega sodišče ogroža pravno varnost, zlasti takrat, ko ponudbo sprejme več upravičencev z enakim vrstnim redom. Tožnik opozarja, da je sodna praksa neenotna glede vprašanja, kakšne zahtevke ima sprejemnik ponudbe, kadar ponudnik noče skleniti pogodbe o prodaji kmetijskega zemljišča. Navaja, da so sodišča v zadevah VSL II Cp 68/2003, II Ips 508/2004, I Cp 93/2001 in II Ips 57/2003 zavzela stališče, da je treba skleniti še pisno pogodbo in da enako izhaja iz sodb upravnega sodišča U 357/2008, U 2447/2007 in U 2233/2008. Tožnik meni, da je Vrhovno sodišče sicer res zavzelo drugačno stališče v zadevi II Ips 835/2007, vendar opozarja, da je to diametralno nasprotno stališču, zavzetem v sodbi II Ips 433/2006. Tožnik meni, da s sprejemom ponudbe nastane za prodajalca le zaveza, da upoštevaje 23. člen ZKZ z osebo, ki je sprejela ponudbo, sklene prodajno pogodbo v pisni obliki skladno s 52. členom OZ pod pogoji iz ponudbe in se pri tem sklicuje na pravno mnenje iz leta 1984 (Poročilo 1/84). Poudarja, da je Vrhovno sodišče v zadevi II Ips 835/2007 sicer navedlo, da ni vezano na to pravno mnenje, ker se to nanaša na ZKZ iz leta 1979, vendar meni, da ni pojasnilo v čem se sedaj pravna ureditev bistveno razlikuje od tedanje. Meni, da je Vrhovno sodišče v odločbi II Ips 835/2007 arbitrarno odstopilo od siceršnje prakse in da temu stališču tudi Višje sodišče ne bi smelo slediti. Poudarja, da tožnik ne more zahtevati odobritve pravnega posla dokler ne iztoži pisne pogodbe in opozarja, da tudi Upravno sodišče stoji na stališču, da v tem primeru 60-dnevni rok teče od pravnomočnosti sodbe dalje. Opozarja, da sodba v tem primeru ne nadomešča odobritve pravnega posla ampak mora tožnik sodbo predložiti v odobritev upravni enoti in se sklicuje na odločbe U 357/2008, U 2447/2007 in U 2233/2008 in U 2322/2005. Predlaga, naj revizijsko sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da pritožbo toženke zavrne in potrdi sodbo sodišča prve stopnje, toženi stranki pa v plačilo naloži tudi vse pravdne stroške.

Odgovor na revizijo

7. Sodišče je revizijo vročilo toženi stranki, ki je nanjo odgovorila. Meni, da je ustavno skladna razlaga določb ZKZ takšna, da ponudnik kljub objavi ponudbe lahko od ponudbe še odstopi, saj bi šlo v nasprotnem primeru za poseg v ustavno varovano lastninsko pravico ponudnika. Toženka opozarja, da ZKZ glede na namen določb, lahko sili lastnika k prodaji zemljišča le, če sam ne obdeluje zemlje, da pa je ona hotela zemljišče prodati bratu, ki bo zemljo obdeloval. Poudarja, da gre za družinsko kmetijo, ki ima zanjo poseben pomen in ji ni vseeno kdo jo kupi. Zato meni, da bi moralo sodišče tožbeni zahtevek tožnika zavrniti. Toženka pa tudi meni, da je v primeru, če bi sodišče štelo, da jo ponudba veže, nepravilen dajatveni zahtevek na sklenitev pogodbe, saj bi tožnik lahko od sodišča zahteval le ugotovitev, da je bila pogodba sklenjena. Toženka poudarja, da je zahtevi po pisni obliki zadoščeno že z s tem, da sta ponudba in sprejem ponudbe pisni (III Ips 17/2003 , III Ips 31/2004, II Ips 205/2007 in II Ips 835/2007), da pa bi tožnik moral vseeno zaprositi za odobritev in zahtevi priložiti ponudbo in sprejem ponudbe. Toženka meni, da ima v primeru, če je več predkupnih upravičencev z enakim vrstnim redom, prednost tisti, ki je prvi oddal sprejem ponudbe. Poudarja, da bi sodišče moralo ugotavljati, ali tožnik sploh izpolnjuje pogoje, saj je avtoprevoznik, in opozarja, da je sprožila postopek pred upravnim organom in je upravno sodišče s sodbo I U 365/2009 z dne 13. 7. 2010 odločilo, da mora pristojni organ pred odločitvijo o odobritvi pravnega posla preveriti, ali je imel sprejemnik ponudbe ob sprejemu status kmeta. Toženka navaja, da v obravnavani zadevi sploh še ni bila podana zahteva za odobritev in bo to potrebno tudi, če bo izdana sodba, da pa ni izključeno, da se to ugotavlja tudi v sodnem postopku. Toženka opozarja, da bi se v primeru, če ne bi bila potrebna še odobritev upravnega organa, tudi v primeru pravnomočne sodbe, lahko stranki temu izognili tako, da tožena stranka ne bi odgovorila na tožbo in bi prišlo do izdaje zamudne sodbe. Toženka meni, da se zemljiškoknjižno dovolilo lahko izstavi šele po odobritvi pravnega posla s strani upravne enote in opozarja, da upravne odločbe, na katere se sklicuje tožnik, za obravnavano zadevo niso pravno pomembne. Sicer pa meni, da je tožnik rok za odobritev pravnega posla zamudil, saj je ta potekel 60 dni potem, ko je prejel obvestilo o vrstnem redu. Predlaga, naj revizijsko sodišče revizijo kot neutemeljeno zavrne.

8. Revizija je delno utemeljena.

O vezanosti na pravno mnenje iz leta 1984

9. Neutemeljen je ugovor tožnika, da bi morali sodišči pri odločitvi še vedno upoštevati pravno mnenje iz leta 1984 (Poročilo o sodni praksi VS SRS, št. 1/84). To mnenje je bilo sprejeto na podlagi tedaj veljavnega ZKZ (Ur. l. SRS, št. 1/79 in 11/81, v nadaljevanju ZKZ/79). V njem je bilo zavzeto stališče, (1) da je ponudba po ZKZ zavezujoča, vendar pa pogodba še ni sklenjena s sprejemom ponudbe, (2) da ima zato predkupni upravičenec, s katerim prodajalec noče skleniti pogodbe, zahtevek za sklenitev pogodbe in za izstavitev zemljiškoknjižne listine ter (3) da predkupni upravičenec v primeru, ko je ponudnik odsvojil zemljišče drugemu, lahko zahteva razveljavitev te pogodbe in sklenitev pogodbe z njim. V letu 1996 (Ur. l. RS, št. 59/96) je bil sprejet nov ZKZ. Ustavno sodišče je z odločbo U-I-266/98 z dne 28. 2. 2002 razveljavilo celotno poglavje o prometu s kmetijskimi zemljišči z odložnim rokom enega leta (Ur. l. RS, št. 27/2002). Zakon o spremembah in dopolnitvah ZKZ (Ur. l. RS, št. 36/2003), ki je na novo uredil postopek prodaje kmetijskih zemljišč, je ohranil institut prednostnih upravičencev (sedaj imenovanih predkupni upravičenci) pri prodaji kmetijskih zemljišč in obveznost javne objave ponudbe, vendar je drugače uredil postopek, ki sledi sprejemu ponudbe, kar bo podrobneje razloženo v nadaljevanju. V noveli je zakonodajalec upošteval tudi uveljavitev Stvarnopravnega zakonika (Ur. l. RS, št. 87/2002), ki je dosledneje razmejil zavezovalni od razpolagalnega pravnega posla.

O vezanosti na ponudbo

10. Neutemeljen je tudi ugovor tožene stranke v odgovoru na revizijo, da je razlaga določb ZKZ, po kateri je ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča zavezujoča, v nasprotju z ustavno varovano lastninsko pravico ponudnika.

11. Po 20. členu ZKZ mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo, torej predlog za sklenitev pogodbe, ki vsebuje vse bistvene sestavine pogodbe, izročiti pristojni upravni enoti. Upravna enota mora ponudbo objaviti na oglasni deski in na enotnem državnem portalu E-uprave. Vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano zemljišče, mora v 30 dneh od objave ponudbe na oglasni deski, prodajalcu in upravni enoti poslati pisno izjavo o sprejemu ponudbe. O odobritvi sklenjenega pravnega posla po 22. členu ZKZ odloča upravna enota v postopku odobritve, upoštevajoč zakonske predpostavke, v okviru katerih zakon določa tudi predkupne upravičence in njihov vrstni red, če predkupno pravico uveljavlja več oseb (23. člen ZKZ). Kadar nihče od predkupnih upravičencev svoje pravice ne uveljavlja, lahko prodajalec proda zemljišče vsakomur, ki je sprejel ponudbo pravočasno in na predpisan način, če sklenjeno pogodbo odobri upravna enota v skladu z 22. členom ZKZ.

12. Zakonodajalec je torej tudi v novi ureditvi prodaje kmetijskih zemljišč ohranil institut predkupne pravice in med več skupinami predkupnih upravičencev določil vrstni red. Taka omejitev ne pomeni prekomernega posega v ustavno zagotovljeno lastninsko pravico (33. člen Ustave). Izhajajoč iz obrazložitve zakona je institut predkupne pravice namenjen usmerjanju prometa s kmetijskimi zemljišči tako, da ostanejo v primarni pridelovalni funkciji v obsegu, ki je potreben za zagotovitev prehranske varnosti prebivalcev Slovenije(1). Tak cilj je ne le ustavno dopusten, ampak tudi zaželen. Zakonodajalcu je z Ustavo dana naloga posebnega varstva kmetijskih zemljišč (drugi odstavek 71. člena Ustave). Določitev predkupne pravice subjektov, navedenih v prvem odstavku 23. člena ZKZ (solastnik, kmet mejaš, zakupnik zemljišča, drug kmet, kmetijska organizacija in Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije) je primerno sredstvo za dosego zasledovanega cilja, tj. ohranitve pridelovalne funkcije kmetijskih zemljišč, njegova teža pa sorazmerna vrednosti tega cilja. Uzakonitev predkupne pravice sama po sebi ne odvzema razpolagalnega upravičenja kot enega od bistvenih sestavnih delov ustavno zagotovljene lastninske pravice. Določena je le za prodajo kmetijskega zemljišča in se ne dotika drugih oblik razpolaganj. Tudi odločitev o tem, ali in kdaj ter pod kakšnimi pogoji bo prodal svoje zemljišče, ostaja v celoti v lastnikovi sferi. Omejitev posega le v njegovo pravico izbire nasprotne pogodbene stranke. Na tak način urejena predkupna pravica v najmanjši možni meri, potrebni za dosego zasledovanega cilja, omejuje lastninsko pravico lastnikov kmetijskih zemljišč(2).

13. Z zakonom predpisan postopek prodaje služi dejanski uveljavitvi predkupnega upravičenja. Že v pravnem mnenju, sprejetem leta 1984, je bilo zavzeto stališče, da ponudba, dana za prodajo kmetijskega zemljišča na podlagi tedanjega zakona, ponudnika veže ves čas do izteka roka za sprejem ponudbe, in da ponudnik vezanosti na ponudbo ne more izključiti. Ureditev v veljavnem ZKZ se v tem pogledu od tedanje ureditve ne razlikuje. Uporabljen je enak izraz, kot ga uporablja OZ kot splošni predpis, ki ureja sklepanje pogodb. Njena vsebina se ne razlikuje od ponudbe po OZ – vsebovati mora vse bistvene sestavine pogodbe. Naslovljena je na določen krog predkupnih upravičencev. Upoštevaje vse navedeno ni razlogov za odstop od stališča, sprejetega v pravnem mnenju iz leta 1984, da je ponudnik na dano ponudbo vezan. Ker tudi veljavni ZKZ določa rok za sprejem ponudbe, ponudnik svoje vezanosti v razmerju do predkupnih upravičencev ne more izključiti v smislu prvega odstavka 25. člena OZ. Z možnostjo izključitve vezanosti na ponudbo bi se izjalovil pomen predkupne pravice.

Kdaj je pogodba sklenjena

14. Vrhovno sodišče je že v zadevi II Ips 835/2007 zavzelo in utemeljilo stališče, da je s trenutkom, ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe, pogodba (v smislu zavezovalnega pravnega posla) sklenjena pod odložnim pogojem odobritve. Ker ZKZ – kot poseben zakon – ne ureja trenutka sklenitve pogodbe, je treba uporabiti splošna pravila obligacijskega prava. V skladu s prvim odstavkom 21. člena OZ je pogodba sklenjena, ko ponudnik prejme od druge stranke izjavo, da ponudbo sprejema. Razlog za drugačno stališče, kot je bilo zavzeto v pravnem mnenju iz leta 1984, je v sprejemu SPZ in v drugačni zakonski ureditvi postopka prodaje kmetijskih zemljišč. SPZ je v 40. členu dosledneje izpeljal načelo ločevanja med zavezovalnim in razpolagalnim pravnim poslom in s tem tudi ostrejšo razmejitev med obligacijskim in stvarnim pravom. Po 40. členu SPZ je najprej potreben takoimenovani zavezovalni pravni posel, to je obligacijskopravna pogodba, s katero se ustvari obveznost prenosa lastnine, ta pa se izvrši šele z razpolagalnim pravnim poslom, ki je pravni posel stvarnega prava(3). Pomembno je tudi, da po sedanji pravni ureditvi pristojna upravna enota ne izdaja le potrdila o tem, da je bil postopek objave ponudbe pravilno izpeljan (27. člen ZKZ/79), ampak je soglasje pristojne upravne enote dodaten pogoj k predpostavkam za veljaven nastanek zavezovalnega pravnega posla(4), ki ga sodišče ne more nadomestiti tako, da bi o tem odločalo kot o predhodnem vprašanju. Zato toženka nima prav, ko navaja, da bi moralo sodišče ugotavljati, ali je imel tožnik ob sprejemu ponudbe status kmeta in s tem položaj predkupnega upravičenca. O tem vselej odloča pristojna upravna enota v postopku odobritve pravnega posla. Iz navedenega tudi sledi, da je pravilna razlaga, da kupec pridobi zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila šele potem, ko prodajna pogodba postane veljavna, torej šele po dokončnosti odločbe o odobritvi pravnega posla (224. člen ZUP).

O upravičenjih in dolžnostih predkupnega upravičenca po izteku roka za sprejem ponudbe

15. Pravilno je torej stališče sodišča druge stopnje, da kupec ne more od prodajalca zahtevati ponovne sklenitve prodajne pogodbe (zavezovalnega pravnega posla), ampak lahko le z vmesnim ugotovitvenim zahtevkom zahteva od sodišča, naj ugotovi, da je bila med njima sklenjena pogodba z vsebino, kot izhaja iz ponudbe in sprejema ponudbe.

16. Po prvem odstavku 22. člena ZKZ mora oseba, ki sklene pravni posel z lastnikom nepremičnine, vlogi za odobritev pravnega posla priložiti sklenjeno pogodbo o pravnem poslu. Praviloma bosta ponudnik in sprejemnik ponudbe, ki ima med prednostnimi upravičenci najboljši vrstni red, sestavila pisno listino o sklenjeni pogodbi. Tožnik pravilno opozarja, da je bila v primerih, ko je ponudnik to odklonil, ob vložitvi tožbe v tej zadevi prevladujoča praksa sodišč in upravnih organov, da mora predkupni upravičenec pred vložitvijo vloge za odobritev pravnega posla najprej iztožiti sklenitev pogodbe in izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila v pravdnem postopku, pristojna upravna enota pa je v tem primeru štela, da rok za vložitev zahteve za odobritev začne teči šele od pravnomočnosti sodbe(5).

17. Vrhovno sodišče je v sodbi X Ips 365/2010 z dne 9. 6. 2011 spremenilo to stališče in je odločilo, da zato, ker je pravni posel sklenjen že s sprejemom ponudbe, vlogi za odobritev pravnega posla ni treba predložiti sklenjene pogodbe o pravnem poslu, ampak zadošča sklic na sprejem ponudbe(6). Vendar pa to seveda pomeni, da mora sprejemnik ponudbe zahtevo v skladu z prvim odstavkom 22. člena ZKZ vložiti v 60 dneh od poteka 30 dnevnega roka, ki začne teči z dnevom, ko je bila ponudba objavljena na oglasni deski upravne enote.

18. Tožnik v skladu s prevladujočo sodno prakso v 60 dnevnem roku ni vložil zahteve za odobritev pravnega posla, ampak tožbo za sklenitev pogodbe in izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. V primeru zavrnitve zahtevka tožnik zaradi poteka 60 dnevnega roka ne bi mogel več zahtevati odobritve pravnega posla. Zato je revizijsko sodišče zaradi zagotovitve pravne varnosti v tem vmesnem obdobju na podlagi prvega odstavka 380. člena ZPP reviziji ugodilo. Sodbo sodišče druge stopnje je spremenilo tako, da je pritožbo tožene stranke v pretežnem delu zavrnilo in je potrdilo odločitev o utemeljenosti zahtevka za sklenitev pogodbe, plačilo davka in izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. Pritožbi tožene stranke je ugodilo le toliko, da je v izreku sodišča prve stopnje dodalo, da se prenos lastninske pravice v zemljiški knjigi na podlagi te sodbe opravi šele potem, ko sklenjeno prodajno pogodbo odobri pristojna upravna enota. Z ugoditvijo zahtevku za sklenitev pogodbe je tožniku omogočeno, da v 60 dneh od pravnomočnosti odločbe pred upravno enoto zahteva odobritev pravnega posla.

19. Revizijsko sodišče še dodaja, da višje sodišče nima prav, ko navaja, da bi tožnik lahko zahteval izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila le, če bi izkazal, da je že plačal kupnino in če bi izkazal plačilo davka na promet z nepremičninami. Prodajalec sicer sme v pravdi uveljavljati ugovor neplačane kupnine in v tem primeru se o tem odloči po pravilih o sočasni izpolnitvi (101. člen OZ). Ob navedenih posebnih okoliščinah tega vmesnega obdobja, ko se sodna praksa spreminja, je s potrditvijo sodbe o ugoditvi zahtevku za sklenitev pogodbe varovan tudi položaj toženke v zvezi z njenim zahtevkom za plačilo kupnine. Tožnikova obveznost plačila kupnine tako nastane šele ob pravnomočnosti sodbe in takrat toženka tudi pridobi zahtevek za plačilo kupnine. Plačilo davka na promet z nepremičninami pa je pogoj za vpis pridobitve lastninske pravice v zemljiško knjigo (39. člen ZKZ-1), ne pa za ugoditev zahtevku za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila.

10. Ugovor toženke, da je napačna ugotovitev sodišča prve stopnje, da je nesporno, da sta parc. št. 336/4 in 336/5 k.o. ... kmetijski zemljišči, predstavlja nedovoljeno revizijsko novoto. Iz listin v spisu je razvidno, da toženka in glavni intervenient v postopku pred sodiščem prve stopnje tega dejstva nista nikdar prerekala. Pravilno pa je tudi stališče sodišč prve in druge stopnje, da je nična prodajna pogodba, pri sklenitvi katere pogodbeni stranki nista upoštevali kogentnih določb ZKZ o postopku prodaje kmetijskih zemljišč (103. člen ZOR).

21. Če sodišče spremeni odločbo, zoper katero je bilo vloženo pravno sredstvo, ali če to odločbo razveljavi in tožbo zavrže, odloči o stroških vsega postopka (drugi odstavek 165. člena ZPP). Ker je sodišče druge stopnje kljub ugoditvi pritožbi tožene stranke odločilo, da pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka, v to odločitev ni bilo treba posegati. Tožnik je z revizijo v pretežnem delu uspel, zato mu mora po prvem odstavku 165. člena ZPP in prvem odstavku 154. člena ZPP toženka povrniti njegove stroške revizijskega postopka v znesku 1367,648 EUR (300 točk po 0,46 EUR za predlog za dopustitev revizije, kar znaša 138 EUR, 900 točk po 0,46 EUR za revizijo, kar znaša 414 EUR, 2 % mat. stroškov, kar znaša 11,04 EUR, od vsega skupaj 20 % DDV, kar zanaša 112,608 in takse za predlog za dopustitev revizije in revizijo v skupnem znesku 692 EUR) z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Pri tem je Vrhovno sodišče v skladu z določilom 41. člena sedaj veljavnega Zakona o odvetniški tarifi uporabilo prej veljavno Odvetniško tarifo (v nadaljevanju OT). Ker pa ta tarifa plačila za sestavo predloga za dopustitev revizije ni predvidevala (storitev je namreč postala aktualna šele z novelo ZPP-D), je v skladu s šestim odstavkom 4. člena OT delo odvetnika ovrednotilo po 3. točki tar. št. 19, saj v njej ovrednoteno storitev po merilih iz 3. člena OT ocenjuje za podobno storitev. Na podlagi zgoraj navedenih določb ZPP pa tožena stranka tudi sama krije svoje stroške odgovora na revizijo .

Op. št. (1): Predlog Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ-B), Poročevalec DZ, št. 23/2003, str. 41. Op. št. (2): Táko stališče ne nasprotuje stališču Ustavnega sodišča v odločbi U-I-266/98, da široko zastavljena predkupna pravica znatno utesnjuje razpolaganje lastnikov, ki žele svoja kmetijska zemljišča prodati (24. točka obrazložitve). Iz konteksta obrazložitve je razvidno, da je bila navedena ocena dana ob upoštevanju tedanje zakonske ureditve, ki je na eni strani znatno omejevala prodajalčevo pravico glede določitve cene zemljišča, na drugi strani pa je določala drugačen krog prednostnih upravičencev kot veljavni ZKZ. Poleg tega Ustavno sodišče – zaradi odsotnosti navedb pobudnikov v tej smeri – ni opravilo presoje o skladnosti instituta predkupne pravice po tedaj veljavnem ZKZ z Ustavo.

Glej tudi M. Juhart, Zakonita predkupna pravica, Pravni letopis, Inštitut za primerjalno pravo, Ljubljana, 2009, str. 79-80. Op. št. (3): PriA. A. Juhart in ostali, Stvarno pravo, GV, Ljubljana 2007, str. 222. Op. št. (4): Prim. V. Kranjc v N. Plavšak in drugi, Obligacijski zakon s komentarjem, 1. knjiga, GV, Ljubljana 2003, str. 221. Op. št. (5): Tako odločbe Upravnega sodišča U 2447/2007 (26. 8. 2008), U 2322/2005 (5. 9. 2006), U 2233/2008 (20. 10. 2009), U 2447/2007 (26. 8. 2008), I U 1474/2009 (22. 6. 2010), II U 59/2010 (22. 9. 2010) in III U 75/2010 (8. 4. 2011) in odločbe sodišč VSM I Cp 10/2009 (10.2.2009), VSM I Cp 278/2009 (10. 3. 2009), VSM I Cp 195/2009 (24. 3. 2009), VSL II Cp 2344/2007 (9. 9. 2009), VSL I Cp 4511/2009 (3. 3. 2010), VSL II Cp 736/2010 (3. 3. 2010), VSL II Cp 835/2010 (15. 4. 2010), VSL III Cp 2897/2010 (2. 12. 2010), VSL I Cp 3290/2010 (3. 12. 2010), VSL I Cp 3889/2010 (2. 3. 2011), VSL I Cp 3819/2010 (23. 3. 2011).

Op. št. (6): Glej tudi F. Krivec, O sodnem varstvu sprejemnika ponudbe pri prodaji kmetijskih zemljišč – tretjič, PP, št.1/2011, str. 16.