Jedro

Določbe ZKZ o sklepanju pogodb za prodajo kmetijskih zemljišč je mogoče razlagati edino tako, da je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena s sporazumom o bistvenih sestavinah pogodbe, torej takrat, ko ponudnik prejme izjavo kupca z najboljšim vrstnim redom o sprejemu ponudbe.

Izrek

Pritožbi se delno ugodi in izpodbijana sodba v točki I. izreka spremeni tako, da se zavrne tožbeni zahtevek za sklenitev prodajne pogodbe za parc. št. 336/4 in 336/5 k.o. Š. in izstavitev brezpogojnega overjenega zemljiškoknjižnega dovolila za vknjižbo tožnika kot lastnika navedenih nepremičnin, v točki III.1. In III.2. glede stroškov pa tako, da vse pravdne stranke krijejo vsaka svoje stroške.

Pritožba toženke zoper točko II. izreka sodbe se zavrže. Pritožba tožeče stranke po intervencijski tožbi zoper točko II. izreka sodbe pa se zavrne in v tem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Pravdne stranke krijejo vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbi je sodišče prve stopnje toženki naložilo sklenitev prodajne pogodbe za parc. št. 336/4 (njiva 1278 m2, sadovnjak 569 m2, travnik 1267 m2, stanovanjska stavba 75 m2 in gospodarsko poslopje 43 m2) in 336/5 (travnik 2104 m2) k. o. Š. za kupnino 16.750,00 EUR, plačilo prometnega davka in izstavitev brezpogojnega overjenega zemljiškoknjižnega dovolila za vknjižbo tožnika kot lastnika navedenih nepremičnin (točka I. izreka), zavrglo intervencijsko tožbo v delu, v katerem so tožniki te tožbe uveljavljali primarni tožbeni zahtevek za ugotovitev obstoja veljavno sklenjenega pravnega posla med F. R. (pravnim prednikom tožnikov) in toženko dne 25.6.1996 s predmetom prodaje kmetijskih zemljišč - parc. št. 336/4 in 336/5 k.o. Š. – ter je navedena zemljišča F. R. priposestvoval (točka 1. primarnega tožbenega zahtevka) in izstavitve zemljiškoknjižne listine za vknjižbo F. R. kot lastnika navedenih nepremičnin (točka 2. primarnega tožbenega zahtevka - točka II.1. izreka) in zavrnilo podrejena tožbena zahtevka intervencijske tožbe, s katerima so tožniki te tožbe uveljavljali ugotovitev, da tožnik nima predkupne pravice za nakup parc. št. 336/4 in 336/5 k.o. Š. in da je toženka s F. R. dolžna skleniti prodajno pogodbo za kmetijska zemljišča - parc. št. 336/4 in 336/5 k.o. Š. - ter izstaviti zemljiškoknjižno listino za vknjižbo F. R. kot lastnika navedenih nepremičnin (točka II.2. izreka).

Toženki je naložilo (točka III.1. izreka), da tožniku povrne pravdne stroške v znesku 2.251,12 EUR s pripadki, tožnikom intervencijske tožbe pa (točka III.2. izreka), da tožniku povrnejo pravdne stroške v znesku 414,23 EUR s pripadki.

Zoper sodbo se pritožujejo toženka in tožniki s predlogom, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo ustrezno spremeni, podrejeno pa jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje drugemu sodniku. Navajajo, da ni nesporno, da so vse nepremičnine kmetijsko zemljišče, saj to zemljišče ni zemljišče pod stavbama in okoli stavb, kot tudi ne dvorišče, kar je razvidno iz lokacijske informacije z dne 30.3.2007 v spisu. Kmetijsko zemljišče je le del parcele št. 336/4, ostalo je stavbno zemljišče. Stavbi in zemljišče po stavbami ter dvorišče pa ne more biti predmet uveljavljanja predkupne pravice. Napačna je tudi ugotovitev, da ima tožeča stranka predkupno pravico. Ne zatrjuje, niti dokazuje, da bi hkrati s podajo izjave, da želi kupiti nepremičnine, tudi plačala kupnino, kot to zahteva Obligacijski zakonik (OZ). Tožnik bi poleg predkupne pravice moral dokazati tudi njeno uveljavljanje. Sodišče se je od tega distanciralo in svojo odločitev oprlo le na odločbi UE Ljubljana, z dne 13.8.1998 in 25.11.2008. Odločba z dne 25.11.2008 pa tudi ni pravnomočna, zato sodišče nanjo svoje odločitve ne more opirati (ta odločba tudi ni bila izdana v postopku uveljavljanja predkupne pravice za konkretne nepremičnine). Napačno je tudi stališče sodišča glede statusa kmeta po določbah Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ). Napačna je tudi odločitev o neugotavljanju pogojev tožnika kot predkupnega upravičenca. Pri tem ni mogoče mimo dejstva, da se tožnik preživlja z avtoprevozništvom, bivališče pa ima oddaljeno okrog 50 km, kar jasno kaže, da tožnik zemljišča ne kupuje kot kmet za izvajanje kmetijske dejavnosti, pač pa gre za naložbo. Pri presoji predkupne pravice, pa je sodišče tudi popolnoma spregledalo določbe 507. do 513. člena OZ. Zato bi sodišče tožbeni zahtevek tožnika moralo zavrniti. Napačna je tudi ugotovitev trdnosti ponudbe glede na določbe ZKZ. Sodišče ne pojasni, zakaj naj bi bilo sklicevanje na 3. odst. 22. člena OZ neutemeljeno, saj okoliščin, ki bi izključevale uporabo 3. odst. 22. člena OZ, ni najti. Sodišče je odločanje poenostavilo in pri odločanju uporabilo predpostavke, ki niso bile izkazane. Razlaga, da je lastnik kmetijskega zemljišča dolžan prodati le-to komerkoli, ki se javi na objavo, je tudi v nasprotju z ustavno zajamčeno pravico do zasebne lastnine. Lastnik ima pravico izbrati, komu bo svojo nepremičnino prodal. Sicer bi šlo za razlastitev mimo pravil in pogojev zanjo. Sodišče daje tudi napačen poudarek nezapisanemu dejstvu, da je kupec že znan. Glede zavržene tožbe po intervencijski tožbi (v pritožbi napačno navedeno kot nasprotni tožbi), je sodišče spregledalo, da tožniki zahtevajo ugotovitev pravnega razmerja (obstoja razpolagalnega posla) med toženko in pravnim prednikom tožnikov ter posledično zahtevo za vpis lastninske pravice na ime F. R. Z dajatvenim zahtevkom pa tožniki zahtevajo, da se poleg pogodbe - potrdila z dne 25.6.1996 - izstavi še zemljiškoknjižno dovolilo, saj pogodba (navedeno potrdilo), ni sposobna za zemljiškoknjižni vpis. Sodišče je neutemeljeno zavrnilo zahtevek tožnikov, saj je bilo v postopku dokazano, da sta toženka in F. R. sklenila pogodbo o prodaji kmetije ter da je bila ta realizirana. F. R. je namreč toženki plačal kupnino po tej pogodbi, toženka pa mu je izročila kmetijo. Sodišče svojo odločitev utemeljuje nenavadno in arbitrarno, ko ugotavlja, da naj bi F. R. najel kredit. Glede tega pa ni bilo v celotnem postopku nobenih navedb. Tožniki so povedali, da so očetu posodili denar, ugotovitev o neverodostojnosti izpovedb tožnikov pa predstavlja neprimerno vrednostno oceno sodnice. Namesto da bi sodišče zaslišalo predlagane priče o tem, ali je F. R. od leta 1996 dalje ravnal kot lastnik zemljišča, je postavilo še eno nenavadno hipotezo, da kupnina ni bila plačana, ker toženka ni dokazala, da bi v tistem času res kupovala stanovanje in je navedeni denar potrebovala. Nakup stanovanja nikoli ni bil sporen, zato ni jasno, zakaj bi toženka morala to dokazovati. Sodišče tudi napačno meni, da je pogodba (potrdilo z dne 25.6.1996) nična, saj tedaj veljavni ZKZ v 27. členu govori o objavi nameravane prodaje in ne o ničnosti. Tudi v drugih členih takrat veljavnih ZKZ ne določa ničnosti prodaje, pač pa izpodbojnost (30. člen). Ugotovitev sodišča, da se določbe 30. člena takrat veljavnega ZKZ nanašajo le na primere, ko je bila opravljena objava, nima podlage v zakonu. Sicer pa je zaradi realizacije potekla tudi priposestvovalna doba, zato bi sodišče moralo zahtevku po nasprotni tožbi ugoditi.

Na pritožbo je obširno odgovoril tožnik s predlogom, da jo pritožbeno sodišče zavrne. Navaja, da pritožniki v pritožbi prvič navajajo, da predmet prodaje niso bila kmetijska zemljišča in gre torej za nedopustno pritožbeno novoto. Poleg tega za take trditve niso ponudili dokazov, medtem ko iz lokacijskih informacij izhaja, da sta del parcele št. 336/4 in parc. št. 336/5 k.o. Š. kmetijska zemljišča. Opozarja tudi, da je toženka sama navedla, da je že sklenila veljaven zavezovalni pravni posel prodaje kmetijskih zemljišč za parc. št. 336/4 in 336/5 k.o. Š. s svojim bratom dne 25.6.1996, da pa je glede na zemljiškoknjižno stanje res še vedno lastnica navedenih nepremičnin. Enako je navajal pravni prednik sedanjih tožnikov in tudi sam zahteval, naj prodajalka z njim sklene prodajno pogodbo za navedene parcele (1. odst. na 4. strani intervencijske tožbe). Zato je sodišče pravilno zaključilo, da je med strankami nesporno, da so predmet prodaje kmetijska zemljišča. To pa nenazadnje dokazuje tudi toženkina ponudba na Upravno enoto. Predkupno pravico, ki jo tožnik ima na podlagi 23. člena ZKZ, je tudi pravilno uveljavljal in je napačno stališče pritožnikov glede tožnikovega statusa. Sodišče je prepričljivo tudi obrazložilo, zakaj je ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča dana po ZKZ trdna ponudba. Takšna ureditev, kot jo navajajo pritožniki, pa bi bila neživljenjska in bi pomenila prekomeren poseg v lastninsko pravico. Ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije je po naravi zavezujoča (trdna), zato mora prodajalec, ki tega ne želi, to jasno izraziti, kot to omogoča 1. odst. 25. člena OZ. Ko se lastnik kmetijskih zemljišč odloči za prodajo (v tej odločitvi je svoboden), zakon določa pogoje prodaje, zato ne gre za nesorazmeren poseg v pravico do zasebne lastnine. Sodišče je tudi prepričljivo obrazložilo, zakaj je primarni zahtevek po intervencijski tožbi zavrglo, podrejenega pa zavrnilo. Tudi v primeru, da bi intervenient svoj primarni zahtevek postavil pravilno, bi sodišče moralo tak zahtevek zavrniti, kar bi se v nasprotnem obšlo kogentne zakonske določbe o prometu s kmetijskimi zemljišči, kmetijami in gozdovi. Meni tudi, da se potrdilo o prejemu kupnine z dne 25.6.1996 ne more šteti za pogodbo, kolikor pa za pogodbo gre, je le-ta nična, saj je bila sklenjena v nasprotju s kogentnimi predpisi takrat veljavnega ZKZ. Le-ta je v 29. členu določal, da sta overitev pogodbe (podpisa) in zemljiškoknjižni prenos možna le na podlagi potrdila pristojnega krajevnega urada (ali občinskega upravnega organa), da so bile upoštevane določbe o objavi ponudbe in poteku rokov za uveljavljanje prednostne pravice do nakupa. Veljavnost prodajne pogodbe je bila tako odvisna od akta upravnega organa, ki ima po svoji vsebini značaj odobritve pravnega posla, ki učinkuje enako kot odložni pogoj. Zato je odločitev sodišča pravilna.

Pritožba toženke in tožnikov je delno utemeljena, pritožba toženke zoper točko II. izreka sodbe pa ni dopustna.

Glede pritožbe toženke in tožnikov (kot intervenientov) zoper točko I. izreka sodbe: Ugotovitve, ki so za odločanje pritožbenega sodišča pritožbi toženke in tožnikov kot intervenientov zoper odločitev o tožbenih zahtevkih tožnika v tej zadevi pomembne in so pravzaprav nesporne, so naslednje: a) toženka je zemljiškoknjižna lastnica parc. št. 336/4 (njiva 1278 m2, sadovnjak 569 m2, travnik 1267 m2, stanovanjska stavba 75 m2 in gospodarsko poslopje 43 m2) in 336/5 (travnik 2104 m2) k.o. Š.; b) toženka je 16.4.2007 v skladu z 20. členom Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) dala ponudbo za prodajo navedenih (kmetijskih) zemljišč; c) izjavo o sprejemu ponudbe sta po 21. členu ZKZ dala tožnik (kot kmet in izrecno s tem predkupni upravičenec po 23. členu ZKZ) in F. R. (ki ni imel predkupne pravice), toženkin brat (ki je nato vložil intervencijsko tožbo (za glavno intervencijo) in med pravdo umrl – pravni prednik tožnikov); o navedenem so bili vsi udeleženci pisno seznanjeni; e) po sprejemu ponudbe toženka s tožnikom ni hotela skleniti prodajne pogodbe in tožnik je v 60-dnevnem roku (po poteku 30-dnevnega roka za sprejem ponudbe) za vložitev vloge za odobritev pravnega posla pri pristojni upravni enoti (po 22. členu ZKZ) vložil tožbo, s katero je zahteval sklenitev pogodbe, naložitev plačila prometnega davka toženki in izstavitev brezpogojnega overjenega zemljiškoknjižnega dovolila za vknjižbo tožnika kot lastnika navedenih nepremičnin.Pri odločanju o navedenih tožbenih zahtevkih tožnika je sodišče prve stopnje izhajalo iz stališča, da s samim prejemom izjave o sprejemu ponudbe za prodajo kmetijskih zemljišč pogodba še ni bila sklenjena (kot bi to sicer veljalo po splošnih pravilih Obligacijskega zakonika - OZ). Zaključilo je, da dana ponudba ponudnika kljub temu obvezuje k sklenitvi pogodbe z osebo, ki jo je sprejela in ima najboljši vrstni red po 23. členu ZKZ (v tem primeru s tožnikom). Stališče, da pogodba o prodaji kmetijskih zemljišč med tožnikom in toženko (pod pogoji ponudbe toženke z dne 16.4.2007) s sprejemom ponudbe ni bila sklenjena, je materialnopravno zmotno. In ker je bila pogodba med tožnikom in toženko (že) sklenjena, je materialnopravno napačna tudi odločitev sodišča prve stopnje, s katero je toženki naložilo sklenitev prodajne pogodbe za navedene nepremičnine pod navedenimi pogoji.

Ni razloga, da bi določbe ZKZ o sklepanju pogodb za prodajo kmetijskih zemljišč razlagali drugače kot tako, da je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena s sporazumom o bistvenih sestavinah pogodbe, torej takrat, ko ponudnik prejme izjavo kupca z najboljšim vrstnim redom o sprejemu ponudbe (takšno stališče zastopa tudi dr. Miha Juhart, Pravna praksa, št. 22, z dne 13.11.1997, str. 12, ki glede časa sklenitve pogodbe o prodaji kmetijskega zemljišča še dodaja, da je treba pogodbo šteti za sklenjeno na dan poteka roka za sprejem ponudbe, saj je mogoče, da prispe sprejem ponudbe predkupnega upravičenca z najboljšim vrstnim redom šele zadnji dan roka za uveljavljanje pravice) Takšen zaključek potrjuje ureditev celotnega poglavja ZKZ o prometu s kmetijskimi zemljišči. Zakonodajalec je določil obliko in vsebino ponudbe ter izjave o sprejemu, ni pa uredil morebitnega naknadnega trenutka sklenitve pogodbe, torej da bi morala ponudnik in sprejemnik ponudbe z najboljšim vrstnim redom naknadno ponovno izraziti svoje soglasje za sklenitev pogodbe. To določajo splošna pravila obligacijskega prava, ki glede tega vprašanja veljajo tudi za pogodbo o prodaji kmetijskih zemljišč. Posledica sprejema ponudbe je sklenitev pogodbe (prvi odstavek 21. člena OZ), pri čemer je zadoščeno tudi obvezni pisni obliki (52. člen OZ). Enako velja določba, da sprejema ponudbe ni mogoče umakniti, potem ko je ponudnik izjavo o sprejemu že prejel (tretji odstavek 28. člena OZ - tako tudi VS v sodbi II Ips 433/2006 z dne 4.12.2008 in sklepu II Ips 835/2007 z dne 28.1.2009). Tožnikov zahtevek za sklenitev pogodbe je zato neutemeljen.

Ker je za veljavnost takšne pogodbe določena naknadna odobritev pristojne upravne enote, je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena pod odložnim pogojem te odobritve (19. in 22. člen ZKZ ter 19. člen OZ). Iz zahtevka za sklenitev pogodbe jasno izhaja, da tožnik odobritve pristojne upravne enote v prekluzivnem 60-dnevnem roku (po poteku 30-dnevnega roka za sprejem ponudbe) za vložitev vloge za odobritev pravnega posla (po 22. členu ZKZ) ni uveljavljal; to izhaja tudi iz trditev o vloženi tožbi v navedenem roku. Vendar tožnik po materialnem pravu nima upravičenja, po katerem bi vložena tožba nadomestila postopek in odločbo pristojnega upravnega organa, to je da odobritev nadomešča tožba (upravnih dejanj, postopka in odločitve sodba ne more nadomestiti – primerjaj 19. člen OZ; ne gre za predhodno vprašanje, ki bi ga sodišče po 13. členu ZPP lahko samo rešilo, saj ne gre za vprašanje obstoja pravice ali pravnega razmerja, temveč dejstva obstoja ustrezne odločbe oziroma potrdila). Zato sklenjena pogodba (zaradi neodobritve) ni veljavno sklenjena. In ker ni veljavno sklenjena, vtoževana obveznost plačila prometnega davka (po toženki – sicer zakonska obveznost – za naložitev take obveznosti toženki tožnik nima materialnopravnega upravičenja – lahko bi uveljavljal le, da mu toženka izroči ustrezno potrdilo) in izstavitev brezpogojnega overjenega zemljiškoknjižnega dovolila za vknjižbo tožnika kot lastnika navedenih nepremičnin nima materialnopravne podlage, temu nasprotno stališče sodišča prve stopnje pa je napačno. Poleg tega obveznost izstavitve brezpogojnega overjenega zemljiškoknjižnega dovolila (36. člen Zakona o zemljiški knjigi - ZZK-1) predpostavlja ne le plačan prometni davek (ustrezno potrdilo - primerjaj 37. člen ZZK-1) in obstoj listin o izpolnitvi pogojev po posebnih predpisih (lokacijska informacija in že opisana odobritev po ZKZ - primerjaj 38. člen ZZK-1), temveč tudi plačilo kupnine (brezpogojnost zemljiškoknjižnega dovolila), ki je tožnik nesporno ni plačal. Ker utemeljenost tožbenih zahtevkov tožnika, ki jim je sodišče prve stopnje ugodilo, ne izhaja iz tožbenih trditev, ampak glede na navedeno prav nasprotno (nesklepčnost tožbe), pri čemer gre za vprašanje pravilne uporabe materialnega prava (tak – nesklepčen – zahtevek sodišče zavrne – primerjaj 318. člen Zakona o pravdnem postopku – ZPP), na kar pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče moralo na podlagi pete alineje 358. člena ZPP pritožbi toženke in tožnikov kot intervenientov v opisanem delu ugoditi in izpodbijano sodbo v točki I. izreka spremeniti tako, da se zavrne tožbeni zahtevek za sklenitev prodajne pogodbe za parc. št. 336/4 in 336/5 k. o. Š. in izstavitev brezpogojnega overjenega zemljiškoknjižnega dovolila za vknjižbo tožnika kot lastnika navedenih nepremičnin.

Glede nedopustnosti pritožbe toženke zoper točko II. izreka sodbe: Pod točko II. izreka sodbe je sodišče prve stopnje tožbo tožnikov za glavno intervencijo (po 193. členu ZPP, čeprav pravni prednik tožnikov – procesni in materialnopravni – ni zahteval stvari oziroma pravice, o kateri je tekla pravda, vsaj ne pretežno in s primarnimi zahtevki – primerjaj zahtevke!?) delno tožbo zavrglo (v delu uveljavljanja primarnih zahtevkov), delno pa tožbene zahtevke zavrnilo. Po četrtem odstavku 343. člena ZPP je pritožba nedovoljena, če pritožnik za pritožbo nima pravnega interesa. Ker toženka zaradi navedene odločitve nima pravnega interesa za pritožbo v navedenem delu (pri tem se prav zaradi te odločitve pritožbeno sodišče ni spuščalo v kolizijo interesov toženke in tožnikov, zastopanih po istem pooblaščencu!?), je pritožbeno sodišče njeno pritožbo v tem delu na podlagi 1. točke 365. člena ZPP zavrglo kot nedovoljeno.

Glede pritožbe tožnikov zoper točko II. izreka sodbe: Intervencijsko tožbo je sodišče prve stopnje v delu, v katerem so tožniki uveljavljali primarni zahtevek za ugotovitev obstoja veljavno sklenjenega pravnega posla med F. R. in toženko dne 25.6.1996 s predmetom prodaje kmetijskih zemljišč (parc. št. 336/4 in 336/5) v k.o. Š., za ugotovitev, da je navedena zemljišča F. R. priposestvoval (točka 1. primarnega zahtevka) in izstavitve ustrezne zemljiškoknjižne listine (točka 2. primarnega zahtevka), zavrglo. Taka odločitev je pravilna, četudi delno iz drugačnih razlogov, kot jih navaja sodišče prve stopnje. Ugotovitev, da je navedena zemljišča F. R. (sedaj tožniki) priposestvoval, predstavlja brez dvoma nedopustno ugotavljanje dejstev, ne pa ugotavljanje (ne)obstoja pravice ali pravnega razmerja iz 181. člena ZPP (tožniki niso zahtevali ugotovitve lastninske pravice, temveč ugotovitev dejstva – sicer pravnega – priposestvovanja; ugotovitev slednjega tudi ni podlaga za vknjižbo po 3. točki prvega odstavka 40. člena ZZK-1). Glede ugotovitve obstoja veljavno sklenjenega pravnega posla med F. R. in toženko dne 25.6.1996 gre sicer res za ugotovitev obstoja pravnega razmerja, vendar očitno nekdaj obstajajočega, saj je pravni prednik tožnikov sam navedel, da sta navedeni pogodbeni stranki 26.3.2007 sklenili prodajno pogodbo za navedene nepremičnine (in celo plačali davek na promet nepremičnin ter pridobili soglasje Ministrstva za obrambo). Nekdaj obstajajoče pravno razmerje pa je dejstvo, za kar velja navedeno (nedopustno ugotavljanje dejstev). Poleg tega se pravni posel med F. R. in toženko z dne 25.6.1996 nanaša na druge nepremičnine (parc. št. 336/1, 336/2 in 336/3 k.o. Š., in ne sporne), kar je razvidno iz „Potrdila z dne 25.6.1996“ (dokaz B2). Pa tudi če bi šlo za ugotovitev obstoja pravnega razmerja (za sporne nepremičnine), za tako ugotovitev tožniki nimajo pravnega interesa (procesna predpostavka po drugem odstavku 181. člena ZPP), kar prav tako terja zavrženje tožbe s takim zahtevkom. Pri navedenem pravnem poslu namreč ni niti overjen podpis prodajalke niti ne vsebuje zemljiškoknjižnega dovolila, overitev podpisa (na zemljiškoknjižnem dovolilu) pa po petem odstavku 22. člena ZKZ ni možna brez ustrezne upravne odločbe oziroma potrdila. Tožniki ne trdijo, da bi ustrezno odločbo oziroma potrdilo imeli, celo obratno trdijo, da je njihov pravni prednik poizkušal to rešiti z novo pogodbo (z dne 26.3.2007 z „istim predmetom pogodbe“!?), pa mu prav zaradi navedenih manjkajočih listin to ni uspelo, zaradi česar je vložil obravnavano tožbo. Nenazadnje pa glede tega pritožbeno sodišče tudi soglaša s stališčem sodišča prve stopnje o ničnosti (in ne le izpodbojnosti, kot v pritožbi menijo tožniki), upoštevajoč določbe 29. člena takrat veljavnega ZKZ glede nedopustne overitve in vknjižbe brez ustreznega potrdila – torej pogojne veljavnosti pravnega posla, kar ob neuresničenem pogoju pomeni, da pravnega posla ni (je ničen). Pomanjkanje pravnega interesa kot splošne procesne predpostavke (s posledičnim zavrženjem tožbe) pa velja glede na zgoraj navedeno tudi glede obveznosti izstavitve zemljiškoknjižne listine.

Tudi odločitev sodišča prve stopnje v delu, ko je zavrnilo podrejena tožbena zahtevka intervencijske tožbe, s katerima so tožniki te tožbe uveljavljali ugotovitev, da tožnik nima predkupne pravice za nakup parc. št. 336/4 in 336/5 k.o. Š. in da je toženka s F. R. dolžna skleniti prodajno pogodbo za kmetijska zemljišča - parc. št. 336/4 in 336/5 k.o. Š. - ter izstaviti zemljiškoknjižno listino za vknjižbo F. R. kot lastnika navedenih nepremičnin (točka II.2. Izreka), je pravilna v dejanskem in pravnem pogledu, brez relevantnih procesnih kršitev, sploh upoštevajoč pritožbene razloge in v tem okviru uradoma upoštevne (iz drugega odstavka 350. člena ZPP). Ne le, da ugotovitev, da tožnik nima predkupne pravice (gre za pravico prednostnega nakupa po ZKZ, in ne klasično predkupno pravico – primerjaj določbe ZKZ o tem) ne drži (in so temu nasprotne pritožbene trditve neutemeljene), temveč glede na zgoraj navedeno tožniki za tako ugotovitev niti nimajo pravnega interesa (sodišče bi lahko tožbo v tem delu tudi zavrglo). Glede obveznosti sklenitve pogodbe in izstavitve ustrezne zemljiškoknjižne listine pa velja poleg že doslej navedenega pripomniti, da je tak zahtevek neutemeljen tudi zato, ker bi sicer po določbah ZKZ pogodba za sporne nepremičnine bila sklenjena s tožnikom, in ne tožniki (pravnimi nasledniki F. R.).

Ker pritožbeno sodišče glede opisane odločitve kakšnih zatrjevanih ali uradoma upoštevnih bistvenih kršitev postopkovnih določb ali zmotne uporabe materialnega prava ni ugotovilo, je na podlagi 353. člena ZPP pritožbo tožnikov v tem delu kot neutemeljeno zavrnilo in v izpodbijanem a nespremenjenem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Na podlagi 1. in 2. odstavka 165. člena v zvezi z 2. odstavkom 154. in 1. odstavkom 155. člena ZPP je pritožbeno sodišče glede vseh pravdnih stroškov odločilo, da jih pravdne stranke krijejo vsaka svoje, upoštevajoč pri tem tako uspeh v pravdi, višino nastalih stroškov, stroške pritožbenega postopka, kot tudi nepotrebnost pritožbenih stroškov tožeče stranke.