Jedro

Jezikovna razlaga prvega odstavka 512. člena OZ precej zanesljivo kaže, da nastopi položaj kršitve predkupnega upravičenja, če prodajalec stvar odsvoji oziroma prenese lastninsko pravico na tretjega.

Kar je bistveno, da je mogoče govoriti o kršitvi predkupne pravice, je, da pred iztekom roka, v katerem se predkupni upravičenec lahko izjavi, lastninska pravica v relativnem razmerju med odsvojiteljem in pridobiteljem preide v premoženjskopravno sfero pridobitelja. Takšna razlaga tudi ne nasprotuje jezikovni razlagi besedila prvega odstavka 512. člena OZ.

Izrek

I. Revizija se zavrne.

II. Tožnik mora v 15 dneh povrniti toženkama njune stroške odgovora na revizijo v znesku 1.105,94 EUR.

Obrazložitev

**Oris zadeve**

1. Tožnik opira zahtevek na kršitev predkupne pravice, ki jo ima na podlagi 66. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) kot solastnik nepremičnin z ID znaki 001-4, 001-5 in 001-6. 2. Prva toženka je svoj solastniški delež na navedenih nepremičninah do 7/20 s prodajno pogodbo s 29. 3. 2018 odsvojila drugi toženki, pri čemer je podpis na prodajni pogodbi overila 18. 5. 2018. Druga toženka se je vpisala v zemljiško knjigo kot lastnica s časovnim učinkom na dan 23. 5. 2018. 3. Prva toženka je nepremičnino prodajala preko nepremičninske agencije. Nepremičninska agencija je tožniku kot predkupnemu upravičencu poslala ponudbo po pošti, in sicer priporočeno s povratnico, dne 26. 2. 2018. Obvestilo o pošiljki je bilo tožniku puščeno 27. 2. 2018. Tožnik pošiljke ni prevzel. Z njeno vsebino se je dejansko seznanil šele 27. 3. 2018. 4. Tožnik trdi, da sta toženki kršili njegovo predkupno upravičenje, saj sta prodajno pogodbo sklenili, še preden se je iztekel zakonski rok za sprejem predkupne ponudbe.

**Dosedanji potek postopka**

5. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek tožnika za razveljavitev prodajne pogodbe, izbris neveljavne vknjižbe in vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja ter sklenitev nove pogodbe pod enakimi pogoji z njim zavrnilo.

6. Sodišče druge stopnje je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo.

7. Nižji sodišči sta presodili, da je prodajalka svojo obveznost o obveščanju predkupnega upravičenca izpolnila. Z iztekom 15-dnevnega roka za prevzem pošiljke, je pričel teči 30-dnevni rok za uveljavitev predkupne pravice, ki se je iztekel 13. 4. 2018. 8. Nadalje sta presodili, da predkupna pravica tožnika ni bila kršena in to kljub temu, da sta toženki prodajno pogodbo sklenili pred potekom roka za uveljavitev predkupne pravice. Ob tem sta navedli, da si lastnik lahko še vedno premisli in namesto da bi izpolnil sklenjeno prodajno pogodbo s tretjim, ravna v skladu z obveznostjo iz predkupne pravice. To jasno izhaja že iz same določbe prvega odstavka 512. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), ki določa, da lahko predkupni upravičenec pogodbo izpodbija le v primeru, če je prodajalec stvar prodal in prenesel lastninsko pravico na tretjega, ne da bi o tem obvestil predkupnega upravičenca. Prva toženka je prenesla lastninsko pravico na drugo toženko šele 23. 5. 2018; to je po poteku 30-dnevnega roka za uveljavitev predkupne pravice. Tožnik je zato imel objektivno možnost, da bi izkoristil predkupno upravičenje.

9. Poleg navedenega bi tožnik svojo zakonito predkupno pravico lahko učinkovito uveljavil, če bi v roku 30 dni opravil dve dejanji: 1) predkupnega zavezanca na zanesljiv način obvestil, da uveljavlja predkupno pravico (prvi odstavek 508. člena OZ) in 2) hkrati predkupnemu zavezancu plačal kupnino ali jo položil pri sodišču (drugi odstavek 508. člena OZ). Plačilo kupnine je pogoj za začetek učinkovanja izjave predkupnega upravičenca o uveljavitvi pravice. V obravnavanem primeru je bil tožnik pozvan, naj hkrati z izjavo, da kupuje nepremičnino, plača tudi kupnino, vendar tega ni storil. _Sklep o dopustitvi revizije_

10. Zoper sodbo pritožbenega sodišča je tožnik predlagal dopustitev revizije. Vrhovno sodišče je s sklepom, II DoR 66/2021 z dne 17. 3. 2021, predlogu ugodilo in revizijo dopustilo glede vprašanj: 1) _ali je odločitev, da nastopi kršitev predkupnega upravičenja šele s prenosom lastninske pravice na tretjega, to je z vpisom v zemljiško knjigo, in ne že s trenutkom veljavne sklenitve pogodbe, materialnopravno zmotna in ali sodba sodišča druge stopnje odstopa od sodne prakse Vrhovnega sodišča, in_ _2) ali je predkupni upravičenec kljub temu, da mu je bilo s sklenitvijo prodajne pogodbe kršeno predkupno upravičenje, to še vedno dolžan uveljavljati v skladu s 508. členom OZ._ **Bistvo navedb v revizijskem postopku** _Navedbe tožnika v reviziji_

11. Skladno z navedenim sklepom tožnik vlaga revizijo, v kateri zatrjuje zmotno uporabo materialnega prava in odstop od sodne prakse Vrhovnega sodišča. V zadevi II Ips 41/2008 je Vrhovno sodišče že presojalo, kdaj nastopi položaj kršitve predkupne pravice. Odločilo je, da za tožbo po 512. členu OZ ni potreben prenos lastninske pravice na nepremičnini v zemljiški knjigi. Odločitev sodišča druge stopnje od navedenega stališča Vrhovnega sodišča samovoljno oziroma arbitrarno odstopa, zato je bila tožniku kršena tudi ustavna pravica do enakosti pred zakonom. Predkupna pravica je namreč obligacijska pravica, zato za tožbo po 512. členu OZ ni potreben prenos lastninske pravice na nepremičnini v zemljiški knjigi. Po že sprejetem mnenju Vrhovnega sodišča mora biti namreč varstvo predkupnega upravičenca učinkovito in mora biti omogočeno takoj, ko gre za kršitev. Vrhovno sodišče je menilo, da morda sama pogodba ne bi zadoščala, če bi bila sklenjena pogojno. Toda če prodajalec kupcu dovoli vpis v zemljiško knjigo in prodano stvar izroči v posest, torej izpolni pogodbo, ni dvoma, da je bila predkupna pravica prekršena. Glede na smisel pravnega instituta predkupne pravice ni razloga, da predkupni upravičenec svoje pravice nasproti prodajalcu ne bi uveljavil že v fazi, ko je bila pogodba veljavno sklenjena, čeprav lastninska pravica še ni bila prenesena. Tožnik pritožbenemu sodišču očita, da ni obrazložilo, zakaj je v obravnavanem primeru odstop od sprejetega stališča Vrhovnega sodišča utemeljen.

12. Nadalje navaja, da odločitev pritožbenega sodišča prodajalcem omogoča izigravanje 508. člena OZ, ki predkupnemu upravičencu daje na razpolago 30 dni za odločitev. Skladno z izpodbijanim stališčem lahko prodajalec predkupnega upravičenca obvesti o prodaji, hkrati pa sklene zavezovalni pravni posel s tretjim, z vpisom v zemljiško knjigo pa počaka. Predkupni upravičenec tako ostane brez pravnega varstva, kar je nedopustno.

13. Nasprotuje tudi stališču nižjega sodišča, da je imel do poteka roka za uveljavitev predkupne pravice objektivno možnost, da bi predkupno upravičenje izkoristil. Tožnik vztraja, da te možnosti ni imel, saj je bila prodajna pogodba že sklenjena, kupka pa je stanovanje že prevzela v posest. 14. Predmetna odločitev naj bi odstopala tudi od sodne prakse višjih sodišč, in sicer zadeve VSL I Cp 778/2011, iz katere jasno izhaja, da kršitev zakonite predkupne pravice nastopi že s trenutkom veljavne sklenitve pogodbe, čeprav lastninska pravica še ni prenesena.

15. Na koncu tožnik še opozarja, da konkretna zadeva odpira tudi vprašanje, ali je v primeru kršitve predkupni upravičenec še dolžan ravnati v skladu z drugim odstavkom 508. člena OZ, to je, da v roku za uveljavitev predkupne pravice plača tudi celotno kupnino. Ker že sama sklenitev pravnega posla pomeni kršitev predkupne pravice, lahko tožnik na podlagi 512. člena OZ že vloži tožbo in ni več dolžan niti sprejeti ponudbe niti plačati kupnine.

_Navedbe toženk v odgovoru na revizijo_

16. Toženki sta vložili odgovor na revizijo, v katerem nasprotujeta revizijskim razlogom in predlagata njeno zavrnitev. Menita, da je odločitev nižjih sodišč pravilna in skladna z dosedanjo sodno prakso. Opozarjata, da je neresnična trditev tožnika, da je druga toženka hkrati s podpisom pogodbe že prevzela posest stanovanja; tega nižji sodišči nista ugotovili. Judikat Vrhovnega sodišča II Ips 41/2008, na katerega se sklicuje tožnik, v obravnavanem primeru sploh ni uporabljiv, saj so pravno relevantne okoliščine obravnavane zadeve bistveno drugačne. Poleg navedenega gre za osamljeni primer v sodni praksi. Stališče višjega sodišča, ki ga citira tožnik, pa je bilo sprejeto na podlagi razveljavitvenega sklepa Vrhovnega sodišča v isti zadevi.

17. V obravnavani zadevi do kršitve predkupne pravice sploh ni prišlo. Zaključek pritožbenega sodišča temelji na 508. členu OZ. Citirana sodna praksa pa temelji na 512. členu OZ, ki se nanaša na primere, ko predkupni upravičenec o prodaji sploh ni obveščen. V obravnavanem primeru ne gre za tak primer. Vrhovno sodišče je v zadevi II Ips 276/2008 že zavzelo jasno stališče, da prvi odstavek 508. člena in prvi odstavek 512. člena OZ urejata različni situaciji.

18. Poleg navedenega toženki opozarjata, da sklenitev zavezovalnega pravnega posla pomeni zgolj obligacijsko zavezo odsvojitelja, da prenese lastninsko pravico na pridobitelja. S tem prodaja še ni izvršena. Za prehod lastninske pravice sta potrebna še overitev zemljiškoknjižnega dovolila (41. člen Zakona o zemljiški knjigi, v nadaljevanju ZZK-1) in vpis v zemljiško knjigo (prvi odstavek 39. člena ZZK-1). Prvi odstavek 512. člena OZ pa jasno zahteva prenos lastninske pravice.

19. Nadalje opozarjata, da si tožnik napačno razlaga Sklep Vrhovnega sodišča v zadevi II Ips 41/2008. Iz njega izhaja, da mora prodajalec pogodbo izpolniti tako, da kupcu omogoči, da se bo vpisal v zemljiško knjigo. To pa ne more nastopiti pred overitvijo zemljiškoknjižnega dovolila. Iz navedenega izhaja, da za samo kršitev predkupne pravice ne zadošča sklenitev (nepogojne) prodajne pogodbe, ki vsebuje neoverjeno zemljiškoknjižno dovoljenje. Vrhovno sodišče navaja, da si prodajalec po sklenitvi prodajne pogodbe in pred njeno izpolnitvijo še lahko premisli ter ravna v skladu s predkupno pravico. Zato za tožbo po 512. členu OZ ni potreben prenos lastninske pravice na nepremičnini v zemljiški knjigi. To se lahko razlaga le na način, da lahko izostane zgolj in samo vknjižba v zemljiško knjigo.

20. Glede na navedeno toženki menita, da odgovor na drugo vprašanje ni mogoč. To namreč v nasprotju z obrazloženim predpostavlja, da kršitev nastopi že s samo sklenitvijo zavezovalnega pravnega posla. Razlogi pritožbenega sodišča so zato tudi v tem delu pravilni.

**Presoja Vrhovnega sodišča**

21. Revizija ni utemeljena.

_Uvodno pojasnilo_

22. Dopuščeni vprašanji se dotikata razlage 508. člena1 in 512. člena2 OZ. Vrhovno sodišče zato uvodoma pojasnjuje, da je o razmerju med navedenima določbama presodilo že v zadevi II Ips 276/2008. Pojasnilo je, da sta si sodna praksa in teorija enotni, da drugi odstavek 508. člena in prvi odstavek 512. člena OZ urejata različni situaciji. Prvo določilo ureja položaj, ko predkupni upravičenec potem, ko ga lastnik stvari na pravilen način obvesti o nameravani prodaji in pogojih prodaje, izjavi, da stvar kupuje; drugo določilo pa ureja položaj, ko lastnik krši pravico predkupnega upravičenca in stvar proda ter prenese lastnino na tretjega, ne da bi o tem obvestil predkupnega upravičenca.

23. Prvi zakonski dejanski stan predpostavlja, da je prodajalec predkupnega upravičenca obvestil o prodaji ter v nadaljevanju ščiti interese lastnika, saj je z izjavo predkupnega upravičenca, da kupuje stvar, pogodba sklenjena, s plačilom kupnine pa tudi izpolnjena. Tako je lastnik razbremenjen tveganja neplačila kupnine zaradi plačilne nesposobnosti predkupnega upravičenca.

24. Drugi zakonski dejanski stan predpostavlja prodajalčevo kršitev predkupne pravice (pri tem tipizira dva možna položaja kršitve) in zato, logično, varuje interese predkupnega upravičenca. Daje mu pravico, da svoje upravičenje uveljavi s tožbo, pri čemer položitve kupnine ne določa niti kot pogoj za vložitev tožbe niti kot pogoj za utemeljenost tožbenega zahtevka.

_Odgovor revizijskega sodišča na prvo dopuščeno vprašanje_

25. Pri prvem vprašanju je ključno odgovoriti na to, kdaj nastopi položaj kršitve predkupnega upravičenja: ali nastopi že s sklenitvijo (veljavnega) zavezovalnega pravnega posla s tretjo osebo, ki ni predkupni upravičenec, ali šele s prenosom lastninske pravice na tretjo osebo (kupca).

26. Zakonsko besedilo pušča le malo razlagalnega prostora. 512. člen OZ, ki se na podlagi tretjega odstavka 513. člena OZ uporablja tudi za zakonsko predkupno pravico, nosi naslov: „Če je bil opravljen prenos lastnine, ne da bi bil o tem obveščen predkupni upravičenec“. Iz prvega odstavka navedene določbe izhaja, da je bila predkupna pravica kršena, če je prodajalec prodal stvar in prenesel lastnino na tretjega, ne da bi o tem obvestil predkupnega upravičenca.

27. Jezikovna razlaga tako precej zanesljivo kaže, da nastopi položaj kršitve predkupnega upravičenja, če prodajalec stvar odsvoji oziroma prenese lastninsko pravico na tretjega.

28. Takšno je tudi stališče teorije. Juhart navaja, da je bistven pogoj za razveljavitveni zahtevek sklenitev prodajne pogodbe med lastnikom stvari in tretjim. A določba prvega odstavka 512. člena OZ je dovolj jasna in govori o prodaji in prenosu lastninske pravice. Takšna ureditev je logično utemeljena. Če lastnik stvari samo sklene pogodbo s tretjim, še ne ustvari položaja kršitve. Lastnik si lahko še zmeraj premisli in namesto, da bi izpolnil sklenjeno prodajno pogodbo s tretjim, ravna v skladu z obveznostjo iz predkupne pravice.3

29. Ponuja se tudi vzporednica s prodajo tuje stvari (440. člen OZ)4. Če lahko prodajalec proda tujo stvar in upa, da bo zavezo kasneje tudi izpolnil (da bo torej pridobil razpolagalno pravico), potem lahko z enakim upanjem (in tveganjem), da bo omejitev njegove razpolagalne pravice prenehala, proda tudi s predkupno pravico obremenjeno stvar. Ta primerjava pokaže, da je ključno razlikovanje med zavezovalnim (obligacijskim) poslom, ki se tiče zgolj obeh pogodbenikov - na eni, in izpolnitvijo te zaveze (razpolagalni posel ter izročitev v lastniško posest), ki že posega v stvarni in stvarnopravni svet ter s tem učinkuje tudi na položaj tretjih oseb - na drugi strani.

30. Obravnavani primer se položaju iz 512. člena OZ v bistvenem ne prilega. Prodajalka (prva toženka) je namreč predkupnega upravičenca (tožnika) seznanila s prodajo in mu v skladu s 508. členom OZ poslala tudi predkupno ponudbo. Tožnik sicer pravilno opozarja, da lahko tudi v takem položaju pride do kršitve predkupne pravice, če rok za uveljavitev predkupne pravice ni spoštovan (prvi odstavek 508. člena OZ), torej če predkupni zavezanec stvar odsvoji, še preden je predkupnemu upravičencu potekel rok za sprejem ponudbe. Ob drugačni razlagi bi bila predkupna pravica zgolj votla pravica, saj bi odsvojitelju omogočala kršitev predkupne pravice, za katero ne bi odgovarjal. A takšne kršitve v obravnavani zadevi ni bilo.

31. Revident argumente svoje revizije opira na sklep Vrhovnega sodišča II Ips 41/2008 ter zatrjuje, da sta z izpodbijano sodbo nižji sodišči odstopili od sodne prakse. Iz citiranega sklepa izhaja: „Sodišče druge stopnje je zmotno uporabilo materialno pravo, ko je sodilo, da nastopi kršitev predkupnega upravičenja šele s prenosom lastninske pravice na tretjega, to je z vpisom v zemljiško knjigo. Že v času veljavnosti ZOR je slovenska teorija učila, da kljub temu, da zakon omogoča sankcije “če je prodajalec prodal stvar in prenesel lastnino na tretjega“, ni razlogov, da bi pri tisti predkupni pravici, ki je obligacijska pravica, a ima tudi stvarnopravne učinke, terjali vpis v zemljiško knjigo. Varstvo predkupnega upravičenca mora biti učinkovito in mora biti omogočeno takoj, ko gre za kršitev. Morda sama pogodba ne bi zadoščala, če bi bila sklenjena pogojno, ali če bi prodajalec še vedno nameraval obvestiti predkupnega upravičenca o prodaji. Toda če prodajalec kupcu dovoli vpis v zemljiško knjigo in prodano stvar izroči v posest, torej izpolni pogodbo, ni dvoma, da je bila predkupna pravica prekršena. Glede na smisel pravnega instituta predkupne pravice, ki jo je uveljavil naš zakon, ni razloga, da predkupni upravičenec svoje pravice nasproti prodajalcu ne uveljavi že v fazi, ko je bila pogodba veljavno sklenjena, čeprav lastninska pravica še ni bila prenesena oziroma še ni bila dokončno prenesena.“

32. Citirane razloge predhodne odločbe revident razlaga napačno. Bistvo teh razlogov je, da za kršitev predkupne pravice ni treba, da bi bila prodajna pogodba že zemljiškoknjižno realizirana, marveč zadošča, da prodajalec svoje izpolni (torej: izstavi zemljiškoknjižno dovolilo in nepremičnino izroči v posest). Na ta način v predhodni zadevi sodišče tudi razume in razlaga stališče pravne teorije (že citirano stališče Mihe Juharta)5. Podobno izhodišče najdemo še v eni odločbi Vrhovnega sodišča iz istega obdobja.6

33. Razlogov zadeve II Ips 41/2008 ni mogoče razlagati na način, kot jih razume tožnik, saj iz citiranega sklepa ne izhaja, da je bil sklenjen zgolj zavezovalni pravni posel. Nasprotno izhaja, da je prodajalec svoj del obveznosti izpolnil: kupcu je dovolil vpis v zemljiško knjigo in prodano stvar izročil v posest. V zadevi je bilo ključno vprašanje zgolj to, ali kršitev predkupne pravice nastopi šele z vpisom kupčeve lastninske pravice v zemljiško knjigo. Vrhovno sodišče je presodilo, da to ni pogoj za kršitev, saj je to zadnje dejanje izključno v rokah kupca.

34. Zapis v citiranem sklepu Vrhovnega sodišča, da morda ne bi šlo za kršitev predkupne pravice, če bi bila sklenjena zgolj pogojna prodajna pogodba ali če bi prodajalec o prodaji še vedno nameraval obvestiti predkupnega upravičenca, na katerega se opira revident, ne predstavlja nosilnih razlogov (ratio decidendi) in tudi sicer v celotnem kontekstu ni ključen.

35. Kar je bistveno, da je mogoče govoriti o kršitvi predkupne pravice, je, da pred iztekom roka, v katerem se predkupni upravičenec lahko izjavi, lastninska pravica v relativnem razmerju med odsvojiteljem in pridobiteljem preide v premoženjskopravno sfero pridobitelja7. Takšna razlaga tudi ne nasprotuje jezikovni razlagi besedila prvega odstavka 512. člena OZ.

36. Če bi pogodbeni stranki hkrati sklenili zavezovalni in razpolagalni pravni posel, bi seveda lahko rekli, da je do kršitve predkupne pravice prišlo že s sklenitvijo prodajne pogodbe. A v obravnavanem primeru ne gre za tak primer. Tudi trditev revidenta, da je prodajalec že prepustil posest nepremičnine, ni točna oziroma ni korektna. Toženca v odgovoru na revizijo pravilno poudarjata, da takšne dejanske ugotovitve v sodbah nižjih sodišč ni.

37. Kot pravilno opozarjata toženki, sklenitev zavezovalnega pravnega posla pomeni zgolj obligacijsko zavezo odsvojitelja, da bo lastninsko pravico prenesel na pridobitelja. Za prehod lastninske pravice sta potrebna še overitev zemljiškoknjižnega dovolila (drugi odstavek 49. člena SPZ v zvezi s 41. členom ZZK-1) in vpis v zemljiško knjigo (prvi odstavek 49. člena SPZ in 39. člen ZZK-1).

38. Tožnik sicer utemeljeno opozarja, da se je pritožbeno sodišče materialnopravno zmotno oprlo na trenutek zemljiškoknjižnega prenosa lastninske pravice. Vendar v obravnavanem primeru to ne vpliva na pravilnost izpodbijane odločitve. Ugotovljeno je namreč bilo, da je prva toženka overila svoj podpis na prodajni pogodbi, ki je vsebovala zemljiškoknjižno dovolilo, 18. 5. 2018. To pa je prav tako po poteku 30-dnevnega roka za uveljavitev predkupne pravice, ki se je po presoji nižjih sodišč iztekel 13. 4. 20188. Predkupna pravica tožnika tako ni bila kršena.

39. Na podlagi obrazloženega revizijsko sodišče na dopuščeno vprašanje odgovarja, da položaj kršitve predkupne pravice ne nastopi že s samo sklenitvijo veljavne prodajne pogodbe kot zavezovalnega pravnega posla. Če je bil predkupni upravičenec o prodaji nepremičnine pravilno obveščen v skladu s 508. členom OZ, kršitev ne nastopi, če do poteka roka, v katerem mora predkupni upravičenec sprejeti predkupno ponudbo, ni bil sklenjen tudi veljavni razpolagalni pravni posel oziroma ni bil overjen podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu. Iz zgornje obrazložitve je tudi razvidno, da zatrjevan odstop od sodne prakse Vrhovnega sodišča ni podan.

_Odgovor revizijskega sodišča na drugo dopuščeno vprašanje_

40. Glede na pojasnjeno pod prvim dopuščenim vprašanjem Vrhovnemu sodišču na drugo vprašanje ni treba odgovoriti. To namreč predpostavlja, da do kršitve predkupne pravice pride že s sklenitvijo veljavnega zavezovalnega pravnega posla. Ker ni tako, bi tožnik lahko predkupno upravičenje učinkovito uveljavil zgolj, če bi ravnal v skladu z drugim odstavkom 508. člena OZ. To pomeni, da bi moral v zakonskem roku storiti dvoje: 1) prodajalca obvestiti, da kupuje stvar, in 2) plačati kupnino, določeno v lastnikovem obvestilu o nameravani prodaji, ali jo položiti pri sodišču. 41. Pravilo drugega odstavka 508. člena OZ, ki določa obveznost plačila kupnine ob sprejemu predkupne ponudbe, je nujno za varovanje upravičenega interesa lastnika stvari. Pravilo ima prednost pred načelom sočasnosti izpolnitve in prodajno pogodbo na podlagi predkupne pravice po naravi stvari uvršča v obliko prenumerandnega kupa. Lastnik stvari je zaradi predkupne pravice omejen pri izbiri kupca. Če se predkupni upravičenec odloči tako, je prodajna pogodba sklenjena med lastnikom in njim. Zato lastnik stvari pri sklenitvi prodajne pogodbe ne more ugotavljati in se ozirati na kupčevo plačilno sposobnost. S tem se izpostavlja tveganju neplačila kupnine. To tveganje pa je odpravljeno z določbo drugega odstavka 508. člena OZ. Če predkupni upravičenec plača takoj, to tveganje odpade. To pa je pravzaprav cena, ki jo mora predkupni upravičenec plačati za svojo pravico.9

42. Nesporno je, da tožnik kupnine ni plačal. Ker predkupnega upravičenja ni uveljavil na način, kot to zahteva zakon, sta nižji sodišči tožbeni zahtevek utemeljeno zavrnili.

Odločitev o reviziji in revizijskih stroških:

43. Uveljavljani revizijski razlogi tožnika po povedanem niso podani, zato je moralo revizijsko sodišče njegovo revizijo kot neutemeljeno zavrniti (378. člen Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP).

44. Tožnik mora toženkama povrniti njune stroške odgovora na revizijo (prvi odstavek 165. člena ZPP). Sodišče jih je v skladu s stroškovnikom in Odvetniško tarifo odmerilo na 1.105,94 EUR (nagrada za odgovor na revizijo (tar. št. 21/3; 810 EUR) in materialni stroški (tretji odstavek 11. člena; 14,10 EUR), oboje povečano za 10 % zaradi zastopanja dveh strank (tretji odstavek 7. člena) in vse povečano za davek na dodano vrednost (drugi odstavek 2. člena; 22 %)). Tožnik je dolžan odmerjene stroške plačati v petnajstdnevnem paricijskem roku, ki prične teči naslednji dan po vročitvi te sodbe (prvi, drugi in tretji odstavek 313. člena ZPP).

45. Vrhovno sodišče je odločalo v senatu, ki je naveden v uvodu odločbe. Odločitev je sprejelo soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP).

1 Rok za pravico in za plačilo kupnine: (1) Predkupni upravičenec mora v 30 dneh po prejemu lastnikovega obvestila o nameravani prodaji na zanesljiv način obvestiti prodajalca o svoji odločitvi, da bo izkoristil svojo predkupno pravico. (2) Hkrati z izjavo, da kupuje stvar, mora plačati kupnino, določeno v lastnikovem obvestilu o nameravani prodaji, ali jo položiti pri sodišču. (3) Če je lastnik v pogojih za prodajo navedel določen rok za plačilo kupnine, lahko predkupni upravičenec izkoristi ta rok le, če da zadostno zavarovanje. 2 Če je bil opravljen prenos lastnine, ne da bi bil o tem obveščen predkupni upravičenec: (1) Če je prodajalec prodal stvar in prenesel lastnino na tretjega, ne da bi o tem obvestil predkupnega upravičenca, in če je bila tretjemu znana ali mu ni mogla ostati neznana predkupna pravica upravičenca, lahko ta v šestih mesecih, šteto od dne, ko je zvedel za prodajno pogodbo, zahteva, da se pogodba razveljavi in stvar pod enakimi pogoji proda njemu. (2) Če je prodajalec napačno obvestil predkupnega upravičenca o pogojih za prodajo tretjemu in je bilo tretjemu to znano ali mu ni moglo ostati neznano, začne teči ta šestmesečni rok od dne, ko je predkupni upravičenec izvedel za prave pogodbene pogoje. (3) Upravičenje preneha v vsakem primeru po petih letih od prenosa lastnine stvari na tretjega. 3 Juhart, M. v: Obligacijski zakonik s komentarjem, posebni del, 3. knjiga, GV založba, Ljubljana 2004, str. 320. 4 „Prodaja tuje stvari veže pogodbenika; vendar lahko kupec, ki ni vedel in ni bil dolžan vedeti, da je stvar tuja, odstopi od pogodbe, če zaradi tega ne more doseči njenega namena, in zahteva odškodnino.“ 5 „Res nato isti avtor (opomba: Juhart) navaja, da je določba prvega odstavka 512. člena OZ jasna in govori o prodaji in prenosu lastninske pravice ter o tem, da si prodajalec po sklenitvi prodajne pogodbe in pred njeno izpolnitvijo lahko premisli in ravna v skladu s predkupno pravico, vendar glede na sklicevanje na nauk S. Cigoja verjetno misli, da mora prodajalec pogodbo izpolniti tako, da kupcu omogoči, da se bo vpisal v zemljiško knjigo in mu izroči nepremičnino v posest. Ni razloga, da bi se za evidentno kršitev obligacijske pravice zahtevalo, da je izpolnjen tudi stvarnopravni element – vpis v zemljiško knjigo, ki je odvisen od kupčeve volje.“ (14. točka obrazložitve sklepa II Ips 41/2008). 6 Sodba in sklep II Ips 858/2008: „Besedilo 512. člena OZ jasno določa, da je kršitev predkupne pravice storjena s prodajo in prenosom lastninske pravice na tretjo osebo, ne da bi bil o tem obveščen predkupni upravičenec, in da lahko v primeru kršitve predkupni upravičenec zahteva, da se pogodba razveljavi in stvar pod enakimi pogoji proda njemu. Kršitve predkupne pravice torej ni, če stvar ni bila prodana in prenos lastninske pravice ni bil opravljen. Prodaja in prenos lastninske pravice morata biti učinkovita, in to v času odločanja.“ 7 O pridobitvi (pričakovane) stvarne pravice v korist pridobitelja v relativnem razmerju do odsvojitelja glej: Plavšak, N., in Vrenčur, R., Stvarno pravo, Komentar Stvarnopravnega zakonika (SPZ), Tax-Fin-Lex in ABC nepremičnine, Ljubljana 2020, podpoglavje 9.3.7.1., str. od 257 do 259. 8 V tem delu tožnik ni predlagal dopustitve revizije, zato revizija v tem delu ni bila dopuščena in to vprašanje ni predmet revizijskega preizkusa. 9 Juhart, M. v: Obligacijski zakonik s komentarjem, posebni del, 3. knjiga, GV založba, Ljubljana 2004, str. 309.