Jedro

Tožnik meni, da je bila njegova predkupna pravica kršena zato, ker sta toženki prodajno pogodbo sklenili pred potekom roka, ki ga ima predkupni upravičenec na voljo za uveljavljanje predkupne pravice. Takšno materialnopravno naziranje je zmotno. Če lastnik stvari samo sklene pogodbo s tretjim, še ne ustvari položaja kršitve. Lastnik si lahko še zmeraj premisli in namesto, da bi izpolnil sklenjeno prodajno pogodbo s tretjim, ravna v skladu z obveznostjo iz predkupne pravice. To jasno izhaja že iz same določbe prvega odstavka 512. člena OZ, ki določa, da lahko predkupni upravičenec pogodbo izpodbija le v primeru, če je prodajalec prodal stvar in prenesel lastnino na tretjega, ne da bi o tem obvestil predkupnega upravičenca. Ker je prva toženka prenesla lastninsko pravico na drugo toženko šele po poteku 30 - dnevnega roka za uveljavljanje predkupne pravice, ni prišlo do kršitve predkupnega upravičenja tožnika. Sodišče prve stopnje je v razlogih sodbe pravilno pojasnilo, da je tožnik imel do poteka roka za uveljavitev predkupne pravice tudi objektivno možnost, da bi predkupno upravičenje izkoristil. V obravnavanem primeru bi tožnik kot imetnik zakonite predkupne pravice v zasebno korist (ki je nastala samodejno z nastankom položaja solastnine v skladu s tretjim odstavkom 66. člena SPZ) svojo predkupno pravico lahko učinkovito uveljavil, če bi v roku 30 dni opravil dve dejanji: - predkupnega zavezanca na zanesljiv način obvestil, da uveljavlja predkupno pravico (prvi odstavek 508. člena OZ) in hkrati predkupnemu zavezancu plačal kupnino ali jo položil pri sodišču (drugi odstavek 508. člena OZ). Plačilo kupnine je predpostavka (pogoj) za začetek učinkovanja izjave predkupnega upravičenca o uveljavitvi predkupne pravice. Zato pogodba o prodaji ni sklenjena že, ko predkupni zavezanec prejme izjavo predkupnega upravičenca o uveljavitvi predkupne pravice, temveč šele, ko predkupni upravičenec plača celotno kupnino. V obravnavanem postopku ni sporno, da tožnik v roku kupnine ni plačal niti je ni položil pri sodišču. Tožnik je sicer navajal, da ni vedel, ali naj kupnino plača nepremičninskemu posredniku (ker ni vedel, ali še ima veljavno pooblastilo za zastopanje) ali prvi toženki, vendar pa to ni odločilno, saj bi tožnik v takšnem primeru kupnino moral položiti pri sodišču. Tožnik pa ni pojasnil, zakaj tega ni storil (sprašuje se le, ali bi bilo varno plačilo prodajalki, ker bi ta lahko postala insolventna).

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožeča stranka zahtevala, da se razveljavi prodajna pogodba z dne 29.3.2018, sklenjena med toženkama, s katero je prodajalka prodala kupovalki naslednje nepremičnine: ID znak: del stavbe 000-00 v deležu do 7/20, ID znak: del stavbe 000-01 v deležu do 7/20 in ID znak: del stavbe 000-02 v deležu do 7/20 (v nadaljevanju: sporne nepremičnine). Zavrnilo je tudi zahtevek na ugotovitev neveljavnosti vknjižbe lastninske pravice v korist druge toženke pri spornih nepremičninah, na izbris lastninske pravice v deležu do 7/20 v korist druge toženke pri spornih nepremičninah in na vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja vpisov tako, da se pri spornih nepremičninah znova vpiše lastninska pravica v korist prve toženke. Zavrnilo je tudi tožbeni zahtevek, da mora prva toženka s tožnikom skleniti prodajno pogodbo, s katero mu bo prodala sporne nepremičnine, vse za ceno 50.000,00 EUR, sicer bo ta odločba nadomestila prodajno pogodbo z vsebino, razvidno iz točke II izreka sodbe. Odločilo je tudi, da je tožeča stranka dolžna toženkama povrniti stroške postopka v višini 3.542,94 EUR, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka 15-dnevnega paricijskega roka dalje do plačila.

2. Zoper to sodbo se je pritožil tožnik iz vseh pritožbenih razlogov po 1. odst. 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP1). Predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno pa sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da je A. A. iz nepremičninske družbe A. d.o.o. z elektronskim sporočilom z dne 5.4.2018 potrdila prejem tožnikovega odgovora z dne 30.3.2018 na poslano ponudbo tožniku kot predkupnemu upravičencu. Tega odgovora A. A. nobena od toženk ni prerekala. Tožnik kupnine ob sprejemu ponudbe ni plačal, ker mu je bilo dne 29.3.2018 s strani direktorja A. d.o.o. po telefonu sporočeno, da prodajalke ne zastopajo več. To je potrdila tudi prva toženka v odgovoru na tožbo. Poleg tega mu je kupovalka že dne 29.3.2018 na hodniku v hiši povedala, da sta s prodajalko pogodbo o prodaji stanovanja že podpisali in da se seli v stanovanje. Tožnik je zato v svojem dopisu povsem upravičeno spraševal, kam naj nakaže kupnino, saj to glede na okoliščine prodaje ni bilo jasno. Ker direktnega odgovora ni dobil, kupnine na račun nepremičninske agencije ni nakazal, uveljavljal pa je varstvo, kot ga ima po Obligacijskem zakoniku (OZ2). Ker sta toženi stranki navedbe glede dvigovanja pošte podali še v njuni zadnji vlogi z dne 2.3.2020, so odgovor in predlagani dokazi na te navedbe, podani na drugem naroku za glavno obravnavo, pravočasni in bi jih sodišče moralo upoštevati. Sodišče je s tem, ko je svojo odločitev oprlo na izjavo priče B. B. (o tem, da ga je pred podpisom prodajne pogodbe poklical tožnik in mu rekel, da bi želel uveljavljati predkupno pravico, pri čemer mu je odgovoril, da naj v tem primeru na račun agencije nakaže denarni znesek, kot izhaja iz ponudbe, ki jo je prejel), prekoračilo trditveno podlago. V sodbi ni najti konkretnih razlogov za stališče sodišča, da tožniku predkupna pravica ni bila kršena, oziroma so ti razlogi nejasni in med seboj v nasprotju. Sodišče namreč ugotavlja, da je bila pogodba sklenjena pred potekom roka, ki ga je tožnik imel na voljo za sprejem ponudbe, in brez utemeljitve zaključi, da to ne krši njegove predkupne pravice. Z vsem prej navedenim je sodišče bistveno kršilo določila pravdnega postopka in sicer 14. in 15. točko 2. odst. 339. člena ZPP. Sodišče ni pojasnilo, zakaj je trditvam in izjavam toženk o nagajanju tožnika verjelo, izjavam tožnika pa ne. Na več mestih v sodbi je tudi navedeno, da sodišče tožniku ni verjelo. Utemeljitve, po čem je sodišče presojalo verodostojnost strank, pa v obrazložitvi sodbe ni najti. Sodišče ugotavlja, da dopis z dne 30.3.2018 ni bil niti podpisan niti tožnik ni dokazal, da je bil ta sploh poslan. Sodišče pa spregleda elektronsko sporočilo A. A. z dne 5.4.2018. Enostavno je zapisalo, da verjame izjavam A. A. in B. B., da tožnikovega dopisa z dne 30.3.2018 niso prejeli. Sodišče ni popolno raziskalo dejanskega stanja glede trajanja pooblastila nepremičninski agenciji za posredovanje pri prodaji. Pogodba za stanovanje je bila sklenjena dne 29.3.2018, istega dne je bilo drugi toženki tudi izstavljeno zemljiškoknjižno dovolilo in nepremičnina prevzeta v posest. V tem trenutku je bila predkupna pravica tožniku že kršena in tožnik ni bil več dolžan ravnati po določbah 508. člena OZ in plačati kupnine za predmetno stanovanje. Sploh pa ne nekomu, ki ni več njegov lastnik. Zakaj se je sodišče postavilo na stališče, da je bila za tožnika do izteka roka ponudba še vedno obvezujoča in bi ta še vedno moral ravnati v skladu s 508. členom OZ, sodišče ne pojasni. V konkretnem primeru gre za specifično situacijo, ko je bila pogodba sklenjena še preden je potekel rok za uveljavljanje predkupne pravice. Sodišče bi zato moralo sprejem predkupne ponudbe s strani tožnika presojati po splošnih pravilih obligacijskega prava o sprejemu ponudbe. Določbe OZ take situacije ne urejajo, prav tako se o vprašanju še ni izjasnila sodna praksa. Naloga sodišča je, da s svojo prakso zapolni pravno praznino, za kakršno gre tudi v konkretnem primeru. Sklenitev prodajne pogodbe pred potekom roka, ki ga ima predkupni upravičenec na voljo za uveljavljanje predkupne pravice, spada v sfero napačne obvestitve predkupnega upravičenca, kot jo opredeljuje 2. odst. 512. člena OZ. Če je sodišče štelo, da ravnanje toženk ne predstavlja kršitve predkupne pravice, potem bi moralo to svojo odločitev utemeljiti konkretneje in natančneje, kot pa zgolj s floskulo, ,,da je imel tožnik do poteka roka za uveljavitev predkupne pravice tudi objektivno možnost, da bi predkupno upravičenje izkoristil", ki pa iz sodbe VSL I Cpg 954/2012, na katero se sklicuje sodišče, sploh ne izhaja. Ta sodba tudi sicer v konkretnem primeru ni uporabljiva, saj obravnava bistveno drugačno dejansko stanje. Prav zaradi prodaje tretji osebi tožnik ni imel več objektivne možnosti uveljavljati svoje predkupne pravice. Komu in na kakšen način? Sodišče je v tem delu popolnoma spregledalo pravno vprašanje in sicer, do kdaj veže oziroma velja ponudba predkupnemu upravičencu - do poteka roka za sprejem ali do sklenitve posla z drugo osebo? Če se je sodišče že postavilo na stališče, da tožniku v konkretnem primeru predkupna pravica ni bila kršena, bi to moralo pravno podkrepiti in utemeljiti.

3. Toženki sta na pritožbo odgovorili in predlagali zavrnitev pritožbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je ugotovilo sledeča pravno odločilna dejstva: - agencija A. d.o.o., ki je za prvo toženko po pooblastilu prodajala sporne nepremičnine, je dne 26.2.2018 sestavila ponudbo predkupnemu upravičencu (tožniku), jo s priporočeno pošiljko poslala tožniku, obvestilo o pošiljki je bilo tožniku puščeno 27.2.2018, - tožnik pošiljke ni dvignil, zato se je vrnila 15.3.2018 na naslov pošiljatelja, - rok za uveljavljanje tožnikove predkupne pravice se je iztekel 13.4.2018 (30 dnevni rok za uveljavljanje predkupne pravice je začel teči po poteku 15 dnevnega roka za dvig pošiljke), - toženki sta prodajno pogodbo za sporne nepremičnine sklenili 29.3.2018, - prva tožena stranka je podpis na prodajni pogodbi overila 18.5.2018, druga tožena stranka pa se je vknjižila v zemljiško knjigo z učinkovanjem od 23.5.2018, - tožnik v roku za uveljavljanje predkupne pravice ni plačal kupnine.

6. Navedenih dejstev tožnik s pritožbo ne izpodbija. Meni pa, da je bila njegova predkupna pravica kršena zato, ker sta toženki prodajno pogodbo sklenili pred potekom roka, ki ga ima predkupni upravičenec na voljo za uveljavljanje predkupne pravice. Takšno materialnopravno naziranje je zmotno. Če lastnik stvari samo sklene pogodbo s tretjim, še ne ustvari položaja kršitve. Lastnik si lahko še zmeraj premisli in namesto, da bi izpolnil sklenjeno prodajno pogodbo s tretjim, ravna v skladu z obveznostjo iz predkupne pravice.3 To jasno izhaja že iz same določbe 1. odstavka 512. člena OZ, ki določa, da lahko predkupni upravičenec pogodbo izpodbija le v primeru, če je prodajalec prodal stvar in prenesel lastnino na tretjega, ne da bi o tem obvestil predkupnega upravičenca. Ker je prva toženka prenesla lastninsko pravico na drugo toženko šele dne 23.5.2018, to je po poteku 30 - dnevnega roka za uveljavljanje predkupne pravice, ni prišlo do kršitve predkupnega upravičenja tožnika. Sodišče prve stopnje je v razlogih sodbe pravilno pojasnilo, da je tožnik imel do poteka roka za uveljavitev predkupne pravice tudi objektivno možnost, da bi predkupno upravičenje izkoristil. Zakaj je sodišče prve stopnje menilo, da ni prišlo do položaja kršitve predkupne pravice, je tudi dovolj jasno obrazložilo. Zatrjevana bistvena kršitev določb pravdnega postopka po 14. ali 15. točki 2. odst. 339. člena ZPP ni podana. Pritožbeno sodišče tudi meni, da ne gre za pravno praznino, prav tako sklenitev prodajne pogodbe pred potekom roka, ki ga ima predkupni upravičenec na voljo za uveljavljanje predkupne pravice, ne spada v sfero napačne obvestitve predkupnega upravičenca, kot to zmotno meni pritožnik.

7. V obravnavanem primeru bi tožnik kot imetnik zakonite predkupne pravice v zasebno korist (ki je nastala samodejno z nastankom položaja solastnine v skladu s 3. odst. 66. člena Stvarnopravnega zakonika - SPZ4) svojo predkupno pravico lahko učinkovito uveljavil, če bi v roku 30 dni opravil dve dejanji: - predkupnega zavezanca na zanesljiv način obvestil, da uveljavlja predkupno pravico (1. odstavek 508. člena OZ) in hkrati predkupnemu zavezancu plačal kupnino ali jo položil pri sodišču (2. odst. 508. člena OZ). Plačilo kupnine je predpostavka (pogoj) za začetek učinkovanja izjave predkupnega upravičenca o uveljavitvi predkupne pravice. Zato pogodba o prodaji ni sklenjena že, ko predkupni zavezanec prejme izjavo predkupnega upravičenca o uveljavitvi predkupne pravice, temveč šele, ko predkupni upravičenec plača celotno kupnino.5 V obravnavanem postopku ni sporno, da tožnik v roku kupnine ni plačal niti je ni položil pri sodišču. Tožnik je sicer navajal, da ni vedel, ali naj kupnino plača nepremičninskemu posredniku (ker ni vedel, ali še ima veljavno pooblastilo za zastopanje) ali prvi toženki, vendar pa to ni odločilno, saj bi tožnik v takšnem primeru kupnino moral položiti pri sodišču. Tožnik pa ni pojasnil, zakaj tega ni storil (sprašuje se le, ali bi bilo varno plačilo prodajalki, ker bi ta lahko postala insolventna). Ker tožnik ni plačal kupnine kot enega izmed kumulativno določenih pogojev za učinkovito uveljavitev predkupne pravice, pritožbeno sodišče ne bo odgovarjalo na pritožbene navedbe, s katerimi tožnik izpodbija ugotovitev sodišča prve stopnje o tem, da tožnik ni dokazal, da bi izjavo o uveljavitvi predkupne pravice na zanesljiv način sploh podal (gre za pritožbene navedbe o tem, da je izjavo o uveljavitvi predkupne pravice prejela nepremičninska agencija in izpodbijanje dokazne ocene sodišča prve stopnje v zvezi s tem, navedbe, da prva toženka poštne pošiljke, ki je vsebovala to izjavo, ni dvignila, do kdaj je imela nepremičninska agencija pooblastilo za zastopanje prve toženke, da je dokaze o poslani izjavi prvi toženki tožnik predložil pravočasno in zato ni prekludiran). Bistvene kršitve določb pravdnega postopka ni v zvezi s pritožbeno navedbo, da je sodišče prekoračilo trditveno podlago v zvezi z izpovedbo priče B. B., ki naj bi tožniku povedal, kam naj nakaže kupnino. Kot je pritožbeno sodišče že ugotovilo, ni bistveno, ali je bil tožnik upravičeno v dvomih, komu naj nakaže kupnino. Za zavrnitev tožbenega zahtevka namreč zadošča že ugotovitev, da tožnik ni plačal oziroma položil kupnine, posledično pa predkupno pravico ni učinkovito uveljavil, njegova predkupna pravica tudi ni bila kršena. Pritožbene navedbe, ki se ukvarjajo z dejansko ugotovitvijo sodišča, katera od pravdnih strank je drugi nagajala, za odločitev o zadevi niso odločilnega pomena, zato jih pritožbeno sodišče ne bo presojalo.

8. Ker pritožbeni razlogi niso podani, prav tako pa tudi ne tisti, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (2. odst. 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo tožnika zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

9. Tožnik s pritožbo ni uspel, zato sam krije svoje pritožbene stroške (1. odst. 154. člena ZPP in 1. odst. 165. člena ZPP). Toženki pa sami krijeta stroške odgovora na pritožbo, saj z njim nista bistveno prispevali k odločanju na pritožbeni stopnji (1. odst. 155. člena ZPP in 1. odst. 165. člena ZPP).

1 Ur. l. RS, št. 26/1999 s spremembami 2 Ur. l. RS, št. 83/2001 s spremembami 3 Tako tudi Miha Juhart v: Obligacijski zakonik s komentarjem, GV založba, Ljubljana 2004, 3. knjiga, str. 320 4 Ur. l. RS, št. 87/2002 s spremembami 5 Tako tudi Nina Plavšak v Služnosti, stvarno breme, stavbna pravica in druge izvedene pravice, Komentar SPZ, Planet GV: ABC nepremičnine, Ljubljana, 2020, 3. knjiga, str. 275