Jedro

Ocena vseh okoliščin primera je, da tožnica ni bila žrtev oderuštva. Tožnica je bila sama tista, ki je najemala kredite in kreditodajalce zavajala z originalnimi pogodbami za stanovanje. Tožnica je pri najemanju posojil ravnala prefrigano in zato ni možno reči, da je bila neizkušena in lahkomiselna, zato ji ni slediti, da je njen položaj ocenjevati kot stisko ali težko gmotno stanje, nezadostno izkušenost, lahkomiselnost oziroma kot osebno stisko.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se zavrne tožbeni zahtevek, ki se glasi: „Prodajna pogodba z dne 20.12.2000, sklenjena med KF in JK za enoinpolsobno stanovanje št. 4 v skupni izmeri 35,29 m2, ki se nahaja v I. nadstropju stanovanjske hiše A2 + B2 na naslovu D. je nična.

Tožena stranka je dolžna povrniti tožeči stranki pravdne stroške z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki teko od izdaje sodbe dalje do plačila, vse v petnajstih dneh pod izvršbo.“ Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti 3.941,21 EUR stroškov postopka, nastalih pred sodiščem prve stopnje in 2.231,29 EUR pritožbenih stroškov, z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči 16. dan po vročitvi te sodbe dalje do plačila, vse v petnajstih dneh pod izvršbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugodilo tožbenemu zahtevku in ugotovilo, da je prodajna pogodba z dne 20.12.2000, sklenjena med pravdnima strankama za enoinpolsobno stanovanje številka 4, D., v izmeri 35,29 m2, nična. Toženi stranki je naložilo, da je dolžna tožeči stranki povrniti 5.750,80 EUR stroškov postopka, nastalih pred sodiščem prve stopnje.

2. Zoper sodbo sodišča prve stopnje je vložil pritožbo toženec iz vseh pritožbenih razlogov, navedenih v 1. odst. 338. člena ZPP, v kateri predlaga spremembo sodbe, tako da se tožbeni zahtevek zavrne, tožnici pa naloži povrnitev pravdnih stroškov. Bistvo pritožbenih navedb je: - sodba nima razlogov, da je toženec zavestno izkoristil tožničino domnevno stisko, - toženec si ni v ničemer izgovoril višine kupnine, kupnina je bila določena s strani tožnice, na tožnico ni vršil nikakršnih pritiskov glede višine kupnine, sprejel je pogoje, ponujene s strani tožnice, ker je kupnino štel za primerno. S tem, da je sprejel prodajno pogodbo tožnice, njenega položaja ni prav v ničemer izkoristil. Toženec ni sodeloval pri sestavi prodajne pogodbe in ni postavljal nobenih pogojev za njeno sklenitev. Le-te je postavila izključno tožnica; - da mu je K povedala, da ima tožnica kredit in da je pred izvršbo, ne omogoča zaključka, da bi toženec vedel, da je tožnica v stiski; - sodni izvedenec je ugotovil, da je vrednost stanovanja na dan 20.12.2000 za 1/3 večja, kot je bila dogovorjena kupnina. Ni jasno, kje je meja, kdaj je dajatev enakovredna, kdaj ni, kdaj med njima obstaja občutno nesorazmerje. To je pravni standard, ki se napolnjuje v vsakem primeru posebej.

3. V odgovoru na pritožbo tožnica navaja, da je sodišče objektivni element, da je bila kupnina za 1/3 nižja od vrednosti prodanega stanovanja, ugotovilo na podlagi izvedeniškega mnenja. Glede cene za stanovanje je toženec sam povedal, s kom se je pogovarjal glede sklenitve pogodbe in da je sam povedal ceno, ki jo je pripravljen plačati. Da je bila ta ugodna, je povedal na obravnavi. Toženec je vedel, da je tožnica v stiski, da je stvar tik pred izvršbo in da tožnica ne bo dobila niti toliko, če bo O. stanovanje prodal. Vse v zvezi s sporno pogodbo je urejala M.K. 4. Pritožbeno sodišče je opravilo glavno obravnavo, na kateri je ponovilo dokaz z zaslišanjem strank in priče MK.

5. Pritožba je utemeljena.

6. Prodajna pogodba je bila sklenjena 20.12.2000. Za pravno presojo je zato uporabiti določilo 141. člena Zakona o obligacijskih razmerjih, v katerem je določeno, da če kdo izkoristi stisko ali težko gmotno stanje drugega, njegovo nezadostno izkušenost, lahkomiselnost, ali odvisnost in si izgovori zase ali za koga tretjega korist, ki je v očitnem nesorazmerju s tistim, kar je sam dal ali storil ali se zavezal dati ali storiti drugemu, je takšna pogodba nična.

7. Pravdni stranki sta dne 20.12.2000 sklenili kupno pogodbo za eno in polsobno stanovanje, D, velikosti 35,29 m2, za kupnino 6.480.000,00 SIT. Posebni pogoji prodaje so bili še, da kupec prevzame stanovanje šele 5.1.2002, da kupec plača prometni davek in da stanovanje ni vknjiženo v zemljiški knjigi.

Iz mnenja izvedenca Ž. izhaja, da je bila tržna vrednost prodanega stanovanja na dan 20.12.2000 9.794,598,40 SIT oziroma 9.568.577,90 SIT (odvisno ali se v vrednost vračuna tudi parkirišče ali ne). Na podlagi mnenja izvedenca je sodišče prve stopnje zato pravilno zaključilo, da je bila dogovorjena kupnina za prodano stanovanje med pravdnima strankama v vsakem primeru za 1/3 nižja od tržne vrednosti prodanega stanovanja. Na podlagi tega je pravilno ugotovljeno, da je neenakovrednost dajatev izkazana oziroma, da je objektivni element oderuške pogodbe podan.

8. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je bila tožnica v stiski, ker je morala vrniti kredit, da je toženec za njeno stisko vedel in da je vedel, da kupnina za stanovanje ni sorazmerna vrednosti stanovanja, kar kaže na to, da je izrecno izkoristil tožničin težak položaj in stisko in na podlagi tega zaključilo, da je podan tudi subjektivni element iz 141. člena Zakona o obligacijskih razmerjih. Na podlagi tega je zaključilo, da je prodajna pogodba, zaradi oderuškosti, nična. Tožbenemu zahtevku je ugodilo.

Pritožbeno sodišče pogoj subjektivnosti ocenjuje drugače kot sodišče prve stopnje. Okoliščine primera so: - tožnica je imela za stanovanje štiri originalne izvode pogodb, ki jih je vse uporabljala za dokazovanje svoje kreditne sposobnosti pri najemanju posojil: - tožnica je imela posojilo pri O. Zadeva je bila tik pred izvršbo; - tožnica je za ureditev razmerij pooblastila M.K, ki se na zasebni trg posojil in na promet nepremičnin ter na trgovanje na javnih dražbah spozna; - M.K je tista, ki je po pooblastilu tožnice poklicala toženca, da kupi stanovanje, sestavila prodajno pogodbo in je v njej določila ceno; - toženec na višino cene ni vplival. Stanovanje je kupil, ker je ocenil, da je cena ugodna; - tožnica je za prodano stanovanje prejela večjo kupnino, kot bi jo prejela, če bi se stanovanje prodalo na javni dražbi po polovični ceni; - tožnica je predmetno stanovanje ponovno prodala v letu 2007 kupcu S.Š, ki ga je prodal naprej.

Ocena vseh okoliščin primera je, da tožnica ni bila žrtev oderuštva. Tožnica je bila sama tista, ki je najemala kredite in kreditodajalce zavajala z originalnimi pogodbami za stanovanje. Tožnica je pri najemanju posojil ravnala prefrigano in zato ni možno reči, da je bila neizkušena in lahkomiselna. Tožnici zato ni slediti, da je njen položaj ocenjevati kot stisko ali težko gmotno stanje, nezadostno izkušenost, lahkomiselnost oziroma kot osebno stisko, kot jo je opredelilo sodišče prve stopnje.

Tožnica je za urejanje poslov v zvezi s prodajo stanovanja pooblastila M. K., ki je toženca poklicala in mu stanovanje tožnice ponudila v odkup. Pogoje prodaje in samo prodajno pogodbo je sestavila M.K. Toženec se glede pogojev prodaje ni nič pogajal. Prodajne cene, ki jo je postavila M.K, ni nič zniževal. Tudi ni silil k sklenitvi prodajne pogodbe, ampak je bil k sklenitvi prodajne pogodbe večkrat pozvan tako s strani M.K kot s strani tožnice. Tožencu tako ni možno očitati, da bi s svojim ravnanjem izgovoril sklenitev prodajne pogodbe, ali nižjo ceno od zahtevane. Ni mu možno očitati, da si je izgovoril zase korist, ki je v očitnem nesorazmerju s tržno vrednostjo prodanega stanovanja. Zgolj to, da je sprejel ponudeno ceno in da je ocenil, da je cena ugodna, še ni zadosti, da bi njegovo ravnanje opredelili kot oderuško ravnanje, s katerim si je izgovoril nesorazmerno korist. Na podlagi ocene izvedenih dokazov, izpovedi strank in priče M.K, je pritožbeno sodišče prišlo do ugotovitve, da tožnica ni dokazala, da je toženec izkoristil njeno stisko, težko gmotno stanje, njeno nezadostno izkušenost, lahkomiselnost, ali odvisnost in si zase izgovoril nesorazmerno korist. Zakonski dejanski stan iz določila 141. člena Zakona o obligacijskih razmerjih, ni podan. Prodajna pogodba z dne 20.12.2000 ni oderuška in iz tega razloga ni nična. Pritožbi toženca je bilo zato ugoditi, sodbo sodišča prve stopnje spremeniti in tožbeni zahtevek zavrniti (358. člen ZPP).

9. Sprememba sodbe vpliva na spremembo odločitve o stroških postopka na prvi stopnji. Tožnica v pravdi ni uspela, zato mora tožencu povrniti vse potrebne pravdne stroške nastale pred sodiščem prve stopnje (154. člen ZPP). Stroški so odmerjeni na podlagi stroškovnika, ki ga je toženec predložil (list. št. 168), ob uporabi Odvetniške tarife in Zakona o sodnih taksah, ki sta veljala v času vložitve tožbe. Tožencu je bilo priznano 6.520 odvetniških točk, kar znese 2.992,68 EUR, 20 % DDV, 598,53 EUR in 350,00 EUR takse za odgovor na tožbo, skupno 3.941,21 EUR.

10. Toženec je s pritožbo uspel, zato mu mora tožnica povrniti potrebne pritožbene stroške (165. člen ZPP v zvezi 154. členom ZPP), ki so odmerjeni v skupnem znesku 2.231,29 EUR (643,74 EUR za sestavo pritožbe, 128,75 EUR DDV-ja, 1.400,00 EUR takse za pritožbo in 58,80 EUR stroškov za pristop na pritožbeno obravnavo dne 11.5.2011.