Jedro

Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo vsa odločilna dejstva, na podlagi katerih je tožnica kot predkupna upravičenka na opisno opredeljenem stanovanju upravičena zahtevati razveljavitev med toženci sklenjene kupoprodajne pogodbe z dne 4. 6. 2004 z dodatkom in sklenitev kupoprodajne pogodbe s prvotoženko za to stanovanje in za dislocirano stranišče.

Izrek

I. Pritožbi tožeče stranke se delno ugodi in se sklep in sodba z dne 17. 7. 2014 razveljavita v točki IV sklepa in II sodbe ter se v tem delu zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II. Pritožba tožeče stranke proti točki I. sodbe se zavrže. III. V ostalem se pritožba tožeče stranke in v celoti pritožba druge in tretje tožene stranke zavrneta in se sklep in sodba v nerazveljavljenem delu potrdita.

IV. Pritožba druge in tretje tožene stranke proti sklepu z dne 21. 8. 2014 se zavrne in se ta sklep potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je dne 17. 7. 2014 izdalo sklep ter delno in vmesno sodbo. S sklepom je zavrglo tožbo na ničnost sporazuma, ki sta ga sklenila drugi toženec in tretja toženka dne 10. 12. 2008 v obliki notarskega zapisa ter na ugotovitev, da je neveljavna vknjižba lastninske pravice pri nepremičnini parc. št. 309/12 k. o. X, vpisana v zemljiško knjigo Okrajnega sodišča v Kamniku v korist tretje toženke do ½. Tožbo je zavrglo tudi v delu, ko je tožnica zahtevala, da stanovanje, kot je opisano v izreku tega dela tožbenega zahtevka, predstavlja 4324/1000 (pravilno 4324/10000) nepremičnine parc. št. 309/12 in da se pri tem deležu vzpostavi staro lastninsko stanje na ime prve toženke ter v delu, kjer tožnica zahteva, da prva toženka z njo sklene kupoprodajno pogodbo za navedeno stanovanje v tem deležu. Tožbo je zavrglo tudi v delu, kjer je tožnica zahtevala ugotovitev, da stanovanje predstavlja posamezni del št. … dela stavbe št. kot izhaja iz elaborata, ki ga je izdelal sodni izvedenec in nosi ID znak … . S sklepom je v nadaljevanju ugodilo predlogu za izdajo začasne odredbe, da se tretji toženki prepove odtujitev in obremenitev nepremičnine parc. št. 309/12 k. o. X, kar se zaznamuje v zemljiški knjigi. S sodbo je razsodilo, da je tožbeni zahtevek tožnice po temelju utemeljen v delu, kjer je zahtevala, da se razveljavi kupoprodajna pogodba z dodatkom št. 1 z dne 5. 7. 2004, ki so jo sklenili toženci, v delu, ki se nanaša na stanovanje, ki obsega sobe 8,8 m2, 13,4 m2, 18,5 m2, kuhinjo 19,7 m2, shrambo 13 m2, stopnišče 11,5 m2 in drvarnico 24,5 m2 in da je prva toženka dolžna s tožnico skleniti kupoprodajno pogodbo za stanovanje v navedenem obsegu, dodatno pa še za stranišče 3 m2 (I. izreka sodbe). Zavrnilo pa je tožbeni zahtevek, da se v zemljiški knjigi Okrajnega sodišča v Kranju pri nepremičnini parc. št. 309/12 k. o. X izbriše lastninska pravica, vpisana v korist L. K. do deleža ½, nato pa se vzpostavi zemljiškoknjižno stanje za vknjižbo lastninske pravice na ime T. U. do ½ (II. izreka sodbe).

2. Zoper to odločbo se pritožujejo tožeča ter druga in tretja tožena stranka. Pritožbo vlagajo iz vseh pritožbenih razlogov (prvi odstavek 338. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP) ter predlagajo spremembo oziroma razveljavitev odločbe v delu, ki je zanje neugoden.

3. Tožnica v pritožbi glede sporazuma, sklenjenega med drugim tožencem in tretjo toženko (v nadaljevanju tudi toženca) vztraja, da je bilo njuno ravnanje nemoralno, zato je ta sporazum ničen. Za takšen zahtevek ima tožeča stranka pravni interes, saj vse kaže, da sta jo toženca želela izigrati in ji onemogočiti, da bi lahko uveljavljala svoje pravice. Prav tako ni jasno, zakaj je sodišče tožbo glede ničnosti sporazuma deloma zavrglo, v delu, kjer sta zahtevala, da se vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje, pa tožbeni zahtevek zavrnilo. Te svoje odločitve pa sodišče ni v ničemer obrazložilo in je podana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka. Res je, da je Višje sodišče v Ljubljani s sklepom in sodbo zavrnilo tožničin zahtevek v delu, v katerem je zahtevala ugotovitev solastniškega deleža na hiši. Zato ni jasno, zakaj je sodišče prve stopnje v tem delu tožbo zavrglo in tako ponovno odločalo o tožbenem zahtevku v delu, v katerem je že pravnomočno odločeno. Nerazumna in nezakonita je odločitev sodišča, da je tožbo zavrglo v delu, kjer je zahtevala ugotovitev, da stanovanje predstavlja posamezni del stavbe, kot izhaja iz elaborata sodnega izvedenca. Sodišče za svojo odločitev v tem delu ni podalo nobene obrazložitve in je po oceni tožeče stranke zamenjalo primarni in podredni zahtevek. Tožeča stranka se nadalje ne strinja v celoti z obrazložitvijo sodišča prve stopnje glede odločitve, da se po temelju ugodi tožbenemu zahtevku tožnice glede njene zahteve, da se razveljavi kupoprodajna pogodba v delu, ki se nanaša na stanovanje. Predvsem se ne strinja z zaključkom sodišča, da bo kupnina za stanovanje definitivno višja, kot znaša položeni znesek (depozit), saj se mora stanovanje njej prodati pod istimi pogoji, kot je bilo prodano drugi in tretji toženi stranki s sporno pogodbo.

4. Toženca se v pritožbi zoper to odločbo ne strinjata z vmesno sodbo, saj sploh ni upoštevano, da je tretja toženka postala dobroverna lastnica celotne nepremičnine ter da se je prodala tožencema kot celota, skupaj s pripadajočim funkcionalnim zemljiščem. Vztrajata, da iz formalnih razlogov ni možno razveljaviti kupne pogodbe z dne 4. 6. 2004 z dodatkom, niti je zemljiškoknjižno sploh izvesti. Tudi odločitev o vštevanju stranišča v obseg stanovanja je neutemeljena. Gre za suho stranišče, na razpolago vsem uporabnikom, zato očitno ni bilo navedeno v najemni pogodbi. Sodišče bi se moralo pri odločanju konkretneje opredeliti tudi do pisma z dne 5. 2. 2003, iz katerega izhaja, da je bila tožnica zelo dobro seznanjena z nameravano prodajo hiše oziroma prostorov, kar pomeni, da je prepozno zahtevala predmetni odkup. Ob dejstvu, da etažna lastnina ni vzpostavljena, bi moralo sodišče tožbeni zahtevek tudi po temelju zavrniti.

5. S sklepom z dne 21. 8. 2014 je sodišče prve stopnje zavrnilo ugovor tožencev zoper sklep o začasni odredbi, ki ga je izdalo 17. 8. 2014. 6. Proti temu sklepu se drugi toženec in tretja toženka pritožujeta in predlagata pritožbenemu sodišču, da ga spremeni ali razveljavi. Poudarjata, da sta kupila celotno nepremičnino od prve toženke s pripadajočim funkcionalnim zemljiščem. Nujno je potrebno zamenjati na celotnem objektu tako ostrešje kot kritino. Tožbeni zahtevek je neutemeljen tudi iz formalnih razlogov, ker kupne pogodbe ni mogoče razveljaviti, kot tudi ne zemljiškoknjižno izvesti. Tretji toženki je onemogočena nujno potrebna sanacija objekta, izdana začasna odredba ji to onemogoča, saj ne more dobiti posojila.

7. Stranski intervenient je odgovoril na obe pritožbi zoper odločbo z dne 17. 7. 2014, soglaša z zahtevami obeh pritožb in predlaga razveljavitev sodbe. Tožeča stranka je odgovorila na obe pritožbi tožene stranke in predlaga, da ju pritožbeno sodišče zavrne.

8. Pritožba tožeče stranke je delno utemeljena, delno pa ni dovoljena, pritožbi tožene stranke nista utemeljeni.

9. Sodišče prve stopnje v tej zadevi odloča drugič in sicer glede samo nekaterih od več zahtevkov tožeče stranke in glede utemeljenosti podlage enega od njih. Tožnica je po ugotovitvah prvostopenjskega sodišča bivša imetnica stanovanjske pravice na stanovanju v stanovanjski stavbi na naslovu ..., ki se nahaja na parc. št. 309/12 k. o. X. Ker je bila nepremičnina predmet vrnitve v denacionalizacijskem postopku, je tožnica postala najemnica spornega stanovanja ter hkrati predkupna upravičenka na podlagi 176. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1). Prva toženka kot lastnica in drugi toženec ter tretja toženka kot kupca so 4. 6. 2004 sklenili kupoprodajno pogodbo (kasneje pa še dodatek k njej), iz katere izhaja, da je predmet pogodbe celotna nepremičnina, vključno s spornim stanovanjem, katerega najemnica je tožnica. Tožnica trdi, da je prva toženka ni obvestila o nameravani prodaji in ji ni ponudila spornega stanovanja v odkup, o prodaji sta jo obvestila šele kupca - drugi toženec in tretja toženka. Zato zahteva sodno varstvo zaradi kršitve svoje zakonite predkupne pravice na stanovanju na podlagi določb 176. do 178. člena SZ-1. Tožbenemu zahtevku na razveljavitev kupoprodajne pogodbe v delu, ki se nanaša na stanovanje, na ugotovitev, da stanovanje predstavlja 4324/10000 nepremičnine ter na vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja pri tem deležu na prvo toženko, ki je s tožnico pod enakimi pogoji kot s tožencema dolžna skleniti ustrezno kupoprodajno pogodbo, je tožnica v ponovljenem postopku dodala še zahtevke na ugotovitev ničnosti sporazuma, ki sta ga drugi toženec in tretja toženka sklenila 10. 12. 2008 v obliki notarskega zapisa, na ugotovitev neveljavnosti vknjižbe glede polovičnega deleža drugega toženca na tretjo toženko ter na izbris lastninske pravice, vpisane na tretjo toženko in vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja. S podrednim tožbenim zahtevkom pa tožnica zahteva razveljavitev kupoprodajne pogodbe v delu, ki se nanaša na sporno stanovanje, vzpostavitev v prejšnje zemljiškoknjižno stanje ter sklenitev kupoprodajne pogodbe za stanovanje, pri čemer se ugotovi na podlagi elaborata sodnega izvedenca, kolikšen posamezni del stavbe predstavlja stanovanje.

Glede pritožbe tožeče stranke zoper sklep in delno ter vmesno sodbo:

10. Pritožbeno sodišče pritrjuje zaključku o pomanjkanju pravnega interesa tožnice za njen zahtevek na ugotovitev ničnosti sporazuma, ki sta ga dne 10. 12. 2008 v obliki notarskega zapisa št. SV 919/08 sklenila drugi toženec in tretja toženka. Kot je ugotovilo prvostopenjsko sodišče, sta sklenila sporazum na podlagi 64. člena Zakona o zakonski zvezi in družinskih razmerjih in se na ta način dogovorila glede njunega skupnega premoženja po razpadu zveze in sicer glede sporne nepremičnine tako, da postane njena izključna lastnica tretja toženka. Prvostopenjsko sodišče je v obrazložitvi sodbe razumno pojasnilo, zakaj se s tem pravni položaj tožnice ni v ničemer spremenil in zato nima pravnega interesa za ugotovitev ničnosti sporazuma o delitvi skupnega premoženja. Tudi sklicevanje tretje toženke, da je postala dobroverna lastnica celotne nepremičnine na podlagi kupoprodajne pogodbe in sporazuma, zadeve ne spremeni in ne pomeni, da tožeča stranka ne more uspešno uveljavljati kakršnegakoli zahtevka zoper oba toženca, kot navaja v pritožbi. Sicer pa tudi v primeru, če bi se ugotovilo, da ima tožnica pravni interes za zahtevek na ničnost sporazuma, takšen njen zahtevek tudi ni utemeljen, ker mu glede na v sodbi ugotovljene okoliščine sklenitve sporazuma ni mogoče očitati nemoralnega ravnanja tožencev kot bivših zunajzakonskih partnerjev. Enaki razlogi pa narekujejo zavrženje tožbe tudi v tistem delu, ki se nanaša na ugotovitev neveljavnosti vknjižbe lastninske pravice na sporni nepremičnini v korist tretje toženke.

11. Tožnica se neutemeljeno pritožuje tudi zoper zavrženje njene tožbe v tistem delu, kjer v primarnem tožbenem zahtevku uveljavlja ugotovitev, da stanovanje, ki ga točno opiše, predstavlja 4324/10000 nepremičnine parc. št. 309/12 k. o. X, v tem deležu pa na vzpostavitev starega zemljiškoknjižnega stanja na ime prve toženke in sklenitev kupoprodajne pogodbe s tožnico. O tem zahtevku je namreč že pravnomočno odločeno (sodba Okrožnega sodišča v Ljubljani P 2775/2004 z dne 20. 3. 2007 v zvezi s sodbo Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 1678/2011 z dne 29. 6. 2011). Tožeča stranka očitno spregleda, ko se v pritožbi tudi sama sklicuje na pravnomočno odločitev v tem delu zahtevka, da je s pripravljalno vlogo z dne 30. 5. 2014 ponovno zahtevala ugotovitev solastniškega deleža 4324/10000 na nepremičnini. Prvostopenjsko sodišče je pravilno na podlagi drugega odstavka 319. člena ZPP po uradni dolžnosti ugotovilo, da je o tem že pravnomočno razsojeno, zato je tožbo v tem obsegu pravilno zavrglo.

12. Tožnica se izrecno pritožuje tudi zoper I. točko izreka sodbe, ki vsebuje odločitev o utemeljenosti podlage njenega zahtevka na delno razveljavitev in sklenitev kupoprodajne pogodbe. Pritožba tožnice v tem delu ni dopustna, saj nima interesa pritoževati se zoper tisti del sodbe, s katerim je bilo njenemu zahtevku ugodeno (po temelju). Za vložitev pritožbe zoper obrazložitev sodbe tožnica nima pravnega interesa. V tem delu se pritožba zavrže na podlagi prvega odstavka 346. člena v zvezi s četrtim odstavkom 343. člena ZPP.

13. Tožnica pa se utemeljeno pritožuje zoper odločitev o zavrženju njene tožbe v točki IV sklepa ter zavrnitvi tožbenega zahtevka v točki II sodbe, saj o odločitvi v tem delu njenega zahtevka sodba nima razlogov in odločitve v tem delu ni mogoče preizkusiti. Zato je podana očitana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP in je pritožbeno sodišče v tem delu ugodilo pritožbi, sklep in sodbo razveljavilo ter zadeva vrača sodišču prve stopnje zaradi odprave kršitve v nov postopek.

Pritožba drugega toženca in tretje toženke proti delni in vmesni sodbi:

14. Sodišče prve stopnje je z vmesno sodbo po temelju ugodilo zahtevku tožnice na razveljavitev kupoprodajne pogodbe za stanovanje ter na dolžnost prve toženke, da z njo sklene kupoprodajno pogodbo za stanovanje ter dodatno še za stranišče v izmeri 3 m2. Za izdajo vmesne sodbe se je sodišče odločilo, ker šteje, da je potrebno za ugotovitev višine kupnine postaviti izvedenca za izračun pogodbene cene v izpodbijani pogodbi, če bi se prodajalo le stanovanje, z ustreznimi odbitki. Pogoj za izdajo vmesne sodbe (315. člen ZPP) je, da je zahtevek sporen tako po temelju, kot po višini in da je cepitev odločanja o podlagi in višini tudi mogoča. Toženca v tej smeri nista podala nobenih ugovorov, zato se pritožbeno sodišče v primernost in upravičenost izdaje vmesne sodbe glede na postavljeni tožbeni zahtevek ni dolžno spuščati. Sicer pa je naloga vmesne sodbe, da mora sodišče odločiti o vseh vprašanjih, ki materialnopravno utemeljujejo zahtevek, pa tudi o vseh ugovorih nasprotne stranke, ki izpodbijajo njegovo utemeljenost. Prvostopenjsko sodišče je v tej smeri ugotovilo vsa odločilna dejstva, na podlagi katerih je tožnica kot predkupna upravičenka na opisno opredeljenem stanovanju upravičena zahtevati razveljavitev med toženci sklenjene kupoprodajne pogodbe z dne 4. 6. 2004 z dodatkom in sklenitev kupoprodajne pogodbe s prvotoženko za to stanovanje in dodatno še za dislocirano stranišče. Tožnica namreč po ugotovitvi prvostopenjskega sodišča ni zamudila prekluzivnega roka za vložitev tožbe, stranišče se všteva v obseg stanovanja, ker tožnica nima drugega stranišča in je tega doslej uporabljala, njene predkupne pravice pa tudi ni mogoče pogojevati z etažno lastnino.(1) S tem je odgovorjeno tudi na pritožbene trditve tožencev, ki v pritožbi vztrajata, da ni mogoče razveljaviti kupne pogodbe zato, ker se tožničina lastninska pravica na stanovanju zemljiškoknjižno ne more izvesti. Pritožbeno sodišče je zato zavrnilo pritožbo tožencev in potrdilo vmesno sodbo (353. člen ZPP).

O pritožbi drugega toženca in tretje toženke proti sklepu o zavrnitvi ugovora zoper izdani sklep o začasni odredbi:

15. Sodišče prve stopnje je pravilno uporabilo določbe Zakona o izvršbi in zavarovanju – ZIZ, ki urejajo izdajo začasne odredbe v zavarovanje nedenarne terjatve (272. in 273. člen) ter pravilno ocenilo, da so za izdajo predlagane začasne odredbe izpolnjeni zakonski pogoji. Svojo odločitev je tudi ustrezno obrazložilo. Pritožba neutemeljeno vztraja, da tožnica ni izkazala verjetnosti obstoja terjatve, kot to zahteva prvi odstavek 272. člena ZIZ. Za izkaz verjetne terjatve vsekakor zadoščajo ugotovitve sodišča, ki so bile podlaga za izdajo vmesne sodbe, da je tožnica predkupna upravičenka na opisno opredeljenem stanovanju v stanovanjski hiši ..., toženci pa so ob kupoprodaji celotne nepremičnine kršili njeno predkupno pravico. Na pritožbene trditve o neutemeljenem zahtevku iz formalnih razlogov, je v tej odločbi tudi že odgovorjeno. Prav nobene podlage nima pritožbeni očitek, da sodišče pred odločitvijo ni zaslišalo prve toženke in stranskega intervenienta, saj se prepoved v začasni odredbi tiče le tretje toženke, tudi sicer pa je odločanje v postopku za izdajo začasne odredbe praviloma nekontradiktorno.

16. Pritrditi pa je treba tudi razlogom prvostopenjskega sodišča glede obstoja drugega pogoja za izdajo začasne odredbe, namreč nevarnosti, da bo uveljavitev tožničine terjatve brez izdaje začasne odredbe onemogočena ali otežena (prva alineja drugega odstavka 272.člena ZIZ). Brez izrečene prepovedi bi bil možen promet z nepremičnino, ki je predmet spora med strankama, kar bi brez dvoma otežilo terjatev tožnice, usmerjeno v odpravo kršitve predkupne pravice, do katere je prišlo, ko so toženci sklenili kupoprodajno pogodbo za celo nepremičnino. Hkrati je ocenilo, da tudi pri tehtanju okoliščin na strani tožnice in tretje toženke slednja ne bi utrpela z izdajo z začasno odredbo hujših posledic, kot pa tožnica brez njene izdaje. Pritožbene očitke, da izdaja začasne odredbe tretji toženki onemogoča nujno potrebno sanacijo objekta z namestitvijo nove strešne kritine, je prvostopenjsko sodišče obravnavalo in jih argumentirano zavrnilo tako v izdani začasni odredbi, kot tudi v izpodbijanem sklepu. Tudi po oceni pritožbenega sodišča so navedbe tretje toženke glede morebitnih neugodnih posledic presplošne in ne pretehtajo tistih, ki jih je izkazala tožnica. Pritožba se zato zavrne in potrdi sklep sodišča prve stopnje na podlagi drugega odstavka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ.

Op. št. (1): To stališče je poudarjeno že v sklepu revizijskega sodišča II Ips 34/2010.