Jedro

Dokazni predlog tožeče stranke ne vključuje tudi dokaznega predloga tožene stranke. Tožena stranka je samostojna pravdna stranka, na kateri je dokazno breme za njene trditve, zato se ne more zanašati na dokazne predloge nasprotne stranke, ki so v njeni dispoziciji in bi jih lahko tudi sama tožena stranka navedla že na prvem naroku.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka krije sama svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da je tožena stranka dolžna prvo tožeči stranki plačati 12.918,76 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 4.3.2008 dalje do plačila (točka I. izreka izpodbijane sodbe), drugo tožeči stranki prav tako 12.918,76 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 4.3.2008 dalje do plačila (točka II. izreka sodbe) in da je tožena stranka dolžna povrniti tožečima strankama pravdne stroške v višini 2.754,71 EUR v roku 15 dni, s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi v primeru zamude (točka III. izreka sodbe).

2. Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov in pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo razveljavi ter v celoti zavrne tožbeni zahtevek, podrejeno pa, da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje, v obeh primerih pa zahteva povrnitev pritožbenih stroškov.

Pritožba očita sodišču prve stopnje, da je z neupoštevanjem vsebine sklenjenih aneksov z dne 24.7.2007 prekoračilo meje tožbenega zahtevka. Tožena stranka zavrača s strani tožnikov predložene fotografije zaradi spornega datuma nastanka. Tudi sicer pa fotografije, ki naj bi bile posnete 12.4.2007, potrjujejo, da je hiša št. 19b popolnoma dokončana, hiša 15a pa je bila sredi gradnje. Glede na izpovedbo priče R., da je toženka eno hišo zgradila s podizvajalci v mesecu in pol, je gotovo, da sta bili obe enoti dokončani ob sklenitvi aneksa. Ni mogoče verjeti, da bi tožnika potrdila izgradnjo do dogovorjene faze, če objekta ne bi bila zgrajena, saj sta pravna in ekonomska strokovnjaka, prvi tožnik pa je celo delal v nepremičninski družbi. Sodišče je ugodilo tožbenemu zahtevku izključno in samo na podlagi fotografij, ki so neverodostojne glede datuma nastanka, kakor tudi glede objektov, ki so na posameznih fotografijah označeni s št. 15a in 19b. Tožena stranka ni mogla dokazovati negativnih dejstev, to je, da določene fotografije niso nastale na določen dan. Tožnik bi moral dokazati, da so fotografije res nastale takrat, kot je zatrjeval. Pritožba navaja, da ima na določenih fotografijah objekt 15a enkrat rumeno, drugič sivo fasado, kar kaže na to, da sploh ne gre za fotografije spornih objektov. Na fotografijah z dne 30.12.2007, ki naj bi dokazovale, da objekt 15a sploh nima fasade, objekt 19b pa naj bi imel neurejeno okolico, sta tožnika prezrla, da fotografija objekta 19b v ozadju prikazuje tudi objekt 15a s fasado. To dejstvo bi sodišče lahko preverilo z ogledom na kraju samem. Z navedbo tožečih strank na obravnavi 23.2.2011, da tožena stranka od poletja 2007 dalje na gradbišču ni izvajala del, sta tožeči stranki priznali, da sta bila objekta takrat dokončana do dogovorjene faze. Glede namestitve bakrenih žlebov je tožena stranka pojasnila, da jih zmontira po primopredaji objekta zaradi tatvin.

Pritožba nadalje navaja, da je sodišče prve stopnje poklonilo verodostojnost samo pričam tožečih strank, kljub temu, da so vse priče v prijateljskih ali celo sorodstvenih povezavah s tožnikoma, ali pa imajo interes, da bi v pravdi uspele. Sodišče pa ne verjame npr. priči R., čeprav gre za delavca, ki je ves čas delal na gradbišču. Sodišče je napačno presodilo vsebino izpovedbe priče P., ki je potrdil, da sta bili obe hiši dokončani, s tem, da je ena hiša že imela fasado, ni pa imela vgrajenih zunanjih polic. Tega tožeča stranka sploh ni zatrjevala, poleg tega je že laiku znano, da se police namestijo pred fasado, priča pa naj bi imela znanja s področja gradbeništva. Priča je še povedala, da je takrat, ko je bila s tožnikom na gradbišču, deževalo, fotografije iz februarja 2008 pa kažejo na lep sončen dan.

Pritožba očita sodišču prve stopnje, da bi moralo izvesti ogled, s katerim bi ugotovilo, da sta sporna objekta v enakem stanju, kot sta bila dne 31.12.2007, preverilo pa bi tudi, ali objekti na fotografijah ustrezajo objektom št. 15a in 19b na gradbišču. Poleg tega bi moralo angažirati izvedenca gradbene stroke, saj bi samo on lahko podal mnenje o tem, ali sta bila objekta končana do dogovorjene faze oziroma, ali je določena manjša pomanjkljivost kot je odtočni žleb, že razlog za oceno, da dogovorjena faza ni zaključena. Tožena stranka tudi ni bila prekludirana z dokaznim predlogom za zaslišanje priče Š., saj bi ta dokaz predlagala sama že na prvi obravnavi, če priče ne bi predlagala tožeča stranka. Pritožba nadalje meni, da je prvostopenjsko sodišče kršilo določbe Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 73/2007 in nadaljnji; ZPP) tekom celotnega postopka, na kar je tožena stranka opozorila na obravnavi dne 22.6.2011. Tožnika sta izražala na račun prokurista toženke žalitve, sodišče pa je takšna ravnanja dopuščalo. Sodišče je glede na nezakonito odločitev tudi očitno upoštevalo navedbe, ki sta jih tožnika podajala med samim zasliševanjem in s katerimi sta bila prekludirana, čeprav se v sodbi do njih ni opredelilo. Nepravilno so bile upoštevane naknadno predložene fotografije. Po mnenju pritožbe je sodišče sprejelo napačno odločitev, ker ni upoštevalo razloga sklenitve pogodb o rezervaciji, saj so tožnika in njuni prijatelji v letu 2006 vsi sklenili pogodbe za vsak po dva objekta z namenom nadaljnje prodaje, zaradi krize pa prodaja ni stekla in se tožnikoma računica ni izšla.

3. Tožeča stranka v odgovoru na pritožbo prereka pritožbene navedbe in predlaga zavrnitev pritožbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Ne drži pritožbena navedba, da je sodišče prve stopnje z neupoštevanjem vsebine sklenjenih aneksov z dne 24.7.2007 prekoračilo meje tožbenega zahtevka ter da se je sodišče prve stopnje pri svoji odločitvi oprlo izključno na fotografije, ki sta jih predložila tožnika. Sodišče je v tem postopku presojalo, ali sta bila objekta z oznakama 15a in 19b do dogovorjenega roka zgrajena do pogodbeno dogovorjene faze, kar je bila pogodbena obveza tožene stranke. Na podlagi predloženih dokazov (poleg fotografij med drugim tudi na podlagi pogodb o rezervaciji stanovanjskih enot, prodajnih pogojev tožene stranke, sklenjenih aneksov, zaslišanja strank ter prič) je sprejelo dokazno oceno, ki jo pritožbeno sodišče v celoti sprejema. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je dokazna ocena sodišča prve stopnje povsem v skladu s formalnimi okviri proste dokazne ocene, torej vestna, skrbna ter analitično sintetična. Sodišče je v skladu z metodološkim napotkom iz 8. člena ZPP ocenilo vsak relevanten dokaz posebej, nato pa še vse dokaze skupaj. Na podlagi celovite, temeljite in skrbne dokazne ocene je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo vsa pravno pomembna dejstva in na njihovi podlagi utemeljeno ugodilo tožbenemu zahtevku. Vsebino konkretnih in posamičnih pravnih pravil, ki sta jih pogodbeni stranki določili s sklenitvijo pogodbe, lahko sodišče ugotovi samo po pravilih, po katerih ugotavlja druga pravno pomembna dejstva. Zato sodišče vsebino pogodbenega pravnega razmerja, ki je urejena s konkretnimi in posamičnimi pravili, lahko ugotavlja na podlagi in v mejah trditev pogodbenih (pravdnih) strank o vsebini tega razmerja, in na podlagi dokazov, ki jih stranki predlagata. Tožeča stranka ni bila dolžna zahtevati razveljavitve aneksov, saj je bilo ugotovljeno, da zapisana vsebina ni ustrezala pravi vsebini dogovora med strankami, sodišče prve stopnje pa je obrazložilo, zakaj in na kakšen način je do podpisa aneksov z dne 24.7.2007 prišlo (stran 10 in 11 izpodbijane sodbe). S tem je sledilo določbi 2. odstavka 82. člena ZPP, po katerem je treba pri razlagi spornih določil iskati skupen namen pogodbenikov, pravilno pa je upoštevalo tudi dejstvo, da sta bila predmetna aneksa pripravljena s strani tožene stranke, kar je ob svojem zaslišanju potrdil tudi zastopnik tožene stranke.

6. Iz predloženih fotografij, posnetih 12.4.2007, ni razvidno, da je hiša št. 19b popolnoma dokončana, vsaj ne v taki meri, kot to predvideva faza Optimal – podaljšana III. gradbena faza. Iz navedb tožnikov, da tožena stranka od poletja 2007 dalje na gradbišču ni izvajala del, ni mogoče zaključiti, da sta s tem tožnika posredno priznala, da sta bila oba objekta do poletja 2007 dokončana, saj sta tožnika zatrjevala ravno nasprotno. Tožena stranka ni uspela dokazati, da je bil navedeni objekt zgrajen brez pomanjkljivosti. Od nje tudi ni bilo pričakovano, da dokazuje negativna dejstva, saj bi dinamiko izgradnje spornih objektov lahko dokazovala tudi s predložitvijo gradbenega dnevnika, česar se ni poslužila. Tudi njeno nasprotovanje datumom nastanka fotografij bi na ta način lahko dobilo objektivno težo. Ni pa mogoče naložiti tožeči stranki večjega dokaznega bremena, kot je to predložitev fotografij na CD-ju, kjer vsaka fotografija predstavlja datoteko, v katere lastnostih se avtomatično zapiše čas posnetka. Sodišče prve stopnje je tudi pravilno primerjalo zapisani datum nastanka fotografij s tem, kar posamezna fotografija prikazuje (npr. ivje na drevju, rahlo zasnežene strehe v zimskem času). V zvezi s tem pritožbeno sodišče odgovarja še na pritožbeno navedbo, da je priča P. dejal, da je takrat, ko je bil s tožnikom na gradbišču, deževalo, fotografije iz februarja 2008 pa kažejo na lep sončen dan. Navedena priča ob svojem zaslišanju ni dejal, da sta s prvim tožnikom posnela fotografije meseca februarja 2008, pač pa v prvih mesecih leta 2008, točnega datuma se ni spomnil. To pa se ujema s fotografijami, posnetimi 16.3.2008, na katerih je deževno vreme jasno razvidno. Pritožba povsem pavšalno nasprotuje ugotovitvam prvostopenjskega sodišča, da na fotografijah ne gre za objekta št. 15a in 19b. Na fotografijah z dne 30.12.2007 tudi ni videti, da fotografija objekta 19b v ozadju prikazuje tudi objekt 15a s fasado, saj je na podlagi vseh predloženih fotografij razvidno, da je hiša v ozadju popolnoma drug objekt, ne pa hiša št. 15a. Ogled na kraju samem je sodišče prve stopnje utemeljeno zavrnilo, saj za razsojo v tej zadevi stanje spornih objektov v času obravnave pred sodiščem prve stopnje ni relevantno.

7. Sodišče prve stopnje je tudi pravilno zavrnilo dokazni predlog tožene stranke po zaslišanju priče Š.. Dokazni predlog tožeče stranke namreč ne vključuje tudi dokaznega predloga tožene stranke. Tožena stranka je samostojna pravdna stranka, na kateri je dokazno breme za njene trditve, zato se ne more zanašati na dokazne predloge nasprotne stranke, ki so v njeni dispoziciji in bi jih lahko tudi sama tožena stranka navedla že na prvem naroku. Tožena stranka pa tudi ni zatrjevala, da dokaza ni predlagala pravočasno brez svoje krivde in je pritožbeni očitek v tej smeri neutemeljen.

8. Pritožba tudi nima prav, ko meni, da sodišče naknadno predloženih fotografij ne bi smelo upoštevati. Tožeča stranka je pravočasno predložila fotografije obeh spornih objektov. Pri naknadno predloženih fotografijah gre zgolj za boljšo kvaliteto istih fotografij, ne pa za drug dokaz. Neupoštevne so pritožbene navedbe, da bi moralo sodišče prve stopnje postaviti izvedenca gradbene stroke, ki bi edini lahko podal mnenje o tem, ali sta bila objekta dokončana do dogovorjene faze. Tožena stranka predloga za postavitev izvedenca ni podala in je temu dokaznemu predlogu tožeče stranke v pripravljalni vlogi z dne 7.3.2011 celo izrecno nasprotovala. Ne glede na to pa, kot je to pojasnilo prvostopenjsko sodišče, pomoč izvedenca s specialnim strokovnim znanjem ni bila potrebna, saj je odločitev lahko sprejelo že po izvedbi listinskih dokazov in dokazov z zaslišanjem strank ter prič. Ni mogoče slediti pritožbenim navedbam, da bi se manjše pomanjkljivosti ugotovile ob primopredaji in nato odpravile, saj tožena stranka ni dokazala, da je tožnika sploh pozvala k ogledu objektov, sklenitvi primopredajnega zapisnika in posledično prodajne pogodbe. Nerelevantne so vse pritožbene navedbe glede namena tožnikov, da bi kupljena objekta prodala naprej. Ključna ugotovitev v zadevni pravdi se nanaša na neizpolnitev obveznosti tožene stranke, prevzetih s pogodbama o rezervaciji stanovanjskih enot 15a in 19b ter k njima sklenjenima aneksoma. Namen tožnikov glede kupljenih objektov ni v nikakršni povezavi z izpolnitvijo obveznosti tožene stranke. Na podlagi določbe 2. odstavka 65. člena Obligacijskega zakonika (Ur. l. RS, št. 83/2001 in nadaljnji; OZ) sta zaradi odgovornosti tožene stranke za neizpolnitev tožnika upravičena do vrnitve dvojne are. Na pavšalne pritožbene navedbe glede obširnih navedb in pojasnil, ki naj bi jih tožeča stranka podajala med zaslišanjem in ki naj bi jih sodišče prve stopnje upoštevalo, čeprav se do njih ni opredelilo, pritožbeno sodišče zaradi njihove nekonkretiziranosti ne more odgovoriti.

9. Po določbi 303. člena ZPP je dolžnost sodišča skrbeti med glavno obravnavo za red v sodni dvorani in za dostojanstvo sodišča. V pritožbi izpostavljene žalitve na račun prokurista tožene stranke niso omajale reda v sodni dvorani v taki meri, da bi bila navedena dolžnost sodišča prekršena in tudi niso narekovale prvostopenjskemu sodišču postopanja po določbi 1. odstavka 304. člena ZPP v smeri izreka kakšnega od disciplinskih ukrepov. V nobenem primeru pa ne gre za kršitev določb pravdnega postopka, ki bi lahko vplivala na zakonitost in pravilnost sodbe, kar je predmet pritožbenega preizkusa.

10. Ker glede na navedeno pritožbeni razlogi niso utemeljeni, poleg tega pa pritožbeno sodišče v izpodbijani sodbi ni našlo bistvenih kršitev določb postopka, na katere pazi po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

11. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato sama krije svoje stroške pritožbenega postopka (1. odstavek 165. člena v zvezi s 1. odstavkom 154. člena ZPP). Odgovor na pritožbo tožeče stranke ni v ničemer pripomogel k reševanju zadeve in je bil kot tak nepotreben (155. člen ZPP), zato te stroške krije tožeča stranka sama.