Jedro

To določilo, ki taksativno predpisuje pogoje, po katerih se lahko sklene pogodba za določen čas,kot izjema od pravila sklenitve najemne pogodbe za nedoločen čas po 39 členu SZ, je nedvomno prisilne narave, sicer bi bilo nepotrebno, v kolikor bi bilo sklepanje pogodbe za določen čas tudi za primere, ki jih obravnava 40 člen SZ, prepuščeno svobodni pogodbeni volji pogodbenih strank.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka sama nosi svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je dne 1.7.1995 prenehala veljati najemna pogodba in sklenjeni aneksi za stanovanje štev. 4, v II. nadstropju stanovanjske stavbe na cesti M. 73, ...., sklenjena dne 5.2.1992 med tožečo stranko Občino J. in toženo stranko Č. M.. Nadalje je odločilo, da se je tožena stranka dolžna izseliti iz navedenega stanovanja ter ga prostega oseb in stvari izročiti tožeči stranki v roku 60 dni ter ji povrniti njene pravdne stroške v znesku 34.434,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi.

Proti sodbi se pritožuje tožena stranka iz pritožbenih razlogov zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava, pri čemer predlaga takšno spremembo izpodbijane sodbe, da se tožbeni zahtevek zavrne, podredno pa njeno razveljavitev in vrnitev zadeve v novo sojenje. Opozarja, da sodišče najemne pogodbe, sklenjene med pravdnima strankama, ni presojalo v smislu določil 40. člena Stanovanjskega zakona, ki določa, v katerih primerih se lahko najemna pogodba sklene za določen čas. Ti primeri so v citiranem členu taksativno našteti, sam predpis pa je kogentne narave, zato ga je potrebno obvezno upoštevati pri presoji obravnavanega pravnega razmerja. Ker ob sklenitvi pogodbe ni bil podan noben izmed pogojev, vsebovanih v 40. členu SZ, pogodba ne more veljati samo za določen, temveč za nedoločen čas. Tožena stranka se ne strinja z razlogi sodišča prve stopnje, da je odločilna volja pogodbenih strank, razvidna iz pogodbe, saj ob takšnem stališču 40. člen SZ ni potreben in bi bil tudi brez smisla. Nedokazane so tudi navedbe tožeče stranke, da bi toženec sam prosil za sklenitev pogodbe za določen čas in je to dejstvo zmotno ugotovljeno, toženec je bil namreč prisiljen podpisati takšno pogodbo, saj drugače ni imel kam iti, veliko raje pa bi sklenil pogodbo za nedoločen čas. Tožena stranka se tudi ne strinja z razlogi sodišča, da bi moral ukrepati, če se ne bi strinjal s časom trajanja pogodbe, toženec je bil namreč pravno zavarovan s členom 40 SZ. Pogodba se tudi še izvaja, toženec redno plačuje stanarino, zato je mogoče govoriti o sklenitvi pogodbe za nedoločen čas. Sodišče je tudi zmotno presodilo, da je državljanstvo R Slovenije eden temeljnih pogojev za pomoč pri pridobitvi stanovanja, to sicer določa 100. člen Stanovanjskega zakona, vendar za socialna stanovanja. Pravdni stranki pa sta sklenili najemno pogodbo za neprofitno stanovanje, kot izhaja že iz same pogodbe, zato so takšni razlogi sodišča zmotni.

Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila, pri čemer pritrjuje sodbenim ugotovitvam in zaključkom ter predlaga zavrnitev neutemeljene pritožbe in potrditev izpodbijane sodbe.

Navaja, da iz pisnih dokazov v spisu izhaja, da je bil toženec natančno seznanjen, da gre v konkretnem primeru za socialno stanovanje in da ne izpolnjuje nikakršnih pogojev za pridobitev tega stanovanja. Nadalje, da toženec ni le prosil za sklenitev najemnega razmerja vsaj za določen čas, temveč je na tožečo stranko izvajal pritiske, prav tako tudi na državne organe, na občila ter javna glasila ter na ta način izsilil sklenitev najemne pogodbe za določen čas, sicer pa z dopisom, ki ga je naslovil na sodišče pred glavno obravnavo, izvaja pritisk tudi nanj. Pogodbena volja je bila takšna, da se samo začasno reši toženčeva situacija, s čimer je tožeča stranka tožencu napravila veliko uslugo, ker toženec ni izpolnjeval niti enega pogoja za sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas in take pogodbe nikdar ne bi mogel skleniti.

Pritožba ni utemeljena.

Med strankama ni sporno, da sta sklenili najemno pogodbo za stanovanje, katerega izpraznitev in izročitev tožeča stranka zahteva z obravnavano tožbo, zgolj za določen čas. Nadalje prav tako ne, da pogodba po zadnjem aneksu k pogodbi ni bila več podaljšana. Pač pa je bilo sporno pravno vprašanje preoblikovanja pogodbe, sklenjene za določen čas, v pogodbo za nedoločen čas, zato, ker ta ni bila - potrditvah tožene stranke - sklenjena iz nobenega od razlogov, taksativno naštetih v 40. členu Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju besedila SZ), ter zato, ker se je zaradi toženčevega rednega plačevanja stanarine najemno razmerje molče podaljšalo za nedoločen čas, ker se pogodba v celoti izvaja. Pri tem pritožbeno sodišče ugotavlja, da je v zvezi s predstavljenimi ugovori tožene stranke, ki jih ponavlja tudi v pritožbi, prvostopno sodišče zavzelo stališče, da je nepomembno zatrjevanje tožene stranke o nezakonito sklenjeni pogodbi, ker je bilo najemno razmerje po volji obeh pogodbenih strank sklenjeno le za določen čas, pri čemer je bistveno tudi to, da je čas, za katerega je bilo najemno razmerje sklenjeno, že potekel. Glede ugovora molče podaljšanega najemnega razmerja iz razloga izvajanja najemne pogodbe, pa se sodišče prve stopnje ni direktno izreklo.

Dokaznemu zaključku sodišča prve stopnje, da sta bili pravdni stranki ob sklenitvi obravnavane pogodbe soglasni, da se sklepa le za določen čas, se sicer pridružuje tudi pritožbeno sodišče, saj ga s pravno zmotnimi pritožbenimi trditvami o prisiljenju toženca k sklenitvi pogodbe (zgolj za določen čas), ni mogoče izpodbiti. Kljub temu, da bi toženec "veliko raje sklenil pogodbo za nedoločen čas", to še ne pomeni, da ga je tožeča stranka v pravnem pomenu k sklenitvi obravnavane pogodbe prisilila, saj bi sklenitev takšne pogodbe lahko enostavno odklonil. Vendar tudi po prepričanju pritožbenega sodišča toženec v pritožbi utemeljeno opozarja, da za obravnavani primer pogodbena volja strank zaradi določila člena 40 SZ ne more biti odločilna. To določilo, ki taksativno predpisuje pogoje, po katerih se lahko sklene pogodba za določen čas, kot izjema od pravila sklenitve najemne pogodbe za nedoločen čas po 39. členu SZ, je nedvomno prisilne narave, sicer bi bilo nepotrebno, v kolikor bi bilo sklepanje pogodbe za določen čas tudi za primere, ki jih obravnava 40. člen SZ, prepuščeno svobodni pogodbeni volji pogodbenih strank. Tako se izkaže, da je bila obravnavana pogodba sklenjena v nasprotju s 40 členom SZ. Vendar pa za takšen primer SZ sankcije ne predpisuje, kar pomeni, da ima prvostopno sodišče prav, ko zaključi, da je za presojo zahtevka tožeče stranke bistvenega pomena potek časa, za katerega je bilo najemnno razmerje sklenjeno, kar z drugimi besedami pomeni, da je sporno najemno razmerje itak že prenehalo veljati, tudi če bi bilo nezakonito sklenjeno. Zato je prvostopno sodišče tudi pravilno pojasnilo tožencu, da bi lahko ustrezno ukrepal le med trajanjem pogodbenega razmerja, v kolikor bi imel seveda pravni interes za določen pravni poseg vanj, pri čemer je evidentno, da takšnega pravnega interesa toženec ni imel. Sicer pa bi takšno posledico nezakonito sklenjene pogodbe za določen čas, kot jo zatrjuje toženec, torej preoblikovanje dobe trajanja najema iz določene v nedoločeno, vsekakor moral določati SZ kot specialen predpis, saj predstavlja zatrjevana posledica dalekosežno in pomembno spremembo stanovanjsko najemnega razmerja, pri čemer je tudi ni mogoče izpeljati iz splošnih obveznostnih predpisov. Zaključiti je torej, da se pogodba, sklenjena za določen čas v nasprotju s členom 40 SZ, zaradi tega dejstva ni preoblikovala v pogodbo, sklenjeno za nedoločen čas, pač pa je prenehala veljati, kot pravilno ugotovi prvostopno sodišče. Glede na to pa, da sedaj SZ drugače ureja podaljšanje najemne pogodbe, sklenjene za določen čas,kot jo je pred njim veljavni Zakon o stanovanjskih razmerjih (ZSR), ko v členu 45 prenese skrb za podaljšanje najemne pogodbe na samega najemnika (ki mora najmanj 30 dni pred potekom najema pridobiti od lastnika pisno odobritev podaljšanja najemne pogodbe, sicer mora izprazniti stanovanje v pogodbenem roku), ni (več) pravne podlage za molče obnovljeno pogodbo za nedoločen čas po 69, členu ZSR, ki jo pravno zmotno tudi uveljavlja toženec v svoji pritožbi.

Glede na podano obrazložitev se pritožbenemu sodišču tudi ni bilo potrebno ukvarjati z vprašanjem, kakšno stanovanje je bilo v obravnavanem primeru oddano v najem za določen čas, torej ali tako imenovano socialno, ali tako imenovano neprofitno stanovanje, ker to za obravnavani primer ni pravno pomembno, čeprav pritožba načenja tudi to vprašanje v zvezi z veljavnostjo oziroma neveljavnostjo obravnavane najemne pogodbe.

Na podlagi povedanega se izkaže pritožba za neutemeljeno, saj je prvostopno sodišče materialno pravo pravilno uporabilo, poleg tega tudi ni storilo nobene bistvene kršitve določb pravdnega postopka, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti. Zato je zavrnilo pritožbo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (člen 368 ZPP/77).

Pritožbeno sodišče je po členu 166 v zvezi s členom 155 ZPP/77 odločilo, da tožeča stranka sama trpi svoje pritožbene stroške, saj navedbe iz odgovora na pritožbo niso v ničemer pripomogle k lažji rešitvi obravnavane zadeve na pritožbeni stopnji.