Jedro

Ker lastnik v roku šestih mesecev od uveljavitve SZ, ki je začel veljati dne 19.10.1991, z njim ni sklenil najemne pogodbe, bi moral tožnik to pravico uveljavljati sodno, v splošnem zastaralnem roku petih let od preteka šestmesečnega roka.

Izrek

Pritožba tožeče stranke se zavrne in v pobijanem zavrnilnem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Pritožbama tožencev se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se v pobijani 2.točki izreka s p r e m e n i tako, da se tožbeni zahtevek, ki se glasi: "Tožena stranka je dolžna skleniti s tožečo stranko najemno pogodbo za stanovanje v stanovanjski hiši v P., ki se nahaja v III. nadstropju (spalnica, predprostor, kopalnica, dnevna soba, kuhinja, podest in stopnišče in podstrešje) v skupni izmeri 65,34 m2 in to za nedoločen čas in za neprofitno najemnino, ker bo sicer takšno pogodbo nadomestila ta sodba, v roku 15 dni pod izvršbo," zavrne.

Tožeča stranka mora povrniti prvotožencu 280.400,00 SIT, drugotožencu pa 338.240,00 SIT stroškov pravde, obema z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 05.04. 2005 do plačila, v 15-ih dneh.

Tožnik mora povrniti prvotožencu 50.300,00 SIT njegovih pritožbenih stroškov, drugotožencu pa 56.220,00 SIT pritožbenih stroškov, obema z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 05.04.2005 do plačila, v 15-ih dneh.

Obrazložitev

S pobijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo primarni tožbeni zahtevek tožnika s katerim je zahteval, da se razveljavi kupoprodajna pogodba za nakup poslovno-stanovanjske stavbe v P., ki je bila sklenjena med prvotožencem kot kupcem in drugotožencem kot prodajalcem dne 05.04.2001 in to v delu, v kolikor se nanaša na stanovanje v III. nadstropju v izmeri 65,34 m2 ter, da je tožena stranka dolžna skleniti z njim prodajno pogodbo za nakup stanovanja v stanovanjski hiši v P., v III. nadstropju skupni izmeri 65,34 m2 po ceni, kot je veljala 30. dan od vložitve zahteve za odkup stanovanja, to je dne 30.05.1993 (40% točkovne vrednosti stanovanja, ki jo je potrebno plačati v roku 60-ih dni po sklenitvi prodajne pogodbe v smislu 117.čl. Stanovanjskega zakona - SZ), ker bi sicer takšno pogodbo nadomestila pravnomočna sodba. Ugodilo pa je podrejenemu tožbenemu zahtevku in odločilo, da je tožena stranka dolžna skleniti s tožečo stranko najemno pogodbo za zgoraj omenjeno stanovanje za nedoločen čas in za neprofitno najemnino, ker jo bo sicer nadomestila sodba. Glede stroškov je odločilo, da vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Proti tej sodbi se po svojih pooblaščencih pritožujejo tožnik in oba toženca.

Tožnik iz pritožbenega razloga zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava izpodbija zavrnilni del sodbe. V zvezi s prvim pritožbenim razlogom navaja, da je sicer pravilna ugotovitev sodišča, da je bil tožnik v času uveljavitve SZ imetnik stanovanjske pravice in je kot tak imel pravico zahtevati odkup stanovanja v smislu določila člena 117, pravilna je tudi ugotovitev, da je bila zahteva tožnika za odkup stanovanja vložena pravočasno, pravilen je tudi zaključek, da je mogoče nakup stanovanja zahtevati s tožbo v splošnem zastaralnem roku, ki znaša pet let. Nerazumljiva in nezakonita pa so izvajanja sodišča, ko je sledilo ugovorom tožencev, ki sta navajala, da je tožba vložena prepozno. V zvezi s tem opozarja, da se sodišče ne sme ozirati na zastaranje, če se dolžnik nanje ne sklicuje, to pomeni, da bi morala toženca izrecno ugovarjati, da je terjatev zastarana in to najkasneje na prvem naroku za glavno obravnavo. Če je ugovor utemeljen se tožbeni zahtevek zavrne, ne pa zavrže tožbo, kot to velja v primeru, če je tožba vložena po preteku zakonskih prekluzivnih rokov. Iz teh razlogov je nerazumljiva navedba sodišča v razlogih sodbe, da je sledilo ugovorom toženih strank, ki so navajale, da je tožba vložena prepozno in da je tožnik prekludiran. Sodišče je zmotno ugotovilo dejansko stanje v delu, ko je upoštevalo domnevni ugovor zastaranja, ki naj bi ga podala oba toženca. Prvotoženec je podal odgovor na tožbo 20.08.2001 in v njem ni zaslediti ugovora zastaranja. Res govori o nekakšnem splošnem zastaralnem roku treh let, vendar v povezavi s tožnikovim zahtevkom za sklenitev najemne pogodbe. Razpravlja tudi o nekakšni prekluziji, če tožnik sklenitve najemne pogodbe ni uveljavljal v roku dveh let od uveljavitve SZ. Enake navedbe ima prvotoženec v pripravljalni vlogi z dne 02.10.2001, ko govori o prekluziji pravice zahtevati sklenitev najemne pogodbe. Na glavni obravnavi dne 13.06.2003 prvotoženec ni imel nikakršnih navedb v zvezi z zastaranjem. Glede na to je popolnoma jasno, da prvotoženec ni podal nikakršnega ugovora zastaranja in sodišče ni imelo pravne možnosti, da bi takšno zastaranje upoštevalo po uradni dolžnosti. Enake ugotovitve veljajo za ugovor drugotoženca. Njegovih navedb ni mogoče šteti za ugovor zastaranja, saj pri zastaranju ne gre za problem vložitve tožb po preteku zakonskih rokov (prekluzija) ampak za problem zastaranja terjatve, ki postane naturalna in jo zato ni mogoče iztožiti. Oba toženca sta imela v postopku kvalificiranega pooblaščenca, ki sta vešča prava, od njiju se zahteva posebna skrbnost, njune navedbe morajo biti jasne in ne dvoumne. Če je tožena stranka ugovarjala, da so pretekli vsi zakonski roki in da gre za prekluzijo in s tem v zvezi predlaga zavrženje tožbe, potem sodišče nima pravne podlage, da bi takšne ugovore razširilo in jih smatralo za ugovor zastaranja. Iz tega je jasno, da je sodišče napačno uporabilo materialno pravo, saj po določilu člena 360/3 Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) ne bi smelo upoštevati zastaranja in bi moralo ugoditi tožbenemu zahtevku. Predlaga spremembo sodbe z ugoditvijo primarnemu zahtevku, podrejeno razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo odločanje.

Prvotoženec iz vseh pritožbenih razlogov napada ugodilni del sodbe in predlaga njeno spremembo z zavrnitvijo zahtevka, podrejeno razveljavitev tega dela sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo odločanje. Stališče sodišča prve stopnje, ki je ugodilo podrejenemu tožbenemu zahtevku češ, da je SZ določil obvezo sklenitve najemne pogodbe v roku najkasneje 6 mesecev po uveljavitvi SZ in ker lastnik stanovanja tega ni storil to ne more iti v škodo tožniku je zgrešeno, sodba pa je v ugodilnem delu tudi nerazumljiva. Ni jasno katera tožena stranka naj bi s tožnikom morala skleniti najemno pogodbo in zakaj. V izreku sodbe je navedeno le, da je tožena stranka dolžna skleniti najemno pogodbo. Tudi v obrazložitvi sodišče ne pojasni, kdo naj bi bil zavezan k sklenitvi najemne pogodbe. Sodba je zato nesklepčna v tem delu. Ne glede na to je stališče, da mora katerakoli tožena stranka skleniti najemno pogodbo s tožnikom zgrešeno. SZ ne določa posledic, če lastnik ne sklene najemne pogodbe v roku 6-ih mesecev. Vpoštev pridejo splošna pravila civilnega prava. Tožnik bi moral najkasneje v roku petih let po izteku 6 mesečnega roka vložiti tožbo na sklenitev najemne pogodbe. Njegova zahteva je prepozna. Ne drži stališče prvega sodišča, da zaradi tega, ker je bila dolžnost lastnika skleniti najemno pogodbo, da tožnik ne more trpeti škodnih posledic, saj zakon ne določa, da je pogodba sklenjena ex lege. Molk velja po splošnih pravilih za odklonitev. Omenja še 1.odst. 27.čl. ZOR, po katerem lahko zainteresirana oseba zahteva sklenitev pogodbe, če mora nekdo po zakonu skleniti pogodbo. Ta zahteva pa je vezana na prekluzijo oziroma zastaranje. Prvotoženec je po preteku pritožbenega roka svojo pritožbo dopolnil. Ker je ta vloga prepozna, jo pritožbeno sodišče ni upoštevalo.

Drugotoženec iz vseh pritožbenih razlogov izpodbija ugodilni del sodbe in predlaga spremembo sodbe z zavrnitvijo zahtevka, podrejeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo odločanje. Meni, da je zahtevek tožnika za sklenitev najemne pogodbe zastaral, saj je preteklo že več kot pet let. Iz sodbe ni razvidno, katera tožena stranka bi bila najemno pogodbo dolžna skleniti, zato sodbe ni mogoče preizkusiti. Prav tako je iz obrazložitve sodbe razvidno, da je bila nepremičnina že prodana novemu kupcu, zato je sklenitev najemne pogodbe s katero izmed toženih strank neutemeljena.

Pritožba tožnika ni utemeljena, pritožbi tožencev pa sta utemeljeni.

Najprej k pritožbi tožnika: Po mnenju pritožbenega sodišča je razlogovanje pritožbe v zvezi z ugovorom zastaranja zmotno. Oba toženca sta pravočasno nasprotovala tožbenemu zahtevku s trditvami, da tožeča stranka tožbe ni vložila v zakonsko določenem roku, kar je sodišče prve stopnje pravilno štelo kot ugovor zastaranja. Pravno odločilnih dejstev, pomembnih za to odločitev pa tožeča stranka s pritožbo ni izpodbijala. Na podlagi teh dejstev je zaključek sodišča, da je tožbeni zahtevek za razveljavitev kupoprodajne pogodbe in za sklenitev prodajne pogodbe zastaral pravilen, razlogom sodbe se pridružuje tudi pritožbeno sodišče. Pritožba tožnika ni utemeljena, zato jo je pritožbeno sodišče zavrnilo in v pobijanem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (člen 353 Zakona o pravdnem postopku - ZPP).

K pritožbam tožencev: Grajana odločitev tudi po mnenju pritožbenega sodišča ni pravilna. Res je bila dolžnost lastnika stanovanja, da s tožnikom v roku šestih mesecev po uveljavitvi SZ sklene najemno pogodbo za nedoločen čas (1. in 2.odst. 147.čl. SZ). Nepravilno pa je nadaljnje razlogovanje sodišča prve stopnje, s katerim utemeljuje zavrnitev ugovora zastaranja, da zato, ker lastnik tega ni storil, to ne more iti v škodo tožniku. Po mnenju pritožbenega sodišča bi moral tudi tožnik poskrbeti za ureditev svojega pravnega položaja, kar bi lahko storil z vložitvijo tožbe, tožbeni zahtevek pa bi moral uveljavljati pravočasno. Ker lastnik v roku šestih mesecev od uveljavitve SZ, ki je začel veljati dne 19.10.1991, z njim ni sklenil najemne pogodbe, bi moral tožnik to pravico uveljavljati sodno, v splošnem zastaralnem roku petih let od preteka šestmesečnega roka (člen 371 Zakona o obligacijskih razmerjih - ZOR v zvezi s 1060.čl. Obligacijskega zakonika). Kot je razvidno iz sodbe take tožbe vse do 19.09.2001 ni vložil, zato je ugovor zastaranja tožencev utemeljen, tožbeni zahtevek pa bi moralo sodišče prve stopnje zavrniti. Ker tega ni storilo, je pritožbeno sodišče utemeljeni pritožbi tožencev ugodilo, pobijano sodbo pa spremenilo tako, da je tudi podrejeni tožbeni zahtevek zavrnilo (4.odst. 358.čl. ZPP). Pritožnika utemeljeno opozarjata tudi na nepravilen izrek tega dela sodbe, ki ni dovolj določen in je neizvršljiv, neutemeljen pa je tudi iz razloga, ker je bilo stanovanje že pred izdajo sodbe prodano tretji osebi (to je razvidno iz razlogov sodbe) in zato tožencema take obveznosti ne bi bilo mogoče naložiti.

Ker je pritožbeno sodišče delno spremenilo sodbo, je odločilo o stroških vsega postopka (2.tč. 165.čl. ZPP). Tožnik, ki je po spremenjeni sodbi v pravdi v celoti propadel, mora povrniti tožencema njune pravdne stroške. Stroški prvotoženca, nastali v postopku pred sodiščem prve stopnje znašajo 230.100,00 SIT (stroški zastopanja 1910 odvetniških točk po vrednosti točke 110,00 SIT, sodna taksa za odgovor na tožbo 20.000,00 SIT), stroški drugotoženca pa 282.020,00 SIT (stroški zastopanja 1820 odvetniških točk, kar znaša 200.200,00 SIT, materialni stroški 3.300,00 SIT, sodna taksa 20.000,00 SIT, potni stroški 15.400,00 SIT, 20% DDV 43.120,00 SIT). Stroški pritožbenega postopka prvotoženca znašajo 50.300,00 SIT (sestava pritožbe 250 odvetniških točk, kar znaša 27.500,00 SIT), pritožbeni stroški drugotoženca pa 56.220,00 SIT (sestava pritožbe 250 odvetniških točk, kar znaša 27.500,00 SIT, sodna taksa 22.800,00 SIT, poštni stroški 350,00 SIT, 20% DDV 5.570,00 SIT). Tožnik mora povrniti prvotožencu 280.400,00 SIT stroškov pravde, drugotoženca pa 338.240,00 SIT, obema z zakonitimi zamudnimi obrestmi do izdaje te sodbe dalje.