Jedro

Ker tožena stranka ni dokazala, da bi veljal ustni dogovor o stalni ceni najema 16,00 EUR na m2, namesto v Pogodbi zapisane 25,00 EUR na m2, brez kakršnegakoli pogoja, je odveč razpravljanje o tem, ali bi bil, če bi bil res sklenjen tako, kot je zatrjevala tožena stranka, veljaven. Le ob izkazanem soglasju volj glede s strani tožene stranke zatrjevanega dogovora bi bilo moč govoriti o fiktivnosti v Pogodbi zapisane najemnine.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Tožena stranka nosi sama svoje pritožbene stroške, tožeči stranki pa je dolžna povrniti 531,39 EUR stroškov odgovora na pritožbo, v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od preteka tega roka dalje do plačila.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo vzdržalo v veljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Domžalah, opr. št. Ig 07/000253 z dne 11. 10. 2007 v 1. točki izreka (1. točka izreka). Ugotovilo je, da v pobot ugovarjana terjatev tožene stranke proti tožeči stranki na plačilo 3.067,10 EUR ne obstoji (2. točka izreka). Toženi stranki je naložilo, da je dolžna plačati tožeči stranki njene pravdne stroške v višini 1.789,97 EUR z obrestmi (3. točka izreka).

Tožena stranka je proti sodbi pravočasno vložila pritožbo, iz vseh pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi ter izpodbijano sodbo spremeni tako, da zahtevek tožeče stranke zavrne, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila.

Pritožba ni utemeljena.

Prvostopno sodišče je ugotovilo, da sta pravdni stranki sklenili Pogodbo o najemu poslovnega prostora, s katero je tožeča stranka oddala v najem toženi stranki poslovni prostor na C. v izmeri 120 m2, štiri parkirna mesta in oglasni pano (v nadaljevanju Pogodba). Ugotovilo je, da v 4. členu Pogodba določa, da znaša najemnina za poslovni prostor 25,00 EUR za m2, najemnina za parkirna mesta pa je bila dogovorjena v višini 100,00 EUR za posamezno parkirno mesto. V 3. točki 2. odstavka 4. člena Pogodbe sta stranki dogovorili, da se v primeru, če se pogodba predčasno prekine iz razlogov na strani najemnika, ob prekinitvi napravi poračun najemnine po ustrezno višji ceni zaradi krajšega obdobja najema, le-to pa je v 6. členu Pogodbe določeno v trajanju deset let. V 7. členu sta določili trimesečni odpovedni rok. Prvostopno sodišče je nadalje ugotovilo, da sta pravdni stranki sklenili ustni dogovor o nižji najemnini v višini 16,00 EUR za m2, ki je veljal poleg Pogodbe in sicer pod razveznim pogojem, da bo najem trajal vsaj deset let. Ker je bila Pogodba s strani tožene stranke in iz razlogov na njeni strani najkasneje dne 21. 12. 2006, torej pred potekom desetletnega roka, odpovedana, je dogovor o nižji najemnini prenehal veljati, nadomestila pa so ga pogodbena določila glede višine najemnine. Prvostopno sodišče je na podlagi navedenega zaključilo, da je tožeča stranka utemeljeno poračunala najemnino (med 16,00 EUR in 25,00 EUR) za nazaj.

Prvostopno sodišče je pravilno ocenilo, da je bila Pogodba pravno veljavno sklenjena in da tožena stranka v podpis le-te ni bila prisiljena ter se v celoti pridružuje razlogom prvostopnega sodišča v tem delu (2. in 3. odstavek obrazložitve sodbe na list. št. 83). Da tožena stranka s pogodbo, kot je bila zapisana, ne bi soglašala, torej ni izkazala.

Pritožbeno sodišče tudi v celoti soglaša z oceno prvostopnega sodišča, da je obstajal poleg Pogodbe tudi ustni dogovor o nižji najemnini 16,00 EUR na m2, vendar pod pogojem, da bo najem trajal vsaj deset let. Ker tožena stranka ni dokazala, da bi veljal ustni dogovor o stalni ceni 16,00 EUR na m2, namesto v Pogodbi zapisane 25,00 EUR na m2, brez kakršnegakoli pogoja, je odveč razpravljanje o tem, ali bi bil, če bi bil res sklenjen tako, kot je zatrjevala tožena stranka, veljaven. Le ob izkazanem soglasju volj glede s strani tožene stranke zatrjevanega dogovora bi bilo moč govoriti o fiktivnosti v Pogodbi zapisane najemnine. Zato določbo 50. člena Obligacijskega zakonika v danem primeru ni mogoče uporabiti.

Ni res, kot to trdi pritožnik, da je sodišče ugotovljeni ustni dogovor, da najemnina za dolgotrajni najem znaša 16,00 EUR na m2, pravno okvalificiralo kot dogovor o stranskih točkah pogodbe, saj je jasno zapisalo, da dogovor o najemnini predstavlja bistveno sestavino pogodbe. Takšnega, kot ga je ugotovilo, pa bi bilo po oceni pritožbenega sodišča mogoče podvesti pod določbo 3. odstavka 56. člena OZ.

Pritožnik očita prvostopnemu sodišču, da ni zaslišalo T. D., ki naj bi bil navzoč pri dogovorih glede najema poslovnih prostorov in bi potrditvah tožene stranke lahko izpovedal, kako sta se pravdni stranki dogovorili glede najemnine. Ker pa tožena stranka ni podala konkretnih trditev o zatrjevanem dogovoru (kdo, kdaj in kje naj bi ga sklenil), prvostopno sodišče ni zagrešilo bistvene kršitve določb pravdnega postopka, ker dokaza ni izvedlo, saj je dokazovanje namenjeno potrjevanju zatrjevanih dejstev in ne dopolnjevanju pomanjkljive trditvene podlage.

Določilo 4. člena Pogodbe o višji ceni, ki velja v primeru krajšega najema od dogovorjenega, sicer res ni določno, vendar pa navedeno ob ugotovitvi prvostopnega sodišča, da sta pravdni stranki to dogovorili v okviru ustnega dogovora o nižji najemnini, ni odločilnega pomena.

Prvostopno sodišče je dejstvo odpusta dela najemnine najemniku P. d.o.o. štelo le kot eno od okoliščin v prid trditvi tožnika, da je obstajal dogovor o nižji najemnini tako, kot ga je zatrjeval sam.

Dejstvi, da je tožeča stranka račun za najemnino po ceni 16,00 EUR za m2 sicer izdala dne 25. 10. 2006, ko naj bi bilo povsem jasno, da bo tožena stranka zapustila prostore in predčasno prekinila najemno pogodbo, in da je tožeča stranka sama v dopisu z dne 23. 02. 2007, navedla, da bo za celoten znesek računa št. 6700002/2007, ki predstavlja obračun najemnine med 16,00 EUR in 25,00 EUR na m2, v primeru plačila računa 560001 in 1670001, izdala dobropis, še ne dokazujeta, da dogovor, kot ga je zatrjevala tožeča stranka ni obstajal, temveč le kažeta njeno ponovno pripravljenost za odpust dolga, v kolikor tožeča stranka prej omenjeni račun poravna.

Prvostopno sodišče se je opredelilo do trditev, da je bilo dogovorjeno, da se najemnina obračuna in plačuje za dve parkirni mesti in ne za štiri, s tem, ko je zaključilo, da je tožena stranka s podpisom Pogodbe v najem prevzela štiri parkirna mesta, ter da zato vprašanje, koliko od teh je dejansko koristila, ni pomembno, ob tem, da tožena stranka ne trdi, da ji je tožeča stranka omogočila le uporabo dveh parkirnih mest. In ker tožena stranka ni podala konkretnih trditev glede zatrjevanega dogovora o plačevanju najemnine le za dve parkirni mesti, prvostopno sodišče tudi ni zagrešilo bistvene kršitve določb pravdnega postopka, ker D. ni zaslišalo.

Pritožbeno sodišče sprejema tudi oceno prvostopnega sodišča, da tožena stranka ni dokazala, da je bilo med strankama doseženo soglasje o sporazumni razvezi pogodbe brez odpovednega roka z dnem 01. 11. 2006, da ni dokazala trditev o delnem odpustu dolga, ter o delnem plačilu obveznosti v višini 500.000,00 SIT v gotovini. Pravilno je ocenilo, da glede na to, da sta pravdni stranki o tem izpovedali vsaka drugače (tožeča stranka je zanikala, da bi ji tožena stranka na njeno zahtevo plačala 500.000,00 SIT), ob odsotnosti pisnih dokazov o zatrjevanem plačilu, ni mogoče slediti trditvi tožene stranke, da je navedeni znesek res plačala tožeči stranki.

Prvostopno sodišče je pojasnilo, zakaj je verjelo tožeči stranki s tem, ko je obrazložilo, zakaj ga ni prepričala izpovedba tožene stranke (3. odstavek list. št. 83) in zakaj ta izpovedba ni konsistentna. Prvostopna sodba ima jasne in zadosti obrazložene razloge o vseh odločilnih dejstvih. Z njimi se pritožbeno sodišče strinja in se jim v izogib ponavljanju pridružuje. Očitana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP ni podana.

Prvostopno sodišče je pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje in pravilno materialnopravno odločilo, ko je tožbenemu zahtevku tožeče stranke ugodilo. Prvostopno sodišče pa tudi ni storilo nobene od ostalih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, na katere je pritožbeno sodišče dolžno paziti po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP).

Pritožbeno sodišče je ob povedanem pritožbo tožene stranke zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

Odločitev o pritožbenih stroških temelji na določbi 1. odstavka 165. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 154. člena ZPP. Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, nosi sama svoje pritožbene stroške. Tožeči stranki pa je dolžna povrniti 531,39 EUR stroškov odgovora na pritožbo. Ti predstavljajo nagrado odvetnici tožeče stranke za sestavo odgovora na pritožbo v višini 750 odvetniških točk, kar znese 344,25 EUR, 2 % administrativne stroške v višini 6,88 EUR, 20 % DDV v višini 70,23 EUR in takso za odgovor na pritožbo v višini 110,03 EUR. Stroški so odmerjeni po specificiranem stroškovniku, v skladu z določili Taksne in Odvetniške tarife.