Jedro

Pri razlagi ustnega dogovora o najemu poslovnega prostora, ki je bil glede na ugotovitve sodišč prve in druge stopnje sklenjen med pravdnima strankama, je potrebno upoštevati tudi določbe ZPSPP ter OZ. ZPSPP v 12. členu določa, da se najemna pogodba za poslovno stavbo oziroma za poslovni prostor sklene v pisni obliki. Če pogodba ni sklenjena v pisni obliki, ni veljavna. Predpisana oblika velja tudi za kasnejše spremembe ali dopolnitve pogodbe.

Zatrjevani ustni dogovor se o nanaša na bistvene sestavine najemne pogodbe (predmet najema in višina najemnine), zato ga ni mogoče uvrstiti pod tretji odstavek 51. člena oziroma pod drugi odstavek 56. člena OZ (ustni dogovor o stranskih točkah). Hkrati pa se zanj ne more uporabiti niti četrti odstavek 51. člena oziroma tretji odstavek 56. člena OZ. Z njim se sicer zmanjšujejo obveznosti tožene stranke kot najemnika, vendar se hkrati povečujejo obveznosti tožeče stranke kot najemodajalca, ki za oddajo prostora v najem dobi bistveno nižjo odmeno.

Toženec je zaslišanje priče predlagal tudi za potrditev navedb o sporazumni razvezi najemne pogodbe in odpovednem roku ter o delnem plačilu najemnine, za katerega trdi, da je bilo izvršeno v gotovini. Ta dokaz glede na njegove navedbe ni bil informativnega značaja. Navedel je namreč, v zvezi s čim je priča predlagana ter katere njegove navedbe naj bi potrdila, to pa za substanciranje dokaznega predloga v konkretnem primeru zadostuje.

Izrek

Reviziji se ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje se razveljavita ter se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je ohranilo v veljavi sklep o izvršbi, na podlagi katerega je tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki 22.006,30 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi in stroške izvršilnega postopka. Ugotovilo je, da v pobot uveljavljana terjatev tožene stranke v višini 3.067,10 EUR (iz naslova neupravičene obogatitve za vrednost notranje opreme) ne obstaja, ter odločilo o stroških pravdnega postopka. Sodišče druge stopnje je prvostopenjsko sodbo potrdilo.

2. Vrhovno sodišče je s sklepom III DoR 7/2011-8 z dne 1. 6. 2011 dopustilo revizijo glede vprašanja, ali je bila glede na obrazložitev drugostopenjskega sodišča o zavrnitvi dokaznega predloga za zaslišanje priče, o kateri prvostopenjska odločba nima razlogov, kršena pravica tožene stranke do obravnavanja pred sodiščem.

3. Na podlagi navedenega sklepa tožena stranka vlaga revizijo. Predlaga, da revizijsko sodišče reviziji ugodi in sodbo sodišča druge stopnje razveljavi ter zadevo vrne pritožbenemu sodišču v novo sojenje.

4. Revizija je bila vročena tožeči stranki, ki v odgovoru na revizijo predlaga njeno zavrnitev.

5. Revizija je utemeljena.

6. Iz dejanskih ugotovitev sodišč prve in druge stopnje, na katere je revizijsko sodišče vezano (tretji odstavek 370. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP), izhajajo naslednja pravno relevantna dejstva: - Tožeča stranka kot najemodajalka in toženec kot najemnik sta 28. 2. 2006 sklenila pisno najemno pogodbo za poslovni prostor in štiri parkirna mesta.

- Poleg pisne najemne pogodbe je med strankama obstajal tudi ustni dogovor o višini najemnine. Dogovorili sta se, da bo najemnina nižja (16,00 EUR/m2) od tiste, ki je določena v pisni pogodbi (25,00 EUR/m2), pod pogojem, da bo najemno razmerje trajalo deset let. - Najemno razmerje je prenehalo decembra 2006. 7. Tožeča stranka je zahtevala plačilo razlike med že plačano najemnino in najemnino po pisni pogodbi, ki bi jo po njenih navedbah toženec moral plačati v primeru prenehanja najemnega razmerja pred desetimi leti.

8. Toženec je tožbenemu zahtevku ugovarjal s trditvami, da je bila dogovorjena nižja najemnina v višini 16,00 EUR/m2 kot stalna najemnina, ki ni odvisna od časa trajanja najemnega razmerja. V zvezi s tem je predlagal zaslišanje priče T. D., za katerega je trdil, da je sodeloval pri ustnih dogovorih s tožečo stranko. Ta naj bi vedel izpovedati tudi, da je bilo med strankama dogovorjeno, da toženec v najem prevzame le dva parkirna prostora (in ne štirih). Zaslišanje T. D. je predlagal še za potrditev navedb, da je najemna pogodba prenehala skladno s sporazumom obeh pravdnih strank ter v zvezi z dokazovanjem trditev, da je najemnino v višini 500.000,00 SIT tožeči stranki že plačal v gotovini.

9. Sodišči prve in druge stopnje sta presodili, da je najemno razmerje prenehalo iz razlogov na strani toženca, zato sta mu naložili plačilo višje najemnine. Sodišče prve stopnje je zavrnilo ugovor toženca, da je tožeči stranki že plačal 500.000,00 SIT v gotovini. D. D. ni zaslišalo. Zavrnitve dokaznega predloga ni obrazložilo. Sodišče druge stopnje je pojasnilo, da toženec ni podal konkretnih trditev o zatrjevanem ustnem dogovoru, zato naj bi opustitev izvedbe dokaza ne predstavljala kršitve postopka.

10. Sodišče je dolžno izvesti tiste dokaze, ki so pomembni za odločitev v konkretni zadevi (213. člen ZPP). Dokazi niso pomembni, če je dejansko stanje v zadevi že dovolj raziskano. Prav tako sodišču ni treba izvesti dokazov, ki glede na materialno pravo, ki ga je potrebno uporabiti, niso pomembni, saj na končno odločitev ne morejo vplivati tudi, če potrdijo navedbe, v zvezi s katerimi so bili predlagani. V takem primeru ne gre za kršitev pravice do kontradiktornega postopka.

11. Pri razlagi ustnega dogovora o najemu poslovnega prostora, ki je bil glede na ugotovitve sodišč prve in druge stopnje sklenjen med pravdnima strankama, je potrebno upoštevati tudi določbe Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP) ter določila Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). ZPSPP v 12. členu določa, da se najemna pogodba za poslovno stavbo oziroma za poslovni prostor sklene v pisni obliki. Če pogodba ni sklenjena v pisni obliki, ni veljavna. 51. člen oziroma 56. člen OZ pa določata, da v primeru, da je predpisana obličnost, velja le tisto, kar je izraženo v taki obliki. Predpisana oblika velja tudi za kasnejše spremembe ali dopolnitve pogodbe. Veljavni so sočasni oziroma poznejši ustni dogovori o stranskih točkah, o katerih oblična pogodba nič ne govori, če to ni v nasprotju z njeno vsebino ali namenom, zaradi katerega je predpisana posebna oblika. Veljavni so tudi sočasni oziroma poznejši ustni dogovori, s katerimi se zmanjšujejo ali olajšujejo obveznosti ene ali obeh pogodbenih strank, če je posebna oblika predpisana samo v interesu pogodbenih strank. V konkretnem primeru je toženec (med drugim) trdil, da je bilo z ustnim dogovorom med pravdnima strankama dogovorjeno, da plačuje nižjo najemnino, kot je določena v pisni najemni pogodbi, ter da se mu v najem oddata le dva parkirna prostora in ne štirje, kot izhaja iz pisne pogodbe. Zatrjevani ustni dogovor se tako nanaša na bistvene sestavine najemne pogodbe (predmet najema in višina najemnine), zato ga ni mogoče uvrstiti pod tretji odstavek 51. člena oziroma pod drugi odstavek 56. člena OZ (ustni dogovor o stranskih točkah). Hkrati pa se zanj ne more uporabiti niti četrti odstavek 51. člena oziroma tretji odstavek 56. člena OZ. Z njim se sicer zmanjšujejo obveznosti tožene stranke kot najemnika, vendar se hkrati povečujejo obveznosti tožeče stranke kot najemodajalca, ki za oddajo prostora v najem dobi bistveno nižjo odmeno.

12. Ustni dogovor glede nižje najemnine in oddaje v najem le dveh parkirnih mest tako po materialnem pravu ni veljaven. Zato izvedba dokaza z zaslišanjem priče D. D. na pravilnost odločitve v tem delu ne bi mogla vplivati.

13. Vendar pa je, kot je bilo že pojasnjeno, toženec navedeno pričo predlagal tudi za potrditev njegovih navedb o sporazumni razvezi najemne pogodbe in odpovednem roku ter o delnem plačilu najemnine v višini 500.000,00 SIT, za katerega toženec trdi, da je bilo izvršeno v gotovini. Revizijski očitek, da sta sodišči zagrešili bistveno kršitev določb pravdnega postopka, je utemeljen. Ne drži argumentacija pritožbenega sodišča, da toženec ni substanciral svojega dokaznega predloga. Njegova trditvena podlaga ni bila pomanjkljiva. Med strankama obstoj ustnega dogovora poleg pisne najemne pogodbe ni bil sporen. Skozi celoten postopek je toženec navajal, da sta pravdni stranki najemno razmerje prekinili sporazumno in da je toženec del najemnine tožeči stranki že poravnal. V zvezi s tem je predlagal zaslišanje priče, ta dokaz pa glede na njegove navedbe ni bil informativnega značaja. Navedel je namreč, v zvezi s čim je priča predlagana ter katere njegove navedbe naj bi potrdila, to pa za substanciranje dokaznega predloga v konkretnem primeru zadostuje. Obstoj ustnega dogovora med pravdnima strankama ni bil sporen, zato ne drži stališče sodišča druge stopnje, da bi moral toženec svoje navedbe konkretizirati tako, da bi navedel tudi „kdo, kdaj in kje“ je bil sklenjen ustni dogovor.

14. Ker sodišče prve stopnje dokaznega predloga ni izvedlo niti ni obrazložilo njegove zavrnitve, je zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodišče druge stopnje kljub pritožbenemu očitku navedene kršitve ni odpravilo, s čimer je samo zagrešilo relativno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP, ki je revizijski razlog po 2. točki prvega odstavka 370. člena ZPP. Vrhovno sodišče je zato na podlagi prvega odstavka 379. člena ZPP reviziji ugodilo in razveljavilo sodbi sodišč druge in prve stopnje ter zadevo vrnilo prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje.

15. V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje izvesti dokaz z zaslišanjem D. D. za razjasnitev toženčevih navedb o ustnem dogovoru glede načina prenehanja najemne pogodbe in delnega plačila najemnine.

16. Izrek o stroških revizijskega postopka temelji na določbi tretjega odstavka 165. člena ZPP.