Jedro

Med strankama je obstajala pogodba, s katero sta uredili medsebojna razmerja glede zemljišča in objekta in ta pogodba izključuje uporabo določb ZTLR o gradnji na tujem svetu. Pravni posel namreč ne more zgolj implicitno vsebovati pridobitve lastninske pravice (kot to navaja pritožba).

Izrek

Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo in sklepom je Okrožno sodišče v Kopru zavrnilo tožbeni zahtevek, da je L.K. toženi stranki dolžna izročiti v posest objekt v skupni izmeri 1869,71 m2, na parc. št. k.o. B., ki ga sestavljajo dve proizvodni hali, poslovni del, konstrukcija, tehnologija, skladišča in menza, manipulativni del in vhodni del. S sklepom je še dopustilo stransko intervencijo. Iz obrazložitve izhaja, da tožeča stranka ni izkazala, da bi njen pravdni prednik z gradnjo pridobil lastninsko pravico na zemljišču, prav tako pa tudi ne lastninske pravice na objektu. Lastninska pravica ne more biti vezana na pogoj in ne časovno omejena, pogodba med toženo stranko in pravnim prednikom tožeče stranke ima zgolj obligacijsko pravno naravo, zato na njeni podlagi pravni prednik tožeče stranke ni mogel pridobiti stvarnih pravic. Ker le -teh ni imel, jih tudi ni mogel prenesti na svoje pravne naslednike. Pravica ene pogodbene stranke, da zgradi objekt, ga določeno obdobje uporablja in na koncu tega obdobja vrne sopogodbeniku ne pomeni nobene od stvarnih pravic (po načelu numerus clasus, oziroma taksativne določenosti stvarnih pravic v zakonu). Ker je tožbeni zahtevek temeljil na določbi 41. člena zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR), ki varuje le domnevnega lastnika, tožeča stranka pa ni dokazala, da bi bila domnevni lastnik, je prvostopno sodišče tožbeni zahtevek zavrnilo.

Zoper tako sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje tožeča stranka. V pritožbi navaja, da je sodišče napačno uporabilo materialno pravo, saj za stranki ni sporno, da so bili objekti zgrajeni po sistemu BOT (build, operate, transfer, oziroma zgradi - upravljaj - prenesi), ki implicitno vsebuje princip, da koncesionar po zaključku koncesijskega obdobja prenese objekt v last koncedentu. Koncedent ima torej samo obligacijsko upravičenje, da od koncesionarja po izteku dogovorjenega obdobja zahteva prenos lastninske pravice, v času do prenosa pa je objekt last koncesionarja. Prenos se pri tem sistemu prenese s pogodbo, primerno za prenos lastninske pravice, ne pa ex lege (po zakonu). Sodišče ni uporabilo 25. člena ZTLR, ki velja v situaciji v tem sporu. Pravni prednik tožnika je namreč z dovoljenjem tožene stranke pridobil soglasje za gradnjo objekta, gradnja je torej potekala z vednostjo imetnika pravice uporabe, ki se ni uprl gradnji. Glede na vrednost objekta ima zato tožena stranka kvečjemu pravico zahtevati prometno vrednost zemljišča. Po preteku triletnega obdobja pa po določbi 5. odstavka 25. člena ZTLR tudi graditelj dobi možnost uveljavljati lastninski zahtevek. Nadaljnjo napačno uporabo materialnega prava vidi tožeča stranka v tem, da je sodišče kot pravni naslov za pridobitev lastninske pravice štelo pogodbo med toženo stranko in pravnim prednikom tožnice G. d.o.o., dejansko pa je G. d.o.o. lastninsko pravico pridobil na podlagi zakona in ne pogodbe. Sodišče je tudi napačno razlagalo atribut časovne neomejenosti lastninske pravice. Z omenjeno pogodbo je bilo namreč dogovorjeno, da bo tožena stranka po izteku dogovorjene dobe (od)kupila stvar, to pa je veljaven obligacijski dogovor. Zaključek sodišča, da pravni prednik tožnice z gradnjo ni pridobil lastninske pravice tudi na zemljišču, na katerem objekt stoji in za redno rabo stavbe je v nasprotju z gornjimi predpisi in sodno prakso, kakršna je razvidna iz odločbe Vrhovnega sodišča v zadevi II Ips 436/95. Tožeča stranka se tudi ne strinja z zaključkom sodišča, da gre za zmoto v naslovu pogodbe, saj ni upoštevalo prvotnih določil pogodbe med toženo stranko in pravnim prednikom tožnice, ki po vsebini ustreza BOT sistemu. Na podlagi citirane pogodbe je tožena stranka dala družbi G. v uporabo zemljišče, kar bi danes opredeljevali kot stavbno pravico. Prava volja strank je razvidna iz 9. člena pogodbe, ki določa, da G. nima pravice odtujiti objekta in opreme do izteka dogovorjenega roka brez pisnega soglasja L.K. in da lahko vpis prepovedi obremenitve in odtujitve predlaga vsaka od strank. V primeru predčasne prekinitve ima L.K. predkupno pravico na objektu. Ne gre torej za zmoto v naslovu, ampak pogodba vsebuje vse elemente BOT posla, kot je to tudi nesporno zatrjevala tožena stranka. Nesmiselno in pravno nevzdržno je, da si na lastni stvari izgovoriš predkupno pravico. Bistvena kršitev določb pravdnega postopka pa je po mnenju pritožbe v tem, da sodišče nepopolno navaja listine, saj ni navedena pomembna pogodba med O. d.o.o. in P. d.o.o., čeprav je bila predlagana kot dokaz. Sodišče je tekom postopka ugotavljalo pravo voljo strank v nasprotju z listinami, zlasti z vsebino pogodbe z dne 11.10.1996 med toženo stranko in G. d.o.o.. Pritožba še opozarja, da je pričanje M.B. in M.P. v nasprotju z dokumenti, ki sta jih sestavila prav onadva, še zlasti je pomembna zabeležka s sestanka z dne 29.3.2001, iz vsebine katerega je razvidno, da je tožena stranka tožeči priznavala lastninsko pravico na objektu. Podano je torej nasprotje med tem, kar se navaja v razlogih sodbe in vsebino listin, zapisnikov in izpovedb v postopku. Sodišče je na strani 6 obrazložitve navedlo, da je za zadevno pravdo bistvena ugotovitev, ali ima tožnik na objektu močnejše stvarno pravno upravičenje kot toženka. Glede tega, po mnenju sodišča odločilnega dejstva sodba nima razlogov. V zvezi z močnejšo pravico sodišče ni upoštevalo dejstva, da je po zemljiškoknjižnih podatkih lastnik zemljišča R S. in da tožena stranka nikoli ni pridobila pravnega naslova, na podlagi katerega bi postala lastnik sporne nepremičnine. Sodišče tudi napačno razlaga posojilno pogodba, da ni bila ustanovljena zastavna pravica, kar bi bil logičen način zavarovanja. Slednja ni bila ustanovljena zato, ker je bila lastnik zemljišča R.S. Tožena stranka z nobenim od predloženih dokazov ni dokazala, da bi na objektu pridobila lastninsko pravico, tožena stranka ni mogla pridobiti lastninske pravice niti na podlagi sklicevanja na svoje terjatve do tožeče stranke. V konkretnem primeru ni možen pobot med denarno terjatvijo tožene stranke in lastninsko pravico tožeče. Prav tako si tožena stranka v zavarovanje svoje terjatve tudi ne more kar prilastiti objekta. Stvarnopravni zakonik (SPZ) v prehodnih določbah določa pridobitev stavbne pravice, zato sodišče napačno tolmači uporabo načela superficies solo cedit, saj lahko tožeča stranka na podlagi določbe 271. člena SPZ uveljavi lastninsko pravico na objektu in ima torej močnejše stvarnopravno upravičenje od tožene stranke. Sodišče je izdalo pomanjkljivo sodbo tudi glede stroškov, saj v obrazložitvi navaja odločitev o prisojenih stroških, ki pa v izreku sodbe niso zajeti.

V odgovoru na pritožbo je tožena stranka nasprotovala navedbam iz pritožbe in pojasnjevala, zakaj tožena stranka na objektu nima nobenih lastninskih upravičenj.

Pritožba ni utemeljena.

Odločilno vprašanje za prvostopno sodišče in za stranki v tej pravdi je bilo, ali je tožeča stranka lastnica spornega objekta. Ni sporno, da tožnica ni vpisana v zemljiški knjigi. Ker gre za zahtevek domnevnega lastnika (v sodbi je uporabljen 41. členu ZTLR, tožba pa je bila vložena že po uveljavitvi SPZ, zato je pravilna uporaba 98. člena SPZ) je odločilno vprašanje, ali je tožnik dobroverni lastniški posestnik. Publicijanska tožba po 98. členu SPZ varuje položaj, ki bi privedel do priposestvovanja, če stvar posestniku ne bi bila odvzeta, tožnik mora torej dokazati, vse tiste elemente, ki jih mora dokazati dobroverni lastniški posestnik, ko uveljavlja priposestvovanje, razen poteka priposestvovalne dobe. Če dokaže, da tak naslov ima, pa mora dokazati tudi, da ima tisti, pri katerem je stvar, šibkejši pravni naslov. Praktično to pomeni, da bi morala tožeča stranka najprej dokazati, da ima veljavni pravni naslov, na podlagi katerega je možna pridobitev lastninske pravice. Tožeča stranka tudi v pritožbi vztraja, da je postala lastnica objekta na podlagi zakona in da posledično pobot, kakršnega je izvedla tožena stranka, ni dopusten, saj ni mogoče pobotati denarne terjatve z lastninsko pravico na objektu. Svoj zahtevek tožeča stranka temelji na pridobitvi lastninske pravice z gradnjo na tujem svetu. Kot je že pravilno ugotovilo prvostopno sodišče, je tak zahtevek neutemeljen. Pritožbeno sodišče pojasnjuje, da pride gradnja na tujem svetu po določbi 25. člena ZTLR (ki je veljal v času gradnje) v poštev, kadar graditelj gradi objekt na zemljišču, ki ni njegova last, pri čemer je bistveno, da med graditeljem in lastnikom ni nobenega dogovora glede gradnje. V obravnavani zadevi pa sta pravni prednik tožeče stranke in tožena stranka sklenila pogodbo (z dne 11.10.1993), na podlagi katere je tožena stranka omogočila družbi G. izgradnjo objekta in mu v ta namen oddala v uporabo (v kasnejših pogodbah je bilo govora o najemu) ustrezno zemljišče. Med strankama je torej obstajala pogodba, s katero sta uredili medsebojna razmerja glede zemljišča in objekta in ta pogodba izključuje uporabo določb ZTLR o gradnji na tujem svetu. Prvostopno sodišče se je zato pravilno ukvarjalo z vsebino sklenjenih pogodb in ugotavljalo, ali te pogodbe predstavljajo zakonit pravni naslov za dobroverno lastniško posest. Prvostopno sodišče je ugotovilo naslednje dejansko stanje: Tožena stranka je z družbo G. d.o.o. (v nadaljevanju G.) sklenila 11.10.1993 pogodbo, s katero sta stranki dogovorili, da bo L.K. (v nadaljevanju L.) G. oddala v uporabo ustrezno zemljišče za gradnjo objekta. G. je pridobil pravico do uporabe zemljišča za dobo 20 let, po izteku te dobe pa bi pridobil pravico do najema objektov po najugodnejši tarifi. Po izteku pogodbe bi moral G. objekt izročiti L. brezplačno in prosto vseh bremen. Lokacijsko in gradbeno dovoljenje sta se glasila na L. Dogovorjena je bila prepoved obremenitve in odtujitve objekta brez pisnega soglasja L. z možnostjo vpisa v zemljiški knjigi. V primeru predčasne prekinitve pogodbe je imela L. predkupno pravico na objektu po knjigovodski vrednosti. V primeru predčasnega prenehanja najemnega razmerja se je G. zavezal izročiti L. vse objekte v roku enega meseca. V nadaljevanju je G. 25.8.1995 sklenil z družbo O. d.o.o. (v nadaljevanju O.) prodajno pogodbo za objekt in to s soglasjem L. Hkrati sta pogodbo sklenili tudi P. (katere ustanovitelj je bila L.) in O. ter s to pogodbo uredili medsebojna razmerja v zvezi z nepremičnino (bistven je bil prenos pravic in obveznosti, ki jih je imel G. na O.). 31.12.1998 sta prodajno pogodbo za objekt sklenili O. in tožeča stranka. Ker takrat L. ni dala soglasja, je prišlo do razgovorov med strankama, ki so 24.7.2001 rezultirali v pogodbi št. 07/2001. S to pogodbo je bilo izrecno dogovorjeno, da jo stranki sklepata z namenom, da se izvensodno poravnata, tako da L. ne bo izpodbijala prodajne pogodbe z dne 31.12.1998 in ne bo uveljavljala predkupne pravice na nepremičnini. Stranki sta s to pogodbo uredili medsebojna razmerja v zvezi z vsemi pogodbami (od pogodbe L.-G. dalje), dogovorili sta se še o prenosu pravic in obveznosti, ki jih je imel O. na tožečo stranko. Tudi v tej pogodbi je bil dogovorjen najem zemljišča in sicer za dobo 23 let, po izteku tega obdobja objekt preide v last in posest L., brez dodatnega plačila in brez posebne izjave. Če bi najemnik pred iztekom obdobja objekt hotel prodati, ima prodajalec predkupno pravico po neamortizirani vrednosti objekta. Objekt se v času trajanja pogodbe ni smel odtujiti ali obremeniti brez pisnega soglasja najemodajalca (v tej pogodbi ni bila več dogovorjena možnost vpisa v zemljiško knjigo). V primeru predčasnega prenehanja najemnega razmerja, se je najemnik zavezal izročiti objekt najemodajalcu, v tem primeru je bil najemnik (tožeča stranka) upravičen izstaviti najemodajalcu račun v višini neamortizirane vrednosti objekta. Po plačilu te vrednosti objekt preide v last in posest najemodajalca. Pravdni stranki sta 24.7.2001 sklenili še posojilno pogodbo za 62.000.000,00 SIT, v kateri je bila terjatev med ostalim zavarovana s pravico L., da svojo terjatev pobota z vrednostjo spornega objekta. V tej pogodbi je bilo izrecno dogovorjeno, da v tem primeru ne bi šlo za prenos nepremičnin, saj je bil objekt zgrajen po sistemu BOT in bi objekt prešel v posest L. po izteku dogovorjenega roka.

Že na pravi pogled lahko ugotovimo, da so bile pogodbene stranke pri uporabi terminov v pogodbi zelo nedosledne, enkrat govorijo o najemu, drugič o odkupu, tretjič o ti. BOT poslu. Neposredno iz teksta pogodb zato ni mogoče sklepati, kakšna je pravna narava razmerij med strankami glede objekta. Zato je prvostopno sodišče pravilno ugotavljalo dejanski namen strank pri sklepanju pogodb. Pritožba sicer utemeljeno opozarja, da je za stranki nesporno, da je šlo za ti. BOT posle, vendar to samo po sebi glede lastnine nepremičnine ne pomeni še ničesar. BOT posli so v svetu uveljavljeni kot posli, s katerimi se zagotavlja zasebni kapital za gradnjo infrastrukturnih objektov, torej za zasebno - javno partnerstvo. V obravnavanem primeru pa ne gre za infrastrukturni objekt, prav tako ne za zasebno - javno partnerstvo. Zato ne gre za BOT posel v klasičnem smislu. V obdobju sklepanja vseh pogodb BOT posli kot model javno - zasebnega partnerstva v našem pravnem sistemu niso bili urejeni. Mednarodna pravila, ki sicer niso neposredno uporabljiva, ker ne gre za razmerje z mednarodnim elementom, pa dopuščajo glede lastništva objektov vse možnosti, lastnina je stvar dogovora. Tudi če sta torej stranki imeli namen skleniti BOT posel, to samo po sebi še ne pomeni, da je graditelj postal lastnik objekta. Za prenos lastnine bi stranki morali skleniti ustrezen zavezovalni posel, prenos bi torej morali izrecno dogovoriti. Pravni posel namreč ne more zgolj implicitno vsebovati pridobitve lastninske pravice (kot to navaja pritožba). Iz gornjih dejanskih ugotovitev o vsebini pogodb (najemna pogodba za zemljišče) ni dvoma, da tak prenos lastninske pravice za nepremičnino - zemljišče ni bil dogovorjen, zato je odločitev prvostopnega sodišča v zvezi s tem dejansko in materialnopravno pravilna. Ostane torej vprašanje, ali je bilo med strankama dogovorjeno, da postane graditelj lastnik objekta (brez zemljišča). Prvostopno sodišče je na podlagi izvedenega dokaznega postopka pravilno ocenilo vsebino vseh dogovorov glede spornega objekta in tudi po mnenju pritožbenega sodišča, tožeča stranka ni izkazala, da je bilo dogovorjeno, da bo (najprej njen pravni prednik) z gradnjo pridobila lastninsko pravico na objektu. V zvezi z lastnino na objektu je najpomembnejši dogovor med pravdnima strankama, da po preteku dobe 23 let, objekt preide v last in posest L. brez posebne izjave. Ni bilo torej dogovorjeno, da L. po preteku dogovorjene dobe pridobi obligacijski zahtevek na prenos lastninske pravice (kot to zatrjuje pritožnica), ampak je (najmanj po preteku dogovorjene dobe) objekt last L. Kot je že pravilno pojasnilo prvostopno sodišče je lastninska pravica absolutna pravica, ki ni omejena z rokom ali pogojem, zato ni mogoče ustanoviti lastninske pravice za določen čas. Omeniti je še, da tudi iz ostalih zgoraj navedenih dogovorov, posebej glede predčasnega prenehanja pogodbenega razmerja in zavarovanja posojila, izhaja, da lastninska pravica na objektu ni samostojna, ampak je vezana na zemljišče. Res je sicer v pogodbah in v dogovorih med strankami govora o predkupni pravici, vendar je iz nadaljnjih določb o odkupu po neamortizirani knjigovodski vrednosti (pri čemer je doba amortizacije že določena s pogodbo) mogoče ugotoviti, da je govora le o odkupu še neamortiziranih vlaganj v izgradnjo objekta. Prava predkupna pravica na nepremičnini le delno omejuje pogodbeno svobodo, bistvene sestavine pogodbe so namreč povsem svobodno dogovorjene, predkupni upravičenec pa ima samo možnost sklenitve pogodbe pod enakimi pogoji. Položaj tožene stranke pa je v zgoraj citiranih pogodbah bistveno močnejši, kar kaže na to, da tožeča stranka na objektu ni imela lastninske pravice, oziroma da pravni posli, ki so bili sklenjeni, niso zavezovali k prenosu lastninske pravice na objektu na tožečo stranko in kar pomeni, da ti pravni posli ne predstavljajo podlage za dobroverno lastniško posest, na kateri pa temelji tožbeni zahtevek. Še bolj jasno taka ugotovitev izhaja iz posojilne pogodbe, ki je bila veljavno sklenjena istočasno kot pogodba št. 07/2001 (pritožbene navedbe, da zastavna pravica ni bila sklenjena zato, ker je bila lastnik zemljišča RS, so pritožbena novota in torej na podlagi določbe 337. člena ZPP prepozne, zato jih ni mogoče upoštevati). Ker ni izpolnjen prvi pogoj po 98. členu SPZ, to je domnevna lastnina, sodišču ni bilo več treba ugotavljati naslednjega pogoja, to je močnejšega pravnega naslova (ne gre torej za pomanjkljivost v razlogih sodbe). Odločitev prvostopnega sodišča o zavrnitvi zahtevka na podlagi 98. člena SPZ (oziroma 41. člena ZTLR) je zato pravilna. Neutemeljene so zato tudi pritožbene navedbe v zvezi s tem, da L. ni izkazala lastnine na objektu. V situaciji, ko tožeča stranka ni izkazala svojega lastninskega upravičenja, upravičenje L. ni več pomembno.

Neutemeljene so tudi pritožbene navedbe v zvezi s stavbno pravico. Vsi dogovori, na katere se pritožba sklicuje, izvirajo iz časa pred začetkom veljavnosti SPZ, ko stavbna pravica še ni bila pozitivno pravno urejena. Zaradi absolutnosti stvarnih pravic in njihove taksativne določenosti v zakonu (načelo numerus clausus stvarnih pravic) zato takrat stavbne pravice tožeča stranka ni mogla pridobiti. Glede na gornje ugotovitve pa tudi ne pride v poštev prehodna določba 271. člena SPZ, saj tožeča stranka stranka ni izkazala lastninske pravice na objektu.

Pritožbene navedbe v zvezi z ugotovljenim dejanskim stanjem so neutemeljene. Zgoraj je bilo že pojasnjeno, da je sodišče moralo z izvajanjem vseh predlaganih dokazov ugotavljati pravo voljo strank. Res je v zapisih, ki sta jih sestavila priči B. in P. govora o predkupni pravici, vendar je bilo že pojasnjeno, da se nanaša na odkup neamortizirane vrednosti objekta. Že iz sistema ti. prostih oziroma ekonomskih con ter iz pogodbenih določb, ki podrobneje urejajo način uresničevanja pravic in obveznosti strank, je jasno, da L. tožeči stranki nikoli ni priznavala lastninske pravice na objektu. Zato izpoved M.B. in M.P. ni v nasprotju z listinami.

Ker tožeča stranka ni lastnica spornega objekta, so nerelevantne nadaljnje pritožbene navedbe, da ni mogoč pobot med denarno terjatvijo in lastninsko pravico in da si tožena stranka v zavarovanje terjatve ne more kar prilastiti objekta. Ne gre za prilastitev objekta, saj objekt nikoli ni bil last tožeče stranke.

Pritožbeno sodišče je sodbo preverilo še z vidika pritožbenih razlogov, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP ). Ker takih kršitev ni našlo, je na podlagi povedanega pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo.

Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato mora sama kriti svoje stroške pritožbenega postopka.