Jedro

Glede na to, da tožnik ni pojasnil, katero dejstvo bi sodišče ugotavljalo z njegovim zaslišanjem, opustitev izvedbe tega dokaza (s sklicevanjem na 1. odst. 11. čl. ZPP) ne predstavlja procesne kršitve.

Ker so v skladu z dogovorom tožnikova vlaganja poračunavala z najemnino, tožnik z vlaganji ni bil prikrajšan, toženec pa ne obogaten, zato je zahtevek na podlagi neupravičene obogatitve neutemeljen.

Pri poslovni odškodninski odgovornosti (262. čl. ZOR) morajo biti izpolnjene enake predpostavke kot pri deliktni odškodninski odgovornosti (154. čl. ZOR) s to razliko, da se protipravnost kaže v ravnanju, ki nasprotuje pogodbeni obveznosti. Ena od teh je tudi nastanek škode. Ker z adaptacijo, v okviru katere so bila izvedena rušitvena dela, lastnici ni nastala škoda, saj je prenovljene prostore nato dala v najem, ni utrpela škode, zato zahtevek na odškodninski podlagi ni utemeljen.

Izrek

Pritožbi se zavrneta in se v izpodbijanih delih potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Pravdni stranki nosita vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

: Tožnik je vložil tožbo, s katero je od toženke zahteval povrnitev vrednosti vlaganj v poslovni prostor, katerega mu je toženka dajala v najem, ter povrnitev stroškov, ki jih je imel s popravilom strehe ter z izdelavo plinske napeljave za najeto nepremičnino. Na podlagi izvedenskega mnenja je postavil še podrejeni tožbeni zahtevek. Nadalje je s primarnim zahtevkom zahteval še ugotovitev ničnosti 7. čl. najemne pogodbe (v nadaljevanju: pogodba) ter 3. in 4. čl. Sporazuma o poračunu vloženih sredstev z najemnino (v nadaljevanju: sporazum).

Toženka je zoper tožnika vložila nasprotno tožbo, s katero je zahtevala plačilo najemnine od maja 2000 do aprila 2001 ter plačilo odškodnine, ker ji je tožnik najeti prostor vrnil v napol porušenem stanju. Tožnikov zahtevek za povrnitev stroškov popravila strehe in izgradnjo plinske napeljave je toženka pripoznala ter v pobot ugovarjala svojo odškodninsko terjatev ter neplačano najemnino za obdobje od januarja 2006 do februarja 2007. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožnikov tožbeni zahtevek za ugotovitev ničnosti pogodbe in sporazuma, zavrnilo je tudi njegov zahtevek za povrnitev vlaganj in podrejeni tožbeni zahtevek, ugodilo pa je tožbenemu zahtevku za povračilo stroškov popravila strehe in izdelave plinske napeljave. Ugotovilo je, da ne obstoji nobena izmed terjatev, ki jih je toženka ugovarjala v pobot. Zavrnilo je toženkin zahtevek za plačilo odškodnine, ugodilo pa njenemu zahtevku za plačilo najemnine od maja 2000 do aprila 2001. Zoper zavrnilni del sodbe se je tožnik pravočasno pritožil. Uveljavlja vse pritožbene razloge po 1. odst. 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlaga spremembo sodbe in ugoditev tožbenemu zahtevku ter zavrnitev nasprotnega tožbenega zahtevka, podrejeno pa njeno razveljavitev in vrnitev zadeve prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje. V obrazložitvi pritožbe navaja, da sodba nima razlogov. Obrazložitev je neustrezna in brez podlage, zato sodbe ni mogoče preizkusiti. Razlogi o odločilnih dejstvih so nejasni in sami s seboj v nasprotju. Sodišče ni odločalo o vseh zahtevkih. Navedb pravdnih strank ni povzelo korektno in v celoti. Opustilo je izvedbo bistvenega dokaza in sicer zaslišanje tožnika. Tožniku ni bila dana možnost izjaviti se o navedbah nasprotne stranke, saj je sodišče toženkino zadnjo pripravljalno vlogo tožniku vročilo šele po sklenjeni glavni obravnavi. Določbe 7. čl. pogodbe in 3. ter 4. čl. sporazuma so nične, saj diskriminatorno obravnavajo pravdni stranki. Napačno je stališče prvostopenjskega sodišča, da je tožnikov zahtevek zastaral, saj je tožbo vložil šest mesecev po prenehanju najemnega razmerja. V delu, v katerem je sodišče tožnikovemu tožbenemu zahtevku ugodilo, bi moralo zakonske zamudne obresti priznati od dneva, ko so tožniku stroški nastali, ne pa od dneva, ko je toženko pozval k njihovemu plačilu. Sodišče je tudi napačno priznalo zamudne obresti za neplačano najemnino po nasprotni tožbi. Napačna je odločitev, da mora tožnik plačati najemnino do maja 2001, saj je najemno razmerje prenehalo že 9.1.2001. Toženka v odgovoru na pritožbo navaja, da so tožnikove trditve neutemeljene in predlaga zavrnitev njegove pritožbe.

Zoper sodbo se je pravočasno pritožila tudi tožena stranka iz razloga zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga spremembo sodbe in zavrnitev zahtevka tožeče stranke ter ugoditev zahtevku iz nasprotne tožbe oziroma podrejeno njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. V obrazložitvi pritožbe navaja, da tožnik ni ugovarjal zastaranja terjatve iz naslova neplačane najemnine za obdobje od januarja 1996 do februarja 1997. Pobot je predviden že v najemni pogodbi in zato ne more zastarati. Napačna je ugotovitev sodišča, da bi morala toženka dokazati protipravnost tožnikovega ravnanja, saj zadostuje, da dokaže, da je tožnik ravnal v nasprotju s pogodbo.

Na vročeno pritožbo tožeča stranka ni odgovorila.

Pritožbi nista utemeljeni.

O pritožbi tožeče stranke: Sodišče prve stopnje je pravilno in v bistvenem povzelo navedbe obeh pravdnih strank. Pritožbeni očitek, da bi jih moralo povzeti v celoti, je neutemeljen. V razlogih sodbe je v skladu z določbo 5. odst. 324. čl. ZPP povzelo tiste navedbe o dejstvih, na katere je tožnik oprl uveljavljane tožbene zahtevke. Neutemeljen in povsem nekonkretiziran je tudi pritožbeni očitek, da sodbe ni mogoče preizkusiti, zaradi pomanjkljivih, nasprotujočih in nejasnih razlogov. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje glede vseh dejstev, ki so glede na uporabljeno materialno pravo, odločilnega pomena, navedlo jasne, popolne, skladne in tudi pravilne razloge, ki omogočajo preizkus sprejete odločitve.

Z opustitvijo tožnikovega zaslišanja sodišče prve stopnje ni prekršilo določb pravdnega postopka, niti ni nepopolno ugotovilo dejanskega stanja. Sodišče namreč samo odloča o tem, kateri dokazi naj se izvedejo za ugotovitev odločilnih dejstev (2. odst. 213. čl. ZPP). Odločilna dejstva je sodišče ugotovilo na podlagi drugih izvedenih dokazov. Sicer pa tožnik tudi ni pojasnil, katero relevantno dejstvo bi sodišče prve stopnje ugotovilo z njegovim zaslišanjem. Sodišče prve stopnje je v razlogih sodbe pojasnilo, da je predlagane dokaze, ki jih ni izvedlo, zavrnilo, ker je ocenilo, da niso potrebni in se pri tem sklicevalo na 1. odst. 11. čl. ZPP. Ne drži torej trditev tožnika, da sodišče prve stopnje ni navedlo, katere dokaze je zavrnilo ter zakaj (zavrnilo je vse dokaze, ki jih ni izvedlo, katere dokaze je predlagal, pa ve tožnik sam).

Vloga tožene stranke z dne 7.5.2009 je bila pooblaščencu tožnika res vročena 22.5.2009, vendar pa je toženka v tej vlogi podala le pripombe na izvedensko mnenje. Tožnik je svoje pripombe na isto mnenje že podal s svojo vlogo in se je o mnenju tako že izjavil. Navedbe, ki jih je toženka podala v pripravljalni vlogi, ki je bila tožniku vročena 22.5.2009, ne odstopajo od navedb, ki jih je podala že pred tem in se je do njih tožnik tudi že večkrat opredelil. Pravilna je ugotovitev sodišča prve stopnje, da je tožnik sporazum iz leta 1987 v spis vložil prepozno. Stranka res lahko kadarkoli med postopkom zahteva ugotovitev ničnosti, vendar je v konkretnem primeru tožnik prekludiran s predložitvijo sporazuma in ne z uveljavljanjem njegove ničnosti.

Pritožbeno sodišče v celoti soglaša z odločitvijo sodišča prve stopnje, da določba 7. čl. najemne pogodbe z dne 10.12.1985 ni nična. Razloge o tem je sodišče prve stopnje navedlo v 1. in 2. odst. na 5. strani sodbe in z njimi pritožbeno sodišče povsem soglaša. Nikakršne podlage ni za očitek tožnika o njegovi diskriminatorni obravnavi. Res je bilo v 7. čl. pogodbe dogovorjeno, da se vložena sredstva, ki se bodo poračunavala z najemnino, ne bodo valorizirala, vendar pa je bilo v istem členu tudi določeno, da se najemnina določi po stanju v najem oddanih poslovnih prostorov pred preureditvijo. S tem je bil obema pogodbenima strankama dan uravnotežen položaj.

Sodišče prve stopnje je utemeljeno zavrnilo tudi zahtevek za povračilo vrednosti tožnikovih vlaganj v gostinski lokal in ureditev okolice. Za utemeljenost obogatitvenega zahtevka morata biti podana dva elementa: prikrajšanje na eni strani (na strani tožnika) in obogatitev na drugi strani (na strani toženke), za kar ni nobene pravne podlage. Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi sodbe pravilno opozorilo na vsebino 7. čl. pogodbe z dne 10.12.1985 in v njem dogovorjeni način poračunavanja vrednosti vlaganj z najemnino. Pravilna je odločitev sodišča prve stopnje, da tožnikov zahtevek za povračilo vlaganj ni utemeljen, saj tožnik, zaradi vlaganja v nepremičnino, ni plačeval najemnine, dokler se ta sredstva niso izenačila z vrednostjo neplačane najemnine. Toženka zaradi dogovorjenega načina poračuna ni bila obogatena, tožnik pa ne prikrajšan. Četudi bi sledili stališču tožnika, da zastaranje terjatve za povračilo vrednosti vlaganj prične teči šele po prenehanju pogodbenega razmerja, je zavrnilna odločitev sodišča prve stopnje pravilna, saj tožnik obstoja terjatve, ki jo izvaja iz zakonskih določb o neupravičeni pridobitvi, ni dokazal. Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek zoper pravilnost odločitve o začetku teka zakonskih zamudnih obresti od dosojenega denarnega zneska. Sodišče prve stopnje je pravilno uporabilo določbo 324. čl. ZOR, po kateri zavezanec pride v zamudo, ko se seznani s svojo obveznostjo. Do poziva za povračilo stroškov popravila strehe in izdelave plinske napeljave, toženka ni mogla vedeti, da so tožniku vtoževani stroški sploh nastali. Pravilna je tudi odločitev o pričetku teka zamudnih obresti od najemnine, ki jo je tožnik dolžan plačati toženki. Iz računov za plačilo najemnine namreč izhaja, da je bil rok za plačilo vsakega 25. dne v mesecu, kar je sodišče prve stopnje pravilno pojasnilo. Zamudne obresti so obračunane pravilno, njihov izračun pa je sestavni del sodbe sodišča prve stopnje. Glede trenutka prenehanja najemnega razmerja med pravdnima strankama se pritožbeno sodišče strinja z razlogi sodišča prve stopnje, ki je obrazložilo zakaj in na podlagi česa je štelo, da je najemno razmerje prenehalo 9.5.2001 (glej 9. stran sodbe).

O pritožbi tožene stranke: Odločitev sodišča prve stopnje, da je terjatev iz naslova neplačanih najemnin za čas med januarjem 1996 in februarjem 1997 zastarala, je pravilna. Toženka je podala odgovor na tožbo in nasprotno tožbo v isti vlogi, tožnik pa je podal „ugovor zastaranja nasprotne tožbe“. Sodišče prve stopnje je pravilno štelo, da se ugovor zastaranja nanaša na vse terjatve tožene stranke. Tudi toženkino stališče, da navedena terjatev ni zastarala, ker je pobot predviden v pogodbi, ni utemeljeno. Pogodbena ureditev ne pomeni, da je terjatev, ki izvira iz pogodbe, nezastarljiva.

Pritožbeno sodišče se strinja s stališčem toženke, da gre pri odškodninskem zahtevku za vprašanje poslovne odškodninske odgovornosti, katere podlaga sta 262. čl. ZOR in najemna pogodba. Za to odgovornost morajo biti podane enake predpostavke, kot za neposlovno odškodninsko odgovornost iz 154. čl. ZOR, s to razliko, da se protipravnost kaže v ravnanju, ki nasprotuje pogodbeni obveznosti. Ena od predpostavk za odškodninsko odgovornost je nastanek pravno priznane škode. V obravnavanem postopku ni bilo sporno, da je poslovni prostor, ki je bil predmet najema, začela preurejati M. J., ki je za ta prostor kasneje s toženko sklenila najemno pogodbo. Za toženko so bila dejanja, izvršena v sklopu adaptacije, koristna, saj je prenovljeni prostor nato oddala novi najemnici. Ta je preurejeni prostor uporabljala za opravljanje svoje dejavnosti in je za uporabo plačevala najemnino. Z adaptacijo, v okviru katere so bila izvedena tudi rušitvena dela, toženki ni nastala škoda, ki je ena od predpostavk za odškodninsko odgovornost tožnika. Čeprav je sodišče prve stopnje napačno citiralo 154. čl. ZOR kot podlago za odškodninsko odgovornost, je odločitev o zavrnitvi odškodninskega zahtevka materialnopravno pravilna.

Pritožbeno sodišče je tako ugotovilo, da niso podani razlogi, s katerimi stranki izpodbijata sodbo sodišča prve stopnje, prav tako pa tudi ne razlogi, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (2. odst. 350. čl. ZPP). Zato je obe pritožbi na podlagi 353. čl. ZPP zavrnilo, ker nista utemeljeni, in v izpodbijanih delih potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Prvi odstavek 165. čl. ZPP določa, da v primeru, ko sodišče zavrne pravno sredstvo, odloči tudi o stroških, ki so nastali med postopkom v zvezi z njim. Pravdni stranki s pritožbama nista uspeli, zato morata v skladu z 2. odst. 154. čl. ZPP sami kriti svoje pritožbene stroške. Toženka bo morala sama nositi tudi stroške odgovora na pritožbo, ker pritožbeno sodišče šteje, da le ti niso bili potrebni (1. odst. 155. čl. ZPP).