Jedro

Glede na poseben postopek prodaje po ZKZ, ko lahko ponudbo sprejme več oseb, med katerimi se nato oblikuje prednostni vrstni red oziroma lahko ponudbo sprejme celo več oseb z istim prednostnim redom, zaradi česar ima prodajalec pravico in dolžnost izbire, s katero izmed njih bo sklenil pogodbo, ni mogoče šteti, da je pogodba sklenjena že s samim sprejemom ponudbe oziroma s prejemom izjave o sprejemu ponudbe.

Ker zemljiškoknjižno sodišče pravnomočni sodbi, ki nadomesti (tudi) zemljiškoknjižno listino, ne more odreči lastnosti zemljiškoknjižne listine, morajo biti že v pravdnem postopku ugotovljene vse okoliščine, ki so pogoj za izvedbo vpisa v zemljiški knjigi. Tožnica bi lahko zahtevala izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila le, če bi že obstajala odobritev pravnega posla s strani upravne enote.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v 1. točki izreka spremeni tako, da se zavrne tožbeni zahtevek v delu, v katerem tožnica v okviru vtoževane sklenitve kupoprodajne pogodbe zahteva od toženke „izročitev izrecnega in brezpogojnega dovoljenja, da se pri parc. št. 877 k.o. B. vknjiži lastninska pravica na kupca: A. C., do 1/1“ (del II. točke kupoprodajne pogodbe).

II. V ostalem se pritožba zavrne in se v preostalem izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje ugodilo tožbenemu zahtevku tožnice, da je toženka z njo dolžna skleniti kupoprodajno pogodbo za parc. št. 877 k.o. B. z zahtevano vsebino, kot je razvidno iz 1. točke izreka izpodbijane sodbe. Prvo sodišče je toženki naložilo tudi plačilo pravdnih stroškov tožnice v znesku 2.326,87 EUR.

2. Zoper sodbo se pritožuje toženka, ki uveljavlja vse pritožbene razloge iz 338. člena ZPP in predlaga, da pritožbeno sodišče spremeni izpodbijano sodbo tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, tožnici pa naloži plačilo pravdnih stroškov toženke z zakonskimi zamudnimi obrestmi. V pritožbi navaja, da je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena takrat, ko ponudnik prejme izjavo kupca z najboljšim vrstnim redom o sprejemu ponudbe. Zato je nepravilno stališče prvega sodišča, da nastane s sprejemom ponudbe za prodajalca zaveza, da (upoštevajoč 23. člen ZKZ) z osebo, ki je sprejela ponudbo, podpiše prodajno pogodbo pod pogoji iz ponudbe. Splošna pravila obligacijskega prava, ki veljajo tudi za pogodbo o prodaji kmetijskih zemljišč, določajo, da je prodajna pogodba sklenjena s sprejemom pogodbe. Sprejema ponudbe ni mogoče umakniti, potem ko je ponudnik že prejel izjavo o sprejemu. Posledica sprejema ponudbe je sklenitev pogodbe. Pogodba med pravdnima strankama je zato pod pogoji iz toženkine ponudbe in pod odložnim pogojem odobritve pristojne upravne enote že sklenjena. Tožnica ima zato zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižne listine, na podlagi katere se bo lahko kot lastnik vknjižila v zemljiško knjigo. Ker tožnica ni postavila takšnega zahtevka, je treba zavrniti tožbeni zahtevek. Pokojna D. P. se je za prodajo nepremičnine odločila v hudi stiski, da bi pridobila denarna sredstva za zdravljenje hude bolezni pri tujem zdravniku. Kasneje se za zdravljenje ni odločila, ker naj bi bil izbrani imunolog šarlatan, zato je toženka zaradi spremenjenih okoliščin odstopila od prodaje kmetijskega zemljišča. Sodišče je nepravilno zaključilo, da toženka ni upravičena do odstopa od prodaje zaradi spremenjenih okoliščin. Zaradi stroškov zdravljenja je bila pravna prednica toženke prisiljena v prodajo obravnavane nepremičnine. Ni res, da bi morala toženkina pravna prednica upoštevati navedene okoliščine v zvezi z zdravljenjem že ob sami podaji ponudbe za prodajo. Pravna prednica toženke je bila v trenutku podaje ponudbe prepričana, da je zdravljenje pri izbranem zdravniku učinkovito. Ni res, da se je spremenila samo zaznava pravne prednice toženke glede učinkovitosti opravljanja zdravilstva izbranega zdravilca. Objektivno so se spremenile okoliščine, saj je bil razlog za podajo ponudbe pridobitev denarja za ozdravitev toženkine pravne prednice. Ko je spoznala, da je zdravilec šarlatan, je odpadel razlog, zaradi katerega je podala ponudbo. Tedaj je bilo jasno, da pogodba ne ustreza več pričakovanjem pogodbenih strank. Napačna je tudi odločitev o stroških postopka, saj tožnica ni uspela s predlogom za izdajo začasne odredbe.

3.Tožnica v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. V pravni teoriji in sodni praksi so v zvezi s prodajo kmetijskih zemljišč po določbah ZKZ različna stališča o tem, kdaj je sklenjena prodajna pogodba. Nekateri zagovarjajo stališče, da je prodajna pogodba sklenjena že tedaj, ko ponudnik prejme izjavo kupca z najboljšim vrstnim redom o sprejemu ponudbe. Drugi zastopajo stališče, da s trenutkom sprejema ponudbe prodajna pogodba še ni sklenjena, ker je tedaj doseženo zgolj soglasje o bistvenih sestavinah pogodbe, s tem pa je za prodajalca nastala tudi obveznost, da glede na prednostni vrstni red s „prvouvrščenim“ prednostnim upravičencem (ponudnikom) podpiše pogodbo pod pogoji iz ponudbe.

6. Pritožbeno sodišče meni, da je doslednejše drugo stališče. ZKZ določa način in postopek prodaje kmetijskih zemljišč (20. do 23. člen). Prodajalec je dolžan podati pri upravni enoti ponudbo, ki vsebuje vse bistvene sestavine prodajne pogodbe, tako da se lahko po sprejemu ponudbe sklene pisna pogodba. Po splošnih pravilih obligacijskega prava je sklenitev pogodbe posledica sprejema ponudbe (21. člen OZ). ZKZ nima izrecnih določb o pravnih učinkih sprejema ponudbe, kar bi na prvi pogled kazalo na uporabo določb OZ. Vendar pa glede na poseben postopek prodaje po ZKZ, ko lahko ponudbo sprejme več oseb, med katerimi se nato oblikuje prednostni vrstni red (23. člen ZKP) oziroma lahko ponudbo sprejme celo več oseb z istim prednostnim redom, zaradi česar ima prodajalec pravico in dolžnost izbire, s katero izmed njih bo sklenil pogodbo, ni mogoče šteti, da je pogodba sklenjena že s samim sprejemom ponudbe oziroma s prejemom izjave o sprejemu ponudbe. Ker gre pri ponudbi po 20. členu ZKZ (ta je za prodajalca sicer zavezujoča) za predlog, naslovljen nedoločenemu številu oseb, je treba upoštevati vse posebnosti prodaje. Za stališče, da pogodba v trenutku sprejema ponudbe še ni sklenjena, govori tudi obličnostna zahteva pri prodaji nepremičnine (52. člen OZ), odobritveni postopek pred pristojno upravno enoto (22. člen ZKZ) in pravila zemljiške knjige o listinah, ki jih je treba priložiti zemljiškoknjižnemu predlogu (142. člen ZZK-1). S sprejemom ponudbe nastane za prodajalca tudi zaveza, da podpiše pisno prodajno pogodbo pod pogoji iz ponudbe z osebo, ki je sprejela ponudbo, upoštevajoč 23. člen ZKZ, oziroma, da pred tem opravi tudi izbiro med osebami z istim vrstnim redom. Stališče prvega sodišča o vprašanju, kdaj je sklenjena prodajna pogodba, je zato po mnenju pritožbenega sodišča pravilno.

7. Prvo sodišče se je po nepotrebnem ukvarjalo z vprašanjem odstopa tožene stranke od prodaje kmetijskega zemljišča zaradi spremenjenih okoliščin (od sklenjene pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin sicer ni mogoče odstopiti, saj je mogoče zahtevati le razvezo ali spremembo pogodbe – 112. člen OZ). Toženkine trditve o spremenjenih okoliščinah (da se je njena pravna prednica odločila za prodajo kmetijskega zemljišča zaradi pridobitve denarnih sredstev za zdravljenje, glede katerega pa si je kasneje premislila) se nanašajo na vprašanje nagiba (motiva) za sklenitev pogodbe, kar pa za to zadevo ni pomembno. Nagibi za sklenitev pogodbe ne vplivajo na njeno veljavnost (1. odstavek 40. člena OZ). Nagib za sklenitev prodajne pogodbe, ki je odplačen pravni posel, ne spada v podlago pogodbe (drugače je pri neodplačnih pogodbah, za kar pa v obravnavanem primeru ne gre). Zato ni pomembno, zakaj se je toženkina pravna prednica odločila za prodajo kmetijskega zemljišča (tudi motiv, ki je posledica morebitne zmotne predstave oziroma zaznave, je pri odplačnem pravnem poslu neupošteven) in zakaj si je pozneje premislila (po tožničinem sprejemu ponudbe).

8. Ob preizkusu sodbe iz uradoma upoštevnih razlogov (2. odstavek 350. člena ZPP) je pritožbeno sodišče ugotovilo, da je prvo sodišče deloma nepravilno uporabilo materialno pravo. Tožnica je v tožbenem zahtevku za sklenitev prodajne pogodbe uveljavljala tudi zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila (II. točka kupoprodajne pogodbe). Za veljavnost prodajne pogodbe za kmetijsko zemljišče je določen odložni pogoj njene odobritve s strani pristojne upravne enote (22. člen ZKZ). Overitev podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu je mogoča le na podlagi odločbe o odobritvi (5. odstavek 22. člena ZKZ). Za utemeljenost zahtevka za izdajo zemljiškoknjižne listine ne zadošča, da je prodajalec dolžan skleniti z izbranim ponudnikom prodajno pogodbo. Ker zemljiškoknjižno sodišče pravnomočni sodbi, ki nadomesti (tudi) zemljiškoknjižno listino, ne more odreči lastnosti zemljiškoknjižne listine (5. točka prvega odstavka 40. člena in peti odstavek 149. člena ZZK-1), morajo biti že v pravdnem postopku ugotovljene vse okoliščine, ki so pogoj za izvedbo vpisa v zemljiški knjigi. Sodba lahko nadomesti zemljiškoknjižno listino (dovolilo) le, če so izpolnjeni vsi pogoji. Tožnica bi lahko zahtevala izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila le, če bi že obstajala odobritev pravnega posla s strani upravne enote. Zemljiškoknjižno dovolilo namreč ne more biti pogojno (23. člen SPZ). Ker te odobritve še ni, tožnica še ne more zahtevati tudi izdaje zemljiškoknjižnega dovolila (razpolagalni pravni posel).

9. Prvo sodišče je zato delno zmotno uporabilo materialno pravo, ko je ugodilo tudi zahtevku za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila (kot sestavnem delu kupoprodajne pogodbe, katere sklenitev je tožnica uveljavljala v tej pravdi). Pritožbeno sodišče je zato delno ugodilo pritožbi in spremenilo izpodbijano sodbo tako, kot je razvidno iz izreka (358. člen ZPP), v preostalem pa je zavrnilo pritožbo kot neutemeljeno ter v preostalem izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

10. Pritožbeno sodišče ni spreminjalo stroškovne odločitve prvega sodišča, glede na trditveno podlago odgovora na tožbo (toženka ni podala ugovorov v smeri, da za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila ni pogojev, oziroma je glede tega zastopala celo napačno nasprotno stališče, zaradi česar z obravnavanjem tega dela niso nastali posebni stroški) in ker tožnica ni uspela samo s sorazmerno majhnim delom tožbenega zahtevka (odločilno je, da je tožnica uspela z zahtevkom za sklenitev kupoprodajne pogodbe, saj bo v primeru odobritve tega posla s strani upravne enote toženka dolžna izstaviti tožnici tudi zemljiškoknjižno dovolilo – prvi odstavek 435. člena OZ in 49. člen SPZ). Pri tem je protispisna toženkina trditev, da tožnica ni uspela s predlogom za začasno odredbo, saj je bila začasna odredba izdana. Toženka je zato dolžna povrniti tožnici celotne stroške postopka pred prvim sodiščem (tretji odstavek 154. člena ZPP). Glede odločitve o stroških pritožbenega postopka velja, da je toženka uspela le z majhnim delom pritožbe, z obravnavanjem tega pa ni bilo posebnih stroškov. Tožnica z odgovorom na pritožbo ni prispevala k rešitvi zadeve. Zato pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka (tretji odstavek 154., prvi odstavek 155. in drugi odstavek 165. člena ZPP).