Jedro

Ker so splošni pogoji sestavni del vsake prodajne pogodbe (katere predmet je posamezen del stavbe) in ker njihova vsebina v obravnavani zadevi ne izpolnjuje vseh zahtev iz osmega odstavka 8. člena ZVKSES, bi lahko tožnica „kvečjemu“ osporavala njihovo veljavnost oziroma (posledično veljavnost same) prodajne pogodbe. A česa takega v tem postopku ne uveljavlja.

26. člen ZVKSES ne določa, da kupec, če mu prodajalec bančne garancije ne izroči ob izročitvi stanovanja, izgubi pravico zahtevati takšno garancijo. Ugotovitvi sodišča prve stopnje, da je bila tožnica, ker izročitve garancije ni zahtevala ob izročitvi nepremičnine, z zahtevo na izročitev bančne garancije (z dne 5. 2. 2013) oziroma samo tožbo prepozna, zato ni moč pritrditi.

Izrek

I. Pritožbi zoper sodbo se delno ugodi in se ta razveljavi glede odločitve o točkah 1 (a), 1 (c), 1 (f), 1(g) ter zahteve glede izročitve seznama pooblaščenih servisov v točki 1 (e) tožbenega zahtevka (vse I. točka izreka izpodbijane sodbe) in glede stroškovne odločitve (II. točka izreka izpodbijane sodbe) ter se v tem obsegu zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

V preostalem se pritožba zavrne in se v izpodbijanem, a nerazveljavljenem delu sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Pritožbi zoper sklep z dne 6. 9. 2017 se ugodi in se ta razveljavi.

III. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločitev.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je s sodbo z dne 3. 7. 2017: - zavrnilo (vse v I. točki izreka izpodbijane sodbe) tožbeni zahtevek, v skladu s katerim je tožnica od toženke zahtevala, da ji v 15-ih dneh izroči nepreklicno bančno garancijo, vsebina katere je v zahtevku natančno opredeljena (točka 1 (a) tožbenega zahtevka), predhodni etažni načrt etažne lastnine s seznamom posameznih delov stavbe s pripadajočimi solastniškimi deleži na skupnih delih stavbe ID znak: 0-62 (točka 1 (b) tožbenega zahtevka), etažni načrt posameznega dela ID znak: 0-62-2, ID znak: 0-62-24, ID znak:0-62-25 (točka 1 (c) tožbenega zahtevka), certifikate, garancijske liste in izjave o skladnosti za opremo in naprave, ki se nanašajo na posamezni del ID znak: 0-61-2, v slovenskem jeziku (zlasti izpolnjen, podpisan in žigosan garancijski list za objekt "A.", izpolnjene, podpisane in žigosane certifikate, garancijske liste in izjave o skladnosti ter prevzemne zapisnike za elektro in strojne instalacije, za opremo in naprave (vso elektro in strojno opremo, zlasti za hišni ventilator, klimatsko napravo, vodovodne armature, električni bojler, požarna vrata, domofon, vgrajeno talno stensko in sanitarno keramiko, stavbno pohištvo - vse točka 1 (d) tožbenega zahtevka), navodila za upravljanje in vzdrževanje za elektro strojne instalacije in elektro strojno opremo (zlasti domofon, vgrajeno talno, stensko in sanitarno keramiko, stavbno pohištvo, pripravo tople vode) in seznam pooblaščenih servisov (točka 1 (e) tožbenega zahtevka), tehnično dokumentacijo za posamezne dele ID znak: 0-62-2, ID znak: 0-62-24, ID znak: 0-62-25, in sicer izvlečke iz PID-a – načrtov arhitekture, elektroinstalacij in elektro opreme, strojnih instalacij in strojne opreme, zunanje ureditve in geodetski posnetek novega stanja zemljišča, pri čemer mora biti tehnična dokumentacija v primernem merilu in opremljena, kot predpisuje Pravilnik o tehnični in projektni dokumentaciji za PID (točka 1 (f) tožbenega zahtevka), projekte izvedenih del za stavbo ID znak: 0-62 (točka 1 (g) tožbenega zahtevka), da ji plača pogodbeno kazen v višini 18.191,10 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 18. 4. 2013 dalje do plačila (točka 2 tožbenega zahtevka) ter povrne stroške postopka (točka 3 tožbenega zahtevka), - odločilo, da je dolžna tožeča stranka tožeči stranki v roku 15-ih dni povrniti stroške postopka v znesku 2.188,19 EUR, po poteku paricijskega roka z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva zamude dalje do plačila (II. točka izreka).

2. S sklepom z dne 6. 9. 2017 je sodišče prve stopnje popravilo napako v II. točki izreka sodbe z dne 3. 7. 2017 (in sicer z navedbo, da je upravičenec do povračila stroškov toženka).

3. Tožnica se pritožuje zoper obe odločbi.

4. Zoper sodbo pritožuje iz vseh pritožbenih razlogov in pritožbenemu sodišču predlaga, da jo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi (s stroškovno posledico), podredno pa, da jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Odločitev v zvezi z zahtevkom na izročitev bančne garancije ter razlogi zanjo naj bi bili dejansko in materialnopravno zmotni. Sama je kot dokaz predložila "zapisnik o končnem obračunu in prevzemu izvajalskih del" z dne 1. 2. 2013, ki izkazuje, da dela na objektu A. dne 11. 1. 2013 še niso bila končana in da je toženka od izvajalca objekt prevzela šele 1. 2. 2013, zaradi česar dne 28. 12. 2012 bančna garancija za odpravo skritih napak sploh še ni mogla biti izdana. Materialni predpis kupcu nepremičnine ne nalaga, da izročitev bančne garancije zahteva že ob izročitvi nepremičnine in da v nasprotnem primeru tak zahtevek izgubi. Prav tako materialni predpis ne določa, da kupec nepremičnine izgubi zahtevek na izročitev bančne garancije v primeru, če ne zadrži 5 % kupnine. V zvezi z odločitvijo sodišča o zahtevku za izročitev predhodnega načrta etažne lastnine pritožnica izpostavlja osmi odstavek 8. člena ZVKSES, ki zahteva, da je Splošnim pogojem prodaje kot njihov sestavni del priložen predhodni načrt etažne lastnine s sestavinami iz drugega odstavka 94. člena ZGO-1. Njen pravni interes za pridobitev predhodnega etažnega načrta tako izhaja iz zakona (to je osmega odstavka 8. člena ZVKSES). Zakon obveznosti izročitve predhodnega načrta etažne lastnine ne izključuje v primeru obstoja ali izročitve načrta etažne lastnine. V zvezi z zahtevkom za izročitev etažnega načrta pritožnica omenja, kaj naj bi zatrjevala v pisnih vlogah, kaj naj bi ob vložitvi tožbe izhajalo iz evidence GURS oziroma kaj izhaja iz sklepa GURS z dne 29. 1. 2013. V dokaz trditev, da je toženka kot etažni načrt izročila listino, ki ne ustreza dejanskemu stanju in pravilom stroke, je sama predlagala pridobitev mnenja izvedenca, a je sodišče tak dokazni predlog opustilo. V posledici procesne kršitve je sodišče prve stopnje zmotno ugotovilo dejansko stanje in napačno presodilo, da je toženka tožnici etažni načrt že izročila. Stališče sodišča, da je potrebno tožbeni zahtevek na izročitev etažnega načrta zavrniti tudi zato, ker si tožnica njegovo kopijo lahko pridobi na GURS, ne vzdrži pravne presoje (pritožba omenja, kaj določa 18. člen ZVKSES). Poudarja, da je zahtevek za izročitev certifikatov, garancijskih listov in izjav o skladnosti za opremo in naprave v slovenskem jeziku, prevzemnih zapisnikov in navodil za upravljanje in vzdrževanje za elektro in strojne inštalacije ter elektro in strojno opremo, seznama pooblaščenih servisov ter izvlečkov PID utemeljila na določilih 18. člena ZVKSES in 16. člena ZVPot. Presojo sodišča, da ji je toženka izročila vso (ustrezno) dokumentacijo, graja kot nepravilno. Iz obrazložitve sodbe ne izhaja, da bi garancijski listi vsebovali vse iz 16. člena ZVPot zahtevane sestavine. Omenja, kaj naj bi izhajalo iz obrazložitve sodbe na 18. strani. Sodišče se do njenih pravno relevantnih trditev ni opredelilo, temveč je posplošeno zaključilo, da je slednja prejela vse garancijske listine in certifikate. Poudarja, da npr. garancijskih listov za sobni termostat in hišni ventilator v sodnem spisu ni in da toženka ni izkazala, da bi konkretno izpostavljena garancijska lista tožnici izročila. Zato je napačen zaključek sodišča, da je bila tožnici izročena vsa relevantna dokumentacija. Sodišče je napačno presodilo, da je tožnica prejela od toženke vsa navodila. Prav tako se ni opredelilo do tožničinega ugovora, da izročena navodila za obratovanje in vzdrževanje strojno instalacijskih naprav niso aktualna, ker se nanašajo na ogrevanje in pripravo tople vode, ki je v primeru njenega stanovanja urejena na drug način. Ustreznih navodil za obstoječe stanje pa ji toženka ni izročila. Sodišče je na podlagi nekaj izročenih navodil kljub izrecnim trditvam o manjkajoči dokumentaciji, ki je v sodnem spisu ni, in obsežni dokumentaciji v tujih jezikih, zaključilo, da so bila tožnici izročena vsa potrebna navodila. V točki 7 obrazložitve sodišče omenja seznam pooblaščenih servisov (tožbeni zahtevek pod točko 1 (e)), v zvezi s katerim pa obrazloženih razlogov za zavrnitev tožbenega zahtevka ne poda, zaradi česar sodbe v tem delu ni mogoče preizkusiti. Pritožba v nadaljevanju omenja obrazložitev, ki naj bi jo sodišče prve stopnje podalo v zvezi z zavrnitvijo zahtevka za tehnično dokumentacijo za posamezne dele ID znak del stavbe 0-62-2, 0-62-24, 0-62-25 in projekte izvedenih del (točki 1 (f) in 1 (g) tožbenega zahtevka). Sodbe, v delu, v katerem se ugotavlja, da je toženka (tudi) tožnici izročila tehnično dokumentacijo, ni mogoče preizkusiti, saj iz obrazložitve ne izhaja, kdaj in katero tehnično dokumentacijo naj bi ji izročila. Zaradi neskladja v obrazložitvi sodbe (na eni strani ugotovitev, da je bila dokumentacija izročena upravniku, in na drugem mestu, da je bila dokumentacija izročena tožnici in upravniku) in zaradi odsotnosti razlogov (glede izročitve dokumentacije tožnici), je sodba obremenjena z absolutno bistveno kršitvijo postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Tudi če bi bila tehnična dokumentacija izročena upravniku, takšna izročitev ne predstavlja pravilnega načina izpolnitve obveznosti (pritožba pojasnjuje, kaj v zvezi s tem določa 18. člen ZVKSES). Sodišče ni presojalo njenih trditev o neustreznosti tehnične dokumentacije. Omenja, kaj je (v tožbi) zatrjevala v zvezi z zahtevo v točkah 1 (f) in 1 (g) tožbenega zahtevka. V dokaz svojih trditev je predlagala postavitev izvedenca, čemur pa sodišče ni sledilo. Slednje je namesto, da bi oceno obstoja in ustreznosti tehnične dokumentacije prepustilo izvedencu, odločitev raje oprlo na izpovedi prič A., D. in I.-jevih, ki o tehnični dokumentaciji, ki je bila izročena tožnici, niso vedele ničesar, niti nimajo strokovnega znanja za „presojo“ pravilnosti/ustreznosti tehnične dokumentacije. Poleg tega nobena od omenjenih prič v svoji izjavi ni pisala o dokumentaciji, ki je/ni bila izročena tožnici, temveč so pisale o dokumentaciji, ki so jo prejele same. Ta okoliščina pa je za presojo v tem postopku povsem brezpredmetna. Na drugi strani sodišče pri presoji ni sledilo izpovedbi priče J. Š., ki je izpovedal, da kot upravnik niso prejeli projekta izvedenih del, kar pa je ravno predmet tožničinega zahtevka. Zato je zaključek, da upravnik razpolaga z vso relevantno tehnično dokumentacijo, tudi v nasprotju z omenjenim dokazom. V nadaljevanju pritožba povzema, kaj naj bi sodišče prve stopnje navedlo v zvezi zavrnitvijo zahtevka na plačilo pogodbene kazni. Pri tem naj bi prezrlo, da se je toženka kot prodajalec s predpogodbo z dne 13. 6. 2012 zavezala, da bo stanovanje tožnici izročila do 30. 9. 2012, v primeru zamude z izročitvijo nepremičnine pa se zavezala plačati pogodbeno kazen za vsak dan zamude. Na vsebini predpogodbe je tožnica utemeljila svoj zahtevek. Upoštevaje dejstvo, da je toženka datumsko nedoločno in ne v smeri prenehanja zamude na točen datum pred 17. 12. 2012 ugovarjala, da je imela tožnica že pred 17. 12. 2012 možnost uporabe stanovanja, sodišče že v trditveni podlagi ni imelo razlogov za „skrajševanje“ zamude toženke z izročitvijo nepremičnine, pred datumom 17. 12. 2012. Prav tako iz trditvene podlage toženke ne izhaja, da bi se rok za izročitev nepremičnine tožnici podaljševal za 30 dni zaradi njenih domnevno dobrih odnosov z glavnim izvajalcem. Ker slednje tudi sicer ne drži, je povzemanje tendencioznih izpovedb prič (na strani 23 do 25 obrazložitve sodbe) nepotrebno, saj niso pravno relevantne. Stanovanje tožnici nesporno ni bilo vročeno v posest v roku iz III. člena predpogodbe (30. 9. 2012), temveč 78 dni kasneje (17. 12. 2012). Sodišče v obrazložitvi na strani 23 omenja določilo 251. člena OZ, iz česar pa ne izpelje nobenega zaključka. Tožnica se nikoli ni odpovedala uveljavljanju pogodbene kazni za vseh 78 dni zamude v višini, kot je bila dogovorjena s predpogodbo, to je 1‰ za vsak dan zamude, kar iz zapisnika z dne 28. 12. 2012 jasno izhaja. V kolikor bi sodišče štelo, da je pogodbeno določilo četrtega odstavka IV. člena zapisnika z dne 28. 12. 2012 nejasno, bi ga moralo interpretirati v korist tožnice, saj je toženka v postopku prodaje nastopala s kvalificiranim pooblaščencem (prav tako je slednja sestavila omenjeni zapisnik), medtem ko je tožnica kot sicer šibkejša stranka nastopala sama. Interpretacija zapisnika z dne 28. 12. 2012, kot jo je mogoče razbrati iz obrazložitve sodbe, je napačna. Tožnica glede na nepravilno odločitev o glavni stvari graja tudi nepravilno odločitev o stroških. Poleg tega je sodišče tudi glede na lastne zaključke o stroških postopka odločilo nepravilno.

5. Toženka je v odgovoru predlagala zavrnitev pritožbe.

6. Tudi zoper sklep z dne 6. 9. 2017 se tožnica pritožuje iz vseh zakonsko predvidenih pritožbenih razlogov in pritožbenemu sodišču predlaga, da ga spremeni tako, da toženki naloži plačilo stroškov postopka, podredno pa da ga razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Glede na nepravilno odločitev o glavni stvari graja kot nepravilno tudi odločitev o stroških postopka. Poleg tega meni, da je sodišče tudi glede na lastne zaključke v sodbi o stroških postopka odločilo nepravilno.

7. Toženka je v odgovoru predlagala zavrnitev pritožbe.

8. Pritožba zoper sodbo je delno, pritožba zoper sklep z dne 6. 9. 2017 pa je v celoti utemeljena.

9. Pritožnica se v zvezi z obstojem (svojega) pravnega interesa za izročitev predhodnega načrta etažne lastnine upravičeno sklicuje na določbo osmega odstavka 8. člena ZVKSES,1 ki izrecno določa, da mora biti splošnim pogojem prodaje kot njihov sestavni del priložen predhodni načrt etažne lastnine s sestavinami iz drugega odstavka 94. člena ZGO-1.2 Vendar pa ne upošteva, da sodišče prve stopnje3 zavrnitve tega dela tožbenega zahtevka (pod točko 1 (b)) ne utemeljuje le z okoliščino, da naj bi bil kasneje izdelan etažni načrt in da zato tožnica nima pravnega interesa za pridobitev predhodnega (etažnega načrta).4 Uvodoma je namreč izpostavilo tudi, da upoštevajo vsebino 14. člena Splošnih pogojev prodaje posameznih delov stavbe - A. SV - 1363/2012 z dne 20. 12. 20125 (splošni pogoji) tak predhodni načrt (s seznamom posameznih delov stavbe s pripadajočimi solastniškimi deleži na skupnih delih stavbe ID znak: 0000-6862) sploh ni bil izdelan. Ker so splošni pogoji (glede na tretji odstavek 8. člena ZVKSES) sestavni del vsake prodajne pogodbe (katere predmet je posamezen del stavbe) in ker njihova vsebina (sestava) v obravnavani zadevi ne izpolnjuje (vseh) zahtev iz osmega odstavka 8. člena ZVKSES, bi lahko tožnica iz tega razloga „kvečjemu“ osporavala njihovo veljavnost oziroma (posledično veljavnost same) prodajne pogodbe. A česa takega v tem postopku ne uveljavlja (zatrjuje).

10. Sodišče prve stopnje, ki (na 18. strani izpodbijane sodbe) ugotavlja, katere garancijske liste naj bi tožnica v tem postopku sama predložila,6 ne navaja, da ti niso bili pravilno izpolnjeni, ampak (sklicujoč se na drugi odstavek 18. člena ZVPot7) utemeljeno poudarja „zgolj“ to, da ti veljajo in proizvajalca zavezujejo, tudi če niso pravilno izpolnjeni.8 Kar se tiče garancijskih listov za sobni termostat in ventilator, ki ju pritožnica edina konkretno izpostavlja kot manjkajoča, je sodišče prve stopnje (v nasprotju s tem, kar zatrjuje pritožba) jasno navedlo, da jih je slednja sama predložila in da se nahajata v sodnem spisu (in sicer v prilogi A7). Katerih drugih konkretnih (točno opredeljenih) garancijskih listov (navodil/certifikatov) ni prejela, pritožnica ne pojasni. Z očitkom sodišču prve stopnje (češ da se do le-tega ni opredelilo) povezano navajanje, da izročena navodila za obratovanje in vzdrževanje strojno instalacijskih naprav niso aktualna, ker se nanašajo na ogrevanje in pripravo tople vode, ki je v primeru tožničinega stanovanja urejena na drug način, pa je presplošno (nekonkretizirano) in kot tako neupoštevno. Povsem enaka ugotovitev velja glede njenega zatrjevanja o nejasnosti navodila za uporabo monitorja 1740/1 in 1740/40. Katera druga (konkretna) navodila ji niso bila izročena oziroma niso ustrezna (in konkretno zakaj), pa (kot rečeno) pritožnica ne pojasni.

11. Pravilna je tudi odločitev sodišča prve stopnje o zavrnitvi zahtevka na plačilo pogodbe kazni (točka 2 tožbenega zahtevka). Slednje se v zvezi s tem kot na ključen dokaz (okoliščino) utemeljeno sklicuje9 na vsebino zapisnika o izročitvi in prevzemu nepremičnine v stanovanjskem objektu „A.“ z dne 28. 12. 2012 (priloga B6), saj je iz njega razvidno (glej predvsem IV. in V. točko), da sta pravdni stranki sporazumno uredili vprašanja (medsebojno razmerje) glede (že v predpogodbi z dne 13. 6. 201210 v korist tožnice predvidene) pogodbene kazni. V skladu z vsebino tega zapisnika (iz njega izhajajočih ugotovitev oziroma dogovorov) je toženka že v odgovoru na tožbo11 jasno navedla, da naj bi se zamuda končala 17. 12. 2012, kot tudi, da je tožnica v zapisniku o primopredaji z dne 28. 12. 2012 pripoznala, da zamuda znaša 48 dni. Sodišče prve stopnje na straneh 23 – 25 izpodbijane sodbe omenja izpovedbe V. B., B. B. in K. B., ki so pojasnili, da je bil zaradi dobrih odnosov tožnice z izvajalcem temu s strani toženke (s čimer naj bi tožnica soglašala) rok za dokončanje podaljšan za 30 dni. Pritožba zatrjuje, da naj bi bile te izpovedbe tendenciozne in pravno nerelevantne, a zakaj naj bi bilo temu tako, konkretno ne pojasni. Prav tako ni moč slediti njenemu očitku, da naj bi s povzemanjem teh izpovedb sodišče prve stopnje prekoračilo trditveni okvir. Gre namreč zgolj za razumevanje razloga (ki sam za sebe ni ključen), zaradi katerega je bila (v zapisniku z dne 28. 12. 2012) med pravdnima strankama (skupaj) ugotovljena zamuda („zgolj“) v trajanju 48 dni, kar je v tem pogledu edino pomembno. Upoštevaje to isto okoliščino (kar vse sodišče prve stopnje ugotavlja na 23. strani izpodbijane sodbe) pa neprepričljivo izzveni tudi pritožničino navajanje, da ji stanovanje ni bilo izročeno v posest v roku iz 3. člena predpogodbe (ampak 78 dni kasneje).

12. Sodišče prve stopnje se je v zvezi s tem upravičeno sklicevalo na določbo petega odstavka 251. člena OZ,12 pri čemer se je v nadaljevanju (v nasprotju s tem, kar zatrjuje pritožnica) na njegovo vsebino tudi oprlo. To je razvidno iz okoliščine, da je upoštevalo vsebino dogovora (med pravdnima strankama) z dne 28. 12. 2012, v okviru katerega je tožnica pristala na določen znesek pogodbene kazni13 in si v razmerju do toženke v tem oziru ni ničesar14 pridržala. Kot je namreč razvidno iz zapisnika, je tožnica izrecno navedla, da iz tega naslova (to je plačila pogodbene kazni iz naslova zamude pri izročitvi nepremičnine) do prodajalca nima nobenih zahtevkov več in da bo to kazen (skupaj s prodajalcem) naknadno uveljavljala proti izvajalcu. Kar se tiče razmerja do toženke (prodajalca), pritožničino navajanje, da se ni nikoli odpovedala uveljavljanju pogodbene kazni za vseh 78 dni zamude (v višini, dogovorjeni s predpogodbo), ni prepričljivo. Na drugi strani pa so pritožbene navedbe o tem, da jo je toženka z zapisom (v četrtem odstavku IV. člena zapisnika z dne 28. 12. 2012) zavedla, ne le presplošne, ampak hkrati nove in tudi zato neupoštevne (prvi odstavek 337. člena ZPP15). Podobna ugotovitev velja tudi za pritožbene trditve o nejasnosti tega istega zapisa. Poleg tega je njegova vsebina (upoštevajo osnovno jezikovno razlago) povsem jasna (zaradi česar ga16 ni potrebno interpretirati v korist tožnice kot šibkejše pogodbene stranke) in ga je kot takega pravilno razumelo (uporabilo) tudi sodišče prve stopnje.

13. Glede odločitve sodišča o njenem zahtevku na izročitev nepreklicne bančne garancije (točka 1 (a) tožbenega zahtevka) pritožnica upravičeno izpostavlja, da zakon (glej 26. člen ZVKSES) ne določa, da kupec, če mu je prodajalec ne izroči ob izročitvi stanovanja (nepremičnine), izgubi pravico zahtevati takšno garancijo.17 Ugotovitvi sodišča prve stopnje, da je bila tožnica (ker izročitve garancije ni zahtevala ob izročitvi nepremičnine) z zahtevo (z dne 5. 2. 2013) oziroma samo tožbo prepozna, zato ni moč pritrditi. Enako velja glede izpostavljanja sodišča prve stopnje, da tožnica (v skladu s tretjim odstavkom 15. člena ZVKSES) ni zadržala 5% kupnine do izročitve ali deponiranja garancije. Ta možnost predstavlja „le“ dodatno upravičenje kupca, ki pa prodajalca (kot je razvidno iz samega zakonskega besedila) dolžnosti izročitve takšne bančne garancije ne razbremenjuje.

14. A toženka se je v tem oziru že v odgovoru na tožbo konkretizirano sklicevala na okoliščino, da je bilo v 19. členu predmetnih splošnih pogojev izrecno predvideno, da bodo garancije pri notarju deponirane v skladu s četrtim odstavkom 26. člena ZVKSES. V skladu z omenjeno določbo lahko namreč v primeru, kadar prodajalec prodaja posamezne dele stavbe z več posameznimi deli, splošni pogoji prodaje posameznih delov stavbe določajo, da bo prodajalec svojo obveznost iz prvega odstavka istega člena18 izpolnil tako, da bo pri notarju, ki je sestavil notarski zapis splošnih pogojev prodaje posameznih delov stavbe, deponiral bančne garancije bank (iz 1. točke prvega odstavka 41. člena istega zakona), ki so mu jih izročili izvajalci del na stavbi. Do tega za odločitev o zahtevku (na izročitev bančne garancije) relevantnega navajanja19 se sodišče prve stopnje ni opredelilo oziroma izpodbijana sodba o tem nima nobenih razlogov.

15. Glede zavrnitve zahtevka na izročitev etažnega načrta (točka 1 (c) tožbenega zahtevka) je sodišče prve stopnje pojasnilo, da naj bi tožnica (kot to izhaja iz zapisnika z dne 28. 12. 2012) ob opravi pregleda nepremičnine dne 28. 12. 2012 prejela tudi načrt etažne lastnine (zaradi česar ji ga toženec ni dolžan ponovno izročati). Vendar pa pritožnica utemeljeno izpostavlja, da je v postopku na prvi stopnji navajala,20 da izročeni etažni načrt ni bil ustrezen in da ga zato dejansko ni prejela (čemur je toženka konkretizirano ugovarjala v pripravljalni vlogi z dne 9. 6. 2015). Dolžnik21 je v skladu s prvim odstavkom 239. člena OZ dolžan upniku izpolniti obveznost pošteno v vsem, kot se glasi. Do teh relevantnih tožničinih trditev o nepravilni izpolnitvi toženkine (zakonsko predvidene) dolžnosti22 se sodišče prve stopnje ni z ničemer opredelilo (glej 16. in 17. stran izpodbijane sodbe). Enak zaključek velja glede zavrnitve tožničine zahteve (v delu točke 1 (e) tožbenega zahtevka) na izročitev seznama pooblaščenih servisov. Tožnica je že v tožbi23 navajala, da ji je dolžna toženka le-tega izročiti.24 Tudi do teh navedb25 se sodišče prve stopnje ni opredelilo oziroma izpodbijana sodba v zvezi z njimi nima nobenih ustreznih (konkretnih) razlogov.

16. Tožnica se nadalje utemeljeno pritožuje tudi zoper odločitev sodišča prve stopnje o zavrnitvi zahtevka na izročitev tehnične dokumentacije za posamezne dele in projektov izvedenih del za stavbo ID znak 0-62 (točki 1 (f) in 1 (g) tožbenega zahtevka). Sodišče prve stopnje je svojo odločitev obrazložilo s tem, da naj bi toženka to (potrebno tehnično) dokumentacijo, ki se nanaša na posamezne dele stavbe (ki so last tožnice), kot tudi celotne stavbe (zgradbe) izročila tožnici oziroma upravniku zgradbe. Pritožnica upravičeno izpostavlja, da izročitev upravniku (vsaj za posamezne dele v njeni lasti) glede na 18. člen ZVKSES ne predstavlja pravilnega načina izpolnitve toženkine obveznosti. Še bolj pomembno je njeno navajanje, da iz obrazložitve izpodbijane sodbe ni razvidno, katero tehnično dokumentacijo točno naj bi toženka izročila tožnici. Zgolj podredno gre pritrditi tudi utemeljenosti pritožbenih navedb, da je sodišče prve stopnje svoje zaključke o tem oprlo na izjave A. A., D. D., G. I. in I. I, iz katerih pa okoliščin o konkretni (tehnični) dokumentaciji, ki naj bi bila (oziroma bi morala biti) izročena tožnici, ni moč razbrati.26 Na drugi strani pa se sodišče prve stopnje ni opredelilo niti do pomena dela izpovedbe (čeprav jo omenja) priče J. Š. (predstavnika novega upravnika) z dne 3. 7. 2017, da so ob prevzemu poslov prejeli dokumentacijo, ki se nanaša na skupne dele in naprave (ne pa tudi tiste glede posameznih stanovanj), kot tudi da projekta izvedenih del niso prejeli.27

17. Ker za presojo odločitve o točkah 1 (a), 1 (c), 1 (f), 1(g) ter zahteve glede izročitve seznama pooblaščenih servisov v točki 1 (e) tožbenega zahtevka28 sodišče prve stopnje (vseh) potrebnih razlogov ni podalo29 (14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP), je bilo potrebno v tem delu izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (vključno s stroškovno odločitvijo, posledično pa tudi sklep z dne 6. 9. 2017) razveljaviti in v tem obsegu zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje (354. člen ZPP). Ostali pritožbeni razlogi niso utemeljeni, prav tako pa niso podani niti razlogi, na katere to sodišče pazi po uradni dolžnosti. Zato je bilo potrebno v preostalem pritožbo kot neutemeljeno zavrniti, sodbo sodišča prve stopnje pa v izpodbijanem, a nerazveljavljenem delu potrditi (353. člen ZPP). V novem sojenje naj se sodišče prve stopnje opredeli do vseh (omenjenih) pravno-relevantnih navedb, ki sta jih pravdni stranki (v zvezi z zahtevki, glede katerih je bila sodba sodišča prve stopnje razveljavljena) podali, in za svojo odločitev (zaključke) poda jasne (natančne) razloge.

18. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločitev. (četrti odstavek 165. člena ZPP).

1 Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, Uradni list RS, št. 18/2004. 2 Zakon o graditvi objektov, Uradni list RS, št. 110/2002, s kasnejšimi spremembami. 3 Glej stran 16 izpodbijane sodbe. 4 To utemeljevanje je napačno tako v vsebinskem kot procesnem oziru. 5 Glej prilogo B4. 6 S čimer naj bi (kot zaključuje sodišče prve stopnje) toženec izpolnil svojo zakonsko obveznost iz 16. člena ZVPot. 7 Zakon o varstvu potrošnikov, Uradni list RS, št. 20/1998, s kasnejšimi spremembami. 8 Temu zaključku pritožba ne oporeka. 9 Glej predvsem 23. stran izpodbijane sodbe. 10 Sodišče prve stopnje v nasprotju s tem, kar zatrjuje pritožnica, vsebine le-te ni prezrlo, ampak jo je upoštevalo skupaj z vsebino zapisnika z dne 28. 12. 2012 (iz katerega izhaja tudi, da sta se pravdni stranki dogovorili, da bo pogodbena kazen znašala 0,5 ‰ za vsak dan zamude). 11 Glej sedmo stran. 12 Obligacijski zakonik, Uradni list RS, št. 83/2001, s kasnejšimi spremembami. 13 Ker sodišče prve stopnje te višine ni kakorkoli „zniževalo“ (ampak je zgolj upoštevalo, kar sta se pravdni stranki dogovorili dne 28. 12. 2012), je v tem pogledu podano (tudi sicer splošno/hipotetično) pritožbeno navajanje brezpredmetno. 14 Npr. zneska, ki ga sedaj od nje vtožuje. 15 Zakon o pravdnem postopku, Uradni list RS, št. 26/1999, s kasnejšimi spremembami. 16 V skladu s 83. členom OZ. 17 Da „lahko“ to obveznost prodajalec izpolni tudi kasneje, je razvidno ravno iz vsebine tretjega odstavka 15. člena ZVKSES (na katerega se - sicer iz drugih razlogov - sklicuje tudi sodišče prve stopnje). 18 Ta prodajalcu nalaga izročitev nepreklicne bančne garancije. 19 Ki mu je tožnica v pripravljalni vlogi z dne 29. 5. 2015 konkretizirano ugovarjala. 20 Glej npr. 5. stran pripravljalne vloge z dne 29. 5. 2015 oziroma 5. stran pripravljalne vloge z dne 7. 1. 2016. 21 Na obstoj te prodajalčeve dolžnosti (kot poudarja pritožba) s strani sodišča prve stopnje okoliščina, da ima tožnica pravico (možnost) prepis etažnega načrta za celo stavbo pridobiti pri Območni geodetski upravi, ne vpliva. 22 Glej 18. člen ZVKSES. 23 Glej 4. in 5. stran tožbe. 24 Glej 20. člen ZVPot. 25 Ki jim je v odgovoru na tožbo toženka konkretizirano oporekala. 26 Iz njih izhajajo (povsem splošne) trditve o dokumentaciji, ki naj bi jo prejeli sami. 27 Pritožnica poudarja, da je ravno ta predmet njenega tožbenega zahtevka. 28 Vse I. točka izreka izpodbijane sodbe. 29 Oziroma se ni opredelilo do vseh pravno-relevantnih navedb pravdnih strank.