Jedro

Sodišče je ugotovilo naslednja pravnorelevantna dejstva: da sta pravdni stranki za sporni poslovni prostor sklenili najemno pogodbo, da tožena stranka najemnine, določene v pogodbi, ne plačuje, da jo je tožeča stranka na plačilo najemnine večkrat opominjala in je tožena stranka v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko jo je tožeča stranka na to opomnila. S tem je ugotovilo pravno odločilna dejstva po 28. členu ZPSPP, po katerem lahko najemodajalec odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora ob vsakem času, če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugotovilo, da je z dnem 18. 2 .2013 odstopljeno od Pogodbe o oddaji in najemu poslovnega prostora z dne 2. 6. 2014, sklenjene med tožečo stranko in toženo stranko (I. točka izreka). Nadalje je toženi stranki naložilo, da je dolžna v osmih dneh izprazniti poslovna prostora št. 13 in št. 12 stavbe na naslovu L., in prenehati z uporabo skupnega WC v stavbi na naslovu L., ter jih proste oseb in stvari izročiti v posest tožeči stranki (II. točka izreka). Glede stroškov je odločilo, da je tožena stranka tožeči stranki dolžna povrniti 391,05 EUR stroškov pravdnega postopka v osmih dneh od prejema pisnega odpravka sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, kar je tožeča stranka zahtevala drugače, je zavrnilo (III. točka izreka).

Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka. Odločitev zavrača z utemeljitvijo listine "zapisnika ustanovitvenega zbora članov Društva ... z dne 22. 8. 2002", iz katerega so razvidni ustanovitveni člani društva in njihova poslanstva, pravili društva, društvo ves čas vendarle deluje v javnem interesu. Navedeno potrjujejo z dokazili, ki jih prilagajo v prilogi, kot dokaz prilagajo tudi strokovne pisne podpore Centra za socialno delo X in Centra za socialno delo Y. Tožena stranka navaja, da se predstavniki Občine X vedejo diskriminatorno, zaznavajo tudi sprenevedanje in ignoriranje predhodnih številnih pisnih pobud tožene stranke. Navajanje predstavnikov Občine X, da so večkrat zatrjevali, da bodo poravnali obveznosti iz naslova najemnine, zavračajo oziroma dopolnjujejo z obrazložitvijo, da so vedno iskreno in jasno povedali, da bodo to storili nemudoma takrat, ko bodo prejeli finančna sredstva iz naslova odprtih obveznosti, ki jih po njihovem prepričanju dolguje Občina X kot sofinancer v okviru projektno programskih vsebin. Skupaj so iskali rešitve tudi v predvidenih prejetih sredstvih iz naslova javnega razpisa za humanitarne dejavnosti Občine X, sredstva so bila društvu dodeljena, pisni predlog, da se namenijo za pokrivanje stroškov najemnine je bil zavrnjen. Tožena stranka na to navaja, kje vse je društvo sodelovalo in ponovno podaja pojasnilo, da tožena stranka že več let ne plačuje najemnine zato, ker se društvo že več let spopada z hudimi finančnimi težavami in nelikvidnostjo društva, posledično zaradi neprejetih finančnih sredstev v višini 24.345,00 EUR s strani Občine X. Do danes od Občine v zvezi s tem niso prejeli pisnega odgovora in o tem so seznanili tudi župana Občine X. Župan in podžupanja sta se udeležila delovnega srečanja 7. 3. 2011 v društvenih prostorih. Aktivnosti, ki so bile začrtane na delovnem srečanju, Občina ni realizirala. Upravni odbor društva opozarja na celostno odgovornost do programskih vsebin in predmet obravnave je treba obravnavati celostno. Dogovarjali so se tudi glede spremembe najemne pogodbe v vsebini, da bi društvo poskušalo pridobiti delovne prostore brezplačno, vendar jim je župan pojasnil, da je stavba v postopku denacionalizacije in zato tožeča stranka društvu prostorov ni mogla zagotoviti brezplačno. Društveno programska vsebina je bila v okviru občinskega proračuna na podlagi izstavljenega zahtevka tudi financirana in za to ni bila sklenjena nikakršna pogodba. Izjava, ki je v vsebini sodbe prepoznana kot nepravna listina, je vendarle verodostojna listina, ki je bila zahtevana kot priloga na javnem razpisu Ministrstva za delo, družino in socialne zadeve RS, lokalna skupnost je s tem izkazala finančno podporo in obveznost iz naslova financiranja projektnih vsebin v okviru 20 %. Podpisana izjava je bila pravno zavezujoča listina, fiksnega zneska finančnih obveznosti pa v danem trenutku ni mogla vsebovati, ker niso razpolagali z informacijo, kolikšno višino finančnih sredstev bo Ministrstvo za delo, družino in socialne zadeve RS odobrilo projektno programski vsebini. Izjava je bila predmet treh razpisov, kjer je društvo pridobilo finančna sredstva. Ravnanje odgovornih lokalnih predstavnikov Občine X je nesprejemljivo in nerazumljivo. Glede navedbe datuma 18. 12. 2004, ki naj bi bil tiskarska napaka in se glasi 18. 2. 2014, tožena stranka navaja, da je ta za društvo izredno pomembna. V nadaljevanju podaja predloge oziroma pobude z namenom celotne obravnave v okviru vsebinske problematike, vezane na finančno problematiko.

Tožeča stranka v odgovoru na pritožbo tej nasprotuje in predlaga njeno zavrnitev.

Pritožba ni utemeljena.

Tožeča stranka je z (modificiranim) primarnim tožbenim zahtevkom v tej pravdi zahtevala v 1. točki ugotovitev, da je z 18. 2. 2013 odstopljeno od Pogodbe o oddaji in najemu poslovnega prostora z dne 2. 6. 2014, sklenjene med pravdnima strankama, ter v 2. točki zahtevala, da je tožena stranka dolžna v osmih dneh izprazniti poslovna prostora št. 13 in št. 12 stavbe na naslovu L., prenehati z uporabo skupnega WC ter prostore proste oseb in stvari izročiti v posest tožeči stranki. Podlaga za navedeni zahtevek v 1. točki in glede izpraznitve poslovnega prostora št. 13 in uporabe skupnega WC-ja je Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) in sicer 2. alineja 28. člena ZPSPP, glede česar je sodišče ugotovilo naslednja pravnorelevantna dejstva: da sta pravdni stranki za poslovni prostor št. 13 v X, L. (pisarna in skupni WC) sklenili najemno pogodbo (priloga A2), da tožena stranka najemnine, določene v pogodbi, ne plačuje, da jo je tožeča stranka na plačilo najemnine večkrat opominjala in je tožena stranka v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko jo je tožeča stranka na to opomnila. S tem je sodišče prve stopnje ugotovilo pravno odločilna dejstva po 28. členu ZPSPP, po katerem lahko najemodajalec (v konkretnem primeru tožeča stranka, ki je tudi lastnik navedenega poslovnega prostora) odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora ob vsakem času, če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil. Sodišče prve stopnje je zato tožbenemu zahtevku tožeče stranke v 1. točki izreka in 2. točki izreka glede poslovnega prostora št. 13 in WC-ja pravilno ugodilo. Glede poslovnega prostora št. 12 pa je sodišče prve stopnje ugotovilo, da toženec zaseda tudi prostor, za katerega nima sklenjene pogodbe in ga torej zaseda brez pravne podlage, zato je pravilno odločilo, da mora izprazniti tudi ta poslovni prostor.

Ugotovitev in razlogov sodišča prve stopnje, navedenih zgoraj, tožena stranka v pritožbi ne izpodbija in jim ne nasprotuje. Navaja, da so že pojasnili, da ne plačujejo najemnine, da pa so zatrjevali, da bodo poravnali obveznosti in povedali, da bodo to storili, ko bodo prejeli finančna sredstva iz naslova odprtih obveznosti do tožeče stranke, vendar je odločilno dejstvo v tej zadevi, da najemnine niso plačevali, ne pa tudi razlog za neplačilo. Glede navedenega ugovora je sodišče prve stopnje navedlo, da toženčevim navedbam in pobotnemu ugovoru, da mu tožnica dolguje 24.000,00 EUR, ni sledilo, ker je toženec podal le pavšalne in neprepričljive navedbe o sklenitvi oziroma obstoju pogodbe med pravdnima strankama, s katero se je tožnica zavezala tožencu financirati delovanje. Opredelilo se je tudi do izjave pod prilogo B11, ki se nanaša na podporo programskih vsebin programu socialnega varstva, ki ga izvaja toženec. Navedlo je, da iz te izjave izhaja le izjava tožnice o podpori programskih vsebin in socialnega varstva, ki jih izvaja toženec, ne pa tudi obveznost tožnice do plačila 24.000,00 EUR. Tudi po oceni sodišča druge stopnje je takšen zaključek pravilen, tudi pa, če bi obveznost tožeče stranke do tožene stranke obstajala, to na odločitev v tej zadevi ne vpliva. Tožena stranka bi morala eventuelno zatrjevane zneske izterjati od tožeče stranke, v pobot pa jih v tej zadevi ni mogoče uveljaviti, glede na to, da se tožbeni zahtevek v konkretni pravdi ne glasi na denar ali na drugo nadomestno stvar in pobotanje ni mogoče (glej 311. člen Obligacijskega zakonika, OZ).

Nadalje pritožba navaja, da društvo vendarle deluje v javnem interesu na lokalni, nacionalni in mednarodni ravni, vendar takšne trditve podaja prepozno, saj v postopku pred sodiščem prve stopnje ni navajala in tudi ne dokazovala, da opravlja dejavnost posebnega družbenega pomena (337. člen Zakona o pravdnem postopku, ZPP). Te navedbe in predlagani dokazi predstavljajo nedopustno pritožbeno novoto, ki jih sodišče druge stopnje ne sme upoštevati, zato na tovrstne navedbe ne odgovarja. Nedopustne pritožbene novote pa predstavlja tudi večina uvodoma navedenih pritožbenih navedb in večina k pritožbi priloženih dokazov, saj tožena stranka te navedbe podaja in dokaze predlaga prvič šele v pritožbi. Tako navaja, da zavrača vsebino sodbe z zapisnikom, iz katerega so razvidni ustanovni člani društva in njihovo poslanstvo, s pravili društva, kot dokaz za delovanje v javnem interesu prilaga strokovne pisne podpore Centra za socialno delo X in Centra za socialno delo Y. Zatrjuje diskriminatorno ravnanje in sprenevedanje ter navaja, da so iskali rešitve. Nadalje trdi, da so predlagali, da se pridobljena sredstva namenijo za najemnino, kar je bilo zavrnjeno, da je društvo pripomoglo s svojimi aktivnostmi pri pomembnih korakih razvoja humanitarnih organizacij RS. Vse navedene trditve poleg tega za odločitev tudi niso pravno relevantne. Enako velja glede trditev, da od tožeče stranke niso prejeli pisnega odgovora, da so s situacijo seznanili tudi župana, ki se je skupaj s podžupanjo udeležil delovnega srečanja in da Občina začrtanih aktivnosti ni realizirala, trditve o dogovarjanju o brezplačnem najemu, ki ni bil možen in da niso bili pred zahtevo, da bi društvo moralo pridobiti poseben status v javnem interesu. Tudi predlogi oziroma pobude, ki jih v pritožbi podaja tožena stranka za odločitev v tej zadevi niso pravno relevantni, odločilna dejstva so bila v postopku ugotovljena in so bila navedena že predhodno. Relevantna pa tudi ni navedba glede datuma 18.2.2004 (poprava), saj se nanaša na podredni tožbeni zahtevek, o katerem sodišče ni odločalo (ker je ugodilo že primarnemu).

Glede na ugotovljeno dejansko stanje je sodišče prve stopnje, kot že navedeno, pravilno uporabilo tudi materialno pravo. Ker sodišče druge stopnje ob preizkusu izpodbijane sodbe tudi ni ugotovilo kršitev določb postopka, na katere pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem (ugodilnem) delu potrdilo (353. člen ZPP).

Tožeča stranka je v odgovoru na pritožbo priglasila stroške pritožbenega postopka, vendar je sodišče druge stopnje na podlagi 155. člena ZPP odločilo, da jih nosi sama.