Jedro

Ker aktivnosti tožeče stranke kot nepremičninske posrednice kažejo, da je v zvezi s prodajno pogodbo posredovala tako za prodajalca kot tudi za toženo stranko kot kupca, ji je tudi tožena stranka dolžna plačati provizijo na podlagi 5. člena ZNPosr.

Izrek

I. Pritožba tožene stranke se zavrne. Pritožbi tožeče stranke se ugodi in se izpodbijana sodba spremeni v točki I. izreka tako, da sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani opr. št. VL 58762/2014 z dne 8. 5. 2014, ostane v celoti v veljavi za glavnico v znesku 7.856,80 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30. 10. 2013 dalje do plačila in za stroške izvršilnega postopka v znesku 74,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19. 5. 2014 do plačila, in v III. točki tako, da je tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki 1.139,75 EUR stroškov postopka. Odločitev v II. točki izreka se razveljavi in se v nespremenjenem delu potrdi odločitev sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka je dolžna plačati tožeči stranki 657,83 EUR stroškov pritožbenega postopka v petnajstih dneh od izteka paricijskega roka dalje z zakonskimi zamudnimi obrestmi do plačila.

III. Tožeča stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka sama.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje ugodilo tožbenemu zahtevku na plačilo provizije zaradi posredovanja pri nakupu nepremičnine v znesku 6.440,00 EUR s pripadki (I.), v delu, ki se nanaša na plačilo 22 % DDV v znesku 1.416,80 EUR, je tožbeni zahtevek zavrnilo (II.) in toženi stranki naložilo, da tožeči povrne pravdne stroške v znesku 755,15 EUR s pripadki (III).

2. Zoper sodbo se pritožujeta obe pravdni stranki. Tožeča stranka izpodbija sodbo v zavrnilnem delu zaradi zmotne uporabe materialnega prava, ker je sodišče zavrnilo tožbeni zahtevek, v delu, ki se nanaša na plačilo davka na dodano vrednost v skupnem znesku 1.416,80 EUR. Posledično izpodbija tudi odločitev o izvršilnih in pravdnih stroških.

3. Tožena stranka sodbo izpodbija v ugodilnem delu iz vseh razlogov po 338. členu ZPP. V obrazložitvi navaja, da pogodba o posredovanju za nepremičnino, ki je predmet te pravde, ni bila sklenjena, saj sta bila tako naslov kot cena nepremičnine napisana naknadno brez vednosti tožene stranke. O hiši, ki je predmet pravde, sta toženka in njen partner izvedela iz spletnega mesta, hišo sta tudi poznala, saj sta se mimo nje vsakodnevno vozila, pred njo pa je bila izobešena tabla „prodam“. Tožena stranka tožeče ni pooblastila za posredovanje pri nakupu te nepremičnine. Popolno naključje je, da je tožeča stranka posredovala tudi za prodajalca sporne hiše. Sodišče je v celoti prezrlo dejstvo, da je tožena stranka v spis predložila kazensko ovadbo zaradi ponareditve listine, in sicer potrdila o ogledu za nakup nepremičnine z dne 19. 8. 2013 – hiše na R. 28 v ... Podredno tožena stranka predlaga znižanje provizije. Tožeča stranka toženi ni priskrbela nobene pravnorelevantne listine, na podlagi katere bi ta lahko sklenila kupoprodajno pogodbo in olajšala pogajanja. Sodbe ni mogoče preizkusiti, ker sodišče ne pove, zakaj skladnima izpovedbama tožene stranke in priče, njenega moža A. A. ne verjame, prav tako tudi ni jasno, zakaj je v konkretnem primeru primerna 2 % provizija, glede na to, da je stranka B. B. plačal le 1.220,00 EUR.

4. Tožeča stranka je na pritožbo tožene odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

5. Pritožba tožeče stranke je utemeljena, pritožba tožene stranke ni utemeljena.

6. V postopku na prvi stopnji je bilo ugotovljeno, da je tožeča stranka za toženo posredovala pri nakupu nepremičnine, da si je toženka s posredovanjem tožeče stranke ogledala nepremičnine na naslovu S. 56, G. 6 in Gr. 6. Tožena stranka in njen partner sta kot kupca s prodajalcem B. B. dne 25. 9. 2013 sklenila pogodbo za prodajo nepremičnine na naslovu R. 28. V postopku ni sporno, da je tožeča stranka v zvezi s prodajno pogodbo posredovala za prodajalca. V pritožbenem postopku ostaja sporno, ali je do sklenitve prodajne pogodbe za sporno nepremičnino na podlagi posredovanja tožeče stranke prišlo tudi za toženo stranko.

7. Sodišče prve stopnje je prepričljivo pojasnilo razloge, zaradi katerih je verjelo, da je prvi ogled nepremičnine, ki je predmet te pravde, organizirala posrednica tožeče stranke, to sledi tako iz izpovedbe posrednice kot prodajalca nepremičnine B. B. Zato je sodišče v zvezi z njuno izpovedbo, izpovedbi tožene stranke in njenega partnerja upravičeno ocenilo kot manj prepričljivi in svojo odločitev tudi obrazložilo.

8. Med strankama ni spora o okoliščini, da si je tožena stranka s svojim partnerjem 19. 8. 2013 z nepremičninsko posrednico C. C. ogledala nepremičnino na Gr. in takrat tudi podpisala potrdilo o ogledu za nakup nepremičnine, s katerim se je zavezala k plačilu posredniške provizije. V tem potrdilu je vpisana tudi nepremičnina, ki je predmet te pravde. Tudi pritožbeno sodišče sledi tožeči stranki, da se je po opravljenem ogledu na Gr. njihova posrednica pogovarjala s toženo stranko in njenim partnerjem o potencialno zanimivih nepremičninah in pred podpisom potrdila vanj vpisala tudi nepremičnino, ki je predmet te pravde, in na hrbtni strani potrdila narisala skico lokacije nepremičnine. Šele po prepričevanju nepremičninske posrednice se je tožena stranka odločila za ogled nepremičnine, saj ji pred tem ni bilo znano, da je notranjost obnovljena in lepa. Dejstvo, da je bila sprva nepremičnina vpisana brez cene, na veljavnost pravnega posla ne vpliva. Nepremičninska posrednica Č. Č. ni samo prepričala toženke, da si sporno nepremičnino ogleda, kljub temu, da jo je zunanjost odbijala, ampak je organizirala tudi prvi ogled nepremičnine. Nato je posredovala v pogajanjih med kupcema in prodajalcem. Tako se je angažirala v zvezi s ponudbo tožeče stranke in njenega partnerja, da del kupnine poravnata z njunim stanovanjem. Ogledala si je njuno stanovanje, jima svetovala glede geodetske odmere, etažnega načrta ter vzpostavitve etažne lastnine, kar vse je razvidno iz elektronske komunikacije med posrednico in toženo stranko ter njenim partnerjem. Tožeča stranka je pripravila tudi več sestankov, na katere pa tožena stranka ni prišla. Da je tožeča stranka dejansko posredovala pri nakupu nepremičnine s toženo stranko, sledi tudi iz obrazložitve tožene stranke, ko je zavrnila plačilo računa za posredniško provizijo, češ da storitev ni bila opravljena korektno.

9. Glede na vse zgoraj navedeno je tudi pritožbeno sodišče prepričano, da je do sklenitve prodajne pogodbe za sporno nepremičnino prišlo kot posledica aktivnosti nepremičninske družbe. Te aktivnosti so lahko različne, vse pa morajo biti takšne, da rezultirajo k sklenjenemu poslu. Agentka tožeče stranke ni le vzpostavila stika med prodajalcem in kupcem, ampak ju je izrecno opozorila, da njunim željam ustreza, predvsem glede na urejeno notranjost, stanovanjska hiša, katere ogled sta zaradi neurejene zunanjosti sprva odklanjala. Elektronska komunikacija tudi kaže, da je nepremičninska agentka sodelovala pri pogajanjih in pri pripravah na sklenitev konkretnega pravnega posla, organizirala tudi prvi ogled hiše, zato pritožbeno sodišče ne dvomi, da je prav posredovanje tožeče stranke pripeljalo do sklenitve te pogodbe. Vložena kazenska ovadba, iz katere sledi, da je tožena stranka podpisala pogodbo o posredovanju za konkretno nepremičnino zato, ker iz oglasa ni bilo razvidno, kje se nepremičnina nahaja, pa ne daje podlage za drugačen zaključek, kot ga je že sprejelo sodišče prve stopnje in mu sledi tudi pritožbeno sodišče. 10. Iz 5. točke sklenjene pogodbe o posredovanju pri prometu z nepremičnino sledi, da naročitelj ob podpisu prodajne pogodbe plača agenciji provizijo v višini 2 % prodajne pogodbene cene, plus DDV. Spora o okoliščini, da je bila pogodba sklenjena, ni. Tožeča stranka je v celoti izpolnila svojo pogodbeno obveznost in je upravičena do dogovorjene provizije v višini 2 %. Iz sklenjene pogodbe sledi, da se je tožena stranka zavezala tudi k plačilu 22 % DDV-ja, kar ob proviziji 6.440,00 EUR znaša 1.416,80 EUR, skupno torej 7.856,80 EUR. Na podlagi določila 5. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju (v nadaljevanju ZNPosr) nepremičninski posrednik za posredovanje pri nepremičnini za isto nepremičnino ne more prejeti več kot 4 % od pogodbene cene. 4 % provizija od 322.000,00 EUR, kolikor je znašala kupnina za nepremičnino, znaša 12.880,00 EUR. Ker pritožnica ne navaja, da bi prodajalec nepremičnine iz naslova provizije plačal več kot 1.220,00 EUR, provizija v skupnem znesku ne dosega 4 % kupnine in je v skladu s 5. členom ZNPPosr in sklenjeno posredniško pogodbo. Zato je pritožba tožeče stranke, ki se nanaša na zavrnitev tožbenega zahtevka na plačilo DDV-ja v višini 1.416,80 EUR, zaradi zmotne uporabe določil materialnega prava utemeljena in ji je pritožbeno sodišče ugodilo ter izpodbijano sodbo spremenilo, tako kot sledi iz 1. točke izreka.

11. Ker je tožeča stranka v pravdnem postopku uspela s 100 %, ji je pritožbeno sodišče priznalo v 30. točki obrazložitve sodbe odmerjene stroške pravdnega postopka.

12. Ker pritožbeni razlogi niso podani in ker pritožbeno sodišče tudi ni našlo absolutno bistvenih kršitev postopka, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti, je pritožbo tožene stranke zavrnilo in izpodbijano sodbo v nespremenjenem delu potrdilo (365. člen ZPP).

13. Tožeča stranka je v pritožbenem postopku uspela, zato ji je tožena stranka dolžna povrniti stroške za pritožbo in odgovor na pritožbo. Stroški so odmerjeni skladno z odvetniško tarifo, njihova natančna specifikacija je razvidna iz stroškovnika v spisu (154. člena ZPP v zvezi z 165. člena ZPP).