Jedro

Ni mogoče že in zgolj na podlagi ugotovitve, da je tožnica ponudila toženki sklenitev pogodbe v nasprotju z zakonom, zaključiti, da je razlog za nesklenitev najemne pogodbe na strani tožnice.

Toženka je bila kot imetnica stanovanjske pravice tista, ki je bila dolžna po poteku šestmesečnega roka zahtevati sklenitev ustrezne najemne pogodbe, tožnica kot lastnica pa takšne zahteve, če bi bila podana, ne bi smela odkloniti iz neutemeljenih razlogov. Neuveljavitev zahteve za sklenitev najemne pogodbe je tako okoliščina, ki sodi v sfero imetnika stanovanjske pravice, odklonitev sklenitve najemne pogodbe iz neutemeljenih razlogov pa gre v breme lastnika

Izrek

Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se sedaj glasi: ˝Tožena stranka je dolžna izprazniti dvosobno stanovanje v 2. nadstropju III. bloka v študentskem naselju …......, v izmeri 49,20 m2, št. stavbe 140, k.o. …..... in ga izpraznjenega oseb in stvari izročiti tožeči stranki v roku 60-ih dni.˝ Tožena stranka je dolžna v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti tožeči stranki njene stroške pravdnega postopka v znesku 393,00 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za prostovoljno izpolnitev dalje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, da je tožena stranka dolžna izprazniti dvosobno stanovanje v 2. nadstropju III. bloka v študentskem naselju na naslovu …........ , v izmeri 49,20m2, št. stavbe 140, k.o. ….... in ga izpraznjenega oseb in stvari izročiti tožeči stranki v roku 60 dni. Tožeči stranki je naložilo v plačilo 393,00 EUR pravdnih stroškov tožene stranke.

Zoper takšno sodbo se pritožuje tožeča stranka zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Pritožbenemu sodišču predlaga, da sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno pa, da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Ne strinja se s stališčem sodišča, da so razlogi za nesklenitev najemne pogodbe na strani tožnice. Opozarja, da bi morala toženka kot domnevna imetnica stanovanjske pravice po izteku roka 6 mesecev po uveljavitvi Stanovanjskega zakona (1) (v nadaljevanju SZ) vložiti tožbo na sklenitev najemne pogodbe. Ker toženka tožbe do poteka splošnega petletnega zastaralnega roka ni vložila, je njena pravica zahtevati sklenitev najemne pogodbe zastarala, s tem pa je toženka stanovanjsko pravico izgubila. Toženka tako z ugovorom, s katerim se sklicuje na imetništvo stanovanjske pravice in pravico do sklenitve najemne pogodbe za nedoločen čas in neprofitno najemnino, ne more uspeti. Drugačno stališče sodišča je materialnopravno zmotno. Razlog za nesklenitev najemne pogodbe je torej v pasivnosti toženke, zato je materialnopravno zmotno sklicevanje sodišča na 3. odstavek 111. člena Stanovanjskega zakona. Pritožba se nadalje ne strinja s stališčem sodišča, da predstavljajo predmetni prostori stanovanje, čeprav se nahajajo v stavbi, ki je študentski dom. Tako Zakon o stanovanjskih razmerjih kot SZ sta določala, da se kot stanovanje ne štejejo prostori v študentskem domu. Ker je pogoj za pridobitev stanovanjske pravice zakonita vselitev v stanovanje, toženka tudi iz tega razloga stanovanjske pravice ni pridobila.

Pritožba je bila vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila.

Pritožba je utemeljena.

V obravnavani zadevi tožnica, kot lastnica stanovanja, od toženke zahteva izpraznitev in izročitev stanovanja. Trdi, da ga toženka zaseda nezakonito, saj s tožnico ni sklenila najemne pogodbe.

Pravno podlago za odločitev v zadevi predstavlja 111. člen Stanovanjskega zakonika (2) (v nadaljevanju SZ-1), ki določa, da je uporaba stanovanja, ne da bi bila z lastnikom sklenjena najemna pogodba, nezakonita in da lahko lastnik v takem primeru vloži tožbo na izpraznitev stanovanja (1. in 2. odstavek). V skladu s 3. odstavkom istega člena pa se navedene določbe ne uporabljajo za prejšnje imetnike stanovanjske pravice in njihove družinske člane, če do sklenitve najemne pogodbe ni prišlo zaradi razlogov na strani lastnika.

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je bila toženka ob uveljavitvi SZ imetnica stanovanjske pravice. Nadalje je ugotovilo, da so razlogi za nesklenitev najemne pogodbe na strani tožnice, v posledici česar je tožbeni zahtevek zavrnilo. Slednji zaključek sodišča pa je materialnopravno zmoten.

V 147. členu SZ je določeno, da morajo lastniki v roku 6 mesecev po uveljavitvi zakona skleniti najemno pogodbo z občani, ki imajo stanovanjsko pravico. Pritožbeno sodišče soglaša s sodiščem prve stopnje, da bi morala tožnica kot lastnica ponuditi toženki sklenitev najemne pogodbe, ki bi bila v skladu z določili SZ, to je za neprofitno najemnino in za nedoločen čas (2. odstavek 147. člena SZ in 150. člen SZ). Ponudba toženki, da se pogodba sklene za določen čas in za profitno najemnino, je bila torej neustrezna in je bila toženka sklenitev takšne pogodbe upravičena odkloniti. Ni pa mogoče že in zgolj na podlagi ugotovitve, da je tožnica ponudila toženki sklenitev pogodbe v nasprotju z zakonom, zaključiti, da je razlog za nesklenitev najemne pogodbe na strani tožnice. Takšno stališče, ki ga je sprejelo sodišče prve stopnje, je materialnopravno zmotno.

Kot pravilno opozarja pritožba, določbe 147. člena SZ ne gre razumeti tako, da bi lahko bivši imetnik stanovanjske pravice v nedogled bival v stanovanju, ne da bi si prizadeval poskrbeti za to, da bo njegovo bivanje imelo ustrezen pravni temelj. To pomeni, da je bila toženka kot imetnica stanovanjske pravice tista, ki je bila dolžna po poteku šestmesečnega roka iz 147. člena SZ zahtevati sklenitev ustrezne najemne pogodbe, tožnica kot lastnica pa takšne zahteve, če bi bila podana, ne bi smela odkloniti iz neutemeljenih razlogov. Neuveljavitev zahteve za sklenitev najemne pogodbe je tako okoliščina, ki sodi v sfero imetnika stanovanjske pravice, odklonitev sklenitve najemne pogodbe iz neutemeljenih razlogov pa gre v breme lastnika (3). Iz trditev tožene stranke pa ne izhaja, da bi toženka kadarkoli predlagala tožnici sklenitev ustrezne najemne pogodbe in da bi tožnica takšno zahtevo zavrnila. Iz procesnega gradiva tudi izhaja, da je bila toženka s strani tožnice večkrat pozvana k skupnemu srečanju z namenom ureditve pravnega statusa njenega bivanja v stanovanju, nikjer pa ne izhaja, da bi se toženka predlaganih srečanj udeležila in poskušala s tožnico urediti oziroma razrešiti medsebojna nesoglasja. Toženka je bila torej pasivna in ni pokazala nikakršnega interesa, da bi se njeno bivanje v stanovanju pravno uredilo. Pritožba tudi pravilno opozarja, da bi lahko toženka sklenitev najemne pogodbe, ki bi ustrezala zakonskim pogojem, zahtevala po sodni poti. Toženka bi lahko po izteku šestmesečnega roka iz 147. člena SZ s tožbo uveljavljala sklenitev ustrezne najemne pogodbe. Ker tega v splošnem zastaralnem roku petih let, to je do 19. 4. 1997, ni storila, je pravilna ugotovitev pritožbe, da je njena pravica zahtevati sklenitev najemne pogodbe zastarala. Iz tega razloga se v tem postopku ne more braniti z razlogi, ki jih nudi določba 3. odstavka 111. člena SZ-1. Razlog za nesklenitev pogodbe je torej v pasivnosti toženke in ne na strani tožnice. Ob navedenem je edino pravilen materialnopravni zaključek, da toženka biva v stanovanju nezakonito in da zato tožnica v skladu s 1. odstavkom 111. člena SZ-1 utemeljeno zahteva, da se toženka iz stanovanja izseli in ga praznega izroči tožnici. Rok 60 dni pa je po presoji pritožbenega sodišča primeren in dovolj dolg, da bo lahko toženka izpolnila naloženo obveznost. Ob navedenem je bilo pritožbi ugoditi in sodbo sodišča prve stopnje spremeniti tako, da se tožbenemu zahtevku ugodi (5. alineja 358. člena Zakona o pravdnem postopku (4) - v nadaljevanju ZPP).

Ker je potrebno pritožbi ugoditi in sodbo spremeniti že iz zgoraj navedenih razlogov, je opredeljevanje pritožbenega sodišča do ostalih pritožbenih navedb nepotrebno (prvi odstavek 360. člena ZPP).

Če sodišče spremeni odločbo, zoper katero je bilo vloženo pravno sredstvo, odloči o stroških vsega postopka (2. odstavek 165. člena ZPP). Po spremembi sodbe je tožnica z zahtevkom v celoti uspela, zato ji mora toženka povrniti potrebne pravdne stroške (1. odstavek 154. člena ZPP in 1. odstavek 155. člena ZPP). Priglašene stroške je pritožbeno sodišče odmerilo na podlagi Odvetniške Tarife Zakona o odvetniški tarifi. Tožeči stranki je v postopku pred sodiščem prve stopnje priznalo naslednje stroške: nagrada za postopek v višini 159,90 EUR (tar. št. 3100), nagrada za narok v višini 147,60 EUR (tar. št. 3102) in pavšalni znesek za plačilo poštnih in telekomunikacijskih storitev v višini 20,00 EUR (tar. št. 6002), kar skupaj z 20% DDV znaša 393,00 EUR. O pritožbenih stroških pritožbeno sodišče ni odločalo, ker jih tožeča stranka ni priglasila.

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -(1) Ur. l. RS, št. 13/1993 s spremembami in dopolnitvami.

(2) Ur. l. RS, št. 69/2003 s spremembami in dopolnitvami.

(3) Takšno je tudi stališče Vrhovnega sodišča II Ips 263/2008. (4) Ur. l. RS, št. 73/2007-UPB3 s spremembami in dopolnitvami.