Jedro

Pravna in dejanska podlaga vseh zahtevkov je ista. Temeljijo na trditvah o istem najemnem razmerju in merijo na pravilno izpolnitev najemne pogodbe. Razlika med njimi je le v obsegu upravičenj, ki naj bi pripadala tožnikom iz tega razmerja.

Razlika v pravnih podlagah zahtevkov je le navidezna. Tako kot izpolnitveni zahtevek, ki se po pritožbenih navedbah odraža v podredno postavljenih zahtevkih, je tudi zahteva za zagotovitev primernega stanovanja, na kateri temelji primarno postavljeni zahtevek, po svoji vsebini zahteva za (pravilno) izpolnitev najemne pogodbe.

Tožnikova zahteva za zagotovitev stanovanja, ki bo ustrezalo standardu primernega stanovanja, kot je opredeljeno v SZ-1, nima podlage v zakonu. S sklenitvijo najemne pogodbe je tožnik sprejel predmet pogodbene obveznosti.

Izrek

I. Pritožbi prvega tožnika se delno ugodi, pritožbi tožene stranke pa v celoti in se izpodbijana sodba in sklep sodišča prve stopnje - spremeni v VII. točki izreka tako, da se zavrne tožbeni zahtevek, ki se glasi: "Tožena stranka je dolžna prvemu tožniku kot najemniku po neprofitni najemnini zagotoviti k sedanjemu stanovanju, ki ga ima v najemu po najemni pogodbi z dne 11. 5. 1992 na naslovu X, poleg obstoječih prostorov (kuhinja 7,64 m2, soba za spanje 15,45 m2 in shramba 2,27 m2, kakor so ti prostori razvidni iz skice A8, ki je sestavni del sodbe), še vhod v stanovanje skozi kuhinjo in stranišče (WC) kot prostor skupne rabe, z vodovodnim priključkom in priključkom za elektriko." in - razveljavi v VIII. točki izreka, kolikor se nanaša na zahtevek za zagotovitev nemotene uporabe oziroma souporabe pralnice ali drugega nadomestnega prostora v izmeri 15 m2, ki bo služil kot pralnica, in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Pritožba prvega tožnika v ostalem delu in pritožba druge tožnice v celoti se zavrneta in se sodba in sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem ter nespremenjenem in nerazveljavljenem delu potrdi.

III. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano odločbo (1) ustavilo postopek v delu, v katerem so tožniki zahtevali zagotovitev drugega primernega stanovanja (I. točka izreka), (2) zavrnilo primarni zahtevek druge in tretje tožnice ter četrtega tožnika, po katerem jim je toženec dolžan v 30 dneh zagotoviti prostor, namenjen bivanju, in predprostor, s pripadajočimi inštalacijami in opremo za oskrbo s hladno in toplo pitno vodo, električno energijo, ogrevanjem in najmanj predinštalacijo za vgradnjo telekomunikacijske opreme, z urejenim odtokom za odpadne vode in ustreznim prezračevanjem, tako da vsi prostori skupaj z obstoječimi sestavljajo stanovanje, primerno za uporabo in bodo merili najmanj 47,04 m2 ter bo zanje izkazano uporabno dovoljenje, za primer adaptacije, preurejanja in obnove obstoječega stanovanja pa je toženec dolžan zagotoviti tožnikom drugo primerno stanovanje (II. točka izreka), (3) zavrnilo štiri podredne zahtevke teh tožnikov (III., IV., V. in VI. točka izreka), (4) ugodilo zahtevku, po katerem je toženec dolžan prvemu tožniku k sedanjemu stanovanju, ki ga ima v najemu po pogodbi z dne 11. 5. 1992 na naslovu X, zagotoviti še vhod v stanovanje skozi kuhinjo in stranišče kot prostor skupne rabe z vodovodnim priključkom in priključkom za elektriko (VII. točka izreka). Kar je prvi tožnik zahteval več ali drugače, je zavrnilo (VIII. točka izreka).

2. Prvi tožnik in druga tožnica v pritožbi zoper sodbo uveljavljata vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlagata, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo spremeni in zahtevkom ugodi, podrejeno pa naj jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

V delu, v katerem je tožencu naloženo, da je dolžan zagotoviti vhod skozi kuhinjo in da je dolžan zagotoviti WC kot prostor skupne rabe, je sodišče prekoračilo tožbeni zahtevek. Izrek ni izvršljiv in sklepčen, saj niso razvidni lokacija in površina WC-ja, niti lokacija vhoda, da bosta skladna z najemno pogodbo.

S primarnim zahtevkom sta zahtevala samostojne prostore in ne souporabe obstoječega vhoda in stranišča. Primarni zahtevek je bil nedeljiva celota in je temeljil na zahtevi za zagotovitev primernega stanovanja. Izrek je tudi v nasprotju z obrazložitvijo, kjer je navedeno, da je edini vhod skozi vetrolov površine 2,18 m2 (40. in 41. točka) in da se WC iz najemne pogodbe nahaja na mestu današnje kopalnice. V 56. točki je v nasprotju s temi ugotovitvami in arbitrarna ter je zato podana kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

Tožencu je dano preširoko polje odločanja glede načina izpolnitve zahtevka. Zadeva ni primerljiva z zadevo VSL II Cp 1512/2015, na katero se opira sodba. Toženec mora tožnikoma zagotoviti take prostore, da bo stanovanje ustrezalo standardu primernega stanovanja.

Ker je sodišče v razlogih iz 46., 47. in 48. točke obrazložitve zavrnilo pravico tožnikov, da zahtevajo primerno stanovanje, bi moralo ta zahtevek zavrniti in odločiti o podrednem zahtevku, ki temelji na zahtevi po izpolnitvi najemne pogodbe. Tako ravnanje sta tožnika lahko pričakovala glede na izvajanje dokaznega postopka. Zato je sodba zanju presenetljiva in jima je s tem kršena pravica do izjave. Izrek sodbe v povezavi s 56. točko obrazložitve je tako arbitraren in nerazumljiv, da ga lahko nekdo razume, kot da tožniki nimajo pravice do obstoječega vhoda s predprostorom v velikosti 2,18 m2, ki jim je bil dodeljen z najemno pogodbo in je vsebovan v točkovalnem zapisniku, in da nimajo pravice do obstoječe kopalnice – WC-ja v izmeri 3,75 m2, saj ga lahko toženec naredi poljubno manjšega in na poljubni lokaciji.

Zmotna je ugotovitev, da vpis lesena drvarnica 0,75 m2 predstavlja modro obrobljen del prostorov in ne rdečega. V naravi sta dva pomožna prostora – lesena drvarnica v rdečem delu in betonska v modrem delu. Modrega dela tožnik ni adaptiral. Ugotovitev spornega vprašanja, podana v 35. točki obrazložitve, ni točna. Zagotovitve prostorov v rdečem delu tožniki niso terjali na podlagi pretečenega časa uporabe in adaptacije, ampak na podlagi najemne pogodbe in točkovalnega zapisnika. Trdili so, da je bila lesena drvarnica pred adaptacijo skupen prostor, ki se kot tak ni vpisoval v najemno pogodbo. Pri odločitvi o primarnem zahtevku je izhajalo iz pravne podlage, na kateri so tožniki temeljili podredne zahtevke.

Napačna je ugotovitev, da je bil vhod v stanovanje skozi kuhinjo. Iz izpovedb strank in prič izhaja, da je bil vhod v stanovanje skozi vetrolov. Ni točna ugotovitev, da se WC nahaja v B.11 točki točkovalnega zapisnika. Kot prostor skupne rabe v točkovalnem zapisu ni upoštevan.

Napačne so ugotovitve v 40. točki obrazložitve glede vhodov v WC. Ker ni nedvoumno ugotovljeno, da sta bila vhoda, sodbe ni mogoče preizkusiti.

Nelogična in v nasprotju z ostalimi ugotovitvami je ugotovitev, da hodnik in kabinet nista predmet najemne pogodbe. Na eni strani sodišče ugotovi, da se do WC-ja dostopa skozi kabinet, na drugi strani pa zaključi, da tožnik nima pravice do njegove souporabe. Podobno velja za hodnik. Ker je bil WC še ob sklenitvi najemne pogodbe en odprt prostor, dostopen iz kabineta, ni razumljivo, da ni vključen v najem.

Dokazni zaključki v 41. točko obrazložitve so obrazloženi z vsebinsko praznimi razlogi.

Sodišče se ni ukvarjalo z ugotavljanjem obsega WC-ja, čeprav bi se glede na trditev tožnikov, da je bil WC nekdaj enoten prostor v drvarnici, moralo. Med strankama ni sporno, da se je skupna lesena drvarnica v letu 1989 adaptirala, da je predmet najema stanovanje na naslovu X in da najemna pogodba zajema prostor sobo 15,67 m2, kuhinjo 7 m2, leseno drvarnico 0,75 m2, WC (brez navedene površine) kot prostor skupne rabe, vhod v stanovanje (brez navedene površine (točka 05.C točkovalnega zapisnika) in nemehanizirano pralnico (brez navedene površine (kot prostor skupne rabe (točka C točkovalnega zapisnika). Tožniki so trdili, da je bil WC v prvotni leseni drvarnici na mestu današnje kopalnice. To potrjujejo tudi izpovedbe tožnikov in prič, do katerih se sodišče ni opredelilo. Možno je, da je tako ravnalo zato, ker je izhajalo iz napačnega materialnopravnega izhodišča, v katerem ni upoštevalo, da so tožniki uveljavljali pravico do (so)uporabe prostorov v rdečem delu, ker gre za skupen prostor – nekdanjo drvarnico, do katere so imeli v pogodbi pravico do souporabe. Sodišče ni sprevidelo, da ta njihova pravica z adaptacijo v stanovanjske prostore ni prenehala.

Napačna je ugotovitev, da se vpis 0,75 m2 lesena drvarnica v najemni pogodbi nanaša na betonsko shrambo 2,27 m2. Ta ugotovitev nima podlage v izpovedbah tožnikov, kot je ugotovljeno v sodbi. Prvi tožnik in druga tožnica sta izpovedala, da se vpis "lesena drvarnica 0,75 m2" nanaša na rdeči del. Tožnik je povedal, da betonska shramba nikoli ni bila lesena. Tožnica med prostori stanovanja ni naštela betonske shrambe. Iz izpovedbe jasno izhaja, da je govorila o prostorih v rdečem in ne v modrem delu. To potrjuje tudi izpovedba priče A. A. Družba B. ni nikoli opravil meritev in ogleda stanovanja. Površina 0,75 m2 je bila vpisana le zato, da se je znebil tožnice. To potrjuje najemna pogodba, ki je napisana v računalniški obliki in je le pri drvarnici ročni pripis "lesena". Tudi v odločbi o dodelitvi stanovanja je navedena skupna površina sobe in kuhinje, ni pa vpisana lesena drvarnica. Da bi bila betonska shramba kdaj lesena, toženec ni zatrjeval, v zaslišanju pa je povedal, da so rdeči prostori predstavljali leseni del. Sodišče se ni opredelilo do izpovedb prič C. C. in D. D., ki sta oba povedala, da shramba ni bila lesena. Tudi točkovalni zapisnik potrjuje, da se vpis lesena drvarnica nanaša na rdeče prostore. V nasprotnem primeru bi bila vpisana v točki C.8, vpisana pa je v točki C.7. Navedeno trditev potrjuje tudi izpoved E. E. v postopku pred okrožnim sodiščem (P 2179/2009), ki je povedal, da ne ve, ali je bil ogled opravljen, a da je na poglede hodil F. F., ki je bil glede teh stvari pedanten. Če bi bil opravljen ogled, bi že glede na primerjavo velikosti opazil razliko med prostoroma. Iz navedenih razlogov je bilo dejansko stanje ugotovljeno zmotno. Ker je podano očitno neskladje med listinami v spisu in obrazložitvijo, je podana tudi bistvena kršitev določb postopka iz 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

Izvedeni dokazi potrjujejo, da najemna pogodba ni upoštevala stanja po adaptaciji lesene drvarnice. Ker se sodišče ni ukvarjalo z ugotavljanjem obsega prvotnega WC-ja, niti z dejstvom, da najemna pogodba upošteva stanje pred adaptacijo lesene drvarnice, ni pojasnilo nastalega nesmisla, ki izhaja iz zapisnika ogleda in obrazložitve sodbe: zapisnik je iz obračuna najemnine izključil vse adaptirane prostore, sodišče pa tožnikom priznava kopalnico in navede, da kopalnico predstavlja skupni prostor WC. Ni obrazloženo, zakaj je adaptirani prostor kopalnica zakonito zaseden, za ostale prostore pa je navedeno, da jih tožnik zaseda nezakonito.

Zapisnik ni merodajen dokaz za ugotavljanje morebitne nezakonite uporabe prostorov in zato tudi ni ustrezna podlaga za zaključke sodišča o upravičenosti do zasedanja prostorov oziroma o toženčevi dolžnosti zagotovitve spornih prostor, kakor je to utemeljeno v 41. točki obrazložitve.

Ni bilo podlage v trditvah strank, da se sodišče izreče o vprašanju, ali imajo tožniki še možnost zahtevati sklenitev najemne pogodbe za sporne prostore, kar je storilo v 42. točki obrazložitve. Sodišče bi moralo obrazložiti razloge za neupoštevanje prič in dokazov, ne pa se zateči k pravnim pogledom, ki niso povezani s trditvami tožnikov. Poleg tega odgovor na pravno vprašanje ni tako nedvoumen. Po 111. členu SZ-1 lastnik nima zahtevka za izpraznitev, kadar v primeru prejšnjih imetnikov stanovanjske pravice ni prišlo do sklenitve najemne pogodbe iz razlogov na strani lastnika. Poleg tega mora lastnik pravočasno ugovarjati zastaranje najemnikove pravice skleniti najemno pogodbo. Sodišče se je očitno seznanilo s procesnim gradivom v zadevi Okrožnega sodišča v Ljubljani I P 1588/2014, s čimer se poraja dvom o njegovi nepristranskosti in neodvisnosti v tem postopku.

Predlagali so izvedenca gradbene ali arhitekturne stroke, ki bi ugotovil, ali so prostori primerni za bivanje in katera dela je treba izvesti, da bi bili zagotovljeni standardi bivanja. Ker ta dokaz ni bil izveden, je dejansko stanje ostalo nepopolno ugotovljeno. Za odločitev pa ni bistveno, ali so tožniki imeli soglasje tedanjega lastnika za izvedbo adaptacije. Sodišče je očitno zavzelo stališče, da bi moral lastnik v najemno pogodbo vključiti adaptirane prostore in zanje zaračunavati najemnino, kar pa ni logično, saj ni izvedel adaptacije, niti je ni financiral. V obrazložitvi izostane materialni predpis, po katerem bi tožniki zaradi izvedene adaptacije drvarnice pred sklenitvijo najemne pogodbe izgubili pravico do uporabe celotnega obsega drvarnice, kot to neutemeljeno razlaga sodišče. Sodišče v izreku ni upoštevalo, da ima tožnik v kabinetu priključek za telekomunikacije – KTV priključek. Pri odločanju o inštalacijski opremljenosti stanovanja je sodišče izhajalo zgolj iz najemne pogodbe, sklenjene 1992. V tistem obdobju je bilo precej običajno, da stanovanja niso imela KTV priključkov. Tožniki so si ga sami z lastnimi sredstvi uredili, kar bi moralo sodišče upoštevati v izreku in tožencu naložiti zagotovitev takega priključka na nesporno zasedenih prostorih. Pri odločanju bi moralo upoštevati 97. člen SZ-1. Neutemeljena je zavrnitev zahtevkov druge in tretje tožnice ter četrtega tožnika. Druga tožnica ima kot uporabnica stanovanja po najemni pogodbi in kot žena prvega tožnica pravico do uporabe stanovanja in do nadaljevanja najemne pogodbe po njegovi smrti. Tudi tretja tožnica in četrti tožnik – tožnikova hči in sin imata pravico do uporabe stanovanja po najemni pogodbi, saj sta v njej navedena kot uporabnika, in pravico do nadaljevanja najemnega razmerja kot ožja družinska člana.

3. Toženec v pritožbi zoper VII. točko izreka navedene sodbe uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena ZPP. Predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in sodbo v izpodbijanem delu razveljavi ter tožbeni zahtevek (pravilno: tožbo) v tem delu zavrže, podrejeno pa zavrne.

Ker se sodišče ni izreklo o njegovih ugovorih, je kršena pravica do izjave (8. točka drugega odstavka 339. člena ZPP in 22. člen Ustave). Ker je tožnik izvedel nezakonito adaptacijo prostorov, so za vzpostavitev prejšnjega stanja, ki omogoča normalno rabo stanovanja oziroma pogodbeno dogovorjenega predmeta najema potrebna gradbena dela. Sam je večkrat izrazil pripravljenost za izvedbo gradbenih posegov, potrebnih za ureditev prostorov oziroma inštalacij. Ker ni tožniku nikoli oporekal pravice do vhoda v stanovanje skozi kuhinjo in do zagotovitve stranišča v prostoru skupne rabe z vodovodnim in električnim priključkom, ni izkazan interes za sodno varstvo. Tožniku je to želel zagotoviti, a je tožnik to ves čas iz neutemeljenih razlogov zavračal. Zato se nahaja v upniški zamudi. Sodba temelji na zmotnem stališču, da je zahtevek oblikovalne narave. Gre namreč za ugotovitveni zahtevek, izvedbe pravice (dajatve) pa toženec ne more uresničiti zaradi tožnikovega nasprotovanja. Ne drži, da bi tožnikova pravica nastala z odločitvijo sodišča. Med pravdnima strankama ni bilo sporno, da toženec tožniku obravnavano pravico priznava.

Napačno je tudi sklicevanje na pravdo, ki teče pred Okrožnim sodiščem v Ljubljani v zadevi I P 1588/2014. Tam zahteva izpraznitev dela nepremičnine, ki ga tožnik uporablja brez pravnega naslova. Če ga tožnik ne bo izpraznil, bo šele po opravljeni izvršbi mogoče zagotoviti vhod skozi kuhinjo oziroma sanacijo, v vsakem primeru pa bo potrebno njegovo sodelovanje. Če bo tožnik v tisti pravdi uspel, pa bo izpodbijani del sodbe predstavljal toženčevo pravico in ne dolžnost. 4. Pravdni stranki v odgovorih na pritožbo nasprotne stranke predlagata njeno zavrnitev.

5. Pritožba prvega tožnika je delno utemeljena. Pritožba druge tožnice ni utemeljena. Toženčeva pritožba je utemeljena.

6. Med pravdnima strankama ni sporno, - da je tožnik s tedanjim lastnikom 11. 5. 1992 sklenil najemno pogodbo glede stanovanja v hiši na naslovu X v velikosti 23,42 m2 za neprofitno najemnino, - da so bili kot uporabniki v pogodbi navedeni tožnikova žena (druga tožnica) in njuna otroka (tretja tožnica in četrti tožnik), - da je bilo vse navedeno v denacionalizacijskem postopku vrnjeno toženčevi pravni prednici, - da tožnik kot svoje stanovanjske prostore uporablja sobo 15,67 m2, kuhinjo 7 m2 in leseno drvarnico 0,75 m2 (kar se nahaja v modrem delu na skici A8, ki je sestavni del sodbe) ter vetrolov 2,18 m2, hodnik 2,69 m2, kopalnico 3,75 m2, kabinet 7,16 m2 in drvarnico 6,01 m2 (kar se nahaja v rdečem delu na skici A8)1 in da so v teh prostorih urejen vodovodni priključek in priključek za elektriko ter odtok za vodo, - da med pravdnima strankama teče pravda po toženčevi tožbi zaradi vznemirjanja lastninske pravice glede prostorov v rdečem delu.

7. Tožniki so tožbo z zahtevkom, naj jim toženec zagotovi stanovanje, ki bo ustrezalo standardu primernega stanovanja, kot je opredeljeno v 10. členu SZ-1, vložili v trenutku, ko je bila izdana pravnomočna sodba, po kateri so bili dolžni izprazniti vse prostore v rdečem delu. Trdili so, da prostori, ki so jim ostali (v modrem delu), nimajo WC-ja in kopalnice, dostopa do stanovanja, električnih, vodovodnih in drugih nujnih napeljav ter ne ustrezajo površinskim normativom za štiričlansko družino in zato ne predstavljajo primernega stanovanja. Dopolnili so jo z navedbami, da imajo po najemni pogodbi pravico uporabljati stanovanje, sestavljeno iz sobe, kuhinje in shrambe, ter pravico uporabljati WC in souporabljati pralnico, po sodbi v negatorni pravdi pa zadnjih dveh prostorov in vhoda v stanovanje ter povezovalnega prostora med stanovanjem in kopalnico ne smejo več uporabljati, in k tem navedbam dodali prvi podredni zahtevek. Drugi podredni zahtevek so utemeljevali s trditvijo, da vztrajajo pri izpolnitvi najemne pogodbe, tj. pri izročitvi prostorov, ki so predmet najema, ne vztrajajo pa pri souporabi obstoječega vhoda, vhodnega hodnika in WC-ja s prostorom za osebno higieno, ampak pri zagotovitvi souporabe katerihkoli tovrstnih prostorov v sklopu obstoječega stanovanja in stanovanjske stavbe. Tudi kasnejše navedbe gredo v smeri zagotovitve prostorov, ki gredo tožniku po najemni pogodbi. Tretji podredni zahtevek so utemeljili s trditvijo, da ne vedo, ali pralnica še obstaja ali ne in zato zahtevajo zagotovitev pralnice ali drugega nadomestnega prostora v velikosti 15 m2, ki bo služil istemu namenu. Četrti podredni zahtevek temelji na trditvah, da so v najemno pogodbo vključeni tudi prostori v rdečem delu oziroma da imajo te prostore pravico uporabljati.

8. Tožniki torej v tem postopku zahtevajo, naj jim toženec poleg prostorov v modrem delu zagotovi še uporabo ali souporabo več drugih prostorov, opremljenih z več različnimi vodi, izkaže gradbeno in uporabno dovoljenje glede teh prostorov in jim v času prenove zagotovi drugo primerno stanovanje. Primarni in podredno postavljeni zahtevki se med seboj razlikujejo le v tem, kako natančno so opredeljeni zahtevani prostori in ali gre za njihovo izključno uporabo ali souporabo. Pravna in dejanska podlaga vseh zahtevkov je ista. Temeljijo na trditvah o istem najemnem razmerju in merijo na pravilno izpolnitev najemne pogodbe. Razlika med njimi je le v obsegu upravičenj, ki naj bi pripadala tožnikom iz tega razmerja. Po najširšem zahtevku je toženec dolžan tožnikom zagotoviti uporabo vseh prostorov v rdečem delu in pralnice, po najožjem pa poleg prostorov v modrem delu še souporabo vhoda, vhodnega hodnika, wc-ja in sanitarij ter pralnice. Popolnega prekrivanja ni zgolj glede pralnice, v zvezi s katero enkrat zahtevajo alternativno souporabo pralnice ali drugega nadomestnega prostora v izmeri 15 m2, ki bo služil kot pralnica, drugič pa souporabo pralnice na parceli 73/39 v izmeri 7,30 m2. Iz navedenih razlogov je kumulacija zahtevkov z izjemo tistih delov, ki se nanašajo na pralnico,2 le navidezna.3

9. Neutemeljen je zato očitek, da bi moralo sodišče zavrniti primarni zahtevek in odločiti o podredno postavljenih zahtevkih. Razlika v pravnih podlagah zahtevkov je le navidezna. Tako kot izpolnitveni zahtevek, ki se po pritožbenih navedbah odraža v podredno postavljenih zahtevkih, je tudi zahteva za zagotovitev primernega stanovanja, na kateri temelji primarno postavljeni zahtevek, po svoji vsebini zahteva za (pravilno) izpolnitev najemne pogodbe.

10. Golo dejstvo, da sta pritožnika pričakovala drugačno sodbo, ne utemeljuje sklepa, da gre za sodbo presenečenja oziroma kršitev pravice do izjave.

11. Neutemeljeni so očitki tožnikov o več kršitvah iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Razlogi sodbe so razumljivi, jasni in tolikšni, da je mogoče preizkusiti njeno pravilnost in zakonitost. V okviru preizkusa po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP) pritožbeno sodišče dodaja, da presoje pravilnosti odločitve ne ovira niti stališče v 58. točki obrazložitve izpodbijane sodbe, da je odločilo le o primarnem zahtevku, ne pa tudi o podredno postavljenih zahtevkih. Ker je bila, kot je bilo obrazloženo zgoraj, kumulacija zahtevkov – razen glede pralnice – navidezna, zahtevki pa temeljijo na isti dejanski in pravni podlagi, je šteti, da je odločilo o vseh zahtevkih (in je v VIII. točki izreka zavrnjeno vse, čemur ni v VII. točki ugodeno). Tak sklep utemeljujejo tudi razlogi sodbe, v katerih se je sodišče izreklo o vseh dejanskih in pravnih vprašanjih, pomembnih za odločitev o prekrivajočih se zahtevkih.

12. Neutemeljen je toženčev pritožbeni očitek, da ni izkazan tožnikov pravni interes za tožbo. Tožnik zahteva, naj mu toženec v postavljenem roku zagotovi določene prostore oziroma omogoči njihovo nemoteno uporabo. Zahtevek torej ni ne oblikovalni, niti ugotovitveni, ampak dajatveni. Pravni interes za dajatveni zahtevek se predpostavlja. Domneva se namreč, da stanje, ki ga tožnik želi doseči z ugoditvijo zahtevku, še ni doseženo oziroma da je med pravdnima strankama sporno, ali tako stanje že obstaja ali ne. Prav tak je obravnavani primer. Med pravdnima strankama je sporno, katere prostore obsega najemna pogodba oziroma kakšen je obseg tožnikovih pravic po najemni pogodbi. Četudi bi se po izvedbi dokaznega postopka izkazalo, da toženec tožnikom zagotavlja prav tak obseg upravičenj, kot jim gre, je podan njihov pravni interes, da se o obsegu teh upravičenj odloči v sodnem postopku.

13. Glede na to, da postavljeni zahtevek ni ugotovitveni, odločitev v tej zadevi ne predstavlja odločitve o predhodnem vprašanju za odločitev o toženčevi negatorni tožbi. Dajatvena narava zahtevka kaže tudi na pravilnost stališča v izpodbijani sodbi, da zaradi negatorne pravde ni podana litispendenca. Zahtevek, ki ga v tisti pravdi uveljavlja toženec, ni identičen zahtevku, ki ga v tej pravdi uveljavljajo tožniki.

14. Za izpodbijanje odločitve o zavrnitvi zahtevkov, kolikor se nanašajo na tretjo tožnico in četrtega tožnika, pritožnika nimata pravnega interesa. Z morebitno ugoditvijo njunim zahtevkom se položaj pritožnikov ne bi spremenil. Odgovor na pritožbene navedbe o odločitvi o njunih zahtevkih zato ni potreben.

15. Neutemeljen je očitek o zmotnosti odločitve o zavrnitvi zahtevkov druge tožnice. Ob nesporni ugotovitvi, da ni bila stranka najemne pogodbe, že iz tega razloga nima zahtevka za njeno (pravilno) izpolnitev. Pravica do nadaljevanja najemnega razmerja, na katero se opira v pritožbi, ji še ni nastala.

16. Utemeljen je toženčev pritožbeni očitek, da ni podlage za pravno varstvo tožnikovega zahtevka v obsegu, v katerem mu je sodišče ugodilo. Po neizpodbijanih ugotovitvah v sodbi tožnik uporablja vse prostore, ki so navedeni v ugodenem delu (VII. točka izreka). Toženec tudi ne razpolaga (več) z izvršilnim naslovom, ki bi tožniku odrekal pravico do uporabe teh prostorov. Pravda, ki teče o toženčevem zahtevku za izpraznitev in izročitev določenih prostorov, ki jih zaseda tožnik, in ki ob izdaji izpodbijane sodbe še ni bila pravnomočno končana,4 pa ne zadostuje za ugoditev postavljenemu (dajatvenemu) zahtevku. Navedeno pomeni, da je ta del zahtevka treba zavrniti.

17. Neutemeljeni so tožnikovi pritožbeni očitki zoper odločitev o zavrnitvi zahtevka za zagotovitev drugih zahtevanih prostorov (z izjemo pralnice).

18. Tožnik je svoj zahtevek utemeljeval na eni strani s trditvijo, da prostori v skupni izmeri 23,42 m2, navedeni v najemni pogodbi, ne ustrezajo standardu primernega stanovanja, ki mu ga je toženec dolžan zagotoviti kot najemodajalec, na drugi strani pa s trditvijo, da so bili vsi prostori, katerih uporabo naj mu po tožbenem zahtevku zagotovi toženec, zajeti z najemno pogodbo.

19. V izpodbijani sodbi je ugotovljeno, - da je bila najemna pogodba z dne 11. 5. 1992 sklenjena glede prostorov v modrem delu, - da je bil vhod v stanovanje ves čas na istem mestu, kot je danes, in je na skici A8 označen kot "vhod", - da je WC kot prostor skupne rabe stal na mestu, kjer je danes kopalnica (tudi enako označena na skici A8), - da imajo prostori po najemni pogodbi potrebne inštalacije (v kuhinji sta napeljani topla in hladna voda, ima delujoč odtok za odpadno vodo, napeljana je elektrika, ogrevanje je urejeno na pelete, z isto pečjo se ogrevata kuhinja in soba, v kuhinji in sobi je mogoče uporabljati računalnik, telefon in TV, v kuhinji in sobi sta okni, ki omogočata dotok naravne svetlobe in zračenje; v kopalnici so topla in hladna voda, električna napeljava, WC, kopalna kad, odtok za vodo, električni radiator in bojler, vhod je notranji), - da je tožnik uporabljal te prostore od 1982, - da je tožnik najkasneje v 1989 prej enoten prostor, imenovan lesena drvarnica, preuredil v predprostor, kopalnico, kabinet in drvarnico (prostori v rdečem delu), - da je adaptacijo drvarnice v bivalne prostore tožnik izvedel brez lastnikovega soglasja, - da so inštalacije v modrem in rdečem delu povezane in da je do tega prišlo brez soglasja lastnika, a ni ovir, da jih tožnik ne bi uporabljal le v modrem delu.

20. Pravilno je stališče v izpodbijani sodbi, da tožnikova zahteva za zagotovitev stanovanja, ki bo ustrezalo standardu primernega stanovanja, kot je opredeljeno v SZ-1, nima podlage v zakonu. S sklenitvijo najemne pogodbe je tožnik sprejel predmet pogodbene obveznosti. Toženčeva pravna prednica je vstopila v pravni položaj prejšnjega najemodajalca (prvi odstavek 125. člena SZ), toženec pa v njen pravni položaj (prvi odstavek 610. člena Obligacijskega zakonika – v nadaljevanju OZ). Da SZ-1 ne povečuje obsega toženčevih obveznosti, je obrazloženo že v izpodbijani sodbi (47. in 48. točka obrazložitve). Glede na to, da pritožnik tem razlogom obrazloženo ne nasprotuje, zadostuje sklicevanje nanje.

21. Neutemeljen je zato tudi očitek nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, ker sodišče ni izvedlo dokaza z izvedencem gradbene ali arhitekturne stroke. Predlagan je bil za ugotovitev dejstev, pomembnih za presojo, ali stanovanjski prostori v modrem delu ustrezajo zakonski opredelitvi primernega stanovanja, ta dejstva pa za odločitev niso pomembna.

22. Očitki, ki se nanašajo na odločitev v zvezi z zahtevo za uporabo oziroma souporabo prostorov v modrem in v rdečem delu, so neutemeljeni že iz razloga, ker te prostore po ugotovitvah v sodbi, ki jih pritožnik ne izpodbija, še vedno uporablja. Kot je bilo obrazloženo v 16. točki, je zavrnitev zahtevka že iz tega razloga pravilna.

23. Iz navedenega razloga ni potreben odgovor na pritožbene trditve o neskladju med izrekom in obrazložitvijo in o zmotno ali nepopolno ugotovljenem dejanskem stanju. Le ob robu pritožbeno sodišče dodaja, da so neutemeljeni pritožbeni očitki o zmotnosti ugotovitve, da najemna pogodba obsega prostore v modrem delu z vhodom na mestu, označenem na skici, in souporabo WC-ja, ki je bila na mestu današnje kopalnice. Ugotovitve temeljijo na celoviti in prepričljivi oceni vseh predloženih dokazov, ki vključuje tako oceno listin kot tudi drugačnih izpovedb zaslišanih v postopku. Utemeljeno je bila večja teža dana listinskim dokazom. Nastali so v času sklenitve pogodbe, sestavila pa jih je oseba, ki ni zainteresirana za izid te pravde. Pritožbene navedbe ne vzbudijo dvoma o pravilnosti dokaznega zaključka.

24. Pravilna je tudi ugotovitev, da se zapis v najemni pogodbi "drvarnica 0,75 m2 v izvedbi: lesena" nanaša na shrambo v modrem delu na skici A8. Zapisnik o ogledu stanovanja, ki je nastal ob podpisu najemne pogodbe, potrjuje toženkino izpovedbo, da so se tedaj pogovarjali tudi o prostorih v rdečem delu, a nedvoumno potrjuje zaključek sodišča, da ti prostori niso bili vključeni v najemno pogodbo. Zapisano je namreč: "Sam si je adaptiral kopalnico in dodatne prostore, kar pa ni zajeto v ceni najemnine in ni predmet te najemne pogodbe." Ob tako nedvoumnem zapisu je napako v oznaki velikosti shrambe na skici v A8 pripisati le temu, da ni bila opravljena izmera oziroma da temu podatku ni bila pripisana pozornost. Podobno velja za navedbi v pogodbi in v točkovalnem zapisniku, da je drvarnica lesena. Kot je povedala tožnica, ogled ni bil opravljen, tako da zapisa ne temeljita na neposredni zaznavi sestavljavca pogodbe. Nenazadnje navedeno potrjuje tudi pritožbena navedba, da je bila površina drvarnice v pogodbi vpisana "le zato, da se je [predstavnik najemodajalca] tožnice znebil". V prid pravilnosti sporne ugotovitve govorita razkorak med pogodbenim zapisom o velikosti lesene drvarnice (0,75 m2) in dejansko velikostjo nekdanje drvarnice, iz katere je tožnik naredil tri prostore – kopalnico, kabinet in drvarnico – in ki po podatkih iz skice merijo skupno več kot 16 m2, ter dejstvo, da tudi v modrem delu obstaja pomožni prostor, ki bi lahko ustrezal označeni velikosti 0,75 m2. Nenazadnje je tudi tožnik sam precejšen del postopka v svojih navedbah izhajal iz predpostavke, da je bila najemna pogodba sklenjena le glede prostorov v modrem delu.

25. Pritožbeno sodišče se strinja s pritožnikovim stališčem, da za odločitev ni pomembno, ali je imel soglasje stanodajalca (kasnejšega najemodajalca) za izvedbo prenove v rdečem delu. Prav tako ni odločilno, da za uporabo prostorov ni bila dogovorjena najemnina.5 Drugačno stališče ne izhaja niti iz izpodbijane sodbe. Pomembno pa je, ali so bili prenovljeni prostori vključeni v najemno pogodbo. Le glede teh prostorov ima pritožnik pravico od toženca zahtevati, da mu zagotovi njihovo nemoteno rabo. Ker najemna pogodba glede prostorov v rdečem delu ni bila sklenjena (z izjemo souporabe WC-ja, ki je stal na mestu današnje kopalnice), je odločitev o zavrnitvi zahtevka, kolikor se nanaša na zagotovitev uporabe teh prostorov, tudi iz navedenega razloga pravilna.

26. Neutemeljeno je tudi pritožnikovo zavzemanje za zagotovitev različnih vrst priključkov. V pritožbi ne trdi, da so bili vključeni v najemno pogodbo. Člen 97 SZ-1 mu pravice zahtevati ureditev teh priključkov od najemodajalca ne daje. Določa le, glede katerih izboljšav, ki jih najemnik izvede, najemodajalec ne more odreči soglasja za njihovo izvedbo in lahko najemnik nadomestitev njegovega soglasja doseže v nepravdnem postopku. Pritožnik je sam navedel, da je KTV priključek že izvedel in ga torej koristi. Tožencu tako ni treba ničesar več zagotoviti.

27. Neutemeljeni so tudi očitki o zmotnosti razlogov, podanih v 42. točki obrazložitve, ki se nanašajo na obstoj tožnikovega upravičenja zahtevati sklenitev najemne pogodbe glede prostorov v rdečem delu. Sodišče se je izreklo o tem, ker so tožniki podali nekaj navedb, povezanih z vprašanjem, ali imajo prostore v rdečem delu pravico uporabljati zato, ker uživajo enako varstvo kot nekdanji imetniki stanovanjske pravice. Četudi je s tem kršilo razpravno načelo, taka ugotovitev ne more privesti do drugačne odločitve o zadevi. Pri tožniku je bilo trditveno in dokazno breme glede dejstev, pomembnih za presojo, ali ima pravno podlago za uporabo prostorov v rdečem delu. Če se je sodišče opredelilo o možni podlagi, ki je tožnik ni zatrjeval, in ocenilo, da ta ne obstaja, to po naravi stvari ne more vplivati na pravilnost sodbe. Neutemeljen pa je tudi dvom o pristranskosti sodišča, povezan s tem. Ni izkazano, da bi sodišče prebralo druge listine kot tiste, ki jih je vključilo v dokazno oceno, pritožnik pa ne zatrjuje, da bi bili med izvedenimi dokazi tudi listine, ki jih nobena od strank ni predlagala.

28. Zaradi zmotne presoje, da gre za eventualno kumulacijo zahtevkov, pa so izostali razlogi za odločitev o tožnikovih zahtevkih glede pralnice. V tem delu je zato podana bistvena kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

29. Po navedenem je pritožbeno sodišče pritožbi prvega tožnika delno, toženčevi pritožbi pa v celoti ugodilo in izpodbijano sodbo v VII. točki izreka spremenilo tako, da se tožbeni zahtevek v tem delu zavrne (358. člen ZPP), v VIII. točki izreka pa razveljavilo, kolikor se nanaša na zahtevek za zagotovitev nemotene uporabe oziroma souporabe pralnice ali drugega nadomestnega prostora v izmeri 15 m2, ki bo služil kot pralnica, in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje (355. člen ZPP). Sodišče prve stopnje je že izvedlo dokazni postopek z zaslišanjem strank in večjega števila prič in bo lahko ugotovljeno pomanjkljivost (po vsej verjetnosti) odpravilo z novim pisanjem sodbe, ne da bi bilo treba izvesti obravnavo. Ker bi pritožbeno sodišče na drugi strani moralo vse dokaze izvesti ponovno, odločitev ne bi mogla biti sprejeta bistveno prej, kot če jo sprejme sodišče prve stopnje. Ne stroškovni in ne časovni vidik zato ne govorita v prid izvedbi pritožbene obravnave.

30. Ker v ostalem s pritožbo tožnikov izpodbijanem delu niso podani niti uveljavljeni razlogi, niti po uradni dolžnosti preizkušene kršitve materialnega in procesnega prava (drugi odstavek 350. člena ZPP), je preostali del tožnikove pritožbe in tožničino pritožbo v celoti zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem ter nespremenjenem in nerazveljavljenem delu potrdi (353. člen ZPP).

31. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na ugotovitvi, da je del odločitve o zahtevku razveljavljen in zadeva v tem obsegu vrnjena sodišču prve stopnje v novo sojenje (tretji odstavek 165. člena ZPP).

1 Zaradi poenostavitve bodo prostori v modrem delu v nadaljevanju poimenovani kot modri del, v rdečem delu pa kot rdeči del. 2 Gre za prostor, ki je prostorsko ločen od prostorov v rdečem in modrem delu, na katerega se nanaša ostali del zahtevkov oziroma (pravilno) zahtevka, in je zato možno ločeno obravnavanje. 3 Prim. sodbo in sklep VS RS II Ips 6/2012 z dne 4. 7. 2013. 4 Ugotovitev temelji na tem, da to dejstvo ni ugotovljeno v sodbi, niti tega nobena od strank ni zatrjevala. 5 Zato tudi ne prepriča tožnikovo stališče, da prostori v rdečem delu niso bili vključeni v najemno pogodbo, utemeljeno z argumentom, da je bila njihova prenova dolžnost najemodajalca in da zato, ker je to namesto njega storil sam, najemodajalec zanje ne bi mogel zaračunati najemnine.