Jedro

Ker je sodišče druge stopnje spremenjeno dokazno presojo napravilo, ne da bi opravilo pritožbeno obravnavo (primerjaj določbi drugega in tretjega odstavka 347. ZPP, bi lahko revidentka to procesno pomanjkljivost izpodbijala v reviziji kot bistveno kršitev pravic pravdnega postopka (1. in 2. točka prvega odstavka 370. člena ZPP). Vendar tega ni storila, tudi na te kršitve pa revizijsko sodišče ne pazi po uradni dolžnosti, temveč je pri revizijskem preizkusu vezano izključno na razloge, ki so v reviziji substancirano navedeni (prvi odstavek 371. člena ZPP). Zato je vezano na tiste dejanske ugotovitve, ki jih je povzelo sodišče druge stopnje v razlogih v svojo spodnjo premiso sodniškega silogizma, na kateri je zgradilo zgornjo premiso – pravno oceno tako ugotovljenih dejstev.

V spornem primeru je vprašanje ali je mogoče opisana ravnanja in okoliščine šteti kot konkludentno pravno poslovno ravnanje, ali ne, delno pravno delno pa dejansko vprašanje. Obe sodišči sta torej morali odgovoriti predvsem na to, ali iz konkludentnih ravnanj izhaja jasno izražena volja pogodbenih strank, da so lahko ta ravnanja pravno relevantna v smeri zatrjevanega sporazumnega prenehanja najemnega razmerja.

Izrek

Revizija se zavrne.

Tožeča stranka je dolžna plačati toženi stranki stroške v zvezi z odgovorom na revizijo v znesku 1.815,84 EUR, v 15 dneh, pod izvršbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je odločilo, da je tožena stranka dolžna v roku 15 dni tožeči stranki plačati 66.406,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 22 mesečnih zneskov po 3.473,00 EUR, ki bi začeli teči v obdobju od 16. 6. 2012 do 16. 3. 2014, vse do dneva plačila. Odločilo je še, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki povrniti njene pravdne stroške v znesku 4.151,25 EUR, vse v roku 15 dni po prejemu sodne odločbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti ki tečejo do plačila. V II. točki izreka je zavrnilo pobotni ugovor tožene stranke.

2. Sodišče druge stopnje je delno ugodilo pritožbi tožene stranke tako, da je spremenilo sodbo sodišča prve stopnje v obsodilnem in stroškovnem delu tako, da se ta glasi, da je tožena stranka dolžna v roku 15 dni plačati tožeči stranki znesek 23.269,10 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od posameznih dni od zneska 3.473,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi. V presežku je tožbeni zahtevek do zneska 76.406,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 1.041,90 EUR od 16. 12. 2012 dalje do plačila in od mesečnih zneskov 3.473,00 EUR, ki bi začeli teči v obdobju od 16. 1. 2013 do 16. 3. 2014 in bi vse tekle do plačila, zavrnilo. Odločilo je še, da je tožeča stranka dolžna toženi stranki v 15 dneh od prejema sodbe povrniti 244,63 EUR stroškov pravdnega postopka, z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči prvi dan po izteku roka za izpolnitev obveznosti in tečejo do plačila, ter da tožeča stranka sama krije svoje stroške odgovora na pritožbo in je dolžna toženi stranki v 15 dneh od prejema sodbe povrniti 2.093,19 EUR pritožbenih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči prvi dan po izteku roka za izpolnitev obveznosti ter tečejo do plačila.

3. Zoper pravnomočno sodbo sodišča druge stopnje v zavrnilnem delu vlaga revizijo tožeča stranka. Uveljavlja vse revizijske razloge, predvsem pa zmotno uporabo materialnega prava. Poudarja, da je drugostopno sodišče napačno štelo, da je primopredaja poslovnih prostorov, ki je bila opravljena dne 21. 11. 2012, predstavljala sporazumno prenehanje najemnega razmerja. Zato je nadalje zmotno odločilo, da je toženec dolžan plačati najemnino do dneva primopredaje, po primopredaji prostora pa, da toženec najemnine ni več dolžan plačevati. Za presojo zadeve je bistveno, kako je prišlo do nastanka najemnega razmerja in sicer je toženec želel najeti prav konkretni poslovni prostor in je tožnica zato najela kredit in poslovni prostor kupila; še danes odplačuje kredit in ni želela prenehanja najemnega razmerja, toženec pa je celo izrazil željo, da bi svojo dotedanjo zasebno zdravstveno ordinacijo, kjer je opravljal rentgen in ultrazvok, razširil z opravljanjem magnetne resonance. Toženec je pred sklenitvijo najemne pogodbe s tožnico imel v najemu poslovne prostore, v katerih je imel prav tako v najemu RTG in UZ aparat. Ker je aparat za MR velik, za postavitev so potrebne posebne tehnične in gradbene zahteve, toženec takšnega aparata v obstoječih poslovnih prostorih ni mogel postaviti. Zato je iskal nov poslovni prostor in je sam izbral predmetno poslovno stavbo. Nato ga je želel tudi kupiti oz. ga vzeti na leasing, vendar mu nista bila odobrena. Zato je zaprosil družbo M., d.o.o., da mu omogoči njen najem. Družba je nato v dogovoru s tožencem uredila, da je prostor kupila tožnica in mu ga oddala. Čeprav v pogodbah tega ni zapisano, je bil nakup poslovnega prostora s strani tožnice pogojen, odvisen od tega, da je toženec najel pri družbi M., d.o.o. tudi aparat MR ob že predhodno najetih aparatih RTG in UZ in da bo v tem poslovnem prostoru izvajal dejavnost in plačeval najemnino določeno časovno obdobje. Upoštevaje vrednost poslovne stavbe je bilo izračunano, da mora ob plačilu mesečne najemnine 3.473,00 EUR trajati najemno razmerje najmanj 10 let, saj je tožnica za nakup te poslovne stavbe najela posojilo. S tem je ob sklenitvi najemne pogodbe toženec soglašal, saj je najemno pogodbo podpisal in jo do decembra 2011 tudi izpolnjeval, saj je opravljal medicinsko dejavnost in plačeval najemnino. Za presojo veljajo določila Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP), ki je v tem primeru lex specialis. 26. člen ZPSPP določa, da se pogodba o najemu poslovnih prostorov odpoveduje sodno. Tožena stranka pa sodne odpovedi najemne pogodbe ni podala. Med pravdnima strankama ni sporno, da je toženec najemno pogodbo odpovedal pisno dne 21. 12. 2011, vendar pa je tožnica odpovedi vedno nasprotovala in ta zato ni povzročala nobenih pravnih posledic. V III. pogodbe sta pravdni stranki določili trajanje najemne pogodbe za minimalno časovno obdobje 10 let, pri čemer pa sta upoštevali 27. člen ZPSPP, po katerem najemna pogodba, sklenjena za določen čas, preneha s pretekom časa, za katerega je bila sklenjena. Če je bila najemna pogodba sklenjena za določen čas, se šteje, da je obnovljena za nedoločen čas, če najemnik tudi po preteku časa, za katerega je bila pogodba sklenjena, poslovno stavbo oziroma poslovni prostor še naprej uporablja, najemodajalec pa v roku enega meseca po preteku tega časa ne vloži pri pristojnem sodišču zahtevek za izdajo naloga za izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora. Stranki sta se tudi dogovorili, da se najemno razmerje avtomatično podaljša za eno leto, če nekdo ne poda odpovedi najemnega razmerja. Takšna razlaga sledi vsebinskemu in ekonomskemu temelju najemne pogodbe. Brez soglasja volje tudi ne more priti do sporazumnega prenehanja najemnega razmerja. V skladu z določbo 15. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) je pogodba sklenjena, ko se pogodbeni stranki sporazumeta o njenih bistvenih sestavinah. Smiselno velja tudi pri prenehanju. Sklicuje se še na določbo 16. člena OZ, po katerem se v primeru, ko sta stranki prepričani, da se strinjata, dejansko pa je med njima nesporazum o naravi pogodbe ali o podlagi ali predmetu obveznosti, šteje, da pogodba ni bila sklenjena. Smiselno je treba razlagati, da če bi najemnik menil, da je s primopredajo prenehala pogodba, lastnik pa ne šteje, da do prenehanja pogodbe ni prišlo, saj o tem ni bilo sporazuma. Tožnica se je v pritožbi sklicevala na pričo M. N., solastnico družbe S., preko katere toženec danes opravlja dejavnost, ki je povedala, da se ne spomni, da bi bilo kdaj govora o prenehanju najemnega razmerja. Tožnica je tudi pojasnila in predložila listinski dokaz, da je po prejemu toženčeve zahteve za primopredajo objekta v začetku leta 2012 pripravila osnutek primopredajnega zapisnika, katerega je posredovala toženčevemu pooblaščencu in v katerem je bilo zapisano, da se primopredaja opravi, na veljavnost njene pogodbe pa to ne vpliva. Toženec takšnega primopredajnega zapisnika ni bil pripravljen podpisati, zato spomladi 2012 do primopredaje ni prišlo. Ker toženec tudi jeseni oziroma v začetku zime 2012, ko se je primopredaja opravila, primopredajnega zapisnika ni bil pripravljen podpisati, se v njem vprašanje veljavnosti najemne pogodbe ni omenjalo. V najemni pogodbi z dne 14. 12. 2005 je v členu XV zapisano, da so dopolnitve oziroma spremembe te pogodbe možne le na pisni predlog katerekoli pogodbene stranke. Ker ni bilo soglasja volje o sporazumu o prenehanju pogodbe, ta ni bil zapisan in torej do sporazumnega prenehanja pogodbe ni prišlo. Toženec od 1. 1. 2012 predmeta najema ni več uporabljal in tudi zanj ni skrbel. Sam priznava, da je dne 29. 3. 2016 odklopil elektriko. Dovod plina brez elektrike seveda ne koristi ničemur, saj ogrevanje s plinom brez elektrike ni možno. Tožnica je poskušala poiskati drugega najemnika nepremičnine oziroma jo prodati, da bi na ta način prišla do sredstev, ki jih potrebuje za poplačilo posojila, ki ga je najela za nakup nepremičnine. Ni pa sicer imela namena prevzeti objekt, temveč opraviti njegov ogled s potencialnim kupcem. Toženec pa ni bil pripravljen zgolj omogočiti ogleda, temveč je to pogojeval s predajo ključev. Zato jih je prevzela, da je lahko potencialnemu kupcu omogočila ogled in da je lahko preprečila nastanek škode na objektu, ko je iz njega in vseh cevi spustila in izpihala vodo. Krivda za nastalo situacijo je v naklepnem, enostranskem in protipravnem ravnanju toženca in kršitvi najemne pogodbe, zato je neresno, da toženec zatrjuje v pritožbi, da je primopredaja objekta predstavljala tožničino strinjanje s prenehanjem najemnega razmerja na molčeč in konkludenten način. V pritožbi tudi navaja, da ne trdi, da je bilo prenehanje najemnega razmerja izrecno dogovorjeno, zato so zapisali, da zapis o prenehanju najema na primopredajnem zapisniku ni relevanten. S tem priznava, da ni bilo sporazuma o prenehanju najemnega razmerja in prihaja sam s seboj v nasprotje, ko trdi nasprotno. Sklicevanje drugostopnega sodišča na sodbo II Ips 882/94 je nepravilno, saj ne gre za identično pravno in dejansko stanje. Tam sta pravdni stranki pogodbe vsakoletno obnavljali, podaljševali ali na novo sklepali in ker enkrat tega nista storili, je najemnik prostore izpraznil in predal ključe, tožnik pa temu ni nasprotoval. V spornem primeru pa je toženec najemno razmerje za določen čas enostransko, samovoljno in v nasprotju z zakonom prekinil in poslovne prostore zapustil, tožnica kot družba M., d. o. o., pa je prenehanju najemnega razmerja vseskozi nasprotovala, vlagala je tožbe na plačilo najemnine za ves čas, tudi ni zahtevala in želela primopredaje, temveč jo je vanjo prisilil toženec, saj mu sicer ne bi omogočila ogleda nepremičnine s potencialnim kupcem. Tožnica in omenjena družba sta ga tudi ves čas od izpraznitve dalje opozarjali, da mora preprečiti nastanek škode na objektu, vendar ni storil ničesar. Prvo tožbo na plačilo najemnine je vložila 28. 2. 2012 in Okrajno sodišče na Ptuju je odločilo 20. 3. 2013. Sodba, s katero je bilo v zahtevku v celoti ugodeno, pa je bila tožnici vročena 6. 5. 2013. Le dva dni po tem, dne 8. 5. 2013 je vložila novo tožbo, ki se obravnava v tem postopku. Razumljivo je čakala na sodbo, ki je glede istega dejanskega in pravnega stanja odločalo za drugo časovno obdobje in takoj po njenem prejemu je vložila novo tožbo. Ob povedanem so tudi neupoštevne toženčeve navedbe, da bi morala ob sklicevanju na 27. člen ZPSPP takoj zahtevati plačilo najemnine. Že pred tem je vložila tožbo in vsa njena dejanja izkazujejo, da je zahtevala plačilo iz naslova najemne pogodbe. Predlaga, da se reviziji ugodi in sodba višjega sodišča spremeni tako, da se pritožba tožene stranke v celoti kot neutemeljena zavrne in potrdi sodba prvostopnega sodišča. 4. Tožena stranka je odgovorila na revizijo in predlaga njeno zavrnitev.

5. Revizija ni utemeljena.

6. Revidentka sicer direktno niti ne polemizira z razlogi sodišča druge stopnje, temveč naslavlja svoje očitke in nasprotna stališča na toženčeve pritožbene navedbe. S svojimi navedbami predvsem ocenjuje v nadaljevanju te revizijske odločbe razgrnjeno dokazno oceno sodišča druge stopnje, ki je delno drugačna od prvostopne. Ker je sodišče druge stopnje takšno - spremenjeno - dokazno presojo napravilo, ne da bi opravilo pritožbeno obravnavo (primerjaj določbi drugega in tretjega odstavka 347. Zakona o pravdnem postopku; v nadaljevanju ZPP), bi lahko revidentka to procesno pomanjkljivost izpodbijala v reviziji kot bistveno kršitev pravic pravdnega postopka (1. in 2. točka prvega odstavka 370. člena ZPP). Vendar tega ni storila, tudi na te kršitve pa revizijsko sodišče ne pazi po uradni dolžnosti, temveč je pri revizijskem preizkusu vezano izključno na razloge, ki so v reviziji substancirano navedeni (prvi odstavek 371. člena ZPP). Zato je vezano na tiste dejanske ugotovitve, ki jih je povzelo sodišče druge stopnje v razlogih v svojo spodnjo premiso sodniškega silogizma, na kateri je zgradilo zgornjo premiso – pravno oceno tako ugotovljenih dejstev. Gola revizijska navajanja, predvsem v smeri, kakšni naj bi bili nagibi za sklenitev najemne pogodbe, da naj bi toženec tožnico prisilil v to, da je prevzela ključe in podpisala primopredajni zapisnik in da naj bi s takšnim ravnanjem le poskušala preprečiti nastanek škode, nadalje - kakšni so bili morebitni predhodni načini primopredaje oziroma prejšnji poskus z napisanim pa potem nepodpisanim prvim osnutkom zapisnika ter nenazadnje njena pojasnjevanja, zakaj ni že prej sodno terjala najemnine tudi za sporno obdobje pa presegajo pred sodiščem druge stopnje ugotovljeni okvir pravno odločilnih dejstev, in tako predstavljajo le v revizijskem postopku nedopustno ocenjevanje dokaznih ugotovitev sodišča druge stopnje (primerjaj določbo tretjega odstavka 370. člena ZPP).

7. Osrednji in tudi v revizijskem postopku še edini odprti pravni problem predmetne zadeve je ali sta stranki s konkludentnimi dejanji sporazumno razdrli najemno pogodbo. Za sporazumno prenehanje najemnega razmerja namreč posebna obličnost ni predpisana (23. člen ZPSPP) in takšno razmerje lahko preneha tudi s konkludentnimi ravnanji pogodbenih strank. Sodišče druge stopnje sicer pravilno ne pritrjuje tožencu, da ima že njegov dopis pravno veljavo enostranske odpovedi; za kaj takšnega bi morala biti ali podana odpoved najemodajalca, ki je podlaga za izdajo naloga za izpraznitev poslovnih prostorov (drugi odstavek 99. člena ZPSPP), odpoved, ki jo vloži najemnik pa sodišče vroči najemodajalcu, ne da bi izdalo nalog (četrti odstavek 99. člena ZPSPP). Zato pogodba z enostransko izjavo ni bila odpovedana, kot sicer pravilno poudarja revidentka. Primopredaja prostora tudi ne predstavlja realizacije tožničine odpovedi najemne pogodbe iz opisanega razloga, saj ne more nadomestiti sodne odpovedi. Vendar pa so v spornem primeru odločilna tista dejstva, ki jih je – kot že pojasnjeno - kot pravno pomembna ugotovilo sodišče druge stopnje, in ki jim revidentka substancirano ne očita kakšnih procesnih pomanjkljivosti, kar ob že povedanem pomeni, da jih kot edina pravno pomembna mora upoštevati tudi revizijsko sodišče. Ta pa so: pravdni stranki sta dne 21. 11. 2012 opravili primopredajo poslovnega objekta in opreme in sestavili tudi primopredajni zapisnik. Takrat je toženec tožnici izročil ključe objekta, ob pregledu objekta se je ugotovila priključenost elektrike, vode in plina na objektu, prav tako so se popisali števci. Tožnica kljub temu, da je prejela prostor nazaj v posest in da so ji bili predani ključi prostorov, s čimer je torej pridobila predmet najema, ni izrecno izjavila, da najemna pogodba ni prenehala; zato toženec ni imel razloga, da bi dvomil o tem, da je primopredaja dne 21. 11. 2012 dejansko predstavljala sporazumno prenehanje najemnega razmerja. Tožnica nadalje neposredno pred, ob in po primopredaji ni zahtevala plačila, pred tem pa je v osnutku zapisnika z dne 16. 1. 2012, torej 11 mesecev pred izvedeno primopredajo, zahtevala plačilo najemnine še za naprej, vendar ga toženec prav zaradi zahtevanega plačila ni želel podpisati in zato do primopredaje tedaj ni prišlo.

8. V spornem primeru je vprašanje ali je mogoče opisana ravnanja in okoliščine šteti kot konkludentno pravno poslovno ravnanje, ali ne, delno pravno delno pa dejansko vprašanje.(1) Obe sodišči sta torej morali odgovoriti predvsem na to, ali iz konkludentnih ravnanj izhaja jasno izražena volja pogodbenih strank, da so lahko ta ravnanja pravno relevantna v smeri zatrjevanega sporazumnega prenehanja najemnega razmerja.(2) Pravno pravilno pa je glede na opisano dokazno oceno vrednotenje sodišča druge stopnje. Ni sicer pravilno njegovo sklicevanje na 27. člen ZPSPP in sodbo Vrhovnega sodišča II Ips 882/24 z dne 11. 7. 1996, saj v spornem primeru desetletno dogovorjeno obdobje trajanje najema še ni poteklo, navedeno določilo pa vzpostavlja domnevo podaljšanja najema za nedoločen čas le ob poteku trajanja najemne pogodbe sklenjene za določen čas. Vendar ob opisanih dejstvih ni mogoč drugačen pravni zaključek od tistega, ki ga sprejelo sodišče druge stopnje - da je torej povsem jasno izražena volja, da sta pogodbeni stranki (pravdni stranki) šteli, da pogodbenega razmerja ni več. Pravni standard jasnosti konkludentnih ravnanj v opisani smeri, je torej izpolnjen tako, kot ga razume sodišče druge stopnje in ki prima facie kaže na sporazumno prenehanje najemnega razmerja, in ne morebiti na nesporazum, kot sicer še poskuša prikazati revidentka.

9. Ker uveljavljani revizijski razlogi niso podani, je bilo treba revizijo na podlagi 378. člena ZPP kot neutemeljeno zavrniti.

10. Odločitev o stroških revizijskega postopka temelji na prvem odstavku 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Tožeča stranka, ki je v revizijskem postopku propadla, mora plačati toženi stranki stroške, ki so ji nastali v zvezi z vložitvijo odgovora na revizijo. Natančnejša odmera stroškov odgovora na revizijo je razvidna iz stroškovnika tožene stranke v odgovoru na revizijo.

Op. št. (1): Glej sodbo Vrhovnega sodišča II Ips 882/94 z dne 11. 7. 1996. Op. št. (2): Glej sodbo Vrhovnega sodišča II Ips 173/2014 z dne 12. 3. 2015.