Jedro

Upoštevajoč dejanski ugotovitvi, da zamude z izročitvijo stanovanja niso povzročile spremembe, ki so bile opravljene na željo tožnikov, in da je šlo pri podpisu zaprosila za soglasje za dogovor med tožnikoma (kupcema) in izvajalcem sprememb na stanovanju (ne pa prodajalcem) o spremembi roka izročitve stanovanja, napotujeta na sklep, da je položaj enak, kot da tožnika (kupca) sploh ne bi naročila sprememb v stanovanju. Za odločitev je pomembno le, kaj sta se pravdni stranki glede roka izročitve stanovanja dogovorili v prodajni pogodbi. Ker je bilo ugotovljeno, da je toženec tožnikoma stanovanje izročil šele 29. 4. 2005, skrajni rok za izročitev pa je bil 15. 3. 2005, je zaključek sodišč prve in druge stopnje, da je toženec dolžan tožnikoma plačati pogodbeno kazen, materialnopravno pravilen.

Izrek

Revizija se zavrne.

Toženec mora v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti tožnikoma njune revizijske stroške v znesku 337,09 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je o tožbenem zahtevku (prvič) razsodilo s sodbo z dne 14. 10. 2009 in mu ugodilo v višini 4.987,98 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, v presežku pa ga je zavrnilo. Zoper sodbo se je pritožil le toženec, zato je sodba v zavrnilnem delu pravnomočna. Pritožbeno sodišče je sodbo v ugodilnem delu razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje. V ponovljenem postopku je sodišče prve stopnje razsodilo, da mora toženec tožnikoma na podlagi prodajne pogodbe za stanovanje plačati pogodbeno kazen v znesku 4.987,98 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6. 5. 2005 dalje, ker je stanovanje tožnikoma namesto 15. 3. 2005 izročil 29. 4. 2005. 2. Sodišče druge stopnje je toženčevo pritožbo zavrnilo in potrdilo odločitev sodišča prve stopnje.

3. Zoper sodbo sodišča druge stopnje je toženec na podlagi sklepa o dopustitvi revizije Vrhovnega sodišča RS II DoR 64/2011 z dne 13. 10. 2011 (dopuščena revizija, tretji odstavek 367. člena Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP) vložil revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb pravdnega postopka. Predlaga, da sodišče reviziji ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, podrejeno pa, da izpodbijani sodbi razveljavi in zadevo vrne v novo sojenje. Vrhovno sodišče RS je v zadevi II Ips 43/2011 z dne 22. 9. 2011 na podlagi identične dejanske in pravne podlage potrdilo pravnomočno odločitev o zavrnitvi zahtevka za plačilo pogodbene kazni. V izpodbijani sodbi je pritožbeno sodišče napačno štelo, da tožnika nista bila dolžna pridobiti soglasja toženca za spremembe v stanovanju. Takšen sklep izhaja iz splošnih določb pogodbenega prava, zato podlage ni treba iskati v določilih prodajne pogodbe. Toženec se je zavezal izročiti le stanovanje, kot je določeno v pogodbi, in ne stanovanja z vsemi izvedenimi spremembami. Obveznost predložitve potrdila o plačilu sprememb je le dodatna obveznost, ki predpostavlja že pridobljeno soglasje toženca. Dejstvo, da je toženec za spremembe na stanovanju vedel, ne pomeni, da je vzrok zamude v sferi tožnikov. Napačno je stališče pritožbenega sodišča, da tožnikoma ne more škoditi dejstvo, da toženec k spremembam ni dal soglasja. Stališče, da tožnika z zaprosilom za soglasje z dne 25. 4. 2005 nista pristala na to, da se jima stanovanje izroči šele 25. 4. 2005, pritožbeno sodišče utemeljuje s tem, da je bilo zaprosilo za soglasje sklenjeno z G. d. o. o., ki ni stranka pogodbe. To je v diametralnem nasprotju s stališčem sodišča v isti sodbi, da sta tožnika pravilno in v skladu s pogodbo naročila spremembe v stanovanju (samo) pri G. d. o. o. Če je sodišče štelo, da sta se tožnika lahko z G. d. o. o. sama dogovorila o izvedbi sprememb v stanovanju, bi moralo šteti tudi, da je veljaven dogovor o novem roku izročitve. Dogovor med tožnikoma in G. d. o. o. o spremembi roka izročitve je dogovor v korist tretjega - toženca (126. člen Obligacijskega zakonika - v nadaljevanju OZ). Sodišče je napačno razlagalo 5. člen prodajne pogodbe. Pogodba sicer predvideva možnost sprememb stanovanja na željo kupca, vendar so spremembe dopustne le pod pogojem, da jih kupec naroči investitorju, ki jih izvede, prodajalec pa s spremembami soglaša. O tem je Vrhovno sodišče RS že zavzelo stališče,(1) da prodajalec glede na določbe tega člena omogoča kupcu izvedbo določenih sprememb, a le ob pogoju, da stroške krije kupec. Določba je namenjena varstvu prodajalca. Obseg sprememb je v prodajni pogodbi nedefiniran in zato vezan na predhodno soglasje prodajalca. Tožnika sta bila dolžna pridobiti soglasje prodajalca za spremembe na stanovanju; ker ga nista, nista upravičena do pogodbene kazni za zamudo. To izhaja tudi iz stališča pritožbenega sodišča, da toženec izvajanja sprememb „res ni mogel ustaviti“, kar pomeni, da se podaljšanju roka ni mogel izogniti.

4. Revizija je bila vročena tožnikoma, ki sta nanjo odgovorila in obrazloženo predlagata njeno zavrnitev.

5. Revizija ni utemeljena.

6. Iz dejanskih ugotovitev nižjih sodišč izhaja, da so toženec kot prodajalec in tožnika kot kupca 22. 3. 2004 sklenili prodajno pogodbo za stanovanje v naselju N., s katero so se dogovorili tudi za pogodbeno kazen za primer zamude z izročitvijo stanovanja (prvi odstavek 7. člena pogodbe). Rok za izročitev stanovanja je bil 15. 3. 2005. Toženec je 25. 4. 2005 želel tožnikoma izročiti stanovanje, a ga nista prevzela, ker je toženec prevzem pogojeval s sporazumno ugotovljeno spremembo količnika dela terase (razlika v izmeri kvadrature), kar bi povzročilo spremembo kupnine. Toženec je tožnikoma (uspešno) predal stanovanje 29. 4. 2005. Ta sta vse svoje obveznosti (tudi glede želenih sprememb stanovanja) izpolnila po toženčevih navodilih. Pridobila sta ustrezno dokumentacijo pri S. d. o. o. in jo nato izročili predstavniku izvajalca družbe G. d. o. o, ki je spremembe ob vednosti toženca tudi izvedel. Zamude z izročitvijo stanovanja niso povzročile spremembe, ki so bile opravljene na željo tožnikov. Ob prvi primopredaji 25. 4. 2004 in drugi 29. 4. 2005 sta tožnika v zapisnik zapisala, da si pridržujeta pravico do pogodbene kazni, to pa sta napovedala še pred prevzemom v dopisih tožencu (5. 4. 2004 in 20. 4. 2004). Toženec pred dogovorjenim datumom prevzema stanovanja od končnih kupcev ni terjal soglasja, o izvedenih spremembah je bil ves čas obveščen in se je z njimi strinjal. 7. Revizijsko sodišče uvodoma pojasnjuje, da na podlagi drugega odstavka 371. člena ZPP v primeru dopuščene revizije preizkusi izpodbijano sodbo samo v tistem delu in glede tistih konkretnih pravnih vprašanj, glede katerih je bila revizija dopuščena. Vrhovno sodišče je s sklepom II DoR 64/2011 z dne 13. 10. 2011 revizijo dopustilo glede vprašanj, ali sta bila tožnika glede na določila OZ in prodajne pogodbe dolžna pridobiti toženčevo soglasje za spremembe na stanovanju ter ali nepridobitev tega soglasja pomeni, da nista upravičena do pogodbene kazni za zamudo in ali sta tožnika z zaprosilom za soglasje z dne 25. 4. 2005 privolila, da se jima stanovanje izroči šele 25. 4. 2005. 8. OZ v 2. in 3. členu določa načelno dispozitivno naravo svojih določb in prosto urejanje obligacijskih razmerij. Avtonomnost urejanja obligacijskih razmerij pomeni, da lahko udeleženci posamičnega konkretnega obligacijskega razmerja s pravnim poslom določijo lastna pravila, s katerimi uredijo vsebino medsebojnih pravic in obveznosti. Prosto urejanje obligacijskih razmerij je omejeno le s kogentnimi predpisi (3. člen OZ). Primarno podlago za rešitev spornih vprašanj med pogodbenimi strankami je zato treba iskati v pogodbi sami.

9. Upnik in dolžnik se lahko dogovorita, da bo dolžnik plačal upniku določen denarni znesek ali mu preskrbel kakšno drugo premoženjsko korist, če ne izpolni svoje obveznosti ali če zamudi z njeno izpolnitvijo (pogodbena kazen; 247. člen OZ). Iz neizpodbojnih dejanskih ugotovitev izhaja, da so toženec kot prodajalec in tožnika kot kupca 22. 3. 2004 sklenili prodajno pogodbo za stanovanje v naselju N., s katero so se dogovorili tudi za pogodbeno kazen za primer, če toženec zamudi z izročitvijo stanovanja. V prvem odstavku 5. člena prodajne pogodbe sta se pravdni stranki sporazumeli, da se „prodajalec zavezuje, da bo kupcu stanovanje izročil v skladu s tehničnim opisom po plačilu celotne kupnine in izpolnitvi ostalih pogojev, določenih s to pogodbo v roku 15 dni po pravnomočnosti uporabnega dovoljenja oziroma najkasneje 15. 3. 2005,“ v prvem odstavku 7. člena iste pogodbe pa, da se v primeru, da „prodajalec ne bi predal predmeta te pogodbe...v skrajnih rokih, določenih s to pogodbo..., vendar pod pogojem, da je kupec do dneva izročitve prodajalcu v celoti poravnal vse svoje obveznosti, prodajalec zavezuje kupcu plačati pogodbeno kazen.“ Rok za izročitev stanovanja je bil 15. 3. 2005, toženec pa je tožnikoma izročil stanovanje šele 29. 4. 2005. 10. Upnik ne more zahtevati pogodbene kazni, če je do neizpolnitve ali zamude prišlo iz vzroka, za katerega dolžnik ne odgovarja (250. člen OZ). Dolžnik je prost odgovornosti za škodo, če dokaže, da ni mogel izpolniti svoje obveznosti oziroma da je zamudil z izpolnitvijo obveznosti zaradi okoliščin, nastalih po sklenitvi pogodbe, ki jih ni mogel preprečiti, ne odpraviti in se jim tudi ne izogniti (240. člen OZ). Višje sile kot razloga zamude toženec ni zatrjeval, vzročne zveze med (zatrjevanim krivdnim) ravnanjem tožnikov, ker naj bi spremembe v stanovanju izvrševala brez soglasja toženca, in svojo zamudo pa ni dokazal. Iz ugotovljenega dejanskega stanja, na katero je revizijsko sodišče vezano, izhaja, da zamude z izročitvijo stanovanja niso povzročile spremembe na stanovanju, ki so bile opravljene na željo tožnikov, ampak je bil vzrok zamude v vseh delih (ne zgolj delih, ki sta jih naročila tožnika). Vse izvršene spremembe v stanovanju so bile izvršene pred določenim rokom izročitve in niso v vzročni zvezi z zamudo. Tožencu tako ni uspelo dokazati, da je bil vzrok za zamudo z izročitvijo stanovanja tožnikoma zunaj njegove sfere in s tem izven njegove odgovornosti, zato se ni uspel razbremeniti svoje obveznosti plačila pogodbene kazni.

11. V zaprosilu za soglasje, ki sta ga tožnika podpisala 25. 4. 2005, je zapisan dogovor med tožnikoma in izvajalcem G., d. o. o., da se rok izročitve stanovanja podaljša do 25. 4. 2005. G., d. o. o. ni stranka prodajne pogodbe, do sklenitve aneksa prodajne pogodbe med pogodbenima strankama pa ni prišlo. Dogovarjanja o izvedbi sprememb na stanovanju med tožnikoma in G., d. o. o. ne gre enačiti z dogovorom o spremembi roka izročitve. Podlaga za možnost sprememb v stanovanju na željo kupca je že v pogodbi sami. Sprememba roka izročitve stanovanja pomeni spremembo pogodbe, ki zahteva voljo vseh pogodbenih strank in izjavo te volje v pisni obliki (drugi odstavek 51. člena OZ), zato revizijski očitki o diametralno nasprotnem stališču v isti sodbi pritožbenega sodišča niso utemeljeni. Upoštevajoč dejanski ugotovitvi, da zamude z izročitvijo stanovanja niso povzročile spremembe, ki so bile opravljene na željo tožnikov, in da je šlo pri podpisu zaprosila za soglasje za dogovor med tožnikoma (kupcema) in izvajalcem sprememb na stanovanju (ne pa prodajalcem) o spremembi roka izročitve stanovanja, napotujeta na sklep, da je položaj enak, kot če tožnika (kupca) sploh ne bi naročila sprememb v stanovanju. Za odločitev je pomembno le, kaj sta se pravdni stranki glede roka izročitve stanovanja dogovorili v prodajni pogodbi. Ker je bilo ugotovljeno, da je toženec tožnikoma stanovanje izročil šele 29. 4. 2005, skrajni rok za izročitev pa je bil 15. 3. 2005, je zaključek sodišč prve in druge stopnje, da je toženec dolžan tožnikoma plačati pogodbeno kazen, materialnopravno pravilen. Revidentovo sklicevanje na odločbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 43/2011 ne more vplivati na odločitev v obravnavani zadevi, ker je bilo v zadevi II Ips 43/2011 ugotovljeno, da je do zamude pri izročitvi stanovanja prišlo prav zaradi izvedbe sprememb na stanovanju na željo kupca, v obravnavani zadevi pa toženec vzročne zveze med spremembami na stanovanju na željo kupcev in zamudo ni dokazal. 12. Revizijsko sodišče je revizijo zavrnilo kot neutemeljeno, ker je ugotovilo, da niso podani razlogi, zaradi katerih je bila revizija vložena (378. člen ZPP).

13. V skladu z določbo prvega odstavka 154. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP je revizijsko sodišče odločilo, da mora toženec tožnikoma povrniti stroške odgovora na revizijo. Ti obsegajo seštevek nagrade odvetniku za sestavo odgovora na revizijo, določeno po veljavni Odvetniški tarifi, 2 % materialnih stroškov in DDV, kar skupaj znaša 337,09 EUR.

Op. št. (1): Sklicuje se na odločbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 43/2011 z dne 22. 9. 2011.