Jedro

Pogodbena kazen ne bi bila upravičena le v primeru, če je vzrok za kršitev pogodbe zunaj pravne sfere dolžnika. To pa je, če je vzrok za objektivno stanje zamude dogodek oziroma ravnanje tretjega, ki je zunaj dolžnikove sfere ali ravnanje upnika, ki ima znake upniške zamude.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožena stranka sama nosi stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je (v še nerazsojenem delu) ugodilo tožbenemu zahtevku za plačilo pogodbene kazni ter toženi stranki naložilo v plačilo na 2.019,45 EUR odmerjene pravdne stroške tožeče stranke.

Tožena stranka v obširni pritožbi sodbo izpodbija iz vseh treh razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP); pritožbenemu sodišču predlaga, da odločitev prve stopnje spremeni tako, da zahtevek v celoti zavrne in tožnikoma naloži plačilo pravdnih stroškov, podredno pa, da prvostopenjsko sodbo razveljavi in zadevo vrne v ponovno sojenje.

Kot popolnoma zmotno graja stališče prvostopenjskega sodišča, da tožnika z zaprosilom za soglasje z dne 25.4.2005 nista pristala na dejstvo, da se jima stanovanje izroči šele tega dne. Glede tega prvenstveno uveljavlja kršitev določila 1. odstavka 286. člena ZPP, ker je sodišče upoštevalo navedbe tožeče stranke iz vloge z dne 20.4.2009, ki da je bila vložena prepozno. Podredno pa uveljavlja, da je stališče sodišča, da zaprosilo za soglasje ni imelo nobenega vpliva na podaljšanje roka izročitve stanovanja, v diametralnem nasprotju z razlogi sodbe, da sta tožnika povsem pravilno in v skladu s pogodbo naročala spremembe v stanovanju pri G. d.o.o. Razlogi sodbe so torej med seboj v nasprotju (14. točka 2. odstavka 339. člena ZPP). V obeh primerih gre namreč za spremembe pogodbenih določil, sodišče pa je glede sprememb v stanovanju zavzelo eno stališče, glede roka izročitve pa drugo. Za to stališče ni temelja niti v določilih pogodbe, še toliko bolj nepravilno pa je, ker si sodišče s takim sklepanjem prihaja v nasprotje samo s sabo. Tako pri naročilu sprememb kot pri njihovi izvedbi ter pri dogovoru o časovni izvedbi gre namreč za vsebinsko neločljivo povezan sklop sprememb prodajne pogodbe. Tudi če bi držalo, da se rok izročitve stanovanja ni mogel spremeniti v dogovoru z G. d.o.o., se je s podpisom zaprosila rok podaljšal, ker gre za izjavo volje tožnikov, ki sta jo podala toženi stranki, ta pa jo je sprejela tako, kot se glasi. Napačno je stališče sodišča, da zaprosilo za soglasje ne predstavlja svobodno izražene volje tožnikov, saj tega ni potrdil noben od izvedenih dokazov. S tem v zvezi se sodišče ni opredelilo do izpovedi priče P. in do sporočila za javnost tožene stranke z dne 16.3.2005. Povsem brez potrebe se je sodišče ukvarjalo z vsebino in obsegom sprememb, saj bi moralo upoštevati dogovor v zaprosilu za soglasje in nov dogovorjeni rok izročitve. Meni, da je sodba obremenjena z več kršitvami določb postopka po 15. točki 2. odstavka 339. člena ZPP. Napačno je sodišče povzelo vsebino dopisa tožene stranke z dne 25.3.2005. Ista kršitev je podana tudi zato, ker ne drži, da sta se tožnika v zapisniku z dne 29.5.2005 sklicevala na zapisnik z dne 25.4.2005 tudi glede pogodbene kazni. Zato ne drži stališče sodišča, da sta tožnika ves čas vztrajala pri pogodbeni kazni. Res je nasprotno: ker sta z zaprosilom za soglasje pristala na nov rok izročitve, je logično, da v zapisniku z dne 29.4.2005 pogodbene kazni nista zahtevala. Ker ni verjelo izpovedi priče Š. B., da je tožena stranka terjala pridobitev soglasja, češ da v spisu ni dopisov tožene stranke v zvezi s tem, je tudi kršilo določbe postopka, saj je dopis predložila tožeča stranka in se nahaja v spisu v prilogi A7. Napačno je zato ugotovilo tudi dejansko stanje. Neutemeljeno je štelo, da sta tožnika 25.4.2005 utemeljeno zavrnila prevzem, saj je bil prevzem zavrnjen zaradi stvarnih napak. S tem, ko je člen 5/2 prodajne pogodbe razlagalo tako, da tožnika nista bila dolžna pridobiti soglasja prodajalca (toženca), je napačno uporabilo materialno pravo. Popolnoma je prezrlo dopis toženca z dne 15.4.2005 in izpoved priče Š. B., da so ves čas zahtevali pridobitev soglasja. To sta povsem izrecno in določno potrdili tudi priči M. in P., pa tudi priča S.. Zato je zmoten zaključek sodišča, da so priče v tem delu izpovedovale različno. Glede na izvedene dokaze je povsem jasno, da ni prav nikakršne osnove za zaključek, da tožnika nista bila dolžna pridobiti soglasja toženca. Napačni so tudi zaključki, da je tožena stranka soglašala z zamudo, saj bi lahko izvajanje sprememb ustavila. Sodba je nekonsistentna, saj po eni strani zaključi, da sta tožnika v skladu s prodajno pogodbo imela pravico do naročila in izvedbe sprememb, toženi stranki pa očita, da bi izvajanje sprememb morala ustaviti. Za ustavitev del ni pravne podlage. Tudi zaključek, da naj bi bile vse naročene spremembe izdelane do 22.2.2005, je napačen, in ne izhaja iz prav nobenega dokaza. Da spremembe takrat niso bile dokončane, pa na drugi strani jasno izhaja iz dejstva, da je bil prevzem preklican, iz izpovedi prič S., P., Š. B. in M.. Zato je očitno, da je sodišče tudi v tem delu napačno ugotovilo dejansko stanje. Spregledalo je izrecne izpovedbe prič, da je do zamude pri izročitvi prišlo izključno zaradi izvajanja sprememb, dopise z dne 16.3.2005 in 25.3.2005 pa je ne le napačno povzelo, ampak tudi napačno razlagalo. Pravno nedopustno in povsem neobrazloženo je stališče sodišča, da skladnim izpovedim prič ne gre verjeti zaradi nekakšnih povsem neizkazanih interesov pri obrambi v neki drugi pravdi, kjer sodeluje pravna oseba (E.), ki z njimi ni v nikakršni povezavi.

Na vročeno pritožbo tožeča stranka ni odgovorila.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožbeno sodišče ob uradnem preizkusu odločitve po 2. odstavku 350. člena ZPP ter v okviru v pritožbi uveljavljanih pritožbenih razlogov ugotavlja, da je prvo sodišče glede na trditveno in dokazno podlago pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje in pravilno uporabilo materialno pravo. Slednjega predstavljajo določbe prodajne pogodbe, ki sta jo 22.3.2004 sklenili pravdni stranki (v nadaljevanju Pogodba) ter določbe Obligacijskega zakonika (OZ) o pogodbeni kazni, in sicer glede na trditveno podlago določbi 5. in 7. člena Pogodbe ter 250., 5. odstavek 251. in 240. člen OZ. Tudi procesnih pravil prvostopenjsko sodišče ni kršilo. Naredilo je 8. členu ZPP skladno – celostno dokazno oceno, ki ji pritožbeno sodišče v celoti pritrjuje. Razlogi izpodbijane sodbe so pravilni, pa tudi natančno, jasno in logično utemeljeni, zato se pritožbeno sodišče sklicuje nanje. Glede na pritožbena izvajanja pa še pojasnjuje: Navedbe v zvezi z zaprosilom za soglasje je tožeča stranka podala 20.4.2009, to je pred prvim narokom za glavno obravnavo, ki je bil opravljen 11.5.2009. Torej je neutemeljena pritožbena kritika, da je sodišče ugotavljalo dejstva, ki jih glede na 1. odstavek 286. člena ZPP ne bi smelo.

Neutemeljena je tudi materialnopravna kritika stališča prvostopenjskega sodišča, da se s podpisom zaprosila za soglasje z dne 25.4.2005 ni spremenil rok, do katerega bi morala tožena stranka tožnikoma izročiti stanovanje. Kot pravilno razloguje prvostopenjsko sodišče, bi lahko, glede na določila 52. člena OZ, do spremembe pogodbenega določila glede roka izročitve stanovanja prišlo le s pisnim dogovorom med pogodbenima strankama (gl. 3. odstavek na 13. strani obrazložitve izpodbijane sodbe), torej z aneksom k Pogodbi. Da bi bil tak pisni dogovor sklenjen, pa tožena stranka niti ne zatrjuje.

Pogodba velja inter partes in jo morata pogodbeni stranki izpolniti pošteno v vsem, kot se glasi (prim. 1. odstavek 239. člena OZ). Skladno s Pogodbo sta lahko tožnika (končna kupca) naročila spremembe v stanovanju, ki je bil predmet Pogodbe, kar je med pravdnima strankama nesporno. V Pogodbi ni nobenih določil, ki bi končne kupce omejevali pri tem kakšne spremembe lahko naročijo. Edina pogodbeno predvidena obveznost v zvezi s spremembami na željo kupcev je, da mora kupec pred prevzemom stanovanja prodajalcu (tožena stranka) izročiti potrdilo investitorja o plačilu izvedenih sprememb (2. odstavek 5. člena Pogodbe). Da sta tožnika to storila, med pravdnima strankama ni sporno. Prvostopenjsko sodišče je obširno in pravilno obrazložilo svoj zaključek, da ne iz besedila Pogodbe, ne iz načina njenega izvajanja, ne izhaja, da bi morala tožnika pred izvedbo sprememb v stanovanju pridobiti soglasje tožene stranke. Kot rečeno je bil edini pogodbeni pogoj v zvezi s tem, da sta tožnika pred prevzemom stanovanja prodajalcu izročila potrdilo investitorja o plačilu izvedenih sprememb. O samem načinu oziroma postopku za izvedbo sprememb na željo kupcev pa Pogodba nima določil. Se je pa o tem dogovorila tožena stranka v tripartitnem dogovoru z družbama E. d.o.o. in G. d.o.o., ki pa tožnikov ne veže, saj nista pogodbeni stranki. Ravnanje pogodbenih partnerjev tožene stranke pa v razmerju do tožnikov spada v pravno sfero tožene stranke, zato zaradi morebitnega napačnega ravnanja družb E. d.o.o. ali G. d.o.o. tožnikoma ni moč pripisati krivde za zamudo pri prevzemu stanovanja. Za razsojo v tej zadevi zato ni relevantno, ali je morala katera od strank tripartitnega dogovora od tožene stranke pridobiti soglasje za izvajanje sprememb v stanovanjih.

Da so spremembe v stanovanjih možne, torej določa Pogodba; ne določa pa, da je možno zaradi teh sprememb podaljšati pogodbeno določen rok izročitve in tudi ne postopka izvedbe sprememb. Sodišče si je tako pravilno razlagalo Pogodbo in si ni prišlo v nasprotje, ko je zaključilo, da so bile spremembe v stanovanju (predmetu Pogodbe) možne na podlagi dogovora z G. d.o.o., saj je ta pogodbeni partner tožene stranke, nanj pa je tožnika napotila tožena stranka; da pa po drugi strani sprememba datuma izročitve stanovanja ni bila možna na podlagi dogovora s predstavniki G. d.o.o., saj tega Pogodba ne omogoča. Z zaprosilom za soglasje tožnika niti ne bi mogla enostransko, brez sodelovanja tožene stranke kot druge pogodbene stranke, pač pa z neko tretjo osebo, določiti nov rok izročitve stanovanja. In ker se tožnika z G. d.o.o. nista mogla dogovoriti za drugačen datum predaje stanovanja od pogodbeno dogovorjenega, so nerelevantne pritožbene trditve, da gre pri zaprosilu za soglasje za izjavo volje tožnikov, s katero sta pristala na nov datum izročitve stanovanja. Volje nista izjavila svoji pogodbenici. Pri tem ne gre spregledati, da sta tožnika v času po nastopu zamude z izročitvijo nepremičnine, toženo stranko večkrat opozorila, da bosta zahtevala pogodbeno kazen (kar bo podrobneje obrazloženo v nadaljevanju).

V izpodbijani sodbi prvostopenjsko sodišče sploh ni zavzelo stališča, da zaprosilo za soglasje ne predstavlja svobodno izražene volje tožnikov (tako stališče je zavzelo v sodbi, ki jo je v tej zadevi izdalo 14.10.2009, in je bila razveljavljena z odločbo višjega sodišča II Cp 204/2010). Zato pritožbeno sodišče na pritožbene navedbe v zvezi s kritiko tega stališča ne bo odgovarjalo.

Tudi Sporočilo za javnost toženca z dne 16.3.2005, glede na to, da bi bil upošteven le med pogodbenima strankama sklenjen pisni dogovor o novem datumu izročitve, za razsojo ni relevantno. Tožena stranka namreč ne more zgolj z objavo nekega sporočila doseči spremembe pogodbeno dogovorjenega roka izročitve. Kot je bilo že obrazloženo, bi to lahko storila le s sklenitvijo aneksa k Pogodbi (52. člen OZ).

Tudi kršitve po 15. točki 2. odstavka 339. člena ZPP, ki jih izpostavlja pritožba, niso podane.

V dopisu Opravičilo za zamudo z dne 25.3.2005 je med drugim navedeno, da si tožena stranka prizadeva: „da bi se vsa obrtniška dela, tudi tista, ki so posledica sprememb ali dodatnih želja 80 % kupcev v naselju N. D. in še niso bila izvedena, izvedla čimprej...“. Dopis govori o vseh obrtniških delih, vključno s tistimi, ki so jih naročili kupci; gre torej za tista obrtniška dela, ki so jih naročili kupci in obrtniška dela, ki niso posledica sprememb, ki so jih naročili kupci. Pravilen je zato zaključek prvostopenjskega sodišča, da dopis govori tako o obrtniških delih, ki so posledica naročenih sprememb, kot o obrtniških delih, ki to niso, ter da zato iz dopisa ne izhaja, da so s strani kupcev naročene spremembe izključni razlog za zamudo pri izročitvi stanovanj.

Ne vzdrži stališče pritožbe, da se tožnika v primopredajnem zapisniku z dne 29.5.2005 sklicujeta na zapisnik z dne 25.4.2005 samo v delu, ki se nanaša na napake. Pod točko 3. primopredajnega zapisnika z dne 29.4.2005 je navedeno, da prisotni ugotavljajo, da dejansko stanje prevzetega stanovanja ustreza s Pogodbo dogovorjenim lastnostim stanovanja razen pomanjkljivosti, ki bodo naštete v nadaljevanju, nato pa je napisano, da so te popisane dne 25.4.2005. V zapisniku z dne 25.4.2005 pa je na koncu opisa pomanjkljivosti v stanovanju navedeno, da kupec zahteva izplačilo pogodbene kazni. Tega ni mogoče razumeti drugače, kot je to storilo prvostopenjsko sodišče. Očitno so nepravočasno izročitev stanovanja šteli kot pomanjkljivost in zahtevo po izplačilu pogodbene kazni zapisali pod to točko zapisnika. Sicer pa sta tožnika tudi v dopisih z dne 5.4.2005 in 20.4.2005, ki sta naslovljena na toženo stranko, njej ni uspelo dokazati, da ju ni prejela, napovedala, da bosta uveljavljala izplačilo pogodbene kazni skladno s Pogodbo. Torej sta si pravočasno, še predno sta prevzela stanovanje, pridržala pravico do pogodbene kazni (5. odstavek 251. člena OZ).

Dopisov iz marca 2004 in marca 2005, na katere se je v svoji izpovedi sklicevala priča M. Š. B. pri utemeljevanju, da je tožena stranka zahtevala pridobitev soglasij za izvedbo spremembo v stanovanjih, v spisu ni, ne med prilogami tožeče, ne med prilogami tožene stranke. Zato je neutemeljen očitek prvostopenjskemu sodišču o podanem nasprotju med razlogi sodbe in listinami v spisu (15. točka 2. odstavka 339. člena ZPP). Že pri utemeljitvi teh pritožbenih navedb se tožena stranka sploh ne sklicuje na navedena oziroma omenjena dopisa, ampak dopis z dne 15.4.2005, torej dopis iz časa, ko je tožena stranka že prišla v zamudo. Z dopisom, s katerim za nazaj terja pridobitev soglasja, katero (kot je bilo že obrazloženo) v času naročanja sprememb ni bilo pogoj za izvedbo sprememb na željo kupcev, se tožena stranka glede na določbo 240. člena OZ ne more ekskulpirati.

Na samem primopredajnem zapisniku z dne 25.4.2005 je na koncu zapisano, da stanovanje zaenkrat ni prevzeto zaradi razlik v izmeri kvadrature. Tudi iz izpovedbe tožnika ne izhaja to, za kar se zavzema pritožba, namreč da stanovanje ni bilo prevzeto zaradi nevgrajenih vrat. Tožnik je izpovedal, da so najprej ugotovili več manjših napak v stanovanju, pa tudi, da so pozabili vgraditi vrata med dnevno sobo in hodnikom, potem pa so predstavniki M. zahtevali, da se v prevzemni zapisnik vnese prekvalifikacija količnika dela terase, kar bi, če bi na to (z ženo – tožnico) pristala, pomenilo, da bi morala doplačati približno 10.000,00 EUR, na kar pa nista mogla pristati. Nato so napisali nek prevzemni zapisnik, kamor so vnesli tudi stvarne napake. Izpovedbo tožnika, s katero hoče utemeljiti svoje stališče, da sta tožnika zavrnila izročitev stanovanja zaradi stvarnih napak, pritožba iztrga iz konteksta. Prvo sodišče pa je zaključke o tem, da tožnika 25.4.2005 utemeljeno nista prevzela stanovanja, saj bi s prevzemom pristala na zvišanje kupnine, utemeljilo z logičnimi, na celostni dokazni oceni (8. člen ZPP) temelječimi razlogi.

Priče M. Š. B., M., P. , in S. so sicer res v izpovedbi menile, da bi morala tožnika za spremembe v stanovanjih pridobiti soglasje tožene stranke. Vendar jim prvostopenjsko sodišče v tem delu utemeljeno ni sledilo. Pritožbeno sodišče pritrjuje prvostopenjskemu, da ne iz gramatikalne razlage 2. odstavka 5. člena Pogodbe, ne iz pravilno ugotovljenega skupnega namena pogodbenikov ne izhaja, da bi morala tožnika za spremembe v stanovanju, ki je bil predmet Pogodbe, predhodno pridobiti soglasje tožene stranke. Vprašanje takega soglasja se je pojavilo šele, ko je tožena stranka že prišla v zamudo. Očitno zato, da bi se rešila plačila pogodbenih kazni.

Dejstva, da je tožena stranka ves čas vedela za izvajanje sprememb v stanovanjih, pritožba ne izpodbija. Tudi na izpovedih prič Z., S. in P. temelječi ugotovitvi izpodbijane sodbe, da je tožena stranka soglašala z izvajanjem sprememb v stanovanjih, gre pritrditi. V pritožbi grajanega zaključka, da ker je tožena stranka vedela za izvajanje sprememb, to pomeni, da je soglašala tudi z zamudo, pa prvostopenjska sodba nima. Iz nje izhaja, da je sodišče zato, ker je tožena stranka ves čas vedela, da se spremembe v stanovanjih izvajajo in je s tem tudi soglašala, zavzelo stališče, da je izključena kakršnakoli odgovornost tožečih strank za zamudo. Tako stališče pa je materialnopravno pravilno. Skladno z 250. členom OZ tožnika do pogodbene kazni ne bi bila upravičena le v primeru, če je vzrok za kršitev pogodbe zunaj pravne sfere tožene stranke. To pa je, če je vzrok za objektivno stanje zamude dogodek oziroma ravnanje tretjega, ki je zunaj toženčeve sfere (prim. komentar dr. Nine Plavšak k 240. členu OZ v 2. knjigi Obligacijski zakonik s komentarjem, GV Založba, 2003), ali ravnanje upnika (tožnikov), ki ima znake upniške zamude. Trditveno in dokazno breme pa je na toženi stranki, ki ga v obravnavanem primeru ni zmogla. Izvajanja sprememb tožena stranka sicer res ni mogla ustaviti, lahko pa bi dosegla spremembo pogodbenega določila o roku izročitve stanovanja.

Glede vzrokov za zamudo z izročitvijo stanovanja tožeča stranka ni podala ustrezne trditvene podlage. Za uspeh v pravdi bi morala konkretizirano zatrjevati in dokazati, da so bile vzrok za zamudo prav spremembe, ki sta jih naročila tožnika. Tožena stranka pa o tem zakaj in za koliko časa je posamezna sprememba v stanovanju, ki sta ga kupila tožnika, vplivala na zamudo pri izročitvi tega stanovanja oziroma zakaj je bilo potrebno za gradnjo in izdelavo tega stanovanja s spremembami več časa, kot pa bi ga bilo za gradnjo in izdelavo stanovanja brez sprememb, niti trditev ni podala. Le posplošeno je zatrjevala, da so zamudo povzročile spremembe na željo kupcev. Iz njenih trditev izhaja, da je do zamude prišlo zato, ker se je za spremembe odločilo veliko število kupcev in veliko je bilo tudi obsežnih sprememb. Kaj se je dogajalo z drugimi stanovanji oziroma če je zamudo povzročilo nenačrtovano veliko sprememb v stanovanjih, pa na pogodbeno razmerje z tožnikoma ne vpliva. Glede na pomanjkljivo trditveno in dokazno podlago tožene stranke ob njenem dokaznem bremenu glede okoliščine, da je bilo za izročitev v pogodbenem roku sposobno stanovanje, ki sta ga kupila tožnika, ni relevantna v pritožbi grajana ugotovitev prvostopenjskega sodišča, da so bile vse naročene spremembe izdelane do 22.5.2005. Bistveno je, da je bilo stanovanje dejansko izročeno tožnikoma 29.4.2005. Ob pomanjkanju trditvene podlage tožene stranke, da šele takrat zato, ker so se v stanovanju vse do takrat izvajala dela v zvezi s spremembami, ki sta jih naročila tožnika, ni pomembno kdaj je bilo stanovanje dokončno izdelano.

Sodišče ni spregledalo izpovedb prič S., P., Z. in K., da naj bi do zamude pri izročitvi prišlo prav zaradi izvajanja sprememb, pač pa je na podlagi ocene izvedenih dokazov ter na podlagi uspeha celotnega postopka (8. člen ZPP) zaključilo, da teh izpovedb ni mogoče sprejeti. Z zaključkom prvostopenjskega sodišča se drugostopenjsko strinja, saj izpovedb o izvajanju sprememb kot izključnemu razlogu za zamudo ne potrjuje noben listinski dokaz, navedene priče pa so bili vsi predstavniki ali investitorja ali izvajalca, skratka podjetij med katerimi sedaj tudi teče pravda (pred Okrožnim sodiščem v Ljubljani opr. št. VII Pg 123/2006), v kateri se ugotavlja odgovornost za to, da je prišlo do zamude pri izročitvi stanovanj v naselju N. D.. To, da sedaj niso več zaposleni pri istih podjetjih, ob dejstvu, da so bili dejanski nosilci projekta, ni razlog za zmanjšanje njihove zainteresiranosti za ugotovitve v sodnih postopkih. Dopisa tožene stranke z dne 16.3.2005 in 25.3.2005 je sodišče prve stopnje povzelo in razlagalo pravilno: dopisa se sklicujeta tudi na druge razloge za zamudo pri izročitvi stanovanj, ne zgolj izvajanje sprememb v stanovanjih na željo kupcev.

V pritožbi uveljavljani razlogi torej niso podani, pa tudi po uradni dolžnosti upoštevni pritožbeni razlogi, našteti v 2. odstavku 350. člena ZPP, ne, zato je višje sodišče pritožbo tožene stranke kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

Izrek o stroških temelji na 1. odstavku 165. člena ZPP. Skladno s 1. odstavkom 154. člena ZPP tožena stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka, saj s pritožbo ni uspela.