Jedro

Revizija je dopuščena glede pravnih vprašanj: - ali ponudba za prodajo kmetijskih zemljišč, v kateri so zajete tudi posamezne stavbne parcele (le štiri), vložena po določilih ZKZ in v kateri ponudnik navede pogoj, da se prodaja izključno kot celota, ponudnika veže glede vseh nepremičnin (tudi stavbnih); - ali se v primeru paketne prodaje nepremičnin, v katerih so tudi stavbne parcele, režim prodaje za stavbne parcele podredi strožjemu režimu prodaje po ZKZ; - ali je dopustno del „paketne“ ponudbe, ki se nanaša na stavbna zemljišča, pravno obravnavati kot predlog oz. vabilo k dajanju ponudb po tretjem odstavku 22. člena OZ in posledično šteti, da s sprejemom izjave o sprejemu ponudbe ni nastal zavezovalni pravni posel, zaradi česar ni obveznosti ponudnika za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila.

Izrek

Revizija se dopusti glede pravnih vprašanj: ali ponudba za prodajo kmetijskih zemljišč, v kateri so zajete tudi posamezne stavbne parcele (le štiri), vložena po določilih Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) in v kateri ponudnik navede pogoj, da se prodaja izključno kot celota, ponudnika veže glede vseh nepremičnin (tudi stavbnih); ali se v primeru paketne prodaje nepremičnin, v katerih so tudi stavbne parcele, režim prodaje za stavbne parcele podredi strožjemu režimu prodaje po ZKZ; ali je dopustno del „paketne“ ponudbe, ki se nanaša na stavbna zemljišča, pravno obravnavati kot predlog oz. vabilo k dajanju ponudb po tretjem odstavku 22. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) in posledično šteti, da s sprejemom izjave o sprejemu ponudbe ni nastal zavezovalni pravni posel, zaradi česar ni obveznosti ponudnika za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila.

Obrazložitev

1. Tožnik je vložil predlog za dopustitev revizije zoper pravnomočno odločitev o zavrnitvi zahtevka na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila za nepremičnine parc. št. 4030, 4031/1, 4031/2 in 4040 k. o. .... glede naslednjih pravnih vprašanj: - ali ponudba za prodajo kmetijskih zemljišč, v kateri so zajete tudi posamezne stavbne parcele (le štiri), vložena po določilih Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) in v kateri ponudnik navede pogoj, da se prodaja izključno kot celota, ponudnika veže glede vseh nepremičnin (tudi stavbnih); - ali se v primeru paketne prodaje nepremičnin, v katerih so tudi stavbne parcele, režim prodaje za stavbne parcele podredi strožjemu režimu prodaje po ZKZ; - ali je dopustno del „paketne“ ponudbe, ki se nanaša na stavbna zemljišča, pravno obravnavati kot predlog oz. vabilo k dajanju ponudb po tretjem odstavku 22. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) in posledično šteti, da s sprejemom izjave o sprejemu ponudbe ni nastal zavezovalni pravni posel, zaradi česar ni obveznosti ponudnika za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila; - ali je sodišče druge stopnje tožeči stranki odvzelo pravico do pritožbe, ko je o vprašanju vsebine ponudbe glede stavbnih zemljišč in sprejema ponudbe zavzelo drugačno stališče od sodišča prve stopnje in nato samo pravno opredelilo položaj po tretjem odstavku 22. člena OZ (da ponudba glede stavnih zemljišč predstavlja le vabilo k dajanju ponudb); - ali pomeni zavrnitev ponudbe za stavbna zemljišča nasprotno ponudbo tožeče stranke oz. celo zavrnitev zahtevka cele ponudbe glede na to, da je ponudnik dal „paketno ponudbo“. Navaja, da je praksa višjih sodišč neenotna, saj izpodbijana odločitev odstopa od sodb Višjega sodišča v Mariboru I Cp 1192/2008 in Upravnega sodišča I U 268/2011, prakse Vrhovnega sodišča pa ni. Opozarja, da toženec ponudbe ni razčlenil na kmetijski in stavbni del, temveč je šlo za prodajo vseh zemljišč kot celote. Tožnik ima na podlagi 23. člena ZKZ predkupno pravico tudi za stavbna zemljišča v okviru kmetije. Ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča, v kateri so tudi morebiti stavbne parcele in v kateri je izrecni pogoj ponudnika, da se prodaja izključno kot celota, mora biti v razmerju do predkupnega upravičenca iz 23. člena ZKZ zavezujoča, in ko je enkrat dana, je ponudnik ne more več umakniti. Ko ponudnik prejeme izjavo o sprejemu, je prodajna pogodba sklenjena za vsa ponujena zemljišča. Toženec je z navedbo „prodaja se izključno kot celota“ režim prodaje stavbnih zemljišč podredil prodaji kmetijskih zemljišč tako, da bi iz vsebine ponudbe vsak povprečni človek razumel, da se nanaša na vse nepremičnine, navedene v ponudbi, in da se navedena cena nanaša na paket nepremičnin. Res je v ZKZ urejena samo oblika in vsebina ponudbe ter izjava o sprejemu za kmetijska zemljišča, toda če je ponudnik v sklop svoje celotne ponudbe podal od vseh 37 parcel tudi 4 stavbne parcele in navedel, da vse prodaja izključno kot celoto, je potrebno celo ponudbo obravnavati kot ponudbo in ne kot vabilo k dajanju ponudb.

2. Predlog je utemeljen.

3. Vrhovno sodišče je ocenilo, da so pogoji za dopustitev revizije iz prvega odstavka 367.a člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) izpolnjeni glede pravnih vprašanj, opredeljenih v izreku tega sklepa. Zato je revizijo na podlagi 367.c člena ZPP v tem delu dovolilo.