Jedro

Ker so bile prodajne pogodbe sklenjene (tudi) po uveljavitvi ZVKSES, enako pa velja za uporabno dovoljenje, je pravilno sklepanje o uporabi njegovih določb tudi za obravnavano zadevo.

Tožniki so tri mesece po pridobitvi prvega izvedenskega mnenja toženca obvestili o ugotovljenih napakah glede solidnosti gradbe. Rok za uveljavitev pravice teče od dne, ko so tožniki izvedeli za napako. Ni dovolj (le) seznanitev z njenim obstojem, marveč tudi védenje, od kod napaka izvira in da zadeva solidnost gradbe. Tožniki so informacije o vrsti napake pridobili iz izvedenskih mnenj, nato pa so pravočasno opravili notifikacijo.

Neutemeljen je pritožbeni očitek, da sodišče ne bi smelo upoštevati mnenj izvedencev, izdelanih v postopku zavarovanja dokazov. Nobenega utemeljenega razloga ni za nižanje procesnopravne vrednosti dokazov, izvedenih v postopku zavarovanja.

Odškodnina za refleksno škodo se pokriva z jamčevalnim zahtevkom, zanjo veljajo roki kot za vse ostale jamčevalne zahtevke.

Izrek

I. Pritožbi zoper sodbo se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje: - razveljavi v I. točki izreka za 45.000 EUR (sanacija fasade) in 7.000 EUR (odprava zamakanja v garaži) ter v XX. točki izreka za 2.000 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16. 7. 2014 in v XXII. točki izreka glede pravdnih stroškov ter se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, - spremeni v III. točki izreka tako, da se znesek 2.800 EUR nadomesti z zneskom 2.000 EUR.

II. V ostalem se pritožba zoper sodbo zavrne ter se v nerazveljavljenem in nespremenjenem delu sodba sodišča prve stopnje potrdi.

III. Pritožbi zoper dopolnilno sodbo se v izpodbijanem delu ugodi, dopolnilna sodba se razveljavi v I., II. in IV. točki izreka ter se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Pritožba zoper sklep (III. točka izreka) se zavrne in se v izpodbijanem delu sklep sodišča prve stopnje potrdi.

IV. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Tožniki so etažni lastniki, ki uveljavljajo napake v solidnosti gradbe na skupnih in posameznih delih. Sodišče prve stopnje (v nadaljevanju: sodišče) je s sodbo z dne 6. 12. 2021 zahtevku delno ugodilo. V dopolnilni sodbi in sklepu z dne 17. 1. 2022 je odločilo še o zvišanih tožbenih zahtevkih za plačilo stroškov sanacije fasade ter o zahtevkih A. A. in B. B., C. C., D. D., E. E., F. F. in G. G. V točki III izreka je popravilo sodbo z dne 6. 12. 2021 v IV. točki tako, da je tožnika H. H. nadomestilo s tožnico D. D. 2. Toženec odločitve sodišča v ugodilnem delu ne sprejema. Zoper sodbo ter dopolnilno sodbo in sklep vlaga pravočasni pritožbi.

V pritožbi zoper sodbo z dne 6. 12. 2021 graja zavrnitev izvedbe dokaza z novim izvedencem. Pojasnjuje, da ni mogel sodelovati pri izvedenčevem ogledu stanovanj ter izpostavlja netočnost podatkov o številu frčad in dimnikov. Mnenj izvedencev J. J. in K. K. se ne bi smelo upoštevati, ker sta bili izdelani v postopku zavarovanja dokazov. Sodišču očita, da ni izdalo sklepa o dovolitvi spremembe tožbe. Poudarja, da vhod L. cesta 10, ne more biti predmet tega zahtevka, ker etažni lastniki M. prehoda 5 niso sprožili nobenega postopka. Sodišče ne bi smelo uporabiti določil Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES), ker je bila velika večina stanovanj prodana pred njegovo uveljavitvijo. Opozarja na potek desetletnega roka in nepravočasno obvestitev o napakah. V zvezi z refleksno škodo izpostavlja razlikovanje med že odpravljeno škodo in škodo, ki še ni bila odpravljena. Sodišče ni opravilo razmejitve med skupnimi in posameznimi deli. Poudarja, da so prezračevalni sistemi izvedeni v skladu z značilnostmi gradnje po letu 1990. V zvezi s fasado in izolacijo pripominja, da mestoma ugotovljena premajhna debelina izolacije še ne narekuje sanacije celotne fasade. Nakloni vseh teras so enaki. To pomeni, da so pravilni, saj bi se sicer napake pojavile pri vseh terasah. Ugovarja zamakanju v garaži, ker ne gre za objekt, ki bi pripadal tožnikom, in poudarja, da je sanacija, kakršno si je zamislil izvedenec, nesmiselna in nemogoča. Izpostavlja, da je bil N. N. priznan višji znesek od zahtevanega. Ugovarja aktivni legitimaciji tožnika H. H. Za G. G. pa tožbeni zahtevek v tožbi ni bil postavljen; ta se je pojavil šele v vlogi z dne 18. 7. 2017, zato gre za prepozno uveljavljanje. Oporeka tudi stroškom pravdnega postopka, ker ni pojasnjen obseg upoštevanja uspeha.

Pritožnik predlaga, da pritožbeno sodišče sodbo v izpodbijanem delu razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v ponovno sojenje oziroma, da sodbo spremeni in zavrne tudi preostale tožbene zahtevke. Priglaša stroške pritožbenega postopka.

3. Toženec izpodbija tudi dopolnilno sodbo in popravni sklep z dne 17. 1. 2022. Predlaga njuno razveljavitev oziroma spremembo. Priglaša stroške pritožbenega postopka.

4. Pritožbi sta bili vročeni tožnikom. Nanju so podali odgovora.

5. Pritožbi sta delno utemeljeni.

6. Sodišče je materialnopravno izhodišče za odločanje o zahtevkih pravilno našlo v določbah ZVKSES in Obligacijskega zakonika (OZ). V točkah 30 do 35 obrazložitve je jasno in prepričljivo navedlo razloge, ki utemeljujejo uporabo določil ZVKSES in izkazujejo pravočasnost/pravilnost notifikacije ugotovljenih napak ter pravočasnost vložitve tožbe. Bistveno je, da je bilo uporabno dovoljenje, ki je pogoj za izročitev nepremičnine kupcu1, izdano v februarju 2005, ko so že veljale določbe ZVKSES. Ker so bile prodajne pogodbe sklenjene (tudi) po uveljavitvi ZVKSES, enako pa velja za uporabno dovoljenje, je pravilno sklepanje o uporabi njegovih določb tudi za obravnavano zadevo2. Toženec v pritožbi niti ni konkretizirano zatrjeval, da so vsi kupci do uveljavitve ZVKSES v celoti poravnali kupnino. Glede na kompleksne okoliščine konkretnega primera pritožbeno sodišče v celoti sledi razlogom, obširno predstavljenim v prej navedenih točkah obrazložitve. Pritožbeno izpostavljene okoliščine, ki so zavirale izdajo uporabnega dovoljenja,3 ne morejo biti pravno upoštevne. Bistveno je le, kdaj je bilo uporabno dovoljenje izdano.

7. Pravilna je tudi ugotovitev o pravočasno vloženi tožbi. Desetletni rok iz 23. člena ZVKSES je bil spoštovan; uporabno dovoljenje je bilo izdano 24. 2. 2005, tožba pa vložena 16. 7. 2014. 8. V zvezi z vprašanjem (ne)pravočasnosti notifikacije napak pritožba ne pojasni, kateri od tožnikov ni pravočasno podal obvestila o napakah. Prvi odstavek 24. člena ZVKSES določa, da mora kupec najkasneje v šestih mesecih, šteto od dneva, ko je napako ugotovil, prodajalca obvestiti o napaki v solidnosti gradbe. Napake so se v stanovanjih tožnikov pojavljale že v letu 2005. Takrat so bila izvedena manjša popravila, ki pa niso preprečila nadaljnjega nastajanja škode. Pritožbeno sodišče sledi zatrjevanjem tožnikov, da se je stanje po letu 2009 izboljšalo in ni bilo opaziti večjih zamakanj. Zamakanje se je skozi terase in mansardne strope ponovno pojavilo spomladi leta 2013. Tožniki so sprožili postopek zavarovanja dokazov. Šele izvedensko mnenje, pridobljeno v postopku zavarovanja, je tožnikom omogočalo opis napake in ustrezen poziv prodajalcu, da jo odpravi. Tožniki so tri mesece po pridobitvi prvega izvedenskega mnenja toženca obvestili o ugotovljenih napakah glede solidnosti gradbe. Rok za uveljavitev pravice teče od dne, ko so tožniki izvedeli za napako. Ni dovolj (le) seznanitev z njenim obstojem, marveč tudi védenje, od kod napaka izvira in da zadeva solidnost gradbe.4 Tožniki so, kot je bilo že prej poudarjeno, informacije o vrsti napake pridobili iz izvedenskih mnenj, nato pa so pravočasno opravili notifikacijo.5

9. Pritožba sodišču očita, da ni izdalo ustreznega sklepa o dovolitvi spremembe tožbe. V točki 48 obrazložitve je sicer navedlo, da je spremembo dovolilo, ker je smotrna za dokončno ureditev razmerja med strankama. Neizdaja sklepa o dovolitvi spremembe tožbe lahko predstavlja kršitev postopka relativnega značaja. Vendar pa pritožnik ne poda konkretnih opredelitev, na kakšen način naj bi ta kršitev vplivala na pravilnost in zakonitost sodbe. Zato njegov očitek ne more imeti želene teže. 10. Dejstvo, da toženec ni bil prisoten pri izvedenčevem ogledu stanovanj, ne predstavlja kršitve, ki bi jo bilo treba sankcionirati. Zakon o pravdnem postopku (ZPP) ne predpisuje, da mora izvedenec na ogled, ki ga opravi z namenom odgovora na vprašanja sodišča, vabiti tudi stranke. Navzočnost tožnikov ob ogledu pa je bila potrebna zaradi zagotovitve izvedenčevega vstopa v njihova stanovanja.6 Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek, da sodišče ne bi smelo upoštevati mnenj izvedencev J. J. in K. K., izdelanih v postopku zavarovanja dokazov. Nobenega utemeljenega razloga ni za nižanje procesnopravne vrednosti dokazov, izvedenih v postopku zavarovanja. Tudi v tem postopku je zagotovljena kontradiktornost, zato je procesnopravna vrednost dokaza enaka vrednosti dokazov, izvedenih med postopkom. Za drugačno stališče v določbah ZPP ni podlage.

11. Pritožbeno sodišče ne dvomi v število frčad in dimnikov, ki jih je navedel izvedenec. O tem je bil na naroku (še) posebej zaslišan. Podal je tudi pisno dopolnitev mnenja, v katerem je navedel, da je na objektu 24 dimnikov. V ustni predstavitvi mnenja je pojasnil, da je na celotni strehi 66 frčad.

12. Sodišče je v točki 36f podalo pojasnilo o popravilu sten v skupnih prostorih, nanašajočih se na vhod L. 10. Pritožba tožnikom neutemeljeno odreka legitimacijo za ta del. Dvoma, da gre za skupni del večstanovanjskih stavb, med drugim tudi tožnikov, ji ni uspelo vzbuditi. Pritožbene navedbe niso podkrepljene z ustreznimi dokazi, ki bi izkazovali drugače, kot je ugotovilo sodišče. V skladu z določbo 100. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ) imajo etažni lastniki pravico do tožbe za varstvo lastninske pravice na celi stvari in tudi za uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov na skupnih delih. Pripomba, da bi se kondenz zaradi toplotnih sprememb moral pokazati že pred več leti, ni z ničemer podkrepljena, zato ne vzbuja dvoma v pravilnost ocene sodišča. Napako v zapisu ID znaka pa lahko sodišče v skladu z določbo 328. člena ZPP kadarkoli popravi.

13. Sodišče se je do refleksne škode opredelilo v 37. točki obrazložitve. Odškodnina za refleksno škodo se pokriva z jamčevalnim zahtevkom, zanjo veljajo roki kot za vse ostale jamčevalne zahtevke. Zato pojasnilo iz 37. točke obrazložitve povsem zadostuje. Podlago za oceno refleksne škode je sodišče našlo v izvedenskem mnenju. Razlikovanje med že odpravljeno škodo in škodo, ki še ni bila odpravljena, glede na zasnovo celotne zadeve, ni potrebno. Izvedenec je poudaril, da je ocenil stroške, potrebne za sanacijo, ni pa napravil popisov del za izvedbo posamezne sanacije, saj to ni bila njegova naloga. V dopolnitvi mnenja pa je poudaril, da je pri oceni upošteval stanje pred izvedenimi sanacijami. Zato ni nobenega utemeljenega razloga za razmejevanje med že izvedenimi sanacijami in tistimi, ki jih je še treba opraviti.

14. Izvedenec je pojasnil, da sanacija frčad narekuje njihovo skorajda popolno odstranitev. To bo omogočilo njihovo kvalitetno izdelavo, zadostilo bo zahtevam za toplotno izolacijo in preprečilo zamakanja. Zmotno je stališče pritožbe, da še vedno ni jasno, ali tožniki uveljavljajo napake na skupnih ali na posameznih delih stavbe in v kakšnem obsegu prihaja do prepletanja med skupnimi in posameznimi deli. Ustrezno pojasnilo, ki ga pritožbeno sodišče v celoti sprejema, je podano v 41. točki obrazložitve. Pri sanaciji dimniških obrob je bistveno, da se je sodišče gibalo znotraj postavljenega zahtevka. Tožniki so uveljavljali znesek 21.933,45 EUR, sodišče pa jim je za sanacijo priznalo 10.800 EUR. Natančno število dimnikov izhaja iz izvedenskega mnenja. Pritožba (tudi) ne vzbuja dvoma v pravilnost števila frčad, ki jih je ugotovil izvedenec. Njegova ustna predstavitev mnenja izkazuje, da je na celotni strehi 66 frčad; od tega 43 v prostorih tožnikov, 23 pa na ostalih delih.

15. Izmera in način sanacije frčad sodita med strokovna vprašanja. Pritožba posplošeno oporeka načinu njihove sanacije. V točkah 36 in 40 obrazložitve je sodišče korektno povzelo izvedensko mnenje in ugotovitev izvedenca, da je za ustrezno sanacijo potrebna njihova skoraj popolna odstranitev. Čeprav so nekatere frčade nekoliko manjše, pa to, kot ugotavlja izvedenec, na strošek sanacije ne vpliva.7

16. Odgovore v zvezi z zrakotesnostjo je podal izvedenec P. P. Vključeni so v izvedensko mnenje R. R. Procesno gradivo ne nudi podlage za ugotovitev, da tožniki svojih stanovanj niso primerno zračili. Nabiranje plesni na zidovih in stropih je posledica slabe izvedbe hidroizolacije in neustrezne izvedbe kritine na strehah in frčadah. Ugotovitev izvedenca, da bi bila smiselna vgradnja rekuperatorjev, ne pomeni, da je njihova vgradnja potrebna zaradi nepravilnega zračenja stanovanj.8 Izvedensko mnenje izvedenca R. R. je zasnovano na način, da sta posebej prikazana stroška sanacije frčad in strehe. Čeprav je strošek sanacije strehe upoštevan pri posameznih stanovanjih, je sodišče v točki 36 obrazložitve priznane stroške pregledno izpostavilo in poudarilo, da jih je upoštevalo v okviru skupnih delov stavbe. Zato so zmotni pritožbeni očitki o prekrivanju posameznih zahtevkov.

17. Zahtevek iz naslova stroškov sanacije teras kot splošnih skupnih delov v višini 42.000 EUR je bil zavrnjen. Sanacija teras je bila upoštevana pri posamičnih stanovanjih. Pritožbeni očitek, da je naklon pri vseh terasah enak in da bi se napake potemtakem morale pojaviti pri vseh terasah, ni z ničemer utemeljen. Bistveno je, da je izvedenec ugotovil napačno izvedbo teras pri določenih stanovanjih in navedel tudi znesek njihove sanacije.

18. Pritožba pa utemeljeno opozarja, da je ostalo nerazčiščeno vprašanje sanacije fasade. Sodišče je tožnikom iz tega naslova v sodbi z dne 6. 12. 2021 priznalo 45.000 EUR, v dopolnilni sodbi z dne 17. 1. 2022 pa dodatno še 65.000 EUR. Že v prvi sodbi je v 36. točki pojasnilo, da naj bi stala sanacija celotne fasade 110.000 EUR. Sodbi ne nudita odgovora na vprašanje, ali je v resnici potrebna sanacija celotne fasade (2.300 m2). V sodbah umanjkajo bistveni razlogi. Tako je izostala opredelitev, ali debelina fasade ustreza standardom v času projektiranja/izvedbe. Toženec je v zvezi z debelino fasade oz. izolacije podajal pripombe, do katerih pa se sodišče ni opredelilo. Neodgovorjeno je ostalo vprašanje, ali je premajhna debelina termoizolacije na vsej fasadi in ali je v resnici potrebna njena celotna sanacija. Ker sodbi o tem nimata razlogov, je bilo treba glede te postavke pritožbama ugoditi ter sodbo z dne 6. 12. 2021 za znesek 45.000 EUR in dopolnilno sodbo z dne 17. 1. 2022 za 65.000 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi razveljaviti in sodišču vrniti zadevo v novo sojenje.

19. Enako velja glede postavke, ki se nanaša na zamakanje v garaži. Sodišče se do trditev toženca, da ne gre za objekt tožnikov, ni opredelilo. Zato je bilo treba tudi glede te postavke, ki je vrednostno ocenjena na 7.000 EUR, sodbo razveljaviti. Sodišče bo moralo v ponovljenem postopku pojasniti, ali gre za skupni del, in se opredeliti (tudi) do toženčevih zatrjevanj, da je bila kondenzacija že sanirana z izgradnjo prezračevalnih odprtin.

20. Pritožba opozarja na kontradiktornost obrazložitve v delu, ki se nanaša na sanacijo teras. Vendar pa to na pravilnost in zakonitost odločitve nima nikakršnega vpliva. Kot je bilo že pojasnjeno, je sodišče sanacijo teras upoštevalo pri posameznih stanovanjih, medtem ko je zahtevek za 42.000 EUR iz naslova stroškov sanacije teras kot splošnih skupnih delov zavrnilo.

21. N. N. je za odpravo napak uveljavljala zahtevek v višini 2.000 EUR. Iz obrazložitve izhaja, da je tožbenemu zahtevku ugodeno do celote (2.000 EUR), v izreku (III. točka) pa je naveden znesek 2.800 EUR. V tem delu je pritožba utemeljena; pritožbeno sodišče ji je ugodilo in znesek 2.800 EUR nadomestilo z zneskom 2.000 EUR.

22. Utemeljeni sta tudi pritožbi zoper sodbo in dopolnilno sodbo glede tožnice G. G. Po sodbi ji je bil za odpravo napak priznan znesek 2.000 EUR, po dopolnilni sodbi pa še 1.575 EUR. Pritožba utemeljeno opozarja, da je bil tožbeni zahtevek postavljen šele v vlogi z dne 18. 7. 2017. G. G. v tožbenem zahtevku, postavljenem 16. 7. 2014, ni navedena. Sodišče je le posplošeno navedlo, da je v tožbi njen zahtevek naveden in opredeljen, ni pa se do okoliščine, da je v tožbi z dne 16. 7. 2014 izostal, podrobneje opredelilo, in ji je celo priznalo obresti od 16. 7. 2014 dalje. Zaradi odsotnosti razlogov o (ne)pravočasnosti uveljavljanja zahtevka je pritožbeno sodišče sodbo v XX. točki izreka in dopolnilno sodbo v IV. točki izreka razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču v novo sojenje. V ponovljenem sojenju naj se sodišče določno opredeli do vprašanja (ne)pravočasnosti zahtevka.

23. Povsem enako velja tudi glede tožnikov A. A. in B. B., ki jima je sodišče z dopolnilno sodbo priznalo 3.617 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16. 7. 2014 dalje. O (ne)pravočasnosti njunih zahtevkov dopolnilna sodba nima razlogov, zato jo je bilo treba v II. točki izreka razveljaviti in v tem obsegu zadevo vrniti sodišču prve stopnje v ponovno sojenje.

24. Toženec izpodbija tudi (popravni) sklep, ki ga je sodišče izdalo skupaj z dopolnilno sodbo 17. 1. 2022. Z njim je nadomestilo H. H., ki je bil kot tožnik naveden v IV. točki izreka sodbe z dne 6. 12. 2021, z D. D. Pojasnilo je, da je D. D. vstopila v pravdo na aktivni strani kot njegova pravna naslednica. Toženec pa je tudi v pritožbi zoper sodbo z dne 6. 12. 2021 oporekal H. H. aktivni legitimaciji. Pritožbi v tem delu nista utemeljeni. Tožniki so v vlogi z dne 9. 2. 2021 ustrezno pojasnili vstop D. D. kot pravne naslednice tožnika H. H. in lastnice nepremičnine v pravdo na aktivni strani. V skladu z določbo 191. člena ZPP se lahko ob pogojih iz prej navedenega člena pridruži tožniku nov tožnik. V zvezi s popravilom terase pa je D. D. ob zaslišanju navedla, da je zamakanje še vedno prisotno in da ima s teraso težave.

25. V izpodbijani sodbi in dopolnilni sodbi so izostali razlogi glede sanacije fasade, na katere je bilo že zgoraj opozorjeno. Poleg tega pa tudi ni razčiščeno vprašanje v zvezi z zamakanjem v garaži, niti ni pojasnjeno, ali sodi med skupne dele, izostala pa je tudi utemeljitev (ne)pravočasnosti zahtevkov G. G. ter A. A. in B. B. Opisanih pomanjkljivosti pritožbeno sodišče ne more odpraviti samo, saj bi s tem bistveno in nesorazmerno poseglo v pravico do pritožbe obeh pravdnih strank. Gre za razmeroma obsežen del (tudi glede na uveljavljani znesek). Zato je pritožbeno sodišče pritožbi zoper sodbo z dne 6. 12. 2021 delno ugodilo in sodbo razveljavilo v delu, ki se nanaša na sanacijo fasade, zamakanje v garaži in G. G. ter pravdne stroške; v delu, ki se nanaša na N. N., pa je sodbo spremenilo in znesek znižalo za 800 EUR. V preostalem delu je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo. Ugodilo je tudi pritožbi zoper dopolnilno sodbo. Razveljavilo jo je v I., II. in IV. točki izreka. Popravni sklep v III. točki izreka pa je potrdilo in pritožbo v tem delu zavrnilo (353. in 354. člen ZPP).

26. Zaradi delne razveljavitve sodbe in dopolnilne sodbe je bilo treba razveljaviti tudi odločitev v stroškovnem delu (XXII. točka obrazložitve). Pritožbeno sodišče opozarja na utemeljenost toženčevih pritožbenih navedb, da iz obrazložitve ne izhaja obseg upoštevanja uspeha pravdnih strank.

27. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo (četrti odstavek 165. člena ZPP).

1 Primerjaj 16. člen ZVKSES. 2 Primerjaj določbo 98. člena ZVKSES. 3 Ukraden spomenik na skupnem zemljišču. 4 Primerjaj VSRS sklep III Ips 104/2013 z dne 25. 9. 2015. 5 Primerjaj točke 32 do 43 obrazložitve izpodbijane sodbe. 6 Primerjaj VSL sodba II Cp 3290/2016 z dne 22. 2. 2017. 7 Primerjaj 41. točko obrazložitve. 8 Primerjaj 36. točko obrazložitve.