Jedro

Določbo šestega odstavka 121. člena SPZ je glede na obrazloženo treba razlagati tako, da obveznost informiranja glede vsebin, ki so potrebne za upravljanje skupnih delov, obstoji, ne glede ali se z zornega kota naslovnika te obveznosti (etažnega lastnika) navezuje na njegove dolžnosti, urejene v 121. in 122. členu SPZ, ali na obveznosti, ki izhajajo iz značilnosti zakonsko urejene vsebine etažne lastnine kot solastnine skupnih delov.

Kadar etažni lastnik odda del skupnega dela v najem brez soglasja ostalih etažnih lastnikov, čeprav je njihovo vnaprejšnje soglasje za pogodbo take vsebine obvezno, mora etažni lastnik, ki je sklenil najemno pogodbo, na podlagi šestega odstavka 121. člena SPZ omogočiti vpogled drugim etažnim lastnikom v to pogodbo.

Izrek

I. Reviziji se ugodi, sodba sodišča druge stopnje se razveljavi in se zadeva vrne sodišču druge stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

**Odločitvi in nosilni razlogi sodbe prve in druge stopnje**

1. Sodišče prve stopnje je z delno sodbo ugodilo tožbenim zahtevkom, da morajo toženke tožniku izročiti najemno pogodbo, ki jo je druga toženka sklenila na podlagi Javnega zbiranja ponudb za najem poslovnih prostorov fakultete za izvajanje gostinske dejavnosti z dne 26. 7. 2018 s tretjo toženko ali z nekom tretjim za najem poslovnega prostora št. 4 (oziroma št. 3) s pripadajočimi prostori v prizidku stavbe fakultete, v naravi gostinskega lokala (študentskega internet bara oziroma kavarne), in k tej pogodbi sklenjeni aneks ali drug pravni posel, na podlagi katerega je bilo najemno razmerje podaljšano. Tožnik je zahtevke postavil v tožbi, ki jo je zasnoval kot stopničasto (182.a člen Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP).

2. Sodišče prve stopnje je zavzelo stališče, da lahko tožnik uspešno uporabi institut stopničaste tožbe, če ima samostojen materialnopravni zahtevek do razkritja informacij oziroma pravno podlago za zahtevek do razkritja informacij bodisi na podlagi zakona bodisi na podlagi pogodbe. Ugotovilo je, da je tožnik dejanski etažni lastnik gostinskih lokalov št. 4 in 5 v stavbi fakultete, da mu skupni deli in naprave v stavbi pripadajo do 12,8 % in da mednje spadajo tudi terase pred lokali (pripadajoče oziroma funkcionalno zemljišče stavbe fakultete). Ugotovilo je še, da je druga toženka dejanska lastnica lokala št. 3 in da je na podlagi Javnega zbiranja ponudb za najem poslovnih prostorov fakultete za izvajanje gostinske dejavnosti lokal, vključno z letnim vrtom, oddala v najem tretji toženki. Presodilo je, da gre pri oddaji solastne nepremičnine tretjemu za posel, ki presega okvire rednega upravljanja (peti odstavek 67. člena Stvarnopravnega zakonika, v nadaljevanju SPZ), zato bi tožnik moral dati soglasje k sklenitvi najemne pogodbe. Zavzelo je stališče, da ima tožnik že na podlagi šestega odstavka 121. člena SPZ pravico zahtevati izročitev najemne pogodbe, poleg tega pa ima tako pravico tudi na podlagi Pogodbe o medsebojnih razmerjih z dne 19. 2. 1998 (tretji odstavek 3. točke, ki vsebuje sporazum etažnih lastnikov, da nihče ne bo uporabljal skupnih naprav in prostorov kot lastnih, če ne bodo o tem vsi lastniki soglašali).

3. Sodišče druge stopnje je ugodilo pritožbam toženk in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je tožbene zahtevke zavrnilo. Pritrdilo je stališču sodišča prve stopnje, da si lahko tožnik s stopničasto tožbo pomaga zgolj, če ima po materialnem pravu pravico, da mu toženka posreduje oziroma izroči določene informacije ali listine. Je pa drugače kot prvostopenjsko sodišče presodilo, da tožnik nima ne v zakonu (pri tem se je oprlo na razlago dometa pravila iz šestega odstavka 121. člena SPZ) ne v pogodbi materialnopravne podlage, da bi zahteval izročitev drugo in tretjetoženkine najemne pogodbe od prve, druge ali tretje toženke.

4. Nosilna stališča pritožbenega sodišča o razlagi šestega odstavka 121. člena SPZ so: ni odločilna (dobesedna) jezikovna razlaga določbe, temveč argument pravne sistematike in namena; pravila iz šestega odstavka 121. člena SPZ ni prav pojmovati kot nekakšne samostoječe in vseobsegajoče obveznosti etažnega lastnika, da preostalim etažnim lastnikom in upravniku posreduje podatke in listine, kadarkoli je to v kakršnikoli zvezi z upravljanjem skupnih delov; razumeti jo je treba kot obveznost, ki je v funkciji omejitev njegove etažne lastnine, urejenih v prav tem členu in v tem (5.) oddelku tega (V.) dela zakonika - in je zato tudi sama ta obveznost informiranja funkcionalno omejena. Po presoji sodišča druge stopnje tožeča stranka kot etažna lastnica nima tako široke pravice, da bi lahko zahtevala izročitev najemne pogodbe v okoliščinah, kot so v tej zadevi.

**Dopuščeni revizijski vprašanji**

5. S sklepom III DoR 41/2023 z dne 13. 6. 2023 je Vrhovno sodišče dopustilo revizijo glede vprašanj:

(1) _ali je pravilno stališče izpodbijane sodbe, da lahko tožeča stranka prvi zahtevek na podlagi stopničaste tožbe iz 182.a člena ZPP utemelji le, če ima po materialnem pravu pravico, da ji tožena stranka posreduje oziroma izroči določene informacije ali listine_ in

(2) _ali je pravilno stališče izpodbijane sodbe, da etažni lastnik na podlagi šestega odstavka 121. člena SPZ ne more zahtevati od etažnega lastnika, ki odda skupen del stavbe v najem brez njegovega obveznega soglasja, pogodbe, na podlagi katere je prišlo do oddaje skupnega dela stavbe v najem?_ **Povzetek revizije**

6. Zoper sodbo sodišča druge stopnje vlaga tožnik revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb pravdnega postopka. Glede prvega dopuščenega revizijskega vprašanja navaja, da sodišče druge stopnje ni utemeljilo odstopa od sodne prakse višjih sodišč (sklep Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 297/2019 z dne 22. 5. 2019 in sklep Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 1934/2021 z dne 6. 1. 2022). Stališče, da tožnikova trditvena in dokazna stiska ne zadošča za utemeljenost prvega zahtevka po stopničasti tožbi in da si lahko tožnik pomaga s stopničasto tožbo le, če ima na podlagi materialnega prava pravico zahtevati, da mu toženka posreduje oziroma izroči določene informacije ali listine, je po mnenju revidenta materialnopravno napačno. To svoje stališče podrobno argumentira ter očita kršitev pravice do učinkovitega sodnega varstva iz 23. člena Ustave oziroma do dostopa do sodišča iz prvega odstavka 6. člena Evropske konvencije o varstvu človekovih pravic (v nadaljevanju EKČP), ker kljub obstoječemu institutu in utemeljeni trditveni in dokazni stiski ne more doseči sodnega varstva svojih pravic.

7. V zvezi z drugim dopuščenim revizijskim vprašanjem graja stališče pritožbenega sodišča, da je obveznost etažnega lastnika iz šestega odstavka 121. člena SPZ funkcionalno omejena. Meni, da to stališče krši njegovo pravico do zasebne lastnine (33. člen Ustave in 1. člen Prvega protokola k EKČP). Navaja, da gre po določbi šestega odstavka 121. člena SPZ za še dodatno dolžnost etažnega lastnika, ki zajema vse listine. Ta določba SPZ je po tožnikovem mnenju materialnopravna podlaga, na podlagi katere lahko etažni lastnik od drugega etažnega lastnika, ki odda skupen del stavbe v najem brez njegovega soglasja, zahteva pogodbe, na podlagi katerih je prišlo do oddaje skupnega dela stavbe v najem. Iz previdnosti graja tudi odločitev pritožbenega sodišča o stroških postopka.

**Povzetek odgovora na revizijo**

8. Prva in druga toženka sta na revizijo odgovorili. Navajata, da pravna razlaga instituta stopničaste tožbe, kot jo podaja tožnik, nedopustno širi namen tega instituta. Stopničasta tožba ni rešitev situacijam, ki jih prepoveduje pravilo o prepovedi informativnega dokaza, ampak je namenjena zgolj položajem, ko sta tožniku poznana vrsta in pravni temelj drugega tožbenega zahtevka, le njegova konkretizacija je odvisna od določenih dejstev in dokazov. Četudi ni treba, da ima tožnik zahtevek na izročitev listine po materialnem pravu, tožnik po mnenju prve in druge toženke ni bil v dokazni stiski. Navajata še, da tožnik glede na novo postavljeni zahtevek nima več pravnega interesa za vpogled v najemno pogodbo, ker je v pravdnem postopku in na poziv sodišča tožbo dopolnil s konkretizacijo drugega zahtevka, ki pa se ne glasi na ugotovitev ničnosti najemne pogodbe, ampak na prepoved vznemirjanja solastninske pravice tožnika na skupnem pripadajočem zemljišču. Strinjata se tudi s stališčem pritožbenega sodišča glede uporabe šestega odstavka 121. člena SPZ. Dodajata, da iz te določbe SPZ izhaja, da se jo uporabi v primerih, ko gre za upravljanje skupne nepremičnine, v obravnavanem primeru pa ne gre za upravljanje s skupno stvarjo, saj predmet najemne pogodbe ni celotno skupno pripadajoče zemljišče. **Odgovor na drugo dopuščeno revizijsko vprašanje**

9. Drugo dopuščeno vprašanje se nanaša na razmerja med etažnimi lastniki. Pojem etažne lastnine, opredeljen v prvem odstavku 105. člena SPZ, zaobjema lastnino posameznega dela zgradbe in solastnino skupnih delov. Solastnina na skupnih delih je neločljivo povezana z lastnino na posameznem delu zgradbe, ni se ji mogoče odpovedati in nihče od solastnikov ne more zahtevati delitve solastnine na skupnih delih (četrti in peti odstavek 105. člena SPZ).

10. Za odgovor na drugo dopuščeno vprašanje mora Vrhovno sodišče v prvem koraku preizkusiti stališča o razlagi šestega odstavka 121. člena SPZ (povzeta so v 4. točki te obrazložitve), da bi v drugem koraku lahko odgovorilo na drugo dopuščeno revizijsko vprašanje.

11. Določba šestega odstavka 121. člena SPZ se glasi: "_Etažni lastniki morajo upravniku ali drugim etažnim lastnikom posredovati podatke in omogočiti vpogled v vse listine, ki so potrebne za upravljanje skupnih delov._" Določba je umeščena v V. del SPZ, ki je naslovljen Etažna lastnina, konkretneje v 5. oddelek tega dela z naslovom Omejitve etažne lastnine.

12. V zvezi s skupnimi deli SPZ etažnim lastnikom zagotavlja pravice, a nalaga jim tudi obveznosti in bremena (prim. 115. in naslednje člene SPZ). V prvem odstavku 116. člena SPZ določa, da pogodba o medsebojnih razmerjih, ki jo morajo skleniti etažni lastniki, ureja (med drugim) način uporabe skupnih delov in način upravljanja skupnih delov (4. in 7. alineja prvega odstavka 16. člena SPZ). Upoštevaje prvi odstavek 117. člena SPZ, se glede upravljanja skupnih delov smiselno uporablja tudi 67. člen SPZ. Ta v prvem odstavku določa, da imajo solastniki pravico skupno upravljati stvar v solastnini. Etažni lastniki morajo sprejemati odločitve, ki se nanašajo na skupne dele, skladno s pravno regulacijo, ki naj omogoči usklajevanje različnih interesov v organiziranem procesu.1

13. Obveznost iz šestega odstavka 121. člena SPZ je ena izmed dolžnosti etažnega lastnika, ki jih ureja 121. člen SPZ. Iz besedila te določbe izhaja, da se obveznost posredovanja podatkov in omogočanje vpogleda v listine - obveznost informiranja - etažnemu lastniku nalaga, kadar gre za vsebine, ki so potrebne za upravljanje skupnih delov. Ta obveznost je, kot nedvoumno sledi iz besedila navedene določbe, utemeljena s potrebo upravljanja skupnih delov. Njen smisel je zagotavljati pogoje za učinkovito skupno upravljanje skupnih delov. Obveznost informiranja je logično vpeta v razmerja med etažnimi lastniki v pogledu upravljanja skupnih delov in s tem v eno izmed prvin uresničevanja upravičenj etažnih lastnikov na skupnih delih. Obveznost informiranja je odsev iskanja ravnovesja med lahko nasprotujočimi si interesi enega izmed njih in interesi drugih, da se zagotovi učinkovito upravljanje skupnih delov na dogovorjen (prim. prvi odstavek 116. člena SPZ) in/ali zakonsko urejen način (prvi odstavek 67. člena SPZ v zvezi s prvim odstavkom 117. člena SPZ).

14. Potreba po informacijah, pomembnih za upravljanje skupnih delov zgradbe, lahko izvira iz položajev, urejenih v prvem in drugem odstavku 121. ter 122. členu SPZ. Navedenim določbam je skupno, da se nanašajo na izrecno urejene dolžnosti etažnega lastnika v pogledu uživanja etažne lastnine kot posameznega dela zgradbe (prvi primer). Vendar potreba po navedenih informacijah na te položaje ni omejena. Tudi, kadar se določena informacija nanje ne nanaša, gre lahko za vsebine, potrebne za upravljanje s skupnimi deli (drugi primer). Tako v prvem kot v drugem primeru je lahko razkritje informacij utemeljeno s potrebo po zagotavljanju pogojev za učinkovito upravljanje skupnih delov.

15. Razlika med prvim in drugim primerom je v tem, da se z vidika naslovnika obveznosti iz šestega odstavka 121. člena SPZ v prvem primeru ta obveznost navezuje na njegove izrecno urejene dolžnosti, ki izvirajo iz uživanja etažne lastnine kot posameznega dela zgradbe, v drugem pa na njegove obveznosti, ki izhajajo iz značilnosti zakonsko urejene vsebine etažne lastnine kot solastnine skupnih delov.

16. Iz povzetih razlogov o razlagi šestega odstavka 121. člena SPZ sledi, da je pritožbeno sodišče domet te določbe zamejilo: ker bi sicer bila obveznost informiranja "samostoječa in vseobsegajoča obveznost etažnega lastnika, da preostalim etažnim lastnikom in upravniku posreduje podatke in listine, kadarkoli je to v kakršnikoli zvezi z upravljanjem skupnih delov;" in ker je obveznost informiranja v funkciji omejitev izrecno urejenih omejitev etažne lastnine v določbah 121. in 122. člena SPZ in je zato tudi sama funkcionalno omejena.

17. Obveznost informiranja je v določbi šestega odstavka 121. člena SPZ opredeljena s potrebo upravljanja skupnih delov. To pomeni, da je z njo hkrati omejena. Obveznost informiranja zato ni "samostoječa in vseobsegajoča obveznost etažnega lastnika, da preostalim etažnim lastnikom in upravniku posreduje podatke in listine, kadarkoli je to v kakršnikoli zvezi z upravljanjem skupnih delov." Kadar je določena informacija potrebna za upravljanje skupnih delov, je treba imeti pred očmi, da je brez nje lahko ogroženo učinkovito upravljanje skupnih delov, ki je prvina uresničevanja upravičenj etažnega lastnika na skupnih delih. Poleg tega se tako v prvem kot v drugem primeru obveznost informiranja z vidika naslovnika te obveznosti nanaša na omejitve, izvirajoče iz značilnosti zakonsko izoblikovane vsebine etažne lastnine, ki zaobjema lastnino posameznega dela zgradbe in solastnino skupnih delov.

18. V tej obrazložitvi pojasnjen kontekst je širši od tistega, ki je razviden iz sodbe sodišča druge stopnje. Širši kontekst upošteva, da pojem etažne lastnine zaobjema tako lastnino posameznega dela zgradbe kot tudi solastnino skupnih delov in da je smisel določbe šestega odstavka 121. člena SPZ zagotavljati pogoje za učinkovito skupno upravljanje skupnih delov, kar je prvina uresničevanja upravičenj etažnih lastnikov na skupnih delih. Navedeno spodkoplje podlago za sprejete argumente izpodbijane sodbe, ki so domet obveznosti informiranja funkcionalno omejili na izrecno urejene položaje omejitve etažne lastnine v 121. in 122. členu SPZ. Vrhovno sodišče zato ne more pritrditi sprejeti razlagi šestega odstavka 121. člena SPZ, ki je glede na besedni pomen določbe zožujoča. Določbo šestega odstavka 121. člena SPZ je glede na obrazloženo treba razlagati tako, da obveznost informiranja glede vsebin, ki so potrebne za upravljanje skupnih delov, obstoji, ne glede ali se z zornega kota naslovnika te obveznosti (etažnega lastnika) navezuje na njegove dolžnosti, urejene v 121. in 122. členu SPZ, ali na obveznosti, ki izhajajo iz značilnosti zakonsko urejene vsebine etažne lastnine kot solastnine skupnih delov.2

19. V drugem koraku mora Vrhovno sodišče odgovoriti na vprašanje, ali oddaja skupnega dela stavbe v najem s strani enega etažnega lastnika brez obveznega soglasja drugega etažnega lastnika ogroža namen skupnega upravljanja s skupnimi deli v skupnostnem razmerju etažnih lastnikov.

20. Dopuščeno vprašanje zaobjema položaj domnevne ustanovitve najemne pravice v korist določene osebe na delu pripadajočega (funkcionalnega) zemljišča s strani enega izmed etažnih lastnikov brez obveznega soglasja drugega etažnega lastnika. Posel s tako vsebino v primeru odsotnosti obveznega soglasja drugih etažnih lastnikov očitno in na prvi pogled posega v interese drugih etažnih lastnikov glede skupnega upravljanja s skupnimi deli3 in ogroža namen skupnega upravljanja s skupnimi deli v skupnostnem razmerju etažnih lastnikov. Spomniti je treba, da morajo etažni lastniki uskladiti medsebojne interese v pogledu uresničevanja solastninskih upravičenj na skupnih delih in da morajo sprejemati odločitve, ki se nanašajo na upravljanje skupnih delov, skladno s pravno regulacijo, ki naj omogoči usklajevanje različnih interesov v organiziranem procesu.4 Postopanje posameznega etažnega lastnika izven tega okvira krši zakonsko in/ali pogodbeno urejene omejitve solastninskih upravičenj v skupnostnem razmerju in krni uresničevanje solastninskih upravičenj drugih etažnih lastnikov tem razmerju. Seznanjenost drugih etažnih lastnikov s poslom take vsebine je potrebna z vidika zagotavljanja pogojev za učinkovito skupno upravljanje skupnih delov.

21. Odgovor na drugo dopuščeno revizijsko vprašanje se ob pravilni uporabi materialnega prava glasi: kadar etažni lastnik odda del skupnega dela v najem brez soglasja ostalih etažnih lastnikov, čeprav je njihovo vnaprejšnje soglasje za pogodbo take vsebine obvezno, mora etažni lastnik, ki je sklenil najemno pogodbo, na podlagi šestega odstavka 121. člena SPZ omogočiti vpogled drugim etažnim lastnikom v to pogodbo. Drugačno stališče izpodbijane sodbe ni pravilno.

22. Odgovor na prvo dopuščeno revizijsko vprašanje ni potreben, ker na odločitev v zadevi glede na navedeno ne more vplivati.

**Odločitev o reviziji**

23. Iz doslej obrazloženega izhaja, da je podan revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava v postopku pred sodiščem druge stopnje.

24. Sodišče druge stopnje je oprlo spremembo delne sodbe sodišča prve stopnje na presojo, da tožnik v okoliščinah primera nima pravice, da bi zahteval izročitev najemne pogodbe. Zato se ni ukvarjalo s pritožbenimi očitki toženk procesne narave, naslovljenimi na sodbo sodišča prve stopnje. Prav tako se ni ukvarjalo z očitki, da gre v obravnavanem primeru za zlorabo stopničaste tožbe in da prvi uveljavljeni tožbeni zahtevek stopničaste tožbe, ki mu je sodišče prve stopnje ugodilo, sploh potreben ni, ker tožeča stranka razpolaga z zadostnimi informacijami za opredelitev drugega tožbenega zahtevka. To pomeni, da niso bili izčrpani pritožbeni razlogi, ki bi lahko bili upoštevni v postopku pred sodiščem druge stopnje. Zato ni mogoče predpostaviti, da so ugotovljena vsa pravno upoštevna dejstva. Ko je tako, je zaradi zmotne uporabe materialnega prava podan razveljavitveni razlog iz drugega odstavka 380. člena ZPP.

25. Odločitev o stroških revizijskega postopka temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP.

26. Senat je sklep sprejel soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP).

1 V. Rijavec v M. Juhart, M. Tratnik in R. Vrenčur (red.), Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana, 2004, str. 566. 2 M. Juhart v M. Juhart, M. Tratnik in R. Vrenčur (red), Stvarnopravni zakonik (SPZ) s komentarjem, Uradni list Republike Slovenije, Ljubljana 2016, na str. 717 v zvezi z dolžnostjo posredovanja podatkov iz šestega odstavka 121. člena SPZ pojasnjuje: "Kaj natančno je predmet te obveznosti, je težko reči. Ko gre za upravljanje skupnih delov, bi moral načeloma s temi podatki in listinami razpolagati upravnik. Če pa z njimi razpolaga etažni lastnik, jih mora posredovati." 3 Vrhovno sodišče je v sodbi II Ips 67/2023 z dne 25. 1. 2024 v zvezi s postavitvijo igral v splošni skupni prostor zgradbe v etažni lastnini zavzelo stališče: "Postavitev igral na splošnih skupnih delih, ob nedefinirani lokaciji postavitve teh igral v aktu o vzpostavitvi etažne lastnine, ni posel rednega upravljanja, za sprejem katerega zadošča, da ga sprejmejo etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev, temveč posel, ki presega redno upravljanje, za sprejem katerega se zahteva kvalificirana večina soglasij več kakor 75 % etažnih lastnikov." 4 V. Rijavec, nav. delo, str. 566.