Jedro

Določba 31. člena ZPSPP sicer res varuje položaj najemnika pred nenadnim prenehanjem najemnega razmerja, vendar ne v vseh primerih - med drugim tudi ne tedaj, ko najemna pogodba preneha po samem zakonu (ex lege).

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške odgovora na pritožbo v znesku 373,32 EUR v roku 15 dni od vročitve te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka roka za prostovoljno plačilo dalje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo tožencu naložilo, da preneha z uporabo in opusti posest tožničinih nepremičnin 0000 811 in 0000 1062/9 ter navedeni nepremičnini, na njiju obstoječe zgradbe in vse prostore izprazni vseh svojih oseb, ljudi in stvari ter ju prazni izroči tožnici v izključno in neomejeno posest v 8 dneh (I. točka izreka). Odločilo je še, da je toženec dolžan tožnici povrniti pravdne stroške (II. točka izreka).

2. Toženec sodbo izpodbija iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP).

Sodišču prve stopnje očita, da je neutemeljeno zavrnilo njegov dokazni predlog za ogled nepremičnin ter s tem kršilo načelo nepristranskega sojenja, načelo enakih procesnih pravic obeh pravdnih strank in načelo neposrednosti. Sodišče se je zadovoljilo le z enim dokazom (pričanjem priče A. A.), čeprav iz več drugih dokazov izhaja, da določene prostore zaseda druga oseba (fotografije, najemna pogodba, potrdilo o stalnem prebivališču za B. B.).

Poudarja, da gre za najemno razmerje v poslovni stavbi, zato je treba uporabiti Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP),1 in sicer njegov 10. člen, po katerem ima poleg lastnika pravico do oddajanja poslovnega prostora tudi oseba, ki ima na tem prostoru zgolj pravico uporabe. Meni, da omejitev iz 10. člena Pogodbe o finančnem leasingu zato nima pravnega učinka na razpolagalno sposobnost leasingojemalca in ne učinkuje zoper tretje osebe. Nespoštovanje pogodbenega določila lahko predstavlja le kršitev pogodbe o leasingu in s tem odškodninsko odgovornost leasingojemalca.

Sodišče je prezrlo, da se določba 31. člena ZPSPP ne nanaša le na primere pridobitve lastninske pravice, temveč tudi na (ponovno) pridobitev pravice uporabe. Tožnica je pravico uporabe (ponovno) pridobila po prenehanju leasingojemalca. Ob pravilni uporabi 31. člena ZPSPP bi sodišče tako moralo ugotoviti, da je tožnica s prenehanjem leasingojemalca in pogodbe o leasingu vstopila v pravice in obveznosti, ki so veljale zanjo kot najemodajalko. Namen določbe 31. člena ZPSPP je v varstvu položaja najemnika pred nenadnim prenehanjem najemnega razmerja, in sicer zaradi varstva najemnikove poslovne dejavnosti.

Pritožbenemu sodišču predlaga, naj sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne oziroma sodbo razveljavi ter vrne zadevo sodišču prve stopnje v ponovno sojenje, tožnici pa v obeh primerih naloži povrnitev stroškov pritožbenega postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

3. Tožnica v odgovoru na pritožbo argumentirano nasprotuje pritožbenim navedbam. Predlaga zavrnitev pritožbe in priglaša stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožnica (leasing družba) od toženca (samostojnega podjetnika) zahteva izpraznitev in izročitev dveh nepremičnin. Kot bistveno dokazuje, da sta nepremičnini v njeni lasti ter da ju nezakonito uporablja in zaseda toženec. Ta se brani z ugovori, da ima pravni naslov za uporabo nepremičnin (to je najemno pogodbo2 s tožničinim leasingojemalcem C. d. o. o. kot najemodajalcem), da posesti ne izvršuje nad celotnima nepremičninama (temveč le v delu, v katerem ima poslovne prostore) ter da tožnica po prenehanju najemodajalca C. d. o. o. ni odstopila od najemne pogodbe v skladu z ZPSPP.3

6. Sodišče prve stopnje je tožbenemu zahtevku v celoti ugodilo. Oprlo se je na 92. in 93. člen Stvarnopravnega zakonika (SPZ) in po izvedenem dokaznem postopku zaključilo, da je tožnica uspela dokazati, da ima toženec njeni nepremičnini v celoti v svoji dejanski oblasti, do tega pa ni upravičen. Ker najemna pogodba ni bila sklenjena s soglasjem tožnice (kot to določa 10. člen pogodbe o leasingu4), toženec ni pridobil pravice uporabe poslovnih prostorov na nepremičninah. Tudi sicer je najemna pogodba prenehala veljati s prenehanjem najemodajalca C. d. o. o., ki je bil 26. 5. 2019 po pravnomočno zaključenem stečajnem postopku izbrisan iz sodnega registra. Tožnica ni stopila na mesto najemodajalca, saj je bila lastnica nepremičnin že pred sklenitvijo najemne pogodbe. Ker tožnica ni niti univerzalna niti singularna pravna naslednica najemodajalca, se nanjo učinki najemne pogodbe ne raztezajo (125. člen Obligacijskega zakonika (OZ5)). Tudi iz tega razloga tožnica ni bila dolžna predhodno odpovedati najemne pogodbe.

7. Pritožbeno vztrajanje pri stališču, da je toženec izkazal upravičenost do posesti nad tožničinima nepremičninama, ni utemeljeno. Sodišče prve stopnje je zavzelo pravilno materialnopravno stališče tako glede prenehanja najemne pogodbe s prenehanjem najemodajalca (leasingojemalca)6 kot tudi glede neobstoja pravnega nasledstva po izbrisu najemodajalca (leasingojemalca). Sicer pa je s prenehanjem pogodbe o leasingu prenehala tudi (pod)najemna pogodba. Drugi odstavek 32. člena ZPSPP določa, da s prenehanjem najemne pogodbe preneha tudi podnajemna pogodba7. Pritožbena razlaga, da je tožnica s prenehanjem leasingojemalca in pogodbe o leasingu vstopila v pravice in obveznosti, ki so veljale zanjo kot najemodajalca, ni pravilna tudi iz tega razloga.

8. Opozarjanje pritožnika na 10. člen ZPSPP ni utemeljeno. Ta določba ureja nastanek (ne prenehanje) najemnega razmerja v zvezi s poslovnimi prostori. Pri zavzemanju za drugačno tolmačenje 31. člena ZPSPP (glede izjeme od prenehanja najema) pa toženec prezre, da je ta določba namenjena varstvu najemnikov poslovnih prostorov v primerih, ko pride do spremembe lastništva poslovnih prostorov po začetku najemnega razmerja.8 V konkretnem primeru je situacija drugačna, saj je bila tožnica lastnica nepremičnin že pred sklenitvijo najemne pogodbe in tudi ves čas njenega trajanja. Določba 31. člena ZPSPP sicer res varuje položaj najemnika pred nenadnim prenehanjem najemnega razmerja, vendar ne v vseh primerih - med drugim tudi ne tedaj, ko najemna pogodba preneha po samem zakonu (ex lege).9 Poleg tega je pravica uporabe, ki jo omenja 31. člen ZPSPP, mišljena kot alternativa lastninski pravici po prejšnji ureditvi (ki je temeljila na konceptu družbene lastnine)10 in je ni mogoče enačiti s klasično pravico do posesti (24. člen SPZ).11

9. Toženec ni uspel dokazati, da ima veljaven pravni naslov za posest tožničinih nepremičnin (do zaključka glavne obravnave je najemna pogodba s prenehanjem najemodajalca brez pravnih naslednikov prenehala veljati), zato je tožnica upravičena do varstva svoje lastninske pravice z vindikacijsko tožbo.

10. Neutemeljeno je tudi pritožbeno zavzemanje za ugoditev dokaznemu predlogu za ogled nepremičnin.12 Ker se je toženec v pravdi branil z ugovorom, da posesti ne izvršuje nad celotnima nepremičninama, bi moral te navedbe konkretizirati v večji meri kot zgolj s sklicevanjem na vsebino najemne pogodbe oziroma njeno opredelitev predmeta najema. Toženec bi moral določno navesti in razmejiti, kateri del nepremičnin oziroma katere prostore v zgradbah na njih zaseda in uporablja, katerih prostorov pa nima v posesti on, temveč tretje osebe. Brez dovolj določne opredelitve delne (ne)uporabe nepremičnin ni mogoče izvesti dokaza z ogledom, saj izvedba dokaza ne more nadomestiti pomanjkljive trditvene podlage. Poleg tega toženec ni navedel, zakaj neizvedbe dokaza z ogledom ni grajal kot procesne kršitve že pred sodiščem prve stopnje, to je ob zaključku glavne obravnave. Po določbi prvega odstavka 286. b člena ZPP mora stranka kršitev določb pravdnega postopka pred sodiščem prve stopnje uveljavljati takoj, ko je to mogoče. Kršitve, na katere se sklicuje pozneje, vključno v pravnih sredstvih, se upoštevajo le, če stranka teh kršitev brez svoje krivde predhodno ni mogla navesti.

11. Sodišče prve stopnje tako z neizvedbo ogleda ni kršilo načela nepristranskega sojenja, načela enakih procesnih pravic obeh pravdnih strank in načela neposrednosti. Toženec bi moral in mogel (na kar je tožnica med pravdo opozorila) podati bolj določne in konkretne trditve glede svoje delne (ne)uporabe nepremičnin ter v zvezi s temi trditvami ponuditi druge (dodatne) dokaze. Prav tako ni moteče, da je sodišče prve stopnje v dokaznem postopku zaslišalo zgolj priči, ki ju je predlagala tožnica. Toženec nekritično prezre, da se vabilu na svoje zaslišanje (ki ga je predlagal sam) kljub številnim pozivom sodišča ni odzval drugače kot s konstantnimi zdravniškimi opravičili (glej drugi odstavek 258. člena in 262. člen ZPP). Zakaj sodišče ni upoštevalo drugih toženčevih (to je listinskih) dokazov o tem, da določene prostore zasedajo tretje osebe, pa je pravilno navedlo v 14. točki obrazložitve sodbe (te toženčeve navedbe so bile pomanjkljive oziroma premalo konkretizirane).

12. Ker pritožbeni razlogi niso utemeljeni, pritožbeno sodišče pa tudi ni ugotovilo nobenih kršitev, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in sodbo sodišča prve stopnje v celoti potrdilo (353. člen ZPP).

13. Toženec s pritožbo ni uspel, zato ni upravičen do povrnitve stroškov pritožbe, tožnici pa je dolžan povrniti njene stroške odgovora na pritožbo, v katerem je argumentirano nasprotovala pritožbenim navedbam (prvi odstavek 165. člena, prvi odstavek 154. člena in prvi odstavek 155. člena ZPP). Tožnica je glede na navedeno vrednost spornega predmeta (10.000 EUR) upravičena do povrnitve stroškov za odgovor na pritožbo v višini 500 odvetniških točk (Tar. št. 22/1 Odvetniške tarife) in do povrnitve izdatkov za stranko (materialnih stroškov) v višini 10 točk (2 % od vrednosti storitve),13 kar je skupaj 510 odvetniških točk ter glede na vrednost odvetniške točke 0,60 EUR znaša 306 EUR. Temu je treba dodati še 22 % DDV (67,32 EUR), tako da tožničini stroški odgovora na pritožbo znašajo 373,32 EUR.

1 Ta zakon sicer od uveljavitve zadnje novele Stanovanjskega zakona SZ-1E (Ur. list RS 90-1868/2021) z dnem 19. 6. 2021 ne velja več (glej 52. člen novele SZ-1E), se pa še uporablja za pogodbe, sklenjene na njegovi podlagi pred uveljavitvijo tega zakona. Takšna je tudi najemna pogodba v konkretnem primeru. 2 Gre za Pogodbo o najemu poslovnih prostorov z dne 28. 12. 2015. 3 Glede na 26. člen ZPSPP je treba pogodbo o najemu poslovnih prostorov odpovedati sodno. 4 Gre za Pogodbo o finančnem leasingu, ki je bila 18. 12. 2015 sklenjena med tožnico kot lastnico nepremičnin in leasingodajalko ter družbo C. d. o. o. kot leasingojemalcem. 5 Ta zakon se kot bolj splošen in sprejet kasneje kot ZPSPP za konkretno najemno razmerje uporablja subsidiarno. 6 Primerjaj 618. člen OZ in sodbo VSL II Cpg 349/2011 z dne 7. 9. 2011 v 6. točki obrazložitve. V tem primeru je sicer najemna pogodba ex lege prenehala zaradi prenehanja najemnika. 7 Smiselno enako določa 609. člen OZ: s prenehanjem zakupa preneha tudi podzakup. 8 Smiselno enako določa 610. člen OZ. 9 To potrjuje tudi drugi odstavek 599. člena OZ, ki ureja odgovornost zakupodajalca za pravne napake na zakupljeni stvari: če se ugotovi, da ima tretji kakšno pravico, ki popolnoma izključuje zakupnikovo pravico do rabe stvari, je zakupna pogodba razdrta po samem zakonu, zakupodajalec pa mora zakupniku povrniti škodo. 10 Glej prvi odstavek 5. člena in 7. člen Zakona o prometu z nepremičninami (ZPN, Ur. list SRS 19-911/1976). Na družbeni lastnini ni bilo mogoče imeti lastninske pravice, temveč le pravico uporabe. To je razvidno tudi iz vsebine 1. člena ZPSPP. 11 ZPSPP je bil sprejet leta 1974, ko je veljal drugačen ustavnopravni, družbenopolitični in ekonomski sistem. 12 Ne sicer iz razloga, ker ta dokazni predlog ne bi bil podan pravočasno, kot v odgovoru na pritožbo trdi tožnica. Toženec je namreč ta dokazni predlog podal po prvem naroku za glavno obravnavo na izrecen poziv sodišča (glej list. št. 170) - glej prvi odstavek 286. a člena ZPP. 13 Ker tožnici na pritožbeni stopnji ni bilo treba plačati sodne takse, do povračila tega stroška ni upravičena.