Jedro

Lokalna skupnost, če je po ZON predkupni upravičenec, ima enak položaj kot država, kar pomeni, da je prednostni upravičenec in mora biti neposredno obveščena o prodaji zaščitenega zemljišča. Zato ne zadošča, da se ponudba objavi na način, kot to določa ZKZ.

Tožnica svojih namenov in načrtov, zaradi katerih uveljavlja svojo zakonito (in prednostno) predkupno pravico, ni dolžna razgrinjati, saj ta pravica ni z ničemer posebej pogojena, pač pa mora zlorabo dokazati tisti, ki jo zatrjuje; v tem pogledu toženec ni navedel nič oprijemljivega.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki plačati stroške pritožbenega postopka v znesku 930 EUR v roku 15 dni, če zamudi pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne zamude dalje do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugodilo tožničinemu zahtevku iz naslova predkupne pravice in toženca obsodilo na sklenitev prodajne pogodbe za dve kategorizirani gozdni parceli, ki predstavljata solastniški delež 3/7 na nepremičnini, ki je v naravi nogometno igrišče „A.“, za ceno 34.000 EUR. Ocenilo je, da je bila tožnica z nameravano prodajo ustrezno seznanjena šele s toženčevim dopisom 16. 7. 2019 - prošnjo za izjavo o neuveljavljanju predkupne pravice, ne pa z objavo ponudbe na oglasni deski UE Ljubljana 11. 4. 2019 do 11. 5. 2019, zato je njena izjava o uveljavljanju predkupne pravice in sprejemu ponudbe z dne 7. 8. 2019 pravočasna. O stroških je sodišče prve stopnje odločilo zgolj po temelju, glede na uspeh.

2. Zoper sodbo se toženec pritožuje, nominalno iz vseh predvidenih pritožbenih razlogov po Zakonu o pravdnem postopku (ZPP), predlaga njeno spremembo ali pa razveljavitev ter opredeljuje pritožbene stroške. Kot napačen graja zaključek sodišča, da je 16. 7. 2019 tožnici poslal ponudbo; tedaj je le zaprosil za izjavo o neuveljavljanju predkupne pravice, saj je po ponudbi, ki je bila javno objavljena med 11. 4. 2019 in 11. 5. 2019, MOL dejansko ni uveljavljala. Da je bila tožnica seznanjena z objavljeno ponudbo, dokazuje izpovedba priče D. D., ki je klicala v zvezi z objavo, sodišče pa je napačno in mimo trditev zaključilo, da je klicala zasebno. To dokazuje tudi korespondenca, do katere se sodišče ni opredelilo. Navaja, da s prodajo ni zasledovala zaslužka, pač pa konsolidacijo lastništva v rokah enega lastnika ZŠD E., ki je že zdaj solastnica. Predkupna pravica ni odkupna pravica in na način, kot je odločeno, preveč posega v položaj pritožnika. Slednji še očita, da se je sodišče napačno opredelilo do njenega očitka, da je tožnica zlorabila svojo pravico, saj z predmetnim odkupom nikakor ni ravnala v smeri ciljev in namena Zakona o ohranjanju narave.

3. Tožnica je na pritožbo odgovorila in se zavzela za njeno zavrnitev ter opredelila svoje stroške v zvezi s podanim odgovorom.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Noben od uveljavljanih pritožbenih razlogov ni podan; sodišče prve stopnje ni zagrešilo relevantnih napak ne pri vodenju postopka ne pri uporabi materialnega prava, pravilno pa je ugotovilo tudi sporna pravno pomembna dejstva.

6. Sodišče prve stopnje je v bistvenem pravilno uporabilo materialno pravo, in sicer Zakon o ohranjanju narave (ZON), konkretno njegove določbe o uveljavljanju predkupne pravice, to je 84. čl., ki se glasi: _„(1) Država je predkupni upravičenec pri nakupu zemljišč na zavarovanih območjih, za katere je sprejela akt o zavarovanju, ne glede na določbe drugih zakonov, ki urejajo predkupno pravico na kmetijskih, gozdnih in vodnih zemljiščih._ _(2) Lastnik zemljišča iz prejšnjega odstavka mora o nameravani prodaji obvestiti upravljavca zavarovanega območja in ministrstvo. Ponudba mora vsebovati podatke o zemljišču, ceno in druge prodajne pogoje._ _(3) Če država ne uveljavi prednostne predkupne pravice tako, da v 30 dneh od prejema obvestila iz prejšnjega odstavka pisno sporoči lastniku zemljišča, da ponudbo sprejema, jo lahko uveljavljajo prednostni upravičenci po vrstnem redu, ki je določen v zakonih iz prvega odstavka tega člena tako, da ima v isti kategoriji prednostnih upravičencev prednost tisti, ki je že lastnik istovrstnega zemljišča na zavarovanem območju._ _(4) Če nihče od predkupnih upravičencev ne uveljavlja predkupne pravice, lahko prodajalec proda zemljišče iz tega člena drugemu kupcu, ki je njegovo ponudbo sprejel pravočasno, in na način, določen s predpisi o kmetijskih zemljiščih, in če s pogodbo soglaša upravna enota. Za postopke in roke uveljavljanja predkupne pravice po tem členu se smiselno uporabljajo določbe zakona, ki ureja postopek uveljavljanja zakonite predkupne pravice na kmetijskih zemljiščih, če ta zakon ne določa drugače._ _(5) Določbe tega člena se uporabljajo tudi, če je prodajalec zemljišča na zavarovanem območju lokalna skupnost._ _(6) Lokalna skupnost je predkupni upravičenec pri nakupu zemljišč, razen vodnih zemljišč, na zavarovanih območjih, za katere je sprejela akt o zavarovanju. Predkupno pravico uveljavlja na način iz tega zakona._ _(7) Prvi predkupni upravičenec glede zemljišč, ki sta jih zavarovali skupaj država in lokalna skupnost, je država. Če država v roku iz tretjega odstavka tega člena ne uveljavi predkupne pravice, jo lahko uveljavi lokalna skupnost, na katere območju se zemljišče nahaja, v roku 30 dni od dne poteka roka države za uveljavitev predkupne pravice. Kadar država lokalno skupnost pred potekom roka iz tretjega odstavka tega člena obvesti, da predkupne pravice ne bo uveljavljala, začne teči rok iz prejšnjega stavka od dneva, ko lokalna skupnost prejme obvestilo.“_

7. Kot je razvidno iz navedenega določila, mora lastnik o nameravani prodaji obvestiti upravljavca zavarovanega območja, to pa je v našem primeru tožena stranka, ki je 28. 9. 2015 sprejela Odlok o Krajinskem parku Tivoli, Rožnik in Šišenski hrib, s katerim je določila in zaščitila zavarovana (in ožja zavarovana) območja, med drugim nesporno tudi predmetni nepremičnini; ti sta tudi v zemljiški knjigi zaznamovani kot naravna znamenitost. Za upravljavca krajinskega parka je bil z navedenim Odlokom določen Odbor Krajinskega parka Tivoli, Rožnik in Šišenski hrib (1. odst. 25. čl. Odloka), ki upravljanje opravlja kot javno službo (1. odst. 26. čl. Odloka).

8. Po presoji pritožbenega sodišča kljub nekoliko nesistematičnemu določilu 84. čl. ZON iz njega vendarle izhaja, da ima lokalna skupnost, če je po ZON predkupni upravičenec, enak položaj kot država, kar pomeni, da je prednostni upravičenec in mora biti neposredno obveščena o prodaji zaščitenega zemljišča. Zato ne zadošča, da se ponudba objavi na način, kot to določa Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ). Za upravljavca kot prednostnega predkupnega upravičenca po ZON, kar sta bodisi država bodisi lokalna skupnost, torej ne zadošča, da je imel možnost seznanitve s ponudbo oz. nameravano prodajo oz. morebitna dejanska seznanjenost. Zahteva po neposredni seznanitvi (direktnim obvestilom) upravljavca zavarovanega območja kot predkupnega upravičenca ima razumno in logično podlago v posebni skrbi za zavarovana območja, ki izhaja iz samega namena ZON, ki je v ukrepanju za ohranjanje biotske raznovrstnosti in v sistemu varstva naravnih vrednot z namenom prispevati k ohranjanju narave (1. odst. 1. čl. ZON).

9. Po ZON za uveljavljanje predkupne pravice za lokalno skupnost v celoti velja postopek po ZKZ torej le tedaj, kadar ni upravljavec. Ker niti ni sporno, da toženka kot upravljavec ni bila neposredno obveščena o nameravani prodaji, je pričanje njene uslužbenke D. D., ki naj bi se o na oglasni deski viseči ponudbi telefonsko pozanimala pri toženčevi pooblaščenki, nepomembno, čeprav pritožbeno sodišče deli pritožbeno oceno o neprepričljivosti izpovedbe te priče in o neustrezni dokazni oceni prvostopenjskega sodišča, ki gre preko tožničinih trditev. Dokazno nepomembna je zato tudi na to vezana korespondenca med strankama.

10. Ocena, da je toženčev dopis, naslovljen „Vloga za izjavo občine o neuveljavljanju predkupne pravice na podlagi predpisov, po katerih je občina predkupna upravičenka“ z dne 16. 7. 2019, obvestilo o nameravani prodaji in hkrati ponudba upravljavcu zavarovanega območja kot predkupnemu upravičencu po 84. čl. ZON, je pravilna, ne glede na njen naslov. Vlogo je treba presojati glede na zgoraj citirana zakonska določila. Poleg tega pa je tudi vsebina te vloge jasna; glasi se na zahtevo po izjavi, da občina _ne uveljavlja ali uveljavlja_ (op. poudarek dodan) predkupno pravico na nepremičninah, ki so natanko označene (predmet) za točno določeno kupnino (cena). MOL se je s sprejemom te ponudbe z izjavo z dne 6. 8. 2019 odločila, da svojo pravico uveljavlja, kar je pravočasno (6. odst. v zvezi s 3. odst. 84. čl. ZON). Pravilen in zakonit je torej zaključek sodišča prve stopnje, da je tožbeni zahtevek tožeče stranke utemeljen.

11. Pritrditi je namreč treba tudi zaključku sodišča prve stopnje, da toženec tožnici ni dokazal, da svojo predkupno pravico zlorablja. Toženčeva želja svoj delež na navedenih nepremičninah, ki so v naravi nogometno igrišče, prodati svojemu matičnemu društvu zaradi konsolidacije lastništva in ne zaradi kovanja dobička, je sicer legitimna in tudi razumljiva, ne dokazuje pa tega, da predkupni upravičenec z izvrševanjem svojega upravičenja le-to zlorablja. Toženca nihče ni silil k stavljanju ponudbe, za katero je lahko le upal, da ne bo sprejeta s strani predkupnega upravičenca. Tožnica svojih namenov in načrtov, zaradi katerih uveljavlja svojo zakonito (in prednostno) predkupno pravico, ni dolžna razgrinjati, saj ta pravica ni z ničemer posebej pogojena, pač pa mora zlorabo dokazati tisti, ki jo zatrjuje; v tem pogledu toženec ni navedel nič oprijemljivega, razen preteklih medsebojnih sporov, kar pa samo po sebi ne utemeljuje zlorabe, kot je to pravilno ocenilo že sodišče prve stopnje. Kot solastnica predmetnih nepremičnin bo imela tožnica vse pravice in tudi z lastnino povezane dolžnosti, kot njeno upravljavko pa bodo še naprej zavezovale določbe ZON.

12. Pritožbeni očitki se tako izkažejo za neutemeljene. Ker tudi v okviru preizkusa po uradni dolžnosti (2. odst. 350. čl. ZPP) pritožbeno sodišče v izpodbijani sodbi ni našlo relevantnih napak1, jo je potrdilo, pritožbo pa zavrnilo (353. čl. ZPP).

13. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na 1. odst. 165. čl. ZPP; pritožnik mora sam kriti stroške svoje neuspešne pritožbe, tožnici pa mora povrniti stroške odgovora, ki jih je z njo povzročil (1. odst. 154. čl. ZPP), in sicer za sestavo pritožbe po veljavni Odvetniški tarifi 1250 tč., materialne stroške in DDV, skupaj 930 EUR. Priznane stroške mora toženec tožnici plačati v 15 dneh (1. in 2. odst. 313. čl. ZPP), če zamudi, pa gredo od izteka tega roka še zahtevane zakonske zamudne obresti (1. odst. 299. čl. in 1. odst. 378. čl. OZ).

1 Pritožbeno sodišče ni prezrlo načelnega pravnega mnenja Občne seje Vrhovnega sodišča RS z dne 6. 4. 2012 je glede načina uveljavljanja predkupne pravice po ZKZ, vendar glede na določbo 4. odst. 84. čl. ZON, po kateri se za uveljavljanja predkupne pravice po ZON določbe ZKZ, ki ureja postopek uveljavljanja zakonite predkupne pravice na kmetijskih zemljiščih, uporabljajo smiselno, v tožbeni zahtevek, kot se glasi, ni posegalo. Krog predkupnih upravičencev po 23. čl. ZKZ je namreč bistveno širši in med njimi lahko pride do konkurence, medtem ko sta po ZON država in lokalna skupnost privilegirana oz. prednostna predkupna upravičenca in do medsebojne konkurence oz. do konkurence z ostalimi predkupnimi upravičenci ne pride.