Jedro

Če pogodbeni stranki ob prenosu lastninske pravice na nepremičnini skleneta dogovor, ki le-to bistveno omejuje, mora biti tudi ta sklenjen v pisni obliki.

Izrek

Pritožba se zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje. Tožena stranka sama nosi stroške odgovora na pritožbo.

Obrazložitev

Prvo sodišče je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, po katerem bi bilo tožencema prepovedano graditi hišo na vrhu parcele št. 952/6 pri vl.št. 437 k.o. K., to je na južnem delu parcele ter bi bila dolžna gradnjo na tem delu parcele takoj ustaviti, obenem pa vzpostaviti prejšnje stanje s tem, da zasujeta izkopano jamo za gradnjo hiše in odstranita zabetonirane temelje. V skladu z odločitvijo o glavni stvari je bila zavrnjena tudi tožnikova zahteva po povrnitvi pravdnih stroškov. Druga točka izreka pa tožencu nalaga plačilo pravdnih stroškov tožene stranke v višini 140.408,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje sodbe dalje do plačila, v 15 -ih dneh pod izvršbo. Prvo sodišče je v sodbo povzelo tudi sklep, s katerim je tožnika oprostilo plačila sodnih taks. Proti sodbi se po svojem pooblaščencu pritožuje tožnik, ki uveljavlja vse pritožbene razloge po 338.členu Zakona o pravdnem postopku - ZPP ter sodišču predlaga, naj izpodbijano sodbo spremeni tako, da bo tožbenemu zahtevku ugodeno, podrejeno pa naj sodišče sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje. Pritožnik najprej ponavlja, kar je navedel že v tožbi. Nato graja izpodbijano sodbo, ki se v razlogih glede spornega odločilnega dejstva opira na kupoprodajno pogodbo. Vnovič navaja, da v kupni pogodbi sicer res ni bilo izrecno navedeno, kje toženca smeta oziroma kje ne smeta graditi, vendar pa je bilo to ustno dogovorjeno. Podoben dogovor naj bi tožnik sklenil še v v štirih primerih, le da so ti kupci dogovor spoštovali in gradili tik ob cesti, kot bi bila dolžna tudi toženca. Da je bil tak dogovor res sklenjen, pa bi lahko potrdile priče T. B., R. O. in S. R., katerih zaslišanje je predlagal že v tožbi, vendar jih sodišče ni zaslišalo. Ob tem pritožnik še opozarja na potrebnost ogleda, ki ga je ravno tako predlagal že v postopku pred sodiščem prve stopnje. Izpodbijana sodba dalje ni upoštevala tožnikove obširne izpovedbe. Tako je povedal, da prejšnjim kupcem zemlje ni hotel prodati, ker so hoteli postaviti hiše na vrhu parcele. Tudi kupna pogodba, ki jo je sklenil z D. S. je bila iz tega razloga razveljavljena. Na ugovor je odgovorila tožena stranka, ki sodišču predlaga, naj pritožbo zavrne in izpodbijano sodbo potrdi. Pritožba ni utemeljena. Pritožbeno sodišče soglaša z zaključkom prvega sodišča, da tožnik ni uspel dokazati obstoja pravno veljavnega dogovora, na podlagi katerega bi bil tožbeni zahtevek utemeljen. Ob tem je potrebno uvodoma dodati, da takšnih dejanskih ugotovitev ne omajejo niti pritožbene navedbe. Sodišče odloča v mejah postavljenega zahtevka in je vezano na dejansko podlago tožbe. Iz slednje pa izhaja, da ima sporni dogovor o tem, da bi lahko toženca gradila hišo na severozahodni strani parcele št. 952/6 k.o. K., nikakor pa ne na vrhu parcele t.j. na južnem delu, bodisi pravno naravo pogoja v prodajni pogodbi (74.člen Zakona o obligacijskih razmerjih - ZOR) bodisi naravo služnostne pravice (49.člen Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih - ZTLR), po kateri bi se bila toženca dolžna vzdržati gradnje na južnem delu parcele. Druga pravna podlaga glede na tožbeno podlago in tožbeni zahtevek ne more biti podana. Ne prve ne druge pravne podlage pa tožnik ni uspel dokazati. Dogovor, kakršnega zatrjuje tožnik, bi namreč predstavljal bistveno sestavino pogodbe. Pri prodaji stavbnega zemljišča je namreč namen pogodbenih strank, da kupec pridobi lastninsko pravico. Vsebina le-te pa so naslednja upravičenja: imeti stvar v posesti, jo uporabljati in z njo razpolagati (3.člen ZTLR). Nakup neke stvari s sočasnim dogovorom, ki opisan obseg lastninskopravnih upravičenj zožuje, predstavlja pogodbo, v kateri je takšen dogovor njen bistven element. Stavbno zemljišče je stvar (nepremičnina), ki jo kupec običajno kupi zato, da bo na njej gradil. Splošen namen ob pogodbeni pridobitvi lastninske pravice (t.j. stvar uporabljati) je torej v obravnavani zadevi konkretiziran med drugim tudi na prosto gradnjo ob upoštevanju prostorsko - urbanističnih pravil. Ker Zakon o prometu z nepremičninami - ZPN (Ur.l. SRS 19/76, 42/86), ki je veljal v času sklenitve pogodbe med pravdnimi strankami, v 5.členu določa, da mora biti pogodba sklenjena v pisni obliki, bi moral tožnik dokazati, da je bil tudi zatrjevan dogovor sklenjen v isti obliki. Veljavni so sicer tudi sočasni ustni dogovori o stranskih točkah, o katerih v oblični pogodbi ni nič rečeno, če niso v nasprotju z vsebino ali če niso v nasprotju z namenom, zaradi katerega je oblika prepisana (71.člen ZOR). Za bistvene sestavine torej velja ista oblika kot je predpisana za pogodbo. Zatrjevani dogovor nedvomno nasprotuje osnovni vsebini pogodbe - t.j. prenosu lastninske pravice, saj le to znatno omejuje. Bodisi če bi imeli stranki v pogajalski fazi v mislih, da je prodajna pogodba sklenjena pod pogojem, bodisi če bi želeli ustanoviti služnostno pravico, v obeh primerih bi moral biti tak dogovor sklenjen v pisni obliki. Poleg tega pa velja dodati še to, da služnostna pravica na podlagi pravnega posla nastane šele z vpisom v zemljiško knjigo (52.člen ZTLR), sicer bi ne imela proti tretjim osebam nobenega učinka. Ker tožnik z ničemer ni dokazal, da bi stranki v predpisani obliki sklenili zatrjevan dogovor, je prvo sodišče odločilo pravilno, ko je zahtevek zavrnilo. Pritožbeno sodišče v podkrepitev pravilnosti prvostopnje odločitve povzema še dva argumenta. Prvi je v tem, da bi ob vseh podrobnostih, ki sta jih stranki vnesli v 8.točko pogodbe, bilo več kot logično pričakovati, da bi zapisali tudi tako pomemben dogovor. Drugi pa je ta, da iz lokacijskega dovoljenja jasno izhaja, da je tožnik v upravnem postopku dal soglasje h gradnji, kar zopet govori proti njegovi trditveni podlagi. Glede na vse povedano bi torej izvedba dokazov, ki jih pritožnik vnovič predlaga (ogled in zaslišanj prič, ki bi lahko potrdile, da so bili z vsemi kupci razdeljene nepremičnine in tako tudi s tožencema sklenjeni takšni dogovori) ne mogla privesti do drugačnega zaključka. Prvo sodišče je torej postopalo pravilno, ko je izvedbo le-teh zavrnilo. Izpovedba samega tožnika, ki ga izpostavlja pritožba, pa pomeni predvsem razjasnitev njegovega subjektivnega videnja sklepanja pogodbe in prav tako ne more vplivati na odločitev v obravnavani zadevi. Ker je pritožba neutemeljena in ker prvo sodišče ni zagrešilo nobenih kršitev, na katere je potrebno paziti po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo potrdilo (353.člena ZPP). Ker pritožnik s pritožbo ni uspel, nosi sam stroške pritožbenega postopka. Stroškov odgovora na pritožbo sodišče ni priznalo, saj le-ta ni v ničemer prispeval k razrešitvi zadeve ter se ti stroški tako pokažejo kot nepotrebni.