Jedro

Pri presoji primernosti metode izračuna uporabnine je odločilno, da primerljivo zemljišče ni zemljišče, ki se oddaja v najem na trgu (ki se torej oddaja po t. i. tržni najemnini), ampak zemljišče, ki je javno dobro v upravljanju občine (torej s takim statusom, kot ga ima sporno zemljišče). Cene najemnin/uporabnin za zemljišča v upravljanju občin se ne oblikujejo prosto na trgu glede na ponudbo in povpraševanje, zato povprečna tržna najemnina ni primerna podlaga za določanje uporabnine v konkretnem primeru.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana odločba v III., IV. in VI. točki izreka razveljavi ter se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. V preostalem se pritožba zavrne in se izpodbijana odločba v I. in II. točki izreka potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je dopustilo stransko intervencijo ter odločilo, da je toženka dolžna v roku 15 dni odstraniti vse premičnine in nepremičnine z zemljišča parc. št. 491/2, k. o. X., na navedenem zemljišču vzpostaviti prvotno stanje in vrniti tožeči stranki posest nad celotno nepremičnino ter nadalje, da je toženka dolžna tožeči stranki v roku 15 dni plačati uporabnino za čas do vložitve tožbe (6. 5. 2010) v višini 5.085,40 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi ter uporabnino v višini 94,00 EUR na mesec za čas od 6. 5. 2010 do 14. 11. 2012, z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega v naslednjem mesecu za pretekli mesec. Sodišče je zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo uporabnine za čas od 6. 5. do 3. 11. 2005 v višini 554,60 EUR ter za plačilo uporabnine v višini 94,00 EUR na mesec za čas od dne izdaje sodbe (14. 11. 2012) do dne odstranitve premičnin in nepremičnin iz sporne nepremičnine ter vzpostavitve prvotnega stanja in vrnitve nepremičnine v posest tožeče stranke, vse z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Toženki je naložilo v plačilo stroške pravdnega postopka v višini 2.114,71 EUR.

2. Toženka v pravočasni pritožbi navaja, da je nepravilen zaključek prvostopenjskega sodišča, da je sporno nepremičnino uporabljala v slabi veri vse od mejne obravnave 3. 11. 2005. Nasprotno nakazuje dejstvo, da je bila v letu 2009 opravljena dodatna mejna obravnava za predmetno parcelo. Sporno parcelo je uporabljala v dobri veri vsaj 40 let. Tožeča stranka kot upravljavka sporne nepremičnine, ki je javno dobro, uporabi ni nikoli nasprotovala, kar pomeni, da jo je konkludentno dopuščala. Prvi poziv na odstranitev objektov s sporne parcele je toženka prejela šele 16. 11. 2009, kar je ugotovilo tudi prvostopenjsko sodišče. Glede na slednje je presenetljiva odločitev, da tožeči stranki dolguje plačilo uporabnine vse od leta 2005, in ne šele od druge mejne obravnave v letu 2009. Ker je tožeča stranka konkludentno dopuščala uporabo parcele do preklica (ki se je smiselno zgodil leta 2009), bi moralo sodišče tožbeni zahtevek zavrniti na temelju prekarija. Pritožuje se tudi nad višino dosojene uporabnine. Tožeča stranka nima lastnega cenika o ceni uporabnin za zemljišča, ki jih upravlja, zato je bilo treba uporabnino določiti s pomočjo izvedenca. Izvedenka je predstavila štiri metode izračuna uporabnine, ki se po višini zelo razlikujejo, zaradi česar je tudi predlagala, da se od opisanih metod izločita tisti z najvišjo in najnižjo vrednostjo. Zaslišana na naroku za glavno obravnavo je izvedenka ponudila še metodo E, pri kateri je uporabnino izračunala na podlagi primerjave tržnih prodajnih cen ter tržnih najemnin za primerljive nepremičnine (uporabnina naj bi za celotno sporno zemljišče znašala 31,95 EUR na mesec). Izvedenka je slednjo metodo ocenila kot najprimernejšo, s čimer se strinja tudi toženka. Če iz prisojene uporabnine v višini 94,00 EUR izračunamo prodajno celo spornega zemljišča, dobimo vrednost 152,00 EUR na m2 zemljišča, kar pa je, ob primerjavi trenutnih cen nepremičnin na tem območju, občutno previsoka cena. Uporabljena metoda tako po mnenju izvedenke kot po mnenju toženke ni primerna, ker zanjo ni dovolj podatkov (izvedenka je navajala, da po njej znanih podatkih po takšni ceni ni bil realiziran noben najem). Sodišče pooblaščencu toženke med zaslišanjem izvedenke neutemeljeno ni dovolilo postavljati vprašanj v zvezi s prodajno ceno sosednje nepremičnine (podatek je relevanten tudi za odmero uporabnine v predmetni zadevi). Zaradi tega in zato, ker je tožnica za podatek izvedela šele tik pred zadnjim narokom za glavno obravnavo (za ta podatek pred narokom ni vedela in ni mogla vedeti), kot dovoljeno pritožbeno novoto navaja, da je tožeča stranka zakoncema Z. sosednjo nepremičnino podala po ceni 8.264,00 EUR brez DDV (oziroma 81,00 EUR na m2). Podatek kaže, kako pretirana je dosojena uporabnina, saj bi tožeča stranka ob pravnomočnosti prvostopenjske odločitve za sporno nepremičnino iz naslova uporabnine prejela več, kot je iztržila s prodajo sosednje nepremičnine. Dosojena uporabnina je tako v nasprotju z moralnimi pravili, zato bi bilo zahtevek potrebno zavrniti že na podlagi tretjega odstavka 3. člena ZPP. Prvostopenjsko sodišče je nepravilno odmerilo pravdne stroške, ker tožeča stranka z zahtevkom ni uspela v celoti. Stroške bi moralo odmeriti od vrednosti spornega predmeta v višini 8.485,00 EUR ter tožeči stranki ne bi smelo priznati kilometrine za narok 7. 11. 2012. Predlaga razveljavitev izpodbijane odločbe.

3. Tožeča stranka v pravočasnem odgovoru na pritožbo obrazloženo prereka pritožbene trditve, predlaga zavrnitev pritožbe in terja pritožbene stroške.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. Višje sodišče uvodoma zavrača pritožbeno zavzemanje, da bi bilo treba tožbeni zahtevek zavrniti na temelju prekarija. Toženka namreč ni niti trdila, še manj dokazala, da ji je tožeča stranka kadarkoli podelila dovoljenje za uporabo spornega zemljišča. Soglasje volj pogodbenih strank glede uporabe oziroma dovoljenje tožeče stranke pa je temeljna predpostavka za obstoj prekarističnega razmerja.

6. Glede na določbo 198. člena OZ lahko imetnik stvari od tistega, ki je tujo stvar uporabil v svojo korist, zahteva, naj mu ta nadomesti korist, ki jo je imel od uporabe. V skladu s prvim odstavkom 96. člena SPZ je nedobroverni posestnik dolžan lastniku stvari vrniti vse plodove. Predpostavka obveznosti plačila uporabnine je torej nedobrovenost uporabnika nepremičnine. Dobra vera posestnika se domneva (9. člen SPZ), zato je dokazno breme nedobrovernosti na strani tožeče stranke. Toženka v pritožbi napada dokazno oceno prvostopenjskega sodišča v tem delu. Prvostopenjsko sodišče je svojo odločitev glede trenutka nastopa toženkine nedobrovernosti oprlo na zapisnik o mejni obravnavi z dne 3. 11. 2005 (priloga A 31). Toda iz njegove vsebine sledi, da se 3. 11. 2005 meja med parcelama parc. št. 492/2 in parc. št. 36, obe k. o. X (sporna meja), ni niti urejala niti preverjala/pokazala, zato je sklepanje sodišča prve stopnje, da je toženka od 3. 11. 2005 v slabi veri, najmanj preuranjeno, kar terja razveljavitev izpodbijane sodbe, saj ostaja dejansko stanje glede obdobja, za katerega je toženka dolžna plačati uporabnino, nepopolno ugotovljeno.

7. Ne glede na to, da o temelju še ni pravnomočno razsojeno, pa pritožbeno sodišče glede na pritožbeno grajo v zvezi z višino tožbenega zahtevka dodaja še naslednje: sodišče prve stopnje je zavzelo pravilno stališče, da sodišče v skladu z že ustaljeno sodno prakso kot podlago za izračun uporabnine vzame znesek povprečne najemnine za uporabo primerljivega/istovrstnega zemljišča. Toda pritožbeno sodišče v okviru materialnopravnega preizkusa opozarja, da naj sodišče v ponovljenem sojenju pri presoji primernosti metode izračuna uporabnine upošteva, da primerljivo zemljišče ni zemljišče, ki se oddaja v najem na trgu (ki se torej oddaja po t. i. tržni najemnini), ampak zemljišče, ki je javno dobro v upravljanju občine (torej s takim statusom, kot ga ima sporno zemljišče). Sodna praksa, na katero se sklicuje prvostopenjsko sodišče, se od konkretnega primera namreč razlikuje ravno v tej okoliščini, ki je za določitev višine primerne uporabnine po oceni pritožbenega sodišča ključnega pomena. Cene najemnin/uporabnin za zemljišča v upravljanju občin se namreč ne oblikujejo prosto na trgu glede na ponudbo in povpraševanje, zato povprečna tržna najemnina ni primerna podlaga za določanje uporabnine v konkretnem primeru. Izvedenka je že v svojem dosedanjem mnenju ponudila tudi izračun uporabnine po metodi, ki upošteva podatke o višinah uporabnin v ostalih občinah v Sloveniji, ki imajo občinski odlok o višini najemnine za podobna stavbna zemljišča (metoda B), kar bi bila lahko primerna metoda. Če prvostopenjsko sodišče šteje, da ponujena metoda ni zadostno obrazložena oziroma je zastavljena preozko (torej z upoštevanjem preozkega ali neprimerljivega kroga občin), naj izvedenko pozove k dopolnitvi izvedenskega mnenja.

8. Pritožbene novote v zvezi z nakupno ceno sosednje parcele so nedovoljene, saj jih je toženka podala prepozno (glede na to, da je bila prodaja nepremičnine izvedena pred zaključkom prvega naroka za glavno obravnavo). Pritožbeno sodišče soglaša tudi s stališčem prvostopenjskega sodišča, da gre sicer za pravno neodločilna dejstva.

9. Glede na navedeno je pritožbeno sodišče pritožbi delno ugodilo ter izpodbijano sodbo v skladu s prvim odstavkom 354. člena ZPP razveljavilo v III. in IV. točki izreka ter zadevo v tem obsegu vrača sodišču prve stopnje v novo sojenje. Sodišče prve stopnje naj ob novem sojenju upošteva zgoraj zavzeta (materialnopravna) stališča pritožbenega sodišča, dopolni dokazni postopek in znova razsodi. Razveljavitev odločitve o stroških postopka je logična posledica razveljavitve III. in IV. točke izreka. V zvezi s tem pritožbeno sodišče pripominja, da je prvostopenjsko sodišče za odmero pravdnih stroškov vzelo pravilno podlago (vrednost spornega predmeta je bila v predmetni pravdi postavljena na 10.000,00 EUR) ter je pooblaščencu tožeče stranke pravilno priznalo potne stroške za narok 7. 11. 2012, saj navedeni strošek ni nastal po njegovi krivdi.

10. Sodbo v I. in II. točki izreka pritožnica izpodbija pavšalno, brez navedbe slehernih razlogov. Ker pritožbeno sodišče v okviru uradnega preizkusa (drugi odstavek 350. člena ZPP) tega dela sodbe ni odkrilo kršitev, je pritožbo v tem delu zavrnilo in potrdilo odločitev (353. člen ZPP).