Jedro

Stanovanje, ki se je pred prodajo že uporabljalo za bivanje, že zaradi tega, ker zanj ne ob prodaji niti kasneje uporabnega dovoljenja ni bilo mogoče dobiti, ni imelo pravnih lastnosti, ki se za stanovanja običajno pričakujejo v pravnem prometu.

Merilo znižanja kupnine je razmerje vrednosti. Zato je treba ugotoviti: (1) vrednost, ki bi jo imela stvar na trgu brez napake, (2) vrednost, ki bi jo imela stvar na trgu z ugotovljeno napako, (3) razliko med njima izraziti v razmerju (odstotku) in (4) v tem razmerju znižati kupnino iz pogodbe.

Izrek

Revizija z dne 3. 2. 2014 zoper pravnomočno zavrnitev tožbenega zahtevka za plačilo 34.000,00 EUR zaradi stvarnih napak ter dopuščena revizija z dne 15. 9. 2014 zoper pravnomočno zavrnitev tožbenega zahtevka za znižanje kupnine na 35.685,65 EUR in posledično vračilo kupnine v višini 23.790,43 EUR se zavržeta.

Dopuščena revizija z dne 15. 9. 2014 se sicer zavrne.

Reviziji z dne 3. 2. 2014 pa se delno ugodi in se sodbi sodišč druge in prve stopnje razveljavita v delu, s katerim je pravnomočno odločeno o tožbenem zahtevku za znižanje kupnine na 35.685,65 EUR in posledično vračilo kupnine zaradi pravnih napak v višini 23.790,43 EUR ter glede stroškov postopka in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Toženca sta tožnikoma s prodajno pogodbo z dne 17. 5. 2002 prodala stanovanje v pritličju poslovno – stanovanjske stavbe v I. Poleg v pogodbi dogovorjene kupnine v višini 51.130,23 EUR naj bi jima zanj plačala še nekaj (sprva sta trdila 25.000,00 EUR, nato 8.345,85 EUR) na roke. Stanovanje sta izdelala toženca in se zavezala priskrbeti tudi ločene števce za vodo za vsako stanovanje. Tega nista storila, zato sta to skušala storiti tožnika, ki pa sta ob tem ugotovila, da stanovanje nima uporabnega dovoljenja. Stanovanje ima tudi stvarne napake zaradi slabo opravljenih gradbenih del, med postopkom pa sta ga tožnika prodala, a zaradi neurejene dokumentacije po njuni oceni dosegla nižjo ceno, kot bi jo sicer.

2. Tožnika sta po spremembi tožbe zahtevala: a.) znižanje kupnine v višini 40 % cene, na 35.685,62 EUR, in posledično vračilo preveč plačane kupnine v višini 23.790,43 EUR; b.) povračilo škode zaradi stvarnih napak v višini 34.000,00 EUR; c.) plačilo razlike med kupnino, doseženo ob prodaji, in kupnino, ki bi jo dobila za stanovanje brez napak, v vrednosti 27.000,00 EUR.

3. Sodišče prve stopnje je v delu, v katerem tožbe nista umaknila, njune tožbene zahtevke zavrnilo.

4. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožnikov zoper odločitev o znižanju kupnine, njenem posledičnem vračilu in povračilu škode zaradi stvarnih napak na stanovanju zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo.

5. Tožnika sta zoper odločbo sodišča druge stopnje vložila neposredno revizijo. Hkrati sta vložila tudi predlog za dopustitev revizije. Revizija je bila dopuščena s sklepom Vrhovnega sodišča II DoR 38/2014 z dne 13. 8. 2014 glede vprašanja, ali dejstvo, da nepremičnina, ki je bila predmet kupoprodajne pogodbe med pravdnima strankama, nima ne gradbenega in ne uporabnega dovoljenja, glede na konkretne okoliščine zadeve, predstavlja omejitev javnopravne narave in s tem pravno napako (494. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ). Tožnika sta vložila tudi dopuščeno revizijo.

6. Tožnika v obeh revizijah opozarjata, da jima toženca nista prodala stanovanja zgolj brez uporabnega, pač pa tudi brez gradbenega dovoljenja, in da citiran primer Vrhovnega sodišča II Ips 563/2004, katerega predmet je bila prodaja nedokončanega stanovanja, ki ga je bilo mogoče dokončati, odpraviti napake in pridobiti uporabno dovoljenje, ni primerljiv. O njunih očitkih, da za stanovanje brez spremembe prostorskih aktov gradbenega dovoljenja in posledično uporabnega dovoljenja ni mogoče dobiti, se sodišče druge stopnje kljub izrecnim pritožbenim očitkom ni izreklo in je zagrešilo kršitev postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Opozarjata, da stališče, da tožnika zaradi prodaje stanovanja nista v negotovem položaju, ne vzdrži pravne presoje, saj lahko tudi njiju zadenejo morebitni inšpekcijski ukrepi, čeprav sta po sreči stanovanje ta čas lahko uporabljala. Pravna napaka ni šele, če bi prišlo do prepovedi uporabe ali rušenja. Izpostavljata odločbi Višjega sodišča v Kopru I Cp 1325/20077 in Višjega sodišča v Ljubljani I Cpg 1168/2001. Menita, da je sodišče druge stopnje neutemeljeno odstopilo od sodne prakse in kršilo njune ustavne pravice iz 22. člena Ustave Republike Slovenije (v nadaljevanju URS). Štejeta, da sodišči nižjih stopenj pravilne cene ob tem, da legalizacija ni mogoča, nista ugotovili, saj zgolj to, da jima je bilo stanovanje prodano za 9.379,00 EUR nižjo ceno, ne pomeni, da je bila kupnina iz pogodbe kljub pomanjkanju dovoljenj pravilna. Ta tudi ne more biti odvisna od števila tistih, ki bi želeli pridobiti dovoljenje. Opozarjata, da sta po prejemu izvedenskega mnenja v vlogi z dne 23. 4. 2012 povedala, da se z njim ne strinjata, za to pa navedla tudi razloge, sodišče druge stopnje pa je zapisalo nasprotno in absolutno kršilo pravila pravdnega postopka. Pa tudi relativno, ker je napačno uporabilo pravila dokazovanja z izvedencem (254. člen ZPP). V zvezi s tem poudarjata, da bi izvedenec moral ugotoviti primerljivo vrednost stanovanj na Obali in ne v Ljubljani, kar je mogoče, in da ni jasno, ali je primerljiva vrednost stanovanj z dovoljenji ali brez, pa tudi ne, kakšna je bila vrednost stanovanja ob nakupu. Vztrajata pri tem, da bi moralo sodišče prve stopnje postaviti novega izvedenca in da sta za stanovanje plačala vsaj 3.431,23 EUR preveč. V neposredni reviziji dodajata tudi razloge, s katerimi izpodbijata zavrnitev tožbenega zahtevka iz naslova stvarnih napak na kupljenem stanovanju.

7. Tožena stranka na vročeni reviziji ni odgovorila.

8. Obe reviziji deloma nista dovoljeni, v preostalem delu pa dopuščena revizija ni utemeljena, neposredna revizija pa je utemeljena.

O dovoljenosti revizij

9. ZPP določa, da je revizija dovoljena, če vrednost izpodbijanega dela pravnomočne sodbe presega 40.000,00 EUR (drugi odstavek 367. člena ZPP) ali če jo na predlog stranke dopusti Vrhovno sodišče (tretji odstavek 367. člena ZPP). Dopusti jo lahko le, če vrednost revizijsko izpodbijanega dela pravnomočne sodbe znaša med 2.000,00 EUR in 40.000,00 EUR (drugi in četrti odstavek 367. člena ZPP).

10. Sprva sta tožnika postavila le denarna zahtevka, in sicer za vračilo kupnine zaradi pravnih napak v višini 30.452,09 EUR in plačilo odškodnine zaradi stvarnih napak v višini 34.000,00 EUR. Ob prvi spremembi tožbe sta delno umaknila zahtevek za vračilo kupnine in na ta račun zahtevala le še 23.790,43 EUR, zahtevka zaradi stvarnih napak nista spremenila. Dodala sta tudi oblikovalni zahtevek za znižanje kupnine zaradi pravnih napak in vrednost spornega predmeta enotno označila na 57.790,43 EUR. Tožbe v tem delu nista več spremenila, kasneje sta k trem primarnim zahtevkom dodala le še podredni tožbeni zahtevek za povračilo razlike med kupnino, doseženo ob prodaji, in kupnino, ki bi jo za stanovanje brez napak lahko dosegla. Ob takšni kombinaciji nedenarnih in denarnih zahtevkov označba vrednosti v višini 57.790,43 EUR šteje kot označba vrednosti nedenarnega oblikovalnega zahtevka za znižanje kupnine.(1) Ker je povezan z dajatvenim za vračilo kupnine v višini 23.790,43 EUR, saj je utemeljenost slednjega odvisna od utemeljenosti zahtevka za znižanje kupnine, se po petem odstavku 367. člena ZPP njuni vrednosti seštejeta, kar znaša 81.580,86 EUR. K njima pa se ne prišteva vrednost zahtevka iz naslova stvarnih napak v višini 34.000,00 EUR, saj tožnika zahtevka za znižanje kupnine nista povezala s stvarnimi napakami, pač pa zahtevala le plačilo odškodnine.

11. Skupna vrednost zahtevkov za znižanje kupnine in posledično preveč plačane kupnine 81.580,86 EUR presega revizijski prag. Zato imata tožnika zoper odločitev glede njiju le neposredno revizijo in je revizijsko sodišče v tem delu dopuščeno revizijo zavrglo (377. člen ZPP), zoper odločitev o zahtevku za plačilo odškodnine iz naslova stvarnih napak v višini 34.000,00 EUR pa imata tožnika le dopuščeno revizijo in je revizijsko sodišče v tem delu zavrglo njuno neposredno revizijo (377. člen ZPP).

O utemeljenosti neposredne revizije

12. S sklenitvijo prodajne pogodbe za prodajalca nastopi zaveza, da bo stvar kupcu izročil tako, da bo ta dobil lastninsko pravico na njej (prvi odstavek 435. člena OZ) in da bo kupec posledično lahko uresničeval vsa upravičenja, ki pripadajo lastniku, sicer ga zadane odgovornost za neizpolnitev pogodbe ali za njeno izpolnitev z napakami. Za presojo medsebojnih kupčevih in prodajalčevih pravic je odločilno pravno stanje stvari v trenutku, ko zapade prodajalčeva zaveza, ko bi torej moral na kupca prenesti lastninsko pravico in mu omogočiti, da stvar prejme v dogovorjenem ali običajnem pravnem stanju.(2)

13. Po pravilu iz 494. člena OZ kot pravna napaka šteje tudi omejitev javnopravne narave, ki kupcu ni bila znana, če je prodajalec zanjo vedel ali je vedel, da jo je mogoče pričakovati, pa je kupcu ni sporočil. Javnopravne omejitve so pravice in pravna dejstva, ki omejujejo uresničevanje lastninske pravice oziroma posameznih upravičenj, ki so vsebina lastninske pravice (npr. začasni ukrepi za zavarovanje urejanja prostora, uvedba postopka razlastitve, uvedba komasacije, ukrepi pri prenovi,...).(3)

14. Sodišči nižjih stopenj sta ugotovili naslednje odločilno dejansko stanje: - leta 1997 je toženec v objektu uredil pivovarno in dve stanovanji, v ta namen je pridobil dopolnilno gradbeno in uporabno dovoljenje; - leta 2001 se je odločil, da iz pivovarne uredi več stanovanj, zato bi moral pričakovati, da je treba ponovno pridobiti ustrezna dovoljenja, toženca sta torej vedela za javnopravno omejitev; - stanovanje ob prodaji ni bilo dokončano, urejeno je bilo le za silo, v njem je pred nakupom živela toženčeva mati; - tožnika sta za stanovanje plačala 51.130,23 EUR, kar je 9.379,00 EUR manj, kot bi bila cena primerljivega stanovanja; - tožnika za stanovanje nista imela samostojnega vodovodnega števca, vendar je bil stroške pripravljen plačati toženec, med postopkom pa so bili nameščeni odštevalni vodovodni števci; - tožnika sta šele leta 2007 izvedela, da stanovanje nima uporabnega dovoljenja; - da bi bilo mogoče pridobiti uporabno dovoljenje, je treba dopolniti obstoječe oziroma pridobiti novo gradbeno dovoljenje, kar pa bo mogoče šele, če lokalna skupnost spremeni prostorski akt; - spremembo namembnosti so tožnika in ostali lastniki že predlagali, vendar neuspešno; - manjvrednost njunega stanovanja je enaka višini stroškov pridobitve gradbenega dovoljenja; - tožnika sta stanovanje leta 2008 prodala za kupnino 153.000,00 EUR.

15. Sodišči nižjih stopenj sta ob tem zaključili, da prodano stanovanje ni imelo pravne napake. Sodna praksa je že večkrat odgovarjala na vprašanje, ali pomanjkanje upravnih dovoljenj pomeni javnopravno omejitev na prodani stvari v smislu 494. člena OZ in s tem pravno napako. Pravno napako je npr. prepoznala v prodaji garaže brez gradbene dokumentacije, brez lokacijskega in gradbenega dovoljenja, ki stoji na območju, kjer je po ureditvenem planu predvidena obvozna cesta; ob prodaji hiše, glede katere je upravni organ zavrnil prodajalčevo zahtevo za izdajo gradbenega dovoljenja za njeno nadzidavo, inšpekcijski organ pa mu je naložil takojšnjo ustavitev nadzidave in predlagal zaznambo črne gradnje v zemljiški knjigi,...(4) Ni pa je našla v prodaji stanovanja, ki sicer ni imelo uporabnega dovoljenja, a tudi še ni bilo dokončano. Jasno je, da nedokončano stanovanje uporabnega dovoljenja ne more imeti. Če je razlog za to le nedokončana gradnja, pravne napake ni.(5)

16. Odgovor na zastavljeno vprašanje je treba poiskati v vsakem konkretnem primeru. Pričakovanje kupca, da bo stanovanje ali hiša imela uporabno (in pred tem gradbeno) dovoljenje, pa je gotovo utemeljeno, če se stanovanje ali hiša prodaja zgrajeno.(6) Okoliščina, da je bilo sporno stanovanje ob nakupu zgrajeno le za silo in ne v celoti, ki sta ji sodišči nižjih stopenj pripisali odločilno težo, v tem primeru namreč nima zgoraj opisanega pomena. Pred tožnikoma je v njem že bivala toženčeva mati, stanovanje je torej že bilo dograjeno do te mere, da je omogočalo osnovni namen - bivanje. Pa tudi razlog, da uporabnega dovoljenja niti tedaj niti pozneje ni bilo mogoče pridobiti, ni v tem, da bi bilo stanovanje nedokončano ali zgrajeno s pomanjkljivostmi, ki bi jih bilo mogoče odpraviti. Da bo mogoče pridobiti uporabno dovoljenje, je treba dopolniti oziroma pridobiti novo gradbeno dovoljenje, kar pa bo mogoče šele po spremembi prostorskega akta, ki je v domeni lokalne skupnosti. Spremembo prostorskih aktov sta tožnika skupaj z ostalimi lastniki stanovanj že skušala doseči, a njihovo prizadevanje ni bilo uspešno. Če uporabnega dovoljenja za stanovanje ni mogoče dobiti, tudi nadaljnji argument sodišč nižjih stopenj, da bo moral stroške njegove pridobitve nositi toženec in da zato tožnika ne bosta prikrajšana, ni na mestu.(7)

17. Pravilnost prodajalčeve izpolnitve se navezuje na trenutek, ko bi svojo obveznost moral izpolniti, in ne more biti odvisna od bodočih negotovih dogodkov. Tako tudi ne od aktivnega ali pasivnega ravnanja tretje osebe. Zato zaključka o pravni napaki ne gre vezati na to, da gradbena inšpekcija ni izdala odločbe, da gre za črno gradnjo in/ali predvidela rušenja stanovanja. Še manj na poznejšo prodajo stanovanja s strani tožnikov in pri njej doseženo ceno, pridobitev odštevalnega vodovodnega števca in njuno nemoteno bivanje od nakupa do prodaje.

18. Sporno stanovanje, ki se je pred prodajo že uporabljalo za bivanje, že zaradi tega, ker zanj ne ob prodaji niti kasneje uporabnega dovoljenja ni bilo mogoče dobiti, ni imelo pravnih lastnosti, ki se za stanovanja običajno pričakujejo v pravnem prometu. Toženca (predvsem toženec) sta kot prodajalca za pomanjkljivosti vedela, v posledici njune notifikacijske opustitve pa je ostala neznana tožnikoma kot kupcema. Zato je na mestu odgovornost tožencev za pravne napake.

19. Kupec ima odvisno od teže pravne napake na voljo različne jamčevalne zahtevke (490. člen OZ). Tožnika sta izbrala sorazmerno znižanje kupnine (prvi odstavek 490. člena OZ). Sodišči nižjih stopenj sta njun zahtevek zavrnili tudi zato, ker nista izkazala manjvrednosti stanovanja, saj sta zanj plačala 9.379,00 EUR manj, kot bi plačala za primerljivo stanovanje z dovoljenji, in se ob tem sklicevali na stroške gradbenega dovoljenja, katerih višina je odvisna od števila oseb, ki zanj zaprosijo. Tožnika njunega izhodišča utemeljeno nista sprejela, ker to, da sta za sporno stanovanje plačala 9.379,00 EUR manj, kot bi bila cena za povprečno primerljivo stanovanje, še ne pomeni, da je bila glede na pomanjkljivosti cena „pravilna“, to je cena, ki bi jo toženca ob prodaji lahko dosegla, če bi tožnika vedela za napako. Ta tudi ne more biti odvisna od tega, koliko ostalih lastnikov bi pristopilo k pridobivanju dovoljenj, saj položaj tožnikov ne more biti odvisen od aktivnosti tretjih. Že to, da dovoljenj sploh ni mogoče pridobiti, povsem izključi njen izračun, upoštevajoč stroške njihove pridobitve, ki sta ga uporabili sodišči nižjih stopenj. Treba je namreč ugotoviti hipotetično vrednost oziroma ceno, ki bi jo prodajalec za stanovanje lahko dosegel na trgu, če bi kupcema povedal, da zanj nima uporabnega dovoljenja in da ga ni mogoče pridobiti.

20. Revizijsko sodišče dodaja, da kupčeva pravica zahtevati znižanje kupnine ni odvisna od tega, ali je bila cena prodane stvari „pravilna“. Določba prvega odstavka 490. člena OZ nima take omejitve, zato ima kupec vselej pravico zahtevati sorazmerno znižanje dogovorjene kupnine. Kriterij njenega znižanja tako ni razlika med pogodbeno ceno in vrednostjo stvari z napako. Pa tudi ne razlika vrednosti stvari brez napake in z napako, merilo znižanja kupnine je razmerje njunih vrednosti. Zato je treba ugotoviti: (1) vrednost, ki bi jo imela stvar na trgu brez napake, (2) vrednost, ki bi jo (upoštevajoč navedeno v prejšnji točki) imela stvar na trgu z ugotovljeno napako, (3) razliko med njima izraziti v razmerju (odstotku) in (4) v tem razmerju znižati kupnino iz pogodbe.(8)

21. Ob zmotnem izhodišču, da prodano stanovanje ni imelo pravne napake, sta sodišči nižjih stopenj tudi zmotno pristopili k izračunu sorazmernega znižanja kupnine. Zato je revizijsko sodišče neposredni reviziji v dovoljenem delu ugodilo in njuno odločitev glede odločitve o tožbenem zahtevku za znižanje kupnine in njeno posledično vračilo ter glede stroškov postopka razveljavilo, zadevo pa v tem obsegu vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (drugi odstavek 380. člena ZPP). Ker je že to zadoščalo za ugoditev reviziji, na ostale revizijske očitke ni odgovarjalo.

22. Odločitev o revizijskih stroških je pridržalo za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

O utemeljenosti dopuščene revizije

23. Po določbi drugega odstavka 371. člena ZPP revizijsko sodišče v primeru dopuščene revizije izpodbijano sodbo preizkusi samo v tistem delu in glede tistih konkretnih pravnih vprašanj, glede katerih je bila revizija dopuščena. Izven tega okvira revizija ni dovoljena (tretji odstavek 374. člena ZPP). Revizija je bila dopuščena le glede vprašanja, ali ima kupljeno stanovanje pravno napako. Razlogi, širši od tega vprašanja, niso dovoljeni. Tožnika zato ne moreta uspeti z dopuščeno revizijo zoper odločitev o njunem tožbenem zahtevku za plačilo 34.000,00 EUR, saj sta ga temeljila na svojih trditvah o obstoju stvarnih napak na kupljenem stanovanju. Odgovor na dopuščeno vprašanje, ali so pomanjkljivosti kupljenega stanovanja pravne napake ali ne, nanj ne more vplivati. Zato je revizijsko sodišče dopuščeno revizijo v delu, v katerem je ni zavrglo, kot neutemeljeno zavrnilo (378. člen ZPP).

Op. št. (1): Čeprav se z njim odloča o denarnem zahtevku, šteje kot nedenarni zahtevek.

Op. št. (2): Primerjaj Plavšak v Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 232 - 240, tudi sodbo Vrhovnega sodišča III Ips 20/1994. Op. št. (3): Primerjaj Plavšak v navedenem delu, str. 268 in naslednja.

Op. št. (4): Odločbe Vrhovnega sodišča III Ips 31/1997, II Ips 770/2009,...

Op. št. (5): Odločba Vrhovnega sodišča II Ips 563/2004. Op. št. (6): Kupca v ta namen varujejo tudi določbe Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES), ki neizročitev uporabnega dovoljenja izenačijo z neizpolnitvijo. Primerjaj določbo 2. točke prvega odstavka 18. člena ZVKSES, po kateri mora prodajalec kupcu izročiti nepremičnino tako, da mu izroči tudi kopijo uporabnega dovoljenja.

Op. št. (7): Zanj pa veljajo tudi argumenti, navedeni pod točko 19. obrazložitve.

Op. št. (8): Primerjaj odločbi Vrhovnega sodišča II Ips 38/2012 z dne 17. 10. 2013 in II Ips 348/2013, tudi Cigoj v Komentarju obligacijskih razmerij, III. knjiga, str. 1484 in naslednja.