Jedro

Rok 15 dni iz 4. odst. čl. 148 SZ ni prekluzivne narave in je tožbo za sklenitev najemne pogodbe po njegovem preteku treba obravnavati, ker imetnik stanovanjske pravice ni izgubil pravice do tožbe.

Izrek

Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana sodba v točki II. izreka (odločitev o zahtevku iz nasprotne tožbe in o pravdnih stroških) razveljavi ter se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

V ostalem pa se pritožba zavrne in se sodba v izpodbijanem a nerazveljavljenem delu potrdi.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da se tožbeni zahtevek tožeče stranke, da je tožena stranka dolžna izprazniti prostore v zgradbi R. v izmeri 32 m2 in jih izročiti prazne oseb in stvari tožeči stranki, zavrne. Ugodilo pa je zahtevku iz nasprotne tožbe, da je tožeča stranka dolžna s toženo stranko skleniti najemno pogodbo za nedoločen čas za stanovanje v stanovanjski hiši v R. in ji povrniti pravdne stroške v znesku 29.400,00 SIT.

Zoper sodbo se je pritožila tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov, zlasti pa napačne uporabe materialnega prava po čl. 356 Zakona o pravdnem postopku s predlogom, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi ter sodbo sodišča prve stopnje spremeni tako, da tožbenemu zahtevku tožeče stranke v celoti ugodi, tožbeni zahtevek tožene stranke po nasprotni tožbi pa kot neutemeljen zavrne ter da naloži toženi stranki plačilo vseh stroškov postopka skupaj z zakonitimi zamudnimi obrestmi od dne izdaje sodne odločbe do plačila.

Podrejeno pa predlaga, da se zadeva vrne prvostopnemu sodišču v ponovno odločanje. V pritožbi tožeča stranka navaja, da toženka za stanovanje nima sklenjene najemne pogodbe, ker je tožnik sklenitev le-te odklonil, saj je menil, da je toženka stanovanje zasedala nezakonito, prostore pa nujno potrebuje za opravljanje svoje dejavnosti. Navaja tudi, da je sodišče s tem, ko nasprotne tožbe na sklenitev najemne pogodbe vložene po preteku 15-dnevnega roka po zavrnitvi ni zavrglo kot prepozne, kršilo določbo 4. odst. 148. čl. Stanovanjskega zakona. Tožeča stranka tudi navaja, da toženka ni bila imetnica stanovanjske pravice ter da sta bili zmotno uporabljeni določbi 1. in 2. odst. 147. čl. Stanovanjskega zakona, da je bila tožeča stranka dolžna s toženo stranko skleniti najemno pogodbo za nedoločen čas. Tožeča stranka uveljavlja tudi pravico do izpraznitve stanovanja v smislu 155. člena Stanovanjskega zakona, saj tožeča stranka toženki na spornem stanovanju ni dodelila stanovanjske pravice, čeprav je lastnica zgradbe, v kateri je sporno stanovanje.

Pritožba je delno utemeljena.

Kot je ugotovilo sodišče prve stopnje, je med pravdnima strankama nesporno, da je toženka v spornem stanovanju do uveljavitve Stanovanjskega zakona prebivala več let. Stališču tožeče stranke, da toženka ni bila imetnica stanovanjske pravice, zato pravilno ni sledilo, saj je toženka zaradi pasivnosti tožeče stranke, ki ni zahtevala izpraznitve v smislu 50. čl. Zakona o stanovanjskih razmerjih, stanovanjsko pravico v tem času, najprej po preteku dveh let, na spornem stanovanju pridobila po zakonu in ga ne zaseda brez pravnega naslova. Zato je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo določbi 1. in 2. odst. 147. čl. Stanovanjskega zakona, po katerih je lastnik stanovanja dolžan z imetnikom stanovanjske pravice skleniti najemno pogodbo za nedoločen čas. Ni torej mogoče uporabiti določila čl. 58 SZ, ki določa, da oseba, ki z lastnikom stanovanja ni sklenila najemne pogodbe, uporablja stanovanje nezakonito. Zahtevek za izpraznitev stanovanja je sodišče prve stopnje pravilno zvrnilo.

Glede ugovora tožeče stranke, da je toženka zamudila za vložitev nasprotne tožbe 15-dnevni rok v smislu 4. odst. 148. čl. Stanovanjskega zakona in da je prvostopno sodišče to določbo kršilo s tem, ko nasprotnega tožbenega zahtevka ni zavrglo kot prepoznega, pritožbeno sodišče meni, da narava roka iz 4. odst. 148. čl. Stanovanjskega zakona ni prekluzivna in da prejšnji imetnik stanovanjske pravice, ki ne sproži postopka v 15 dneh, ne izgubi pravice, da bi se v pravdnem postopku presojala utemeljenost razlogov za odklonitev sklenitve najemne pogodbe. Sicer pa že sama dikcija zakona ni taka, da bi bilo iz nje mogoče sklepati na prekluzivno naravo roka.

Vendar pa ima pritožbeno sodišče pomisleke v pravilnost odločitve sodišča prve stopnje, ki je v celoti ugodilo nasprotnemu zahtevku toženke. Nasprotni zahtevek je namreč nedoločen in je vprašljiva njegova izvršljivost, če lastnik v danem roku ne bo izvršil svoje obveze.

Dolžnost sklenitve najemne pogodbe izhaja za nasprotno toženko kot lastnico stanovanja že iz samega zakona, potem ko je bil njen zahtevek za izpraznitev stanovanja zavrnjen (čl. 147 SZ). Za samo ugotovitev te dolžnosti nasprotna tožnica torej nima pravnega interesa, ampak le za dajatveni zahtevek. Zaradi nedoločnosti nasprotnega zahtevka (najemnina), pa tudi zaradi predhodne izpolnitve pogojev v zvezi z ugotovitvijo stanja stanovanja po določilih 4., 5. in 6. odst. čl. 147 SZ v primeru neizpolnitve teh obveznosti sedanji sodbeni izrek ne bi mogel biti izvršljiv. Nasprotno tožečo stranko bo zato treba pozvati, da ustrezno oblikuje nasprotni tožbeni zahtevek, da ga bo v smislu določil čl. 147 SZ mogoče obravnavati. Ker gre očitno za neprofitno najemnino, bo mogoče njeno višino ugotoviti z izvedencem, prav tako pa tudi dejstva, ki bi jih sicer morali stranki ugotavljati po čl. 147/4 SZ v zvezi s stanjem stanovanja.

Zaradi navedenega je sodišče druge stopnje pritožbi delno ugodilo in v obsegu, ki je naveden v izreku te odločbe, izpodbijano sodbo tudi razveljavilo (1. odst. 370. čl. ZPP). V ostalem pa je pritožbo zavrnilo in po ugotovitvi, da prvo sodišče ni zagrešilo nobene bistvene kršitve določb pravdnega postopka (2. odst. 354. čl. ZPP) potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (368. čl. ZPP).

Odločitev o stroških postopka v zvezi s pritožbo temelji na določbi 3. in 4. odst. 166. čl. ZPP.