Jedro

Po oceni pritožbenega sodišča tožnica, na kateri je dokazno breme glede na ugotovljena dejstva v prvostopenjskem postopku, ni uspela dokazati, da je bil kupec nepremičnin, ki je sedaj kot tak tudi vpisan v zemljiško knjigo, pri sklepanju posla nedobroveren.

V obravnavanem primeru je odločilno vprašanje ali je pravica tožnice, ki zatrjuje pridobitev solastninske pravice na nepremičnini originarno na podlagi skupne gradnje, močnejša od lastninske pravice H. d.o.o., ki ima to svojo pravico vpisano v zemljiški knjigi.

Sodna praksa je zato tudi pred uveljavitvijo ZZK-1 in SPZ stala na stališču, da kadar zemljiškoknjižno stanje ni resnično ali popolno, ima za dobrovernega pridobitelja stvarnih pravic na nepremičninah, ta sicer relativna domneva, absolutni učinek (prim. tudi 1500 paragraf ODZ glede priposestvovanja). Gre torej za izjemo od splošnega načela, da nihče ne more na drugega prenesti več pravic, kot jih ima sam.

Izrek

Pritožbama se ugodi in se zato sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem (ugodilnem) delu s p r e m e n i tako, da se tožbeni zahtevek na ugotovitev, da je tožnica A.T. solastnica do polovice stanovanjske hiše D. 41 na parc.št. 350/1, vpisani v vl. št. 321 k.o. D., z a v r n e; glede parc.št. 350/2, vpisane v vl.št. 254 k.o. D., pa se sodba sodišča prve stopnje r a z v e l j a v i v delu, kolikor se nanaša na toženo stranko M. Č. in v tem delu zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje; glede parc.št. 350/2, vpisane v vl.št. 254 k.o. D., kolikor se sodba nanaša na toženo stranko H. d.o.o., pa se sodba r a z v e l j a v i. Odločitev o pravdnih stroških, kolikor se nanaša na prvo toženo stranko M.Č., se razveljavi, odločitev o njegovih pritožbenih stroških pa se pridrži za končno odločbo.

Tožeča stranka je dolžna povrniti toženi stranki H.d.o.o. v 15 dneh 597.062,00 SIT stroškov prvostopenjskega postopka in 200.980,00 SIT stroškov pritožbenega postopka, oboje z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 11.10.2005 dalje do plačila.

Obrazložitev

Prvostopenjsko sodišče je v obravnavani zadevi združilo dve tožbi v skupno obravnavanje. V obeh kot tožeča stranka nastopa A.T., ki uveljavlja v prvi tožbi zoper M.Č. solastninsko pravico na stanovanjski hiši D. 41, z drugo tožbo pa zahteva ugotovitev solastninske pravice na isti hiši s funkcionalnim zemljiščem zoper toženo stranko H. d.o.o. Prvostopenjsko sodišče je po izvedenem dokaznem postopku ocenilo, da sta oba tožbena zahtevka tožnice utemeljena, zato je razsodilo, da je tožnica solastnica do polovice stanovanjske hiše, D.41 in funkcionalnega zemljišča na parc.št. 350/1, vpisani v vl.št. 321 in parcele št. 350/2, vpisane v vl. 254 k.o. D.. Zavrnilo pa je zahtevek, naj se njena solastninska pravica pri navedenih nepremičninah uradoma vpiše v zemljiško knjigo. Glede na uspeh tožeče stranke v pravdi je še odločilo, da sta toženi stranki dolžni tožnici povrniti 796.287,00 SIT pravdnih stroškov. Sodišče je ugotovilo, da je tožnica pridobila solastninsko pravico na hiši skupaj s tožencem M.Č. na originaren način, na podlagi realiziranega dogovora o skupni gradnji. Glede zahtevka zoper H. d.o.o. pa je sodišče ocenilo, da je tožnica uspela dokazati, da toženka ob nakupu sporne nepremičnine od M.Č. ni bila dobroverna, saj ni ravnala s skrbnostjo, ki se od nje v pravnem prometu zahteva, zato njenega sklicevanja na zaupanje v zemljiškoknjižne podatke ni moglo upoštevati.

Zoper ugodilni del sodbe se pritožujeta obe toženi stranki. M.Č. v pritožbi, vloženi po pooblaščenki, izpodbija najprej dokazni zaključek prvostopenjskega sodišča, da je tožnica pridobila solastninsko pravico na hiši na podlagi skupne gradnje z njim. V pritožbi zatrjuje, da ni sklepal s tožnico takega dogovora, morda se je o tem menil s tožnico njegov oče in še to le glede pomoči pri gradnji, gotovo pa ji ni obljubil lastninske pravice. Pomembno pa je tudi, da je oče celotno zemljišče podaril njemu in ne tožnici. Tožnica je sama na obravnavi povedala, da so zidarje, streho in okna ter vrata plačali "oni" Č., da je bila zemlja njihova, da so večja dela izvajali vaščani kot vračilo pomoči Č.. Dokazna ocena sodišča prve stopnje naj ne bi bila pravilna tudi zato, ker sodišče pri ocenjevanju izpovedb prič J.Č. in F.Č. ni uporabilo enakega kriterija kot pri ocenjevanju izpovedbe D.Č., kateri je očitalo interes za izid pravde. Po trditvah pritožnika imata tudi prej navedeni priči interes, da v pravdi zmaga stranka, ki je njuno zaslišanje predlagala. Sodišče pa tudi ni pojasnilo, zakaj ni upoštevalo izjav priče S.K.. V nadaljevanju pritožbe navaja, da sodišče ni ocenjevalo dejstva, da je tožnica brez posebnega razloga čakala skoraj 20 let po zaključeni gradnji na vložitev tožbe. Nobenega razloga tudi ni bilo, da v gradbenem dovoljenju tožnica ne bi bila vpisana kot investitor, kot tudi ne, da bi ji oče prepisal pol zemljišča. Sodišče ni upoštevalo, da je bilo zemljišče nesporno podarjeno le tožencu ter da gre za dve parceli - par.št. 350/1 in njivo s parc.št. 350/2, ki ni pozidana. Sodišče ni opravilo ogleda na terenu niti ni ovrednotilo vrednosti zemljišča, ki je bilo last toženca. Opozarja, da je sodišče tožnici priznalo solastninski delež ne samo na stanovanjski stavbi, ampak tudi na celotnem dvorišču, kjer stoji tudi garaža in tudi na njivi na parc.št. 350/2. Garažo je zgradil izključno on brez tožničine pomoči. Sodba torej priznava tožnici lastninsko pravico tudi na nepremičninah, katerih lastnine ni zatrjevala. Tudi glede dobrovernosti stranskega intervenienta naj bi bili zaključki sodišča prve stopnje zgrešeni.

Tožena stranka H. d.o.o. se prav tako pritožuje po pooblaščencu in uveljavlja vse tri pritožbene razloga iz 338.čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Najprej opozarja na nasprotje med izrekom sodbe in njenimi razlogi, saj sodišče ugotavlja v izreku, da naj bi bila tožnica solastnica hiše, kar pomeni originarni način pridobitve lastninske pravice, v obrazložitvi pa navaja, da dokler pravica ni definitivno pridobljena z vpisom v lastninsko knjigo, je mogoče govoriti le o pričakovani pravici, za katero je potreben še vpis v zemljiško knjigo. Poleg tega pa se pritožnica ne strinja z interpretacijo dobre vere v pravnem prometu, kot jo je podalo sodišče. Dobra vera se domneva in tožnica bi morala dokazati, da toženka ni bila v dobri veri. Poudarja, da je v času sklepanja kupoprodajne pogodbe ravnala z vso skrbnostjo, ki se od nje v pravnem prometu zahteva, politika njenega poslovanja je vedno enaka in sicer, da se prepriča o dejanskem in pravnem stanju nepremičnine, ki jo kupuje oziroma daje v leasing. Pred sklenitvijo pogodbe je tudi v konkretnem primeru pridobila izpisek iz zemljiške knjige iz katere je izhajalo, da je sporna nepremičnina obremenjena z zastavno pravico in posla ni sklenila vse dokler ta pravica ni bila izbrisana. Cena je bila določena na podlagi cenitvenega poročila, iz katerega pa ne izhaja, da cenitev spodnje etaže ne bi bila opravljena zato, ker vstop vanjo ni bil mogoč. To je druga tožena stranka izvedela šele naknadno. Stališče sodišča, da bi pri tožnici moralo vzbuditi sum že v cenitvi zapisano dejstvo, da gre za dvoetažno hišo z dvema ločenima enotama, je nerealno. Ogled nepremičnine ni zakonsko določena predpostavka, ki bi pogojevala dobrovernost kupca. Poleg tega je pridobila tudi lokacijsko in gradbeno dovoljenje, ki sta se obe glasili na zemljiškoknjižnega lastnika. Ta pa ni nikoli omenil, da naj bi bila na sporni nepremičnini dogovorjena skupna gradnja. Šlo je za posel leas back in praktično ni prišlo do spremenjenega posestnega stanja, temveč le do spremembe lastništva sporne nepremičnine. Pogodba o nakupu je bila sklenjena 20.04.2000, tožba zoper M.Č. pa vložena 22.05.2000, torej že po sklenitvi pogodbe. Lastninsko pravico je druga toženka vpisala v zemljiško knjigo 20.07.2000. Ob nakupu sporne nepremičnine ni bilo nobenih okoliščin, ki bi kakorkoli kazale na to, da je bila druga toženka lahko nedobroverna ob nakupu. Na drugi strani pa naj bi dogovor med tožnico in prvim tožencem segal že v leto 1980, gradnja pa bila zaključena leta 1984 in torej tožnica celih 16 let ni uredila lastniškega stanja sporne nepremičnine. Po mnenju pritožnika ima tožnica na voljo le obligacijski zahtevek zoper prvega toženca iz naslova protipravnega razpolaganja z njenim premoženjem.

Pritožbi sta utemeljeni.

V obravnavanem primeru je sodišče skupaj obravnavalo dve tožbi iste tožnice zoper dve različni toženi stranki, a tožbi kljub združitvi postopka nista izgubili narave samostojnih zahtevkov, saj toženca nista bila tožena z eno tožbo kot nujna sospornika. S prvo tožbo, uperjeno zoper M.Č., je tožnica zahtevala ugotovitev, da je postala solastnica do 1/2 stanovanjske hiše D. 41 na parc.št. 350/1 in 350/2 k.o. D. na podlagi realiziranega dogovora o skupni gradnji stanovanjske hiše. Z drugo tožbo, ki jo je kasneje vložila zoper H. d.o.o. ,pa je tožnica uveljavljala prav tako zahtevek na ugotovitev, da je solastnica do 1/2 stanovanjske hiše D. 41 in funkcionalnega zemljišča, vendar le na parc.št. 350/1, vpisani v vl.št. 321 k.o. D.. Ta tožbeni zahtevek pa je utemeljevala s trditvijo, da je H. d.o.o. zemljiškoknjižni lastnik stanovanjske hiše in funkcionalnega zemljišča na navedeni parceli, da se je kot lastnik vpisal na podlagi kupoprodajne pogodbe, sklenjene z M.Č., vendar da M.Č. ni mogel prenesti na kupca več pravic, kot jih je sam imel. Sama naj bi namreč pridobila solastninsko pravico do 1/2 na sporni nepremičnini na podlagi skupne gradnje z M. Č..

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da tožbeni zahtevek, uperjen zoper M.Č., ni utemeljen že zato, ker v postopku ni bilo sporno, da je sedaj lastninska pravica na parc.št. 350/1 k.o. D. vpisana na H. d.o.o.. Ker torej M.Č. ni več lastnik nepremičnine, tožničina tožba na ugotovitev obstoja solastninske pravice zoper njega ne more biti več utemeljena. Uporaba 190.čl. ZPP, ki določa da odtujitev stvari, o kateri teče pravda, ni ovira, da se pravda med istima strankama ne dokonča, ne more vplivati na drugačno materialnopravno odločitev. Pritožbeno sodišče je zato pritožbi M.Č. ugodilo, sodbo sodišča prve stopnje pa v delu, kolikor se nanaša nanj, spremenilo tako, da se tožbeni zahtevek na ugotovitev solastninske pravice na parc.št. 350/1 zavrne.

Ta toženec pa v pritožbi opozarja tudi, da sta bili predmet odločanja dve parceli, poleg parc.št. 350/1, na kateri stoji stanovanjska hiša (ki je bila prodana H. d.o.o.) namreč še parc.št. 350/2 k.o. D., ki naj bi bila njiva. Tožnica je v tožbi zatrjevala, da naj bi bil sklenjen ustni dogovor o graditvi dvostanovanjske hiše na obeh parcelah. Ker glede parc.št. 350/2 zemljiškoknjižni podatki kažejo, da je še vedno last toženca, prvostopenjsko sodišče pa ni ugotavljalo in v sodbi razmejilo gradnje glede obeh parcel, je moralo v tem delu pritožbeno sodišče pritožbi ugoditi, izpodbijano sodbo razveljaviti in zadevo vrniti prvostopenjskemu sodišču v ponovno odločanje. Pri ponovnem obravnavanju tožbe zoper M.Č. bo zato sodišče moralo ponovno odločati o utemeljenosti zahtevka na ugotovitev solastninske pravice tožnice na parc.št. 350/2. Po oceni pritožbenega sodišča pa je utemeljena tudi pritožba tožene stranke H. d.o.o. Ta pritožnica utemeljeno izpodbija dokazni zaključek prvostopenjskega sodišča, da pri sklepanju pravnega posla z M.Č. ni ravnala s potrebno skrbnostjo in da ni bila dobroverna. Med strankama ni bilo sporno, da je tožena stranka pravna oseba, ki se ukvarja s pravnimi posli leasinga, med drugim tudi na način "sale and lease back", uporabljen pri M.Č. v zvezi s sporno nepremičnino. Gre za posel, pri katerem lastnik najprej proda predmet pogodbe tej pravni osebi, ta pa nato s pogodbo ta predmet izroči prodajalcu v leasing, zato ostane v njegovi posesti. Sodišče prve stopnje je ocenilo, da tožnica ni bila dovolj skrbna pri sklepanju konkretnega posla, ker si nepremičnine, ki jo je kupila od M.Č., ni ogledala v naravi. Če bi to storila, bi lahko ugotovila najmanj to, da v pritličju sporne nepremičnine živi F.Č., ta pa bi lahko povedala, kakšno je dejansko lastništvo sporne hiše. Nadaljnji dokaz za pritožničino pomanjkljivo skrbnost pa je sodišče videlo v tem, da naj bi iz cenitvenega poročila cenilca izhajalo, da gre za dvoetažno hišo z dvema ločenima stanovanjskima enotama, kar bi moralo pritožnici vzbuditi sum, da je lastniško stanje drugačno, kot ga je zatrjevala prva tožena stranka ter da naj bi bilo iz cenitvenega poročila tudi razvidno, da M.Č. ni razpolagal s ključi pritličnega stanovanja in si ga cenilec tudi ni ogledal. Zato je zaključilo, da bi ob potrebni skrbnosti H. d.o.o. lahko vedel, da M.Č. ni lastnik celotne nepremičnine.

S takim dokaznim zaključkom pa se pritožbeno sodišče ne more strinjati. Pritožba utemeljeno opozarja, da je zaključek sodišča, da naj bi bilo že iz cenitvenega poročila razvidno, da si cenilec ni ogledal spodnjega stanovanja, ker M.Č. ni razpolagal s ključi, protispisen. Kaj takega iz cenitvenega poročila namreč ne izhaja, temveč je v njem zgolj zapisana ugotovitev, da gre za dvoetažno hišo z dvema ločenima stanovanjskima enotama. Ni tudi mogoče pritrditi sodišču prve stopnje, da bi že to moralo stranki vzbuditi sum, da je lastniško stanje drugačno, kot ga je zatrjeval zemljiškoknjižni lastnik, saj lastništvo večstanovanjske hiše ni nekaj neobičajnega. Res pa gre morebitne pomanjkljivosti pri delu cenilca, ki si je hišo ogledal, šteti v breme pritožnici, za katero je delo opravljal. Vendar pa je nelogičen nadaljnji zaključek sodišča, da bi si sporno nepremičnino pred nakupom morali ogledati tudi delavci same pritožnice, pri čemer bi lahko ugotovili, "da v stanovanju živi F.Č., ki bi lahko povedala, kakšno je dejansko lastništvo." Ne gre namreč za osebo, ki bi si kakršnokoli lastninsko pravico na tej nepremičnini lastila, temveč za sorodnico, za katero sta tako M.Č. kot A.T. v postopku zatrjevala, da sta ji dovolila uporabo hiše. Njena morebitna pojasnila o domnevni solastnici objekta zato ne bi predstavljala takega razloga, ki bi moral pritožnico ob pričakovani skrbnosti odvrniti od posla s prvotožencem. Do dne 20.04.2000, ko je bila sklenjena pogodba s H., namreč A.T. tožbe na ugotovitev lastninske pravice zoper M.Č. sploh ni vložila. Zato niti morebitna pojasnila F.Č., da naj bi oba prispevala h gradnji hiše, sama po sebi ne bi bila taka očitna okoliščina, zaradi katere bi skrben kupec oz. leasingodajalec lahko podvomil v lastništvo hiše. Na drugi strani je namreč pritožnica ne le pridobila zemljiškoknjižne podatke, temveč tudi gradbeno in lokacijsko dovoljenje, ki sta se obe glasili na M.Č., čemur tožnica ni oporekala. Po oceni pritožbenega sodišča zato tožnica, na kateri je dokazno breme glede na ugotovljena dejstva v prvostopenjskem postopku, ni uspela dokazati, da je bil kupec nepremičnin, ki je sedaj kot tak tudi vpisan v zemljiško knjigo, pri sklepanju posla nedobroveren.

V obravnavanem primeru je odločilno vprašanje ali je pravica tožnice, ki zatrjuje pridobitev solastninske pravice na nepremičnini originarno na podlagi skupne gradnje, močnejša od lastninske pravice H. d.o.o., ki ima to svojo pravico vpisano v zemljiški knjigi. Tako Stvarnopravni zakonik (SPZ, Ur.l. RS, št. 87/2002), kot Zakon o zemljiški knjigi - 1(ZZK-1, Ur.l. RS, št. 58/2003), sta v času, ko je sodišče izdalo izpodbijano sodbo, že stopila v veljavo. 8.čl. ZZK-1 uzakonja načelo zaupanja v zemljiško knjigo. Določa, da tisti, ki v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisane v zemljiški knjigi, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic. Dalje pa še, da kdor izpolni pogoje za vpis pravice oziroma pravnega dejstva v zemljiško knjigo v svojo korist in tega vpisa ne predlaga, nosi vse škodljive posledice takšne opustitve. Podobno določilo vsebuje SPZ. Po 11.čl. SPZ se domneva, da je lastnik nepremičnine tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo. Da so dobroverne osebe, ki so pridobile pravico v zaupanju v zemljiško knjigo, deležne pravnega varstva tudi zoper pravice tretjih oseb, ki so nastopile na podlagi pravnih dejstev (na primer priposestvovanja, pridobivanje po pravilih skupnega premoženja zakoncev in podobno), ki niso bila vpisana v zemljiško knjigo, izhaja tudi iz 44. in 3.odst. 72.čl. SPZ.

V obravnavani zadevi sicer tožnica zatrjuje pridobitev lastninske pravice že v letu 1984 in tudi obe tožbi je vložila že pred uveljavitvijo obeh navedenih zakonov, vendar je tudi Zakon o zemljiški knjigi iz leta 1995 v 5.čl. določal podobno kot zdajšnji 11.čl., to je, da kdor v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisane v zemljiški knjigi, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic. Sodna praksa je zato tudi pred uveljavitvijo ZZK-1 in SPZ stala na stališču, da kadar zemljiškoknjižno stanje ni resnično ali popolno, ima za dobrovernega pridobitelja stvarnih pravic na nepremičninah, ta sicer relativna domneva, absolutni učinek (prim. tudi 1500 paragraf ODZ glede priposestvovanja). Gre torej za izjemo od splošnega načela, na katerega se sklicuje tožnica v tožbi zoper H. d.o.o., da nihče ne more na drugega prenesti več pravic, kot jih ima sam.

Pritožbeno sodišče je zato pritožbi H. d.o.o. ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da se tožbeni zahtevek zoper to toženo stranko (to je na ugotovitev solastninske pravice na parc.št. 350/1) zavrne (3.tč. 358.čl. ZPP), ne da bi posebej izpostavljalo protislovne materialnopravne razloge prvostopenjske sodbe v delu, ko sodišče na eni strani govori o tožničini originarni pridobitvi lastninske pravice, na drugi strani pa o tem, da tudi skupni graditelj pridobi lastninsko pravico šele z vpisom v zemljiško knjigo.

Ker je bila tožba na navedeni podlagi vložena le glede parc.št. 350/1, je pritožbeno sodišče sodbo sodišča prve stopnje glede parc.št. 350/2 razveljavilo glede druge toženke na podlagi ugotovitve, da je prvostopenjsko sodišče prekoračilo tožbeni zahtevek in zato v tem delu ni zadeve vrnilo sodišču prve stopnje v ponovno sojenje (357.čl. ZPP).

Pritožbeno sodišče je glede na gornjo odločitev spremenilo tudi odločitev o stroških postopka pred sodiščem prve stopnje (2.odst. 165. člen ZPP), in sicer je toženi stranki H. d.o.o. priznalo potrebne stroške do uveljavitve nove odvetniške tarife (OT, Ur. l. RS, št. 67/2003) po odvetniški tarifi iz leta 1995, za pripravljalni spis z dne 8.7.2001 700 točk, za odgovor na tožbo 700 točk, za prvi narok z dne 8.4.2003 700 točk, za nadaljnje pol ure (urnina) 50 točk, za narok z dne 5.6.2003 350 točk, za nadaljnje pol ure (urnina) 300 točk, za dokazni predlog z dne 12.6.2003 20 točk; po novi odvetniški tarifi pa za narok z dne 3.9.2003 300 točk, za odsotnost iz pisarne 120 točk, za narok z dne 9.9.2003 300 točk, za nadaljnje pol ure (urnina) 200 točk, za narok z dne 21.10.2003 300 točk, za nadaljnje pol ure (urnina) 150 točk, kar skupaj znese 4190 odvetniških točk, upoštevaje vrednost odvetniške točke 110,00 SIT znese skupaj 460.900,00 SIT. K temu je potrebno prišteti materialne stroške v višini 2%, to je 9.218,00 SIT, 20 % DDV (94.023,00 SIT), takso za odgovor na tožbo v priglašeni višini 25.000,00 SIT in potne stroške v višini 7.921,00 SIT, tako da znesejo potrebni stroški tožene stranke v postopku pred sodiščem prve stopnje 597.062,00 SIT.

Tožena stranka H. d.o.o. je uspela s pritožbo, zato je upravičena tudi do povračila pritožbenih stroškov. Pritožbene stroške predstavlja taksa za pritožbo (Zakon o sodnih taksah) v višini 100.000,00 SIT, stroški za sestavo pritožbe v višini 750 točk oziroma 82.500,00 SIT, materialni stroški v višini 2%, to je 1.650,00 SIT in 20% DDV (16.830,00 SIT), skupaj 200.980,00 SIT, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje te sodbe dalje do plačila.

Glede tožene stranke M.Č. pa je bila sodba delno razveljavljena in ker je odločitev o pravdnih stroških odvisna od končnega uspeha strank v pravdi, je pritožbeno sodišče odločitev o stroških, kolikor se nanaša na to stranko, razveljavilo, odločitev o pritožbenih stroških pa pridržalo za končno odločbo.