Jedro

Ni sporno, da je bila Pogodba o opravljanju storitev upravljanja poslovnega objekta A. z dne 19. 8. 1997 (v nadaljevanju Pogodba), ki ureja tudi način (ključ) obračunavanja stroškov obratovanja in upravljanja, ki odstopa od zakonsko predpisanega, sklenjena s soglasjem večine etažnih lastnikov.

Pogodba v delu, v katerem spreminja ključ delitve stroškov, zaradi pomanjkanja soglasja vseh etažnih lastnikov ni veljavna. Ključ delitve torej s Pogodbo ni bil (veljavno) spremenjen, kar pomeni, da je treba stroške obratovanja in upravljanja obračunati po zakonsko določenem ključu delitve glede na uporabno vrednost posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne uporabne vrednosti nepremičnine.

V skladu z jasno in ustaljeno sodno prakso je sprememba ključa delitve stroškov, ki odstopa od zakonsko predvidenega, posel izrednega upravljanja, za katerega se zahteva soglasje vseh (in ne le večine) etažnih lastnikov.

Izrek

I. Pritožbi tožene stranke se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni: - v I. točki izreka tako, da se zavrne tožbeni zahtevek za plačilo 4.443,62 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 4.403,62 EUR od 23. 5. 2018 do plačila in od zneska 40,00 EUR od 28. 5. 2018 do plačila; - v II. točki izreka pa tako, da mora tožeča stranka v roku 15 dni povrniti toženi stranki stroške pravdnega postopka v znesku 55,00 EUR.

II. Tožeča stranka mora v roku 15 dni povrniti toženi stranki stroške pritožbenega postopka v znesku 241,86 EUR.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati 4.443,62 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 4.403,62 EUR od 23. 5. 2018 do plačila in od zneska 40,00 EUR od 28. 5. 2018 do plačila (I. točka izreka). Toženi stranki je naložilo povrnitev pravdnih stroškov tožeče stranke v višini 1.035,06 EUR s pripadki (II. točka izreka).

2. Zoper izpodbijano sodbo vlaga iz vseh dopustnih pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) pritožbo tožena stranka. Višjemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo razveljavi, zavrne tožbeni zahtevek in tožeči stranki naloži plačilo pravdnih stroškov tožene stranke z zakonskimi zamudnimi obrestmi, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje. Priglaša pritožbene stroške.

3. Tožeča stranka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba tožene stranke je utemeljena.

5. Tožeča stranka kot upravnica stavbe A. na naslovu D. 001, 002 in 003 (gre za en objekt s tremi vhodi), od tožene stranke, ki je lastnica poslovnih prostorov v stolpnici na naslovu D. 001, zahteva plačilo stroškov obratovanja, upravljanja in vodenja rezervnega sklada ter stroškov opominjanja.

6. Pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih so sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, če zakon ali pogodba ne določa drugače (115. člen Stvarnopravnega zakonika, SPZ). Solastniški delež vsakega etažnega lastnika na skupnih delih se določa ob upoštevanju uporabne vrednosti posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne uporabne vrednosti nepremičnine, razen če zakon ali pravni posel določa drugače (106. člen SPZ). Etažni lastniki morajo skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih, s katero uredijo (zlasti) opredelitev stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike, če odstopajo od določila 115. člena SPZ (prva alineja prvega odstavka 116. člena SPZ).

7. Tožeča stranka je obratovalne stroške obračunala po dejanski porabi in po bruto oz. neto površini poslovnih prostorov tožene stranke v sorazmerju z bruto površino (dela) stavbe na naslovu D. 001, stroške upravljanja po bruto oz. neto površini, stroške vodenja rezervnega sklada pa po enoti. Višje sodišče ugotavlja, da uporabljeni ključi delitve odstopajo od zakonsko predpisanega ključa delitve.

8. Višje sodišče pojasnjuje, da obstaja jasna in ustaljena sodna praksa o tem, da je sprememba ključa delitve stroškov, ki odstopa od zakonsko predvidenega, posel izrednega upravljanja, za katerega se zahteva soglasje vseh (in ne le večine) etažnih lastnikov.1

9. Ni sporno, da je bila Pogodba o opravljanju storitev upravljanja poslovnega objekta A. z dne 19. 8. 1997 (v nadaljevanju Pogodba), ki ureja tudi način (ključ) obračunavanja stroškov obratovanja in upravljanja, ki odstopa od zakonsko predpisanega, sklenjena s soglasjem večine etažnih lastnikov. Tožeča stranka je namreč trdila, da so Pogodbo podpisali etažni lastniki z več kot polovico solastniških deležev na stavbi kot celoti ter da gre pri izbiri upravnika za odločitev iz naslova rednega upravljanja, tako da odločitve večine lastnikov vežejo tudi tiste lastnike, ki se morebiti z njo ne strinjajo.

10. Glede na navedeno dejansko stanje višje sodišče v okviru pravilne uporabe materialnega prava ugotavlja, da Pogodba v delu, v katerem spreminja ključ delitve stroškov, zaradi pomanjkanja soglasja vseh etažnih lastnikov ni veljavna. Ključ delitve torej s Pogodbo ni bil (veljavno) spremenjen, kar pomeni, da je treba stroške obratovanja in upravljanja obračunati po zakonsko določenem ključu delitve glede na uporabno vrednost posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne uporabne vrednosti nepremičnine. Teh parametrov pa tožeča stranka ni navedla. Njena delitev po neto oz. bruto površini oz. po porabi ter glede na posamezni del v etažni lastnini v razmerju le do dela objekta (vhod na D. 001), namreč odstopa od ključa delitve, ki ga določa 115. člen v zvezi s 106. členom SPZ. Prav tako tožeča stranka tudi za uporabo ključa delitve stroškov vodenja rezervnega sklada (plačilo katerih v Pogodbi niti ni posebej predvideno) po enoti nima pravne (pogodbene oz. zakonske) podlage. V posledici ugotovljenega pa tožeča stranka tudi ni upravičena do stroškov opominjanja v zvezi s stroški obratovanja, upravljanja in vodenja rezervnega sklada. Tožba je torej nesklepčna.2

11. Ker je bila pritožba utemeljena že na zgoraj navedeni podlagi in ker so te ugotovitve narekovale spremembo odločitve sodišča prve stopnje, se višje sodišče do preostalih pritožbenih navedb ni opredeljevalo.

12. Višje sodišče je odgovorilo na pravno odločilne pritožbene razloge (prvi odstavek 360. člena ZPP). Pritožba tožene stranke je bila torej utemeljena, zato je višje sodišče I. točko izreka izpodbijane sodbe ustrezno spremenilo (prvi odstavek 351. člena ZPP) tako, da je zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo 4.443,62 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi in tožeči stranki prisodilo plačilo pravdnih stroškov tožene stranke (gl. v nadaljevanju).

13. Sprememba odločitve o glavni stvari je terjala tudi temu ustrezno spremembo odločitve o pravdnih stroških. Ta odločitev temelji na določbah prvega odstavka 154. člena ZPP in 155. člena ZPP v zvezi z drugim odstavkom 165. člena ZPP. Tožena stranka je v tej pravdi v celoti uspela, zato ji je tožeča stranka dolžna povrniti vse pravdne stroške. Višje sodišče je toženi stranki priznalo sodno takso za ugovor zoper sklep o izvršbi v višini 55,00 EUR. Ni pa ji priznalo poštnih, fotokopirnih in drugih administrativnih stroškov v priglašeni višini 10,00 EUR, saj teh ni opredeljeno navedla (163. člen ZPP) in izkazala (7. člen v zvezi z 212. členom ZPP).

14. O stroških pritožbenega postopka je višje sodišče odločilo v skladu s prvim odstavkom 154. člena ZPP in 155. členom ZPP v zvezi z drugim odstavkom 165. člena ZPP. Tožena stranka je s svojo pritožbo uspela, zato ji je tožeča stranka dolžna povrniti pritožbene stroške. Ti obsegajo sodno takso za pritožbo v višini 240,00 EUR in poštnino v višini 1,86 EUR, kar skupaj znaša 241,86 EUR.

1 Prim. npr. sodne odločbe VSL II Cpg 631/2015, II Cpg 965/2015, II Cpg 1312/2016 in I Cpg 445/2018. Na slednjo zadevo se v pritožbi sklicuje tudi pritožnica. Pojasnjuje, da se nanaša na spor med prejšnjim lastnikom nepremičnin in tožečo stranko glede neupravičenega obračunavanja stroškov po Pogodbi za iste nepremičnine. Nadalje očita, da tožeča stranka v tej zadevi ne zatrjuje, da bi imela ob sklepanju Pogodbe za odstop od načina delitve stroškov, kot je določen z zakonom, soglasje vseh etažnih lastnikov. 2 Prim. sodni odločbi VSL I Cpg 445/2018 in II Cpg 1312/2016.