Jedro

Sodišče druge stopnje je svojo odločitev oprlo na spremenjeno pravno podlago. Ni je več utemeljilo na podlagi veljavne pogodbe o upravljanju (pogodba o upravljanju je bila z nespremenjeno vsebino sklenjena leta 1997), temveč na podlagi neveljavnosti te pogodbe o upravljanju (v spornem delu). Stranki sta spor temeljili na različni razlagi pogodbenih določil o ključu delitve stroškov. Tako je odločilo tudi sodišče prve stopnje, ki je vsebino pogodbe (v spornem delu - ključ delitve stroškov) razložilo. Tudi pritožbeno (pritožbo je vložila tožena stranka, ki je pred sodiščem prve stopnje propadla) veljavnost pogodbe o upravljanju ni bila sporna. Sodišče druge stopnje pa je v spornem delu odreklo veljavnost pogodbe iz razloga, ker za spremembo ključa delitve v tem delu ni bilo soglasja vseh etažnih lastnikov, kot to zahteva SPZ. Strankam v pritožbenem postopku ni bila dana možnost, da se izjavita o novi drugačni materialnopravni podlagi, katere do sedaj nista zatrjevali, na možnost uporabe te pravdne podlage pa, kot izhaja iz podatkov spisa, nista mogli in morali računati.

Izrek

I. Reviziji se ugodi, sodba sodišča druge stopnje se razveljavi in se zadeva vrne temu sodišču v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

**Dosedanji tek postopka**

1. Sodišče prve stopnje je ugodilo zahtevku tožeče stranke (upravnice) in toženi stranki (lastnici dveh poslovnih prostorov v poslovni stavbi A. ) naložilo plačilo stroškov obratovanja, upravljanja, vodenja rezervnega sklada in plačilo stroškov izterjave v skupni višini 4.443,62 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbi tožene stranke ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek zavrnilo.

3. Vrhovno sodišče je s sklepom III DoR 85/2022 z dne 11. 10. 2023 dopustilo revizijo glede vprašanj, (1) _ali je pravilna presoja sodišča druge stopnje, da Pogodba o upravljanju, sklenjena 19. 8. 1997, v delu, v katerem določa ključ delitve stroškov, zaradi pomanjkanja soglasja vseh etažnih lastnikov ni veljavna ter_ (2) _ali ima sodba sodišča druge stopnje značilnosti sodbe presenečenja in pomeni kršitev tožničine pravice do izjave (8. točka drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku)_. 4. Tožeča stranka je v reviziji uveljavljala revizijski razlog bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Revizijskemu sodišču je predlagala, da reviziji ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku, podredno, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču druge stopnje v novo sojenje, s stroškovnimi posledicami.

5. Tožena stranka na revizijo ni odgovorila.

**Relevantno dejansko stanje**

6. Odločilne dejanske ugotovitve sodišč prve in druge stopnje, na katere je Vrhovno sodišče vezano (drugi odstavek 370. člena Zakona o pravdnem postopku; v nadaljevanju ZPP), so: - Tožeča stranka je 19. 8. 1997 sklenila Pogodbo o opravljanju storitev upravljanja poslovnega objekta A. (v nadaljevanju Pogodba), s čimer je postala upravnica poslovne stavbe A. Pogodba je bila sklenjena s soglasjem večine etažnih lastnikov.

- X. člen Pogodbe glasi: "Kriterij za obračunavanje, delitve in izračun posamezne vrste stroškov za vzdrževanje skupnih delov in naprav stavbe A. za lastnika, je neto površina poslovnega prostora v sorazmerju do celotne skupne površine poslovnih prostorov in drugih prostorov, na katerih je lastninska pravica fizičnih oziroma pravnih oseb.

To ne velja za primere, ko je za določene stroške predvideno individualno obračunavanje po števcih ali podobno." - XV. člen Pogodbe v prvem odstavku glasi: "Za opravljanje pogodbenih storitev upravljanja, se mesečna cena določi v višini 55,16 SIT/m² mesečno." - Poslovna stavba A. ima tri vhode na naslovih A1, A2 in A3 (gre za stavbo s tremi vhodi, A3 so garaže). Površina celotne stavbe je 28.186 m², površina stavbe vhoda A1 znaša 10.013 m².

- Tožena stranka je lastnica dveh posameznih delov (ID znak ... in ID znak ...) na naslovu A1. Površina njenih prostorov znaša 468,51 m² in 131,34 m².

_**Razlogi sodišč prve in druge stopnje**_

7. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da iz Pogodbe izhaja, da je kriterij za obračunavanje, delitev in izračun posamezne vrste stroškov za vzdrževanje skupnih delov in naprav neto površina poslovnega prostora v sorazmerju do celotne skupne površine poslovnih prostorov in drugih prostorov, na katerih je lastninska pravica fizičnih oziroma pravnih oseb. Vendar iz Pogodbe ne izhaja, da je treba v vseh primerih upoštevati skupno površino poslovnih prostorov in drugih prostorov v celotni stavbi, temveč je pogodbeno določilo mogoče razumeti tudi tako, da se upošteva skupna površina tistih prostorov, ki jih posamezni strošek zadeva ter da se obračun naredi na podlagi neto površine poslovnega prostora v sorazmerju do celotne površine prostorov, ki nosijo posamezni strošek. Ker je tožeča stranka po tem ključu stroške obratovanja in vzdrževanja tudi obračunavala, je sodišče tožeči stranki navedene stroške v celoti priznalo. Glede stroškov vodenja rezervnega sklada je sodišče ugotovilo, da ti stroški v Pogodbi niso predvideni, saj je vodenje rezervnega sklada postala obveznost upravnika šele z uveljavitvijo Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) leta 2003. Ker ni bilo sporno, da je tožeča stranka kot upravnik to storitev izvajala in ker je dolžna voditi sredstva iz obveznega rezervnega sklada, je upravičena to svojo storitev zaračunavati. Poleg tega tudi iz ureditve mandatne pogodbe v Obligacijskem zakoniku (v nadaljevanju OZ), sem sodi tudi pogodba o upravljanju, izhaja, da mandat ob odsotnosti drugačnega dogovora ni brezplačen. Glede stroškov upravljanja je sodišče presodilo, da so obračunani skladno s Pogodbo. Prav tako je sodišče presodilo, da je tožeča stranka upravičena tudi do povrnitve stroškov izterjave.

8. Sodišče druge stopnje je presodilo, da Pogodba v delu, v katerem je določen ključ delitve stroškov, ni veljavna zaradi pomanjkanja soglasja vseh etažnih lastnikov in se pri tem oprlo na sodno prakso, citirano v opombi št. 1. Tožeča stranka je obratovalne stroške obračunala po dejanski porabi in po bruto oziroma neto površini poslovnih prostorov tožene stranke v sorazmerju z bruto površino (dela) stavbe na naslovu A1; stroške upravljanja po bruto oziroma neto površini; stroške vodenja rezervnega sklada po enoti. Presodilo je, da sprememba ključa delitve, ki odstopa od zakonsko predvidenega, predstavlja posel izrednega upravljanja, za katerega se zahteva soglasje vseh (in ne le večine) etažnih lastnikov. Ker ključ delitve s Pogodbo ni bil veljavno spremenjen, je treba stroške obratovanja in upravljanja obračunati po zakonsko določenem ključu delitve glede na uporabno vrednost posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne uporabne vrednosti nepremičnine. Teh parametrov pa tožeča stranka ni navedla. Njena delitev odstopa od ključa delitve, ki ga določa 115. člen v zvezi s 106. členom SPZ. Sodišče je prav tako ugotovilo, da tožeča stranka za uporabo ključa delitve stroškov vodenja rezervnega sklada (plačilo katerih v Pogodbi niti ni posebej predvideno) po enoti nima pravne (pogodbene oziroma zakonske) podlage. Zaradi vsega navedenega tožeča stranka tudi ni upravičena do stroškov opominjanja v zvezi s stroški obratovanja, upravljanja in vodenja rezervnega sklada. Zaključilo je, da je tožba nesklepčna.

**Revizijske navedbe**

9. Tožeča stranka navaja, da je sodišče druge stopnje spregledalo, da je bila Pogodba sklenjena dne 19. 8. 1997, zato je za presojo veljavnosti pogodbenih določil upošteven Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (v nadaljevanju ZTLR) in ne SPZ, ki med posle, ki presegajo redno upravljanje solastnikov, ni vključil določitve ključev stroškov obratovanja in upravljanja. Upoštevati je treba šesti odstavek 15. člena ZTLR, ki določa, da stroške uporabe, upravljanja in vzdrževanja stvari in druga bremena, ki se nanašajo na celo stvar, trpijo solastniki v sorazmerju z velikostjo svojih delov. Sodišče prve stopnje je kot nesporno ugotovilo, da solastniški delež na skupnih delih znaša 4,6790 % in 1,3117 %, sodišče druge stopnje pa je ugotovilo, da so ugotovljeni deleži napačni. Sodišče druge stopnje je torej brez obravnave ugotovilo dejstva, ki jih sodišče prve stopnje ni ugotovilo in nanje ni oprlo svoje sodbe. Taka dopolnitev postopka je dopustna le na pritožbeni obravnavi, saj je strankama le na ta način zagotovljena neposrednost in možnost izjavljanja in ustnega obravnavanja. Tožeča stranka navaja, da so razlogi sodišča druge stopnje odločilno različni od razlogov sodišča prve stopnje. Zatrjuje, da je izpodbijana sodba sodba presenečenja, saj ne sodišče prve stopnje ne tožena stranka kot pritožnica dejstva, da pogodbe o upravljanju niso sklenili vsi etažni lastniki, nista ocenili kot domnevno odločilnega razloga za to, da se je ne bi smelo uporabiti kot pravno podlago glede delitve stroškov. Sodišče druge stopnje je spremenilo pravno podlago, po kateri je bila sprejeta pravnomočna odločitev; namesto Pogodbe je uporabilo 115. člen v zvezi s 106. členom SPZ. Tožena stranka ni ugovarjala veljavnosti Pogodbe, ni ugovarjala veljavnosti pogodbenega določila o načinu delitve stroškov, niti ni ugovarjala višini solastniških deležev in določitvi ključev delitve, temveč je tožeči stranki očitala, da izračun ni skladen s pogodbenimi določili. Tožeča stranka ni mogla računati, da se bo v postopku problematizirala višina solastniških deležev ali veljavnosti pogodbenega določila o načinu delitve stroškov, saj o tem na prvi stopnji ni bilo ugovorov tožene stranke, prav tako pa sodišče prve stopnje v tej smeri ni vodilo postopka. Sodišče druge stopnje bi moralo raziskati dejansko stanje in razpisati obravnavo, da bi ugotovilo, do katere višine je tožbeni zahtevek utemeljen, in da bi odločalo o dokaznem predlogu za postavitev izvedenca gradbene oziroma druge ustrezne stroke. Zaradi vsega navedenega je podana kršitev ustavnih pravic tožeče stranke do izjave in enakega varstva pravic, do sodnega varstva in do pravnega sredstva.

10. Tožena stranka na revizijo ni odgovorila.

_**Odločitev o reviziji**_

11. Revizija je utemeljena.

12. Tožeča stranka zahteva plačilo _i)_ stroškov, ki jih je založila dobaviteljem za toženo stranko (obratovalni oziroma vzdrževalni stroški); _ii)_ stroškov upravljanja, _iii)_ stroškov vodenja rezervnega sklada in _iv)_ stroškov izterjave. Razen stroškov izterjave po Zakonu o preprečevanju zamud pri plačilih (v nadaljevanju ZPreZP- 1) v znesku 40 EUR (drugi odstavek 14. člena ZPreZP-1) nižji sodišči v obrazložitvi višine ostalih stroškov zneskovno nista ugotovili (kar je glede na sprejeti odločitvi logično; sodišče prve stopnje je na primer pri obratovalnih stroških in stroških vodenja rezervnega sklada zapisalo, da v njihovi višini terjatev tožeče stranke ni bila sporna [21. točka obrazložitve], enako glede stroškov vodenja rezervnega sklada [26. točka obrazložitve]). Sodišče prve stopnje je pri odločitvi glede obratovalnih stroških sledilo ključu delitve, ki ga je predlagala tožeča stranka, in ki naj bi bil skladen z X. točko Pogodbe (dejanska podlaga in bruto oziroma neto površina poslovnih prostorov v sorazmerju z bruto površino (dela) stavbe na naslovu A1); pri odločitvi glede stroškov upravljanja je sledilo tožeči stranki in dosodilo stroške, kot jih določa XV. člen Pogodbe, po bruto oziroma neto površini; pri odločitvi glede stroškov upravljanja rezervnega sklada je dosodilo stroške po enoti. Ugotovilo je, da Pogodba sicer teh stroškov ne ureja. Sodišče druge stopnje je glede prvih (stroški obratovanja) in drugih stroškov (stroški upravljanja) ugotovilo, da Pogodba v delu, v katerem spreminja ključ delitve, ni veljavna. Glede stroškov vodenja rezervnega sklada je sodišče druge stopnje ugotovilo, da jih Pogodba posebej ne ureja, tožeča stranka za plačilo po enoti nima pravne podlage. Niso pa ti stroški zajeti v stroških upravljanja, kot jih določa Pogodba.

13. Vrhovno sodišče je najprej preizkusilo utemeljenost revizijskega vprašanja, ali je izpodbijana sodba tako imenovana sodba presenečenja. Sodba presenečenja pomeni kršitev ustavne pravice do izjave (22. člen Ustave) in predstavlja bistveno kršitev določb postopka iz drugega odstavka 351. člena ZPP in 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Šele če bi Vrhovno sodišče nanj odgovorilo negativno, bi moralo odgovoriti na vprašanje, ali je pravilna presoja sodišča druge stopnje, da Pogodba v delu, v katerem določa ključ delitve stroškov, zaradi pomanjkanja soglasja vseh etažnih lastnikov ni veljavna.

14. Tožeča stranka v reviziji navaja, da tudi tožena stranka ni prerekala veljavnosti Pogodbe v spornem delu in primeroma povzema njeno navedbo 1. pripravljalne vloge, da je Pogodba v vsebini povsem jasna, ko v X. členu določa kriterij za obračunavanje: neto površina/sorazmerje do celotne površine. Tudi sodišče prve stopnje je presodilo, da je Pogodba primeren pravni vir za razdeljevanje stroškov upravljanja in jo kot materialno pravo uporabilo za ugotovitev razdelilnika ter na to podlago oprlo sodbo. Sodba sodišča druge stopnje je sodba presenečenja tako v dejanskem kot pravnem vidiku (predzadnji odstavek 4. strani revizije).

15. Ustavno sodišče je v odločbi št. Up-765/13-24 z dne 3. 12. 2015 razsodilo, da je o sodbi presenečenja mogoče govoriti, kadar sodišče uporabi pravno podlago, na katero se nobena od strank oziroma nobeno od nižjih sodišč v postopku ni sklicevalo, pri čemer pa strankama ni mogoče očitati, da bi ob potrebni skrbnosti z uporabo te pravne podlage mogli in morali računati. Uporaba takšne pravne norme ima namreč lahko za posledico, da stranki svojih navedb ne moreta dopolniti z dejstvi in ugovori, ki jih po njunem mnenju kot upoštevno narekuje novo, presenetljivo pravno stališče, na katero se je pri odločanju oprlo sodišče. S tem pa je nedopustno poseženo v pravico strank do izjave. Pri tem ne gre le za varstvo pravice strank do izražanja pravnih naziranj v zvezi z zadevo, temveč tudi za povezavo te pravice s pravico strank, da v postopku navajata dejstva. Varstvo pravice do izjave namreč ne more biti učinkovito, če stranki določenih dejstev, pomembnih z vidika pravne norme, na katero se opre sodišče, ne navedeta v prepričanju, da za odločitev v sporu niso pomembna, pa jima v zvezi s tem ni mogoče očitati opustitve potrebne skrbnosti. Upoštevajoč navedeno je na primer Ustavno sodišče v odločbi št. Up-964/16-19 z dne 9. 1. 2020 razsodilo, da ne gre za sodbo presenečenja, če so bila sporna pravna vprašanja ves čas postopka ista.

16. Vrhovno sodišče je že zavzelo stališče, kdaj gre za sodbo presenečenja v primeru pritožbenega odločanja. Sodba sodišča druge stopnje je sodba presenečenja, če se opre na pravno podlago, o kateri stranki v postopku pred sodiščem prve stopnje nista razpravljali in se nanjo ne sklicuje niti pritožba, stranki pa nanjo niti ob ustrezni skrbnosti nista mogli računati, ter zato nista mogli dopolniti svojih navedb ter navesti dejstev in predlagati dokazov, ki so lahko relevantni glede na takšno spremenjeno podlago.1 V takšnem primeru mora pritožbeno sodišče v skladu s 351. členom ZPP stranki s pisno vlogo opozoriti na možnost uporabe te pravne podlage in jima omogočiti, da se pred odločitvijo o njej pisno izjavita, pri čemer bi lahko navedli nova dejstva in predlagali nove dokaze, ki so pomembni za to podlago, nato pa mora pritožbeno sodišče oceniti, ali je glede na okoliščine primera treba opraviti pritožbeno obravnavo.2 Dopolnitev postopka na pritožbeni stopnji z ugotavljanjem dejstev, ki jih sodišče prve stopnje ni ugotovilo in nanje ni oprlo svoje sodbe, je v skladu s tretjim odstavkom 347. člena ZPP dopustna le na pritožbeni obravnavi, saj bi bila strankam le na ta način zagotovljena neposrednost, pa tudi možnost izjavljanja in ustnega obravnavanja.3

17. V konkretni zadevi je pomembno, da v postopku pred sodiščem prve stopnje veljavnost Pogodbe, konkretno njenega X. člena, med strankama ni bila sporna. Sporna je bila zgolj razlaga te določbe. Tako je na primer tožena stranka še na prvem naroku za glavno obravnavo prerekala s strani tožeče stranke uporabljene ključe delitve, ki da niso pojasnjeni, niso razumljivi, predvsem pa niso skladni z veljavno Pogodbo (glej 4. stran zapisnika). Tudi sodišče prve stopnje X. člena Pogodbe ni štelo za neveljavnega. Nasprotno, v 10. točki obrazložitve je pogodbeno določbo razložilo. Ta razlaga je bila sicer s strani tožene stranke v pritožbi izpodbijana, vendar ne iz razloga neveljavnosti Pogodbe v tem delu. Nasprotno, tožena stranka je v pritožbi opozorila, da zavzeto stališče sodišča prve stopnje ne pomeni razlage temveč spremembo Pogodbe (saj ne upošteva, da je v II. členu v povezavi s I. členom Pogodbe pomembno dejstvo celotna površina 28.186 m² in ne 10.031 m²), za kar sodišče prve stopnje ni bilo pristojno. Za spremembo Pogodbe pa bi bilo potrebno soglasje vseh lastnikov, saj gre za posel izrednega upravljanja, in še, da Pogodba ni bila spremenjena. Veljavnost Pogodbe torej tudi pritožbeno ni bila izpodbijana. To pa pokaže, da je sodišče druge stopnje odločilo na povsem drugi pravni podlagi, kot sta jo stranki lahko predvideli glede na njuno trditveno podlago in glede na stališče sodišča prve stopnje, upoštevajoč dejstvi, ki jih sodišče prve stopnje ni ugotavljalo: potrebno soglasje solastnikov za veljavnost pogodbe o upravljanju in dejstvo spremembe ključa delitve.

18. Odgovor na dopuščeno vprašanje, ali je izpodbijana sodba sodba presenečenja, je zato pozitiven. Ker opisana kršitev lahko vpliva na zakonitost in pravilnost izpodbijane sodbe (prvi odstavek 339. člena v zvezi z drugim odstavkom 351. člena ZPP in s prvim odstavkom 370. člena ZPP), tožeča stranka pa je bila tudi prikrajšana za pravico do izjave, obstoji tudi bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Zato je Vrhovno sodišče v skladu s prvim odstavkom 379. člena ZPP reviziji ugodilo, sodbo sodišča druge stopnje razveljavilo in temu sodišču zadevo vrnilo v novo sojenje. Vrhovno sodišče je upoštevalo, da je tožeča stranka revizijo vložila v celotnem zahtevku, dopuščeno revizijsko vprašanje pa se nanaša na tisti del, v katerem je sodišče druge stopnje zavrnilo uporabo Pogodbe iz razloga, ker za spremembo ključa delitve ni bilo ustreznega soglasja etažnih lastnikov, to je del zahtevka, ki se nanaša na stroške obratovanja in upravljanja (_i_ in _ii_). Tožeča stranka je zahtevala tudi plačilo stroška izterjave v višini 40,00 EUR _(iv)_. Ker gre za stransko terjatev, ki temelji na prvem in drugem odstavku 14. člena ZPreZP-1, je Vrhovno sodišče posledično razveljavilo sodbo sodišča druge stopnje tudi v tem delu. To hkrati pomeni, da stroški vodenja rezervnega sklada _(iii)_ v dopuščeni reviziji niso zajeti. Nižji sodišči razen stroškov izterjave višine ostalih stroškov nista ugotovili. Vrhovno sodišče tega samo ne more ugotoviti šele v revizijskem postopku. Zneska, ki je vključen v dopuščeno revizijsko vprašanje, vrednostno ni mogoče opredeliti. Zato je Vrhovno sodišče izpodbijano sodbo razveljavilo v celoti.

19. Sodišče druge stopnje naj ob morebiti ponovno zavzetem enakem materialnopravnem izhodišču v novem sojenju strankama omogoči, da se izjavita o drugačni materialnopravni podlagi, katere do tedaj nista zatrjevali. Pri tem naj za primer ugotavljanja dejstev, ki jih sodišče prve stopnje ni ugotovilo in nanje ni oprlo svoje sodbe, upošteva, da je dopolnitev postopka na pritožbeni stopnji v tej smeri v skladu s tretjim odstavkom 347. člena ZPP dopustna le na pritožbeni obravnavi, saj je strankam le na ta način mogoče zagotoviti neposrednost, možnost izjavljanja in ustnega obravnavanja.

20. Odločitev o stroških temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP.

21. Senat je odločbo sprejel soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP).

1 Sodba VSRS VII Ips 136/2016 z dne 30. 8. 2016. 2 Sklep VSRS II Ips 21/2023 z dne 15. 3. 2023. 3 Sklep VSRS III Ips 47/2013 z dne 9. 12. 2014, sodba VSRS II Ips 75/2016 z dne 14. 10. 2015, sodba VSRS III Ips 117/2014 z dne 29. 3. 2016, sklep VSRS III Ips 110/2016 z dne 24. 4. 2018, sklep VSRS III Ips 18/2022 z dne 12. 4. 2023, sklep VSRS II Ips 21/2023 z dne 19. 7. 2023.